Jedro

Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31 % na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke glede izpodbijane I. in III. točke izreka sodbe se zavrne in se v tem delu potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožena stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (in sklepom) I Pg 478/2017 z dne 8. 11. 2019 izreklo: „I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 11. 7. 2017 opr.št. VL 62713/2017 se delno pusti v veljavi za plačilo glavnice v znesku 5.108,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 350,85 EUR od 23. 4. 2016 dalje do plačila; - od zneska 343,82 EUR od 24. 5. 2016 dalje do plačila; - od zneska 346,18 EUR od 24. 6. 2016 dalje do plačila; - od zneska 378,04 EUR od 23. 7. 2016 dalje do plačila; - od zneska 335,67 EUR od 24. 8. 2016 dalje do plačila; - od zneska 311,16 EUR od 24. 9. 2016 dalje do plačila; - od zneska 313,70 EUR od 25. 10. 2016 dalje do plačila; - od zneska 416,41 EUR od 24. 11. 2016 dalje do plačila; - od zneska 458,88 EUR od 24. 12. 2016 dalje do plačila; - od zneska 425,94 EUR od 25. 1. 2017 dalje do plačila; - od zneska 427,91 EUR od 24. 2. 2017 dalje do plačila; - od zneska 518,08 EUR od 23. 3. 2017 dalje do plačila; - od zneska 441,83 EUR od 25. 4. 2017 dalje do plačila ter stroške izvršilnega postopka v višini 131,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 7. 2017 dalje do plačila, vse v 15 dneh, pod izvršbo. II. V presežku, se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 11. 7. 2017 opr.št. VL 62713/2017 delno razveljavi za znesek 1.700,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 68,08 EUR od 23. 4. 2016; - od zneska 65,31 EUR od 24. 5. 2016; - od zneska 85,36 EUR od 24. 6. 2016; - od zneska 99,57 EUR od 23. 7. 2016; - od zneska 80,65 EUR od 24. 8. 2016; - od zneska 115,05 EUR od 24. 9. 2016; - od zneska 116,54 EUR od 25. 10. 2016; - od zneska 137,37 EUR od 24. 11. 2016; - od zneska 245,80 EUR od 24. 12. 2016; - od zneska 147,00 EUR od 25. 1.2017; - od zneska 233,06 EUR od 24. 2. 2017; - od zneska 161,09 EUR od 23. 3. 2017; - od zneska 145,87 EUR od 25. 4. 2017 in stroške izvršilnega postopka v višini 44,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in se tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrne. II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti njene stroške tega pravdnega postopka v znesku 1.426,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.“

2. Zoper sodbo (I. in III. točka izreka sodbe) je po svoji pooblaščenki tožena stranka vložila pravočasno pritožbo iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb zakona o pravdnem postopku, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi v celoti ugodi in tožbeni zahtevek v celoti zavrne tudi v točki I. izpodbijane sodbe, tožeči stranki pa naloži, da toženi stranki povrne vse stroške postopka kot so bili že priglašeni in tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka priglaša stroške pritožbe.

4. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba ni utemeljena.

Trditve strank - povzete v izpodbijani sodbi in kot izhajajo iz spisa

6. Sodišče prve stopnje je v sporni zadevi moralo odločiti na podlagi naslednjih trditev pravdnih strank: tožeča stranka je navajala: - da je na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja v poslovnem objektu na naslovu Ljubljana, ... z dne 21. 6. 2013 in Aneksa št. 2 k pogodbi o opravljanju storitev upravljanja v poslovnem objektu na naslovu ... v Ljubljani upravnik poslovne stavbe in je pogodbo podpisalo več kot 1/2 lastnikov po solastniških deležih in zavezuje vse lastnike v stavbi; - da je v skladu z veljavnim razmerjem z lastniki tožeča stranka opravljala upravniške storitve ter skrbela za nemoteno upravljanje stavbe; - da je v času, iz katerega izvira vtoževani dolg (april 2016) tožena stranka bila in je še v navedeni stavbi lastnik poslovnega prostora št. 61 inv. št. 1 z bruto površino 1.451,17 m2 oziroma neto ogrevalno površino 1.393,98 m2, kar predstavlja 17,24 % solastniški delež na stavbi kot celoti, v kateri je 8.745,70 m2 bruto površin posameznih delov stavbe; - da tožena stranka dolguje skupaj iz naslova neplačanih stroškov upravljanja in obratovalnih stroškov za obdobje april 2016 do vključno april 2017 in stroška zamude 6809,22 EUR, kar je predmet tožbe; - da glede vzpostavitve etažne lastnine za stavbo poteka postopek v skladu z določili ZVEtL, iz previdnosti se predlaga prekinitev postopka do odločitve o predhodnem vprašanju glede solastniških deležev tožene stranke v postopku II N 574/2012; - odpoved pogodbe o izvajanju upravniških storitev s strani tožene stranke ni veljavna, saj tožena stranka ni solastnik stavbe z več kot 50 % solastniškim deležem na stavbi, da bi lahko samostojno odločal o odpovedi pogodbe o upravljanju stavbe kot poslu rednega upravljanja; - vtoževana terjatev se nanaša na stroške upravljanja in obratovanja stavbe in so ti obračunani v rednih mesečnih obračunih za storitve opravljene v preteklih mesecih z zapadlostjo kot to izhaja iz posameznih razdelilnikov; - da terjatev tožeča stranka vtožuje tudi na podlagi neupravičene obogatitve tožene stranke, saj je tožeča stranka za toženo stranko poravnala celotno obveznost do dobavitelja, za kar prilaga obračunane račune opravljenih dobav/storitev in potrdila o njihovem plačilu, poleg tega pa vtožuje tudi 40 EUR iz naslova zamude pri plačilu obveznosti tožene stranke in sicer v skladu z 147. členom ZPreZP-1 kot nadomestilo za stroške izterjave po navedenem zakonu; - da je tožeča stranka skrbela za redno upravljanja in obratovanje objektov, v katerih se nahajajo nepremičnine v lasti tožene stranke, pri čemer so nastali stroški, kot izhajajo iz posredovanih razdelilnikov, vsi sedaj vtoževani stroški so bili dogovorjeni na podlagi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, ki se šteje kot pogodba o naročilu; - da ima tožena stranka svoje prostore v lameli C (skupaj objekt sestavljajo lamele A, B, C , D), lamela C ne more obstajati kot samostojna lamela, neodvisna od ostalih lamel, saj so lamele medsebojno povezane v 1., 2., 3. in 5. etaži, pri čemer je lamela C sicer v večinski lasti tožene stranke, toda od vseh 6 etaž, kot jih ima lamela C, je v uporabi vseh lastnikov vseh delov stavbe v vseh 4 gradbenih lamelah skorajda v celoti dvoje etaž (restavracija, strojnica, stopnišče, ki sega skozi vseh šest etaž in je v lasti oziroma v uporabi vseh lastnikov v vseh lamelah), tovorno dvigalo, ki sega skozi vseh šest etaž in stopnišče ob dvigalu, v lasti in uporabi vseh lastnikov vseh delov stavb v vseh štirih lamelah, tožena stranka poleg lastništva vpisanega v zemljiški knjigi, uporablja tudi nekdanjo teraso, sedaj pisarni, to je del stavbe 176, v 5 etaži; - da je v času, ko je nastal sporni dolg, bila tožena stranka solastnik celotne stavbe (vse 4 gradbene lamele A,B,C,D) v deležu 17,24 %, kar se obračuna skladno z veljavnimi predpisi, ob upoštevanju, da je bila tožena stranka v zgoraj navedeni stavbi lastnica poslovnega prostora št. 61 in št. 1, z bruto površino 1.451,17 % ter neto ogrevalno površino 1.393,98 m2 ter da znaša celotna površina stavbe (vse 4 lamele) 8.745,70 m2, poleg tega pa je uporabljala še površino 43,10 m2, iz česar izhaja, da je solastniški delež tožene stranke 17 % in ne 13,31 %, kakor zatrjuje sama; - da se solastniški delež izračunava iz dejanskih površin, ne pa iz z.k. deleža in je izračun tožene stranke napačen; - da je Pogodba o upravljanju bila sklenjena enotno za stavbo ..., Ljubljana, ki vključuje 4 gradbene lamele, kot izhaja iz člena 1 in je bila sklenjena z zahtevano večino etažnih lastnikov (53,56 %), kot izhaja iz zapisnika zbora lastnikov z dne 21.6 . 2016; - da tožena stranka sama, kot lastnica 17,23 % deleža, niti ne bi mogla veljavno odpovedati pogodbe, tako da je tožeča stranka še vedno upravnik navedene stavbe in prereka napačne trditve, da je za sklenitev pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, torej za določitev upravnika, potrebno 100 % soglasje, večinsko soglasje lastnikov, torej več kot polovice, zadošča; - v objektu je vzpostavljena dejanska etažna lastnina in za sklenitev pogodbe o upravljanju zadošča zgolj večina solastniških deležev, da pa dejanska etažna lastnina obstaja, pa izhaja tudi iz Pogodbe o etažni lastnini iz leta 1994, ki jo je predložila tožena stranka sama in solastniški deleži, kot podlaga za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja, se ugotavljajo v primeru dejanske etažne lastnine v razmerju bruto uporabne površine do dejanske uporabne površine posameznega lastnika; tožena stranka je navajala: - da je redno poravnavala svoje obveznosti po Pogodbi o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra Ljubljana, ..., ki so jo takratni solastniki te nepremičnine sprejeli in podpisali dne 23. 3. 1994 in se je tožena stranka dogovorila s tožečo stranko, da do dokončne rešitve etažiranja za upravniške in obratovalne stroške plačuje v višini solastniškega deleža 13,31 % kot izhaja ta solastniški delež iz vpisa v ZK in je to bila osnova za pristop tožene stranke k pogodbi o upravljanju; - da je po podpisu pogodbe o upravljanju tožeča stranka v nasprotju z dogovorom pričela zaračunavati obveznosti tako, da je enostransko povečala delež plačila obveznosti najprej na 14,54 %, nato na 16,59 %, od 1. 9. 2013 pa na 17,2385 %; - tožena stranka je 29. 12. 2015 tožeči stranki poslala odpoved pogodbe o upravljanju, sklenjene 11. 6. 2013, ki je potekla 30. 6. 2015 in je bila podaljšana do 31. 12. 2015; - da je vse račune za obdobje od 1. 1. 2016 tožeča stranka zavrnila; - da je tožena stranka v času do odpovedi pogodbe o upravljanju do 31. 12. 2015 ves čas plačevala svojo obveznost do višine zanjo nespornega dela, to je do 13,31 %; - da so brez soglasja tožene stranke ostali lastniki na zboru lastnikov 8. 12. 2015 odločili, da se pogodba podaljša za nadaljnjih 6 mesecev, na zboru lastnikov 21. 6. 2016 pa so se navzoči odločili, da se pogodba podaljša za 2 leti, tožena stranka se je pisno dne 21. 6. 2016 opredelila proti sprejemu pogodbe; - da je iz vpogleda v register nepremičnin razvidno, da ima objekt C samostojno ID Št. ... in naslov ..., ostali objekti/A B in D) imajo samostojni ID št. ... in naslov ..., čeprav uporabljajo naslov ... in trditve tožeče stranke, da bi se objekt C porušil in da ne more stati sam zase, ne držijo; - da višina solastnega deleža tožene stranke izhaja iz pogodb (tako PEL kot prodajne pogodbe) in iz vpogleda v zemljiško knjigo je razvidno, da je solastniški delež tožene stranke na skupnih delih in napravah le 13,31 % in ne 17,2385 %, kot to trdi tožeča stranka; - objekt C je samostojna celota in tožena stranka mora, če želi, da je objekt vzdrževan, sama prispevati lastna sredstva - od hišnika dalje; - da se je iz teh razlogov tožena stranka odločila, da ne da soglasja za podaljšanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev in da od 1. 1. 2016 sama upravlja ta objekt in vsa potrebna vzdrževalna in hišniška dela in tožeča stranka vzdrževalnih del na objektu C ni opravljala; - da je zaradi spoštovanja obveznosti tožene stranke in opisanega neurejenega stanja s tožečo stranko, tožena stranka akontativno plačevala vse nesporne stroške do dobaviteljev in subjektov, ki zagotavljajo redno obratovanje tega dela objekta (v nespornem deležu 13,31 %) in kot akontacijo je tožena stranka plačala nesporni del: stroške elektrike, redno vzdrževanje toplotnih postaj, strojno čiščenje snega v višini 13,31 %, hladno vodo po porabi na osnovi števčnega stanja, odčitavanje merilnih naprav po pogodbi, ne prizna pa stroškov, ker storitve niso bile opravljene za toženo stranko oziroma ne obstaja pravna podlaga za izterjavo teh stroškov in sicer: stroškov upravljanja, hišniške storitve, vodenje rezervnega sklada, hladno vodo, ki se uporablja izven prostorov, ki so v njihovi posesti, del stroškov za material, vgrajen na delih PC, ki ne sodijo v njihovo skupno lastnino ali solastnino, prispevka za rezervi sklad, stroškov vzdrževanja zemljišča, ki pripada PC-ju v večjem deležu kot je 13,31 %, tožena stranka del obveznosti, ki se nanašajo na objekt C, sama neposredno plačuje svojim dobaviteljem po njihovih izdanih računih: elektrika in omrežnina ogrevanje, internet, telefonija in ostala telekomunikacijske storitve, protipožarno zavarovanje nam pripadajočega dela objekta in skupnega dela, tehnično varovanje objekta, čiščenje toženi stranki pripadajočega dela objekta, odvoz odpadkov, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, hišniška in vzdrževalna dela v toženi stranki pripadajočem delu objekta, zagotavljanje hišnega reda v delu objekta za toženo stranko; - da je sklicevanje tožeče stranke na neupravičeno obogatitev neutemeljeno in če je tožeča stranka plačala stroške, kljub izrecnim ugovorom tožene stranke, tožena stranka tega ni dolžna vrniti; - da ne drži, da bi bila v objektu vzpostavljena dejanska etažna lastnina, temveč gre za klasično solastniško skupnost in dokler etažna lastnina ni vpisana v ZK, veljajo pravila, ki veljajo za upravljanje solastniške skupnosti; Presoja sodišča prve stopnje

7. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi obrazložilo: (-) tožeča stranka s spornimi računi za obdobje od aprila 2016 do aprila 2017 terja od tožene stranke plačilo stroškov upravljanja in plačilo obratovalnih stroškov za poslovne prostore v poslovni stavbi ..., Ljubljana, kjer je solastnik tožena stranka; (-) plačilo vtoževanega zneska 6.809, 22 EUR s pripadki vtožuje na podlagi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja in aneksa št. 1 in 2 in na podlagi verzijskega zahtevka, da je bila tožena stranka neupravičeno obogatena, tožeča pa prikrajšana za sredstva, ki jih je založila (plačala) za toženo stranko kot porabnika (190. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ); (-) tožena stranka je solastnica do 1331/10000 solastnega deleža nepremičnin, parcelne številke 386/5 k.o. ... 1 (ID ...), parcelne številke 386/7 k.o. ... (ID ...), parc. št. 386/9 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/12 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/13 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/14 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/15 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/16 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/17 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/18 k.o. ... (ID ...), parcelne številke 386/19 k.o. ... (ID ...), kar je razvidno iz zemljiškoknjižnih izpiskov, v naravi predstavljajo navedene nepremičnine poslovni objekt na naslovu ..., Ljubljana z lamelami A, B, C in D; (-) da tožena stranka na račun svojega solastnega dela koristi pretežni del prostorov v lameli C, za navedeni poslovni objekt je v teku postopek za vknjižbo etažne lastnine pri Okrajnem sodišču v Ljubljani pod II N 574/2012; (-) da iz Pogodbe o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra Ljubljana, ... z dne 23. 3. 1994 ( v nadaljevanju PEL) izhaja, da so jo pogodbene stranke sklenile z namenom, da se vpišejo v zemljiško knjigo pravice, ki jih imajo pogodbene stranke na posameznih delih poslovnega centra in pogodbene stranke so glede na ugotovljeno vrednost poslovnega centra ugotovile vrednost deležev posameznih lastnikov - tožena stranka 1331/10000; (-) da je hkrati s to pogodbo bila sklenjena tudi Pogodba o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe, v prvem odstavku 12. člena te Pogodbe je določeno, da imetniki pravice uporabe prispevajo k stroškom za vzdrževanje skupnih delov PC v odstotkih, določenih v pogodbi o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov in sicer v višini njihovih idealnih deležev, v drugem odstavku navedenega člena je še določeno, da skupne dele, ki služijo le posameznim imetnikom pravice uporabe pa vzdržujejo ti posamezni imetniki pravice uporabe v sorazmerju z vrednostjo posameznega dela PC glede na skupno vrednost tistega dela PC, v katerem je ta posamezni del, v 15. členu je določeno, da posamezni imetnik pravice uporabe nosi stroške vzdrževanja zaklonišč, toplotne postaje, prostora za klimo napravo, trafo postajo, zračne kanale, hidro postaje, akumulatorske postaje, kanalizacije itd., v višini njihovih idealnih deležev, 16. člen pa določa, da upravljavec PC stroške vzdrževanja razdeli med sopogodbenike v sorazmerju z višino idealnih deležev; (-) iz obeh pogodb izhaja, da je ključ delitve stroškov po idealih deležih, kar za toženo stranko pomeni v višini 13,31 % in ta delež obratovalnih stroškov tožena stranka vseskozi priznava, in ga je tudi pripravljena plačati; (-) tožeča stranka brez soglasja tožene stranke ne more spremeniti ključa delitve stroškov in toženi stranki zaračunati več kot 13,31 % delež stroškov, ne glede na to ali gre za tako imenovano dejansko etažno lastnino kot zatrjuje tožeča stranka, ali gre za solastnino kot zatrjuje tožena stranka; (-) etažna lastnina nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo, vse do takrat pa je sodišče vezano na solastniški delež tožene stranke, ki je vpisan v zemljiški knjigi in iz tega razloga je bilo zavrniti predlog za prekinitev postopka do vpisa etažne lastnine; (-) da ni sporno, da gre v konkretnem primeru za poslovni objekt, zato se kot temeljni predpis za urejanje medsebojnih razmerij med lastniki uporabljajo določila Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ); (-) določba petega odstavka 67. člena SPZ določa, da je za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh solastnikov, vendar med pravdnima strankama ni sporno, da se je tožena stranka strinjala, da tožeča stranka prevzame posle upravljanja za celotni kompleks na ... v Ljubljani po pogodbi z dne 11. 6. 2013, s tem, da se pri obračunavanju stroškov uporablja delež, ki je enak njenemu solastnemu deležu, ki je vknjižen v zemljiško knjigo; (-) da se je tožena stranka strinjala s Pogodbo o opravljanju upravniških storitev vse do 31. 12. 2015, iz zapisnika zbora lastnikov poslovne stavbe z dne 21. 6. 2016 izhaja, da so lastniki s 53,5657 % za in 1,9159 % proti sprejeli sklep, da se potrdi sklenitev pogodbe o upravljanju poslovne stavbe za obdobje dveh let z možnostjo podaljšanja; (-) da so lastniki poslovnega objekta na naslovu ... vseskozi upravnika določali z večino navzočih (več kot polovica) na zboru lastnikov, kot izhaja iz predloženih sklepov etažnih lastnikov in nikoli ni bila upoštevana določbo petega odstavka 67. člena SPZ, ki za določitev upravnika kot posel izrednega upravljanja zahteva soglasje vseh solastnikov in očitno je, da so solastniki PC šteli določitev upravnika kot posel rednega upravljanja (drugi odstavek 118. člena SPZ, za katerega zadošča več kot 50% solastniških deležev), kar potrjuje tudi ravnanje tožene stranke, ki je upravnika priznavala do konca leta 2015, čeprav za njegovo imenovanje nikoli ni bilo doseženo 100% soglasje vseh solastnikov, tožena stranka pa se ne more sklicevati na določbo petega odstavka 67. člena, če je sama ravnala drugače in plačevala stroške v višini svoje solastnega deleža; (-) da ima tožena stranka 13,31 % solastni delež na nepremičninah, ki obsegajo celoten prodajni center ..., Ljubljana z lamelami A, B, C in D, zato kljub temu, da je večinski lastnik lamele C, njen solastni delež na celotnem objektu ne presega 50 % in Pogodbe o upravljanju ne more veljavno odpovedati, da pa bi bila lamela C samostojna iz predloženih dokazov ne izhaja in že iz PEL/1994 in Pogodba o o vzajemnih razmerjih /1994 je razvidno, da gre za enoten poslovni center, kljub temu, da je razdeljen na posamezne stolpiče A, B, C in D in tudi veljavna Pogodba o upravljanju je sklenjena enotno za stavbo ... Ljubljana, ki vključuje 4 gradbene lamele, kot izhaja iz prvega člena pogodbe, sklenjena je bila z zahtevano večino etažnih lastnikov (53,56 %), kar izhaja iz zapisnika zbora lastnikov z dne 21. 6. 2016 in odpovedati jo je možno zgolj z večino etažnih lastnikov; (-) tožeča stranka opravlja svojo dejavnost na podlagi veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju storitev z dne 21. 6. 2016, na podlagi katere terja od tožene stranke povrnitev obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja, toda tožeča stranka brez soglasja tožene stranke ali sodne odločbe ne more spremeniti ključa delitve stroškov, ki je v konkretnem primeru 13,31 % glede na solastniški delež tožene stranke, ki je vpisan v zemljiško knjigo; (-) da se tožena stranka neutemeljeno sklicuje na določbo drugega odstavka odstavka 12. člena pogodbe o ureditvi vzajemnih razmerij/1994, ker te določbe ni mogoče tolmačiti tako, da bi bila tožena stranka upravičena zgolj do poravnavanja obveznosti, ki so povezane z lamelo C, v kateri ima tožena stranka svoje poslovne prostore; (-) da tožena stranka zatrjuje, da objekt C samostojno plačuje stroške svojim dobaviteljem od 1. 1. 2016 dalje, kar dokazuje z seznamom zaračunanih storitev (listina B 10 v spisu) in iz katerega izhaja, katere stroške je tožena stranka dolžna poravnavati in jih je poravnavala do odpovedi 31. 12. 2015 v višini 13,3 %, katere pa po odpovedi po 1. 1. 2016 in katere stroške naj bi plačevala direktno dobaviteljem, slednje pa iz seznama ni razvidno, pač pa iz prilog B11 in B12 izhaja, da je tožena stranka stroške upravljanja in obratovanja plačevala akontativno tudi po 1. 1. 2016; (-) da je tožeča stranka s predloženimi razdelilniki in plačili računov dobaviteljev dokazala, da je storitve, ki jih zaračunava opravila in tudi plačala, glede hišniških storitev in storitev upravljanja pa prav iz priloge B10 jasno izhaja, da je tožena stranka navedene storitve plačevala v višini 13,31 % vse do 31. 12. 2015 in jih je tožeča stranka torej tudi opravljala, zato jih je tožena stranka dolžna plačati tudi za vtoževano obdobje, poleg tega pa ni najti razumnega razloga, da jih po letu 2015 tožeča stranka ne bi opravljala, saj odpovedi pogodbe o upravljanju tožeča stranka ni sprejela in je sporne storitve opravljala; (-) ker iz predloženih razdelilnikov ni bilo jasno, kakšen delež je dejansko zaračunala tožeča stranka toženi stranki in koliko bi znašal po oceni sodišča pravilen delež 13,31 %, je sodišče angažiralo izvedenko finančne stroke; (-) iz izvedenskega mnenja izhaja, da ob upoštevanju predloženih razdelilnikov ter računov tožeča stranka ni obračunavala stroškov v višini 17,24 % deleža, temveč v povprečju 16,2586 % po posameznih razdelilnikih; (-) solastniški delež je določen na stavbi kot celoti, lamela C ni samostojna in zato ne držijo trditve tožene stranke, da ni dolžna plačevati 13,31 % vseh stroškov za enoten poslovni center; (-) plačila tožene stranke je tako odšteti od izračunanih 13,31 % zneskov, kot jih je izračunala izvedenka in ne od vtoženih zneskov; (-) iz izvedenskega mnenja izhaja: da znaša 13,31 % celotnih stroškov po računu številka 5409816041011 z dne 12. 4. 2016, 435,93 EUR (139,3916 EUR stroški upravljanja S. d.d., 167,2708 EUR hišniške storitve S. d.d., 20,4780 EUR hladna voda, 0,1688 EUR hladna voda okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 14,9884 EUR elektrika - toplotna postaja, 19,6855 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,6514 EUR razna dela obratovanje, 0,9943 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 8880000823811 z dne 16. 5. 2016 425,3477 EUR (139,3916 EUR upravljanje S. d.d., 167,2708 EUR hišniške storitve S. d.d., 20,0944 EUR hladna voda, 0,1688 EUR hladna voda omrežnina, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 12,3823 EUR elektrika - toplotna postaja, 18,7352 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 880000831210 z dne 15. 6. 2016 znaša 456,9043 EUR (139,3916 EUR upravljanje, 167,2708 EUR hišniške storitve, 19,8881 EUR hladna voda, 0,1688 EUR hladna voda - omrežnina, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 13,0864 EUR elektrika - toplotna postaja, 15,0762 EUR elektrika - toplotna postaja, 2,5662 EUR razna dela obratovanje, 32,1516 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 88840837170 z dne 15. 7. 2016 394,1120 EUR (139,9693 EUR upravljanje, 167,9629 EUR hišniške storitve, 20,1239 EUR hladna voda, 0,1688 EUR hladna voda - omrežnina, 5,3866 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,0046 EUR elektrika - toplotna postaja, 1,7250 EUR razna dela obratovanje, 2,3772 EUR razna dela obratovanje, 27,6049 EUR popravilo elektroinstalacij, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj, 18,1056 EUR parkirišče in dostopne poti), po računu številka 5409816081013 z dne 11. 8. 2016 352,1153 EUR (10,7172 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 22,4867 EUR hladna voda, 0,1688 EUR hladna voda - omrežnina, 5,4959 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,2734 EUR elektrika - toplotna postaja, 1,2338 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409816091019 z dne13. 9. 2016 442,2048 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 89,8063 EUR hladna voda, 0,6740 EUR hladna voda okoljska dajatev, 22,4516 EUR hladna voda - skupna poraba, 0,1685 EUR hladna voda - omrežnina, 5,5796 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,7433 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409816101014 z dne 12. 10. 2016 434,4956 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 82,2143 EUR hladna voda, 0,5750 hladna voda - okoljska dajatev, 20,5536 EUR hladna voda -skupna poraba, 0,1437 EUR hladna voda - okoljska dajatev, 5,5157 EUR elektrika - toplotna postaja, 5,6501 EUR elektrika - toplotna postaja, 2,0617 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 54098161111010 z dne 11. 11. 2016 504,1029 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 14,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 0,5391 EUR zamudne obresti, 68,8596 EUR hladna voda, 0,4025 EUR hladna voda - okoljska dajatev, 17,2149 EUR hladna voda - skupna raba, 0,1006 hladna voda - skupna raba, okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 18,3052 EUR elektrika toplotna postaja, 17,7928 EUR elektrika - toplotna postaja, 1,4854 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409816121015 z dne 13. 12. 2016 547,7943 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 0,5430 EUR drugi materialni stroški, 159,1344 EUR hišniške storitve, 76,1694 EUR hladna voda, 0,4973 EUR hladna voda - okoljska dajatev, 19,0424 EUR hladna voda - skupna raba, 0,1243 EUR hladna voda -skupna raba, okoljska dajatev, 61,6213 odčitavanje merilnih naprav, 17,2737 EUR elektrika -toplotna postaja, 20,0475 EUR elektrika - toplotna postaja, 16,7387 EUR popravila, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj, 17,9552 EUR gasilni aparati servisi), po računu številka 5409817011019 z dne 12. 1. 2017 515,5128 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 76,1694 EUR hladna voda, 0,5846 EUR hladna voda - okoljska dajatev, 20,7293 EUR hladna voda - skupna raba, 0,1461 EUR hladna voda - skupna raba okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 17,4787 EUR elektrika toplotna postaja, 20,5054 EUR elektrika toplotna postaja, 0,4965 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409817021014 z dne 13. 2. 2017 593,6313 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 78,9304 EUR hladna voda, 1,1479 EUR hladna voda okoljska dajatev, 19,7326 EUR hladna voda skupna raba, 0,2870 EUR hladna voda - skupna raba, okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 17,4933 EUR elektrika - toplotna postaja, 19,3834 EUR elektrika - toplotna postaja, 77,2539 EUR razna dela obratovanje, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409817031010 z dne 13. 3. 2017 603,8113 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 141,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 75,4783 EUR hladna voda, 1,4620 EUR hladna voda okoljska dajatev, 19,7326 EUR hladna voda skupna raba, 0,3655 EUR hladna voda skupna raba okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 16,6308 EUR elektrika toplotna postaja, 17,5066 EUR elektrika toplotna postaja, 93,2326 EUR opleski in premazi, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), po računu številka 5409817041015 z dne 12. 4. 2017 536,1627 EUR (11,0420 EUR vodenje rezervnega sklada, 14,9219 EUR upravljanje, 159,1344 EUR hišniške storitve, 93,9271 EUR hladna voda, 2,1924 EUR hladna voda - okoljska dajatev, 23,4818 EUR hladna voda skupna raba, 0,5481 EUR hladna voda skupna raba okoljska dajatev, 61,6213 EUR odčitavanje merilnih naprav, 17,4454 EUR elektrika toplotna postaja, 19,1651 EUR elektrika toplotna postaja, 5,6834 EUR vzdrževanje toplotnih postaj), iz izvedenskega mnenja pa izhaja še, da niso upoštevana sredstva rezervnega sklada in strošek, ki se iz tega pokriva ter stroški opominov in pozivov; (-) upoštevati je bilo akontativna plačila tožene stranke dne 17. 10. 2016 in 9. 8. 2017 v višini 1.173,13 EUR in iz izvedenskega mnenja izhaja, da je tožena stranka plačala znesek 85,08 EUR po računu številka 5409816041011 tako, da je po navedenem računu tožena stranka še dolžna plačati (435,93 EUR - 85,08 EUR) 350,85 EUR, po računu številka 8880000823811 je tožena stranka plačala 81,53 EUR tako, da je še dolžna plačati (425,35 EUR - 81,53 EUR) 343,82 EUR, po računu številka 8880000831210 je tožena stranka plačala znesek 110,72 EUR, tako je dolžna plačati (456,90 EUR - 110,72 EUR) še 346,18 EUR, po računu številka 8880000837170 je tožena stranka plačala 16,07 EUR, tako je tožena stranka dolžna plačati (394,11 EUR - 16,07 EUR) še 378.04 EUR, po računu številka 5409816081013 je tožena stranka plačala 16,45 EUR, tako je dolžna plačati (352,12 EUR - 16,45 EUR) še 335.67 EUR, po računu številka 5409816081019 je tožena stranka plačala 130,54 EUR, zato je po navedenem računu je dolžna plačati še (442,20 EUR - 130,54 EUR) 311,66 EUR, po računu številka 5409816101014 plačala znesek 120,79 EUR, zato je dolžna plačati še (434,49 EUR - 120,79 EUR) 313,70 EUR, po računu številka 5409816111010 je plačala znesek 87,69 EUR, zato je dolžna plačati še (504,10 EUR - 87,69 EUR) 416,41 EUR, po računu številka 5409816121015 je plačala znesek 88,91 EUR, zato je dolžna plačati še (547,79 EUR - 88,91 EUR 458,88 EUR, po računu številka 5409817011019 je tožena stranka plačala 89,57 EUR, zato je tožena stranka dolžna še plačati (515,51 EUR - 89,57 EUR) 425,94 EUR, tožena stranka je po računu številka 5409817021014 plačala 165,72 EUR, zato je dolžna plačati še (593,63 EUR - 165,72 EUR) 427,91 EUR, po računu številka 5409817031010 je plačala znesek 85,73 EUR, zato je dolžna plačati še (603,81 EUR - 85,73 EUR) 518,08 EUR, po računu številka 5408917041015 je plačala tožena 94,33 EUR, zato je dolžna plačati še (536,16 EUR - 94,33 EUR) 441,38 EUR; (-) tožena stranka je dolžna plačati po vtoževanih računih še 5.068,97 EUR, ker pa je tožena stranka s plačilom navedenih zneskov v zamudi je na podlagi drugega odstavka 14. člena Zakona o preprečevanju zamud pri plačilih (ZPreZP-1), dolžna plačati tožeči stranki tudi znesek 40,00 EUR, ki ga tožena stranka tudi ni argumentirano prerekala; (-) tožena stranka je tako dolžna plačati tožeči stranki znesek 5.108,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakega posameznega računa do plačila in sicer od 350,85 EUR od 23. 4. 2016 dalje do plačila, od zneska 343,82 EUR od 24. 5. 2016 dalje do plačila, od zneska 346,18 EUR od 24. 6. 2016 dalje do plačila, od zneska 378,04 EUR od 23. 7. 2016 dalje do plačila, od zneska 335,67 EUR od 24. 8. 2016 dalje do plačila, od zneska 311,16 EUR od 24. 9. 2016 dalje do plačila, od zneska 313,70 EUR od 25. 10. 2016 dalje do plačila, od zneska 416,41 EUR od 24. 11. 2016 dalje do plačila, 458,88 EUR od 24. 12. 2016 dalje do plačila, od zneska 425,94 EUR od 25. 1. 2017 dalje do plačila, od 427,91 EUR od 24. 2. 2017 dalje do plačila, od 518,08 EUR od 23. 3. 2017 dalje do plačila, od 441,83 EUR od 25. 4. 2017 dalje do plačila (vse v skladu z 299. členom OZ in 378. členom OZ), s plačilom terjatev je tožena stranka v zamudi, saj so vtoževani računi že zapadli v plačilo; (-) v presežku za znesek 1.700,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in sicer od zneska 68,08 EUR od 23. 4. 2016 dalje, od zneska 65,31 EUR od 24. 5. 2016 dalje, od zneska 85,36 EUR od 24. 6. 2016, od zneska 99,57 EUR od 23. 7. 2016, od zneska 80,65 EUR od 24. 8. 2016, od zneska 115,05 EUR od 24. 9. 2016, od zneska 116,54 EUR od 25. 10. 2016, od zneska 137,37 EUR od 24. 11. 2016, od zneska 245,80 EUR od 24. 12. 2016, od zneska 147,00 EUR od 25. 1. 2017, od zneska 233,06 EUR od 24. 2. 2017, od zneska 161,09 EUR od 23. 3. 2017, od zneska 145,87 EUR od 25. 4. 2017, pa je tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrnjen.

Pritožba

8. Pritožba najprej pojasni, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje v delu, kjer ugotavlja, da je tožena stranka v zemljiški knjigi vpisana kot solastnica do 1331/10000 solastnega deleža nepremičnin ter da tožena stranka koristi na račun svojega solastnega deleža pretežni del lamele C in dodaja, kar da je tožena stranka že navedla, da je po PEL-u lastnica posebnega dela in skupnega dela PC, katerega gradbena vrednost je 13.31 %, kar pomeni da ni solastnica celotnega skupnega dela (lamel A,B, C in D ), temveč samo tistih skupnih delov, ki so izrecno določeni v PEL. Prav tako sodišče pravilno ugotavlja, da etažna lastnina še ni vpisana ter da je v teku postopek za njeno ustanovitev. Glede pogodb, ki jih je tožena stranka predložila kot dokaz, to je - Pogodbe o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra v Ljubljani, ... in - Pogodbe o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe, pa je sodišče prve stopnje dejansko stanje nepopolno in nepravilno ugotovilo.

9. Pritožba meni, da je pomembno dejstvo, ki ga je tožena stranka ves čas izpostavljala, sodišče pa se do njega ni opredelilo, to, da so s tem razpolagalnim poslom vsi takratni solastniki soglasno (100 %) določili: S pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi Etažnih lastnikov ter grafičnimi prilogami, ki povsem ustreza današnjemu pojmovanju etažne lastnine: 1. svoje posebne, posebne skupne in skupne dele v legi, površini in vrednosti, opisno in v grafičnem prikazu, katerih lastniki so postali na temelju z gradnjo dosežene lastninske pravice (originarni način pridobitve lastninske pravice), 2. zemljišča na katerih so zgrajeni objekti A, B, C in zvezni del D, 3. zemljišča ki sodijo k redni uporabi zgradbe, kar vse so pridobili kot solastniki z določenimi idealnimi deleži, oboje na temelju odplačnega pravnega posla, 4. Izvrševali nesporno posestno pravico na njim pripadajočem delu, nepremičnine, 5. Vrednost vložka, ki ga ima vsak graditelj na zgrajenem PC pa opredelijo tako, da vsakemu od njih ne pripadajo vsi skupni deli PC temveč le tisti ki so vezani na uporabo njihovega posebnega dela, kar povsem ustreza določilu 106 čl SPZ. S Pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov ter grafičnimi prilogami, ki povsem ustreza današnjemu pojmovanju sporazuma o delitvi (108 člen SPZ) so solastniki ustanovili tako imenovano navidezno etažno lastnino, kot to danes pojmuje sodna praksa. Navidezno zato, ker predmetna nepremičnina ni vknjižena kot etažna lastnina, temveč kot solastnina. Tudi s Pogodbo o vzajemni razmerjih, ki povsem ustreza današnjemu pojmovanju pogodbe o medsebojnih razmerij (116. člen SPZ) so soglasno (s 100 %) dogovorili osnove za nastanek etažne lastnine in opredelile medsebojne pravice in obveznosti in predstavlja zavezujoč pravni posel za sklenitelje in njihove morebitne pravne naslednike. Tožena stranka je trdila, sodišče pa se do njenih trditev ni opredelilo, da so v Pogodbi o vzajemnih razmerjih sporazumno določeni načini zaračunavanja priznavanje in plačevanje obratovalnih in vzdrževalnih stroškov, tega pa tožeča stranka ne upošteva in jih krši tako, da račune izdaja v nasprotju s temi določili. Na kateri pravni podlagi pa jih izdaja, ne pove. Tožeča stranka ni prerekala trditev tožene stranke, da je bil PEL sprejet s 100 % soglasjem (so)lastnikov in da ni nikoli bila razveljavljena ter da kot tak veže sedanje pravne naslednike. Sodišče prve stopnje se tudi do te, za predmetno pravdo odločilne trditve, ni opredelilo.

10. Kot nadalje pove pritožba, je tožena stranka ves čas postopka trdila, da je pripravljena plačevati toliko, kot je določeno s Pogodbo vzajemnih razmerjih in to le za tiste dele na katerih ima, skladno s PEL, lastninska upravičenja in jih uporablja, to pa je pretežni del zgradbe C, kot pravilno ugotavlja sodišče. Nikakor pa ne vsi skupni prostori PC, katerih pomemben del se nahaja v zgradbi A in B Nelogičen in materialno pravno napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da določbe 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih ni mogoče tolmačiti tako, da bi bila tožena stranka upravičena zgolj do poravnanja obveznosti, ki so povezane z zgradbo C, v kateri ima tožena stranka svoj poseben del in da tega ne spremeni niti dejstvo, da ima zgradba C svojo ID številko. Argumenti, ki jih sodišče prve stopnje v zvezi s tem navedlo, nikakor ne vzdržijo. Sodišče prve stopnje zaključuje, da obstaja dejanska etažna lastnina in so točne trditve tožene stranke, da je njen vrednostni deležna celotnem PC sporazumno ugotovljen v višini 13,31 %, po drugi strani pa, brez razumnih in prepričljivih argumentov ugotavlja, da pa zato, ker etažna lastnina ni ustanovljena (priznava pa ji njeno dejanskost) ne more veljati 12. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki ureja, kako naj se plačujejo obratovalni in vzdrževalni stroški, vezano na to (dejansko) etažno lastnino. Taka odločitev sodišča prve stopnje, zakaj dejanskost nastanka etažne lastnine obstoja, ne priznava pa ″dejanskosti″ glede stroškov v zvezi s to etažno lastnino, čeprav le-ta temelji na veljavnem zavezujočem pravnem poslu, sprejetem s 100 % večino, se ne da niti preizkusiti. Na čem temelji takšna ocena sodišča prve stopnje, ki dejanski element glede nastanka