Jedro

Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se razveljavita sodba sodišča druge stopnje ter sodba sodišče prve stopnje v I. in III. točki izreka in se zadeva v razveljavljenem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji tek postopka**

1. Tožeča stranka je s tožbo od tožene stranke uveljavjala neporavnane stroške upravljanja in obratovalne stroške na podlagi sklenjene Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja v poslovnem objektu ... v Ljubljani.

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo za znesek 5.108,97 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, v preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in izpodbijani del prvostopenjske sodbe potrdilo.

4. Vrhovno sodišče je na predlog tožene stranke s sklepom III DoR 121/2020 z dne 13. 10. 2020 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je pravilno stališče sodišča druge stopnje, da do vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo dogovor solastnikov glede načina uporabe, vzdrževanja in porazdelitve obratovalnih in vzdrževalnih stroškov ne učinkuje.

5. Tožena stranka je v zakonskem roku vložila revizijo. Uveljavljala je revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pred sodiščem druge stopnje. Vrhovnemu sodišču je predlagala, da sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da ugodi pritožbi in spremeni sodbo sodišča prve stopnje tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne ter toženi stranki naloži povrnitev vseh stroškov postopka, podredno temu pa, da razveljavi sodbo sodišča prve stopnje ter mu vrne zadevo v ponovno odločanje. Priglasila je stroške revizijskega postopka.

6. Tožeča stranka odgovora na revizijo ni vložila.

**Ugotovljeno dejansko stanje pred sodiščem prve in druge stopnje**

7. Tožena stranka je v zemljiški knjigi vpisana kot solastnica do 1331/10000 solastninskega deleža nepremičnin, ki v naravi predstavljajo poslovni objekt na naslovu ... Poslovni objekt je sestavljen iz štirih lamel. Tožena stranka koristi pretežni del prostorov v lameli C. 8. 23. marca 1994 so vsi solastniki poslovne stavbe podpisali Pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra, ... (v nadaljevanju PE) in Pogodbo o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe (v nadaljevanju PVR). Etažna lastnina na tej podlagi ni bila vknjižena v zemljiški knjigi, bil pa je vknjižen solastniški delež tožene stranke v višini 13,31 %. Postopek vzpostavitve etažne lastnine še ni zaključen.

9. V prvem odstavku 12. člena PVR je določeno, da imetniki pravice uporabe prispevajo k stroškom za vzdrževanje skupnih delov PC v odstotkih, določenih v PE in sicer v višini njihovih idealnih deležev. V drugem odstavku navedenega člena je določeno, da skupne dele, ki služijo le posameznim imetnikom pravice uporabe, vzdržujejo ti posamezni imetniki pravice uporabe v sorazmerju z vrednostjo posameznega dela PC glede na skupno vrednost tistega dela PC v katerem je ta posamezni del. V 15. členu pa je določeno, da posamezni imetnik pravice uporabe nosi stroške vzdrževanja zaklonišč, toplotne postaje, prostora s klimo napravo, trafo postajo, zračne kanale, hidro postaje, akumulatorske postaje, kanalizacije itd... v višini njihovih idealnih deležev.

10. Tožeča stranka je z vtoževanimi obračuni toženi stranki obračunavala stroške v višjem deležu kot znaša njen v zemljiško knjigo vpisan solastniški delež na navedeni nepremičnini.

**Zavzeta stališča sodišč prve in druge stopnje**

11. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da po določbah Stvarnopravnega zakonika nastane etažna lastnina z vpisom v zemljiško knjigo. Do takrat je sodišče vezano na solastniški delež tožene stranke. Ta je tudi ključ za delitev stroškov, katerega brez soglasja tožene stranke tožeča stranka ne more spreminjati. Do dokončne ureditve in vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo pa je tožena stranka dolžna plačevati 13,31 % vseh stroškov. Določbe drugega odstavka 12. člena PVR pa ni mogoče razlagati tako, da bi bila tožena stranka upravičena zgolj do poravnavanja obveznosti, ki so povezane z lamelo C. 12. Sodišče druge stopnje je pritrdilo stališču prvostopenjskega sodišča, da se tožena stranka do vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo ne more sklicevati na določbo 12. člena PVR. Zaradi izostalega vpisa v zemljiški knjigi se sploh ne da določiti, kateri so posebni skupni deli. Toženi stranki pa je očitalo, da pri posameznih vtoževanih računih ni konkretno prerekala postavk na način, da bi zatrjevala in dokazovala, da se z njimi zaračunavajo stroški, ki jih lastniki posameznih delov v lameli C niso dolžni plačati.

**Odgovor na revizijsko vprašanje**

13. Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) lastnino več oseb na isti nepremičnini dopušča v obliki skupne lastnine, solastnine in etažne lastnine (3. oddelek IV. dela in V. del SPZ).1 Solastnina pomeni, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni nepremičnini kot celoti, torej na njenem vsakem delu. Etažna lastnina pa je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Nastane pa na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Vpis v zemljiško knjigo je torej konstitutiven tudi tedaj, ko etažna lastnina nastane z odločbo sodišča. 14. Pri obeh navedenih lastninskopravnih režimih udeležbe več oseb na isti nepremičnini SPZ na primerljiv način ureja delitev stroškov, ki bremenijo soudeležene solastnike oziroma etažne lastnike.

15. 68. člen SPZ določa pravilo o porazdelitvi stroškov uporabe, upravljanja in drugih bremen, ki so vezani na celotno stvar, v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. To pravilo pa ni kogentne narave, saj je v skladu s 67. členom SPZ dopusten tudi drugačen dogovor med solastniki, ki pa je pogojen s soglasjem vseh solastnikov.

16. Tudi za etažne lastnike SPZ v 115. členu določa kot osnovno merilo za porazdelitev pravic in obveznosti na skupnih delih nepremičnine solastniški delež posameznega etažnega lastnika. Hkrati pa dopušča tudi drugačen kriterij na podlagi zakona2 ali pogodbe o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

17. S sklenitvijo PE so solastniki nepremičnine zasledovali cilj ustanovitve etažne lastnine, s sklenitvijo PVR pa ureditev njihovih medsebojnih razmerij po spremembi lastninskopravnega režima. Če učinkovanje pogodbenih določb o porazdelitvi bremen nepremičnine (ki odstopa od merila solastninskega deleža) ni bilo vezano na sam vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, v okviru dopuščene pogodbene avtonomije le-te učinkujejo tudi v času, ko kasnejši etažni lastniki nastopajo še kot solastniki celotne nepremičnine. To velja tudi v primeru, ko so solastniki drugače uredili breme stroškov, nastalih v povezavi s posameznimi deli nepremičnine. Ob soglasju solastnikov je takšen dogovor dopusten tudi v lastninskopravnem režimu solastnine.

18. Tako se izkaže kot zmotno stališče sodišč prve in druge stopnje, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek sodišča druge stopnje, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripelal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

**Glede odločitve o reviziji**

19. Glede na pojasnjen odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, saj se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vprašanja, ali glede na določbo 12. člena PVR vtoževani stroški dejansko bremenijo toženo stranko. S tem pa je podan razveljavitveni razlog iz drugega odstavka 380. člena ZPP. Zato je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, razveljavilo sodbi sodišč prve in druge stopnje ter zadevo vrnilo v novo sojenje sodišču prve stopnje. Napotki za sojenje v novem postopku so razvidni iz dosedanje obrazložitve tega sklepa.

20. Odločitev je Vrhovno sodišče sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

**Glede stroškov revizijskega postopka**

21. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

1 Sodba VSRS II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013. 2 Poseben lastninskopravni režim tako ureja Stanovanjski zakon v 20. členu glede posebnih skupnih delov stanovanjske stavbe ter v 23. členu glede skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam.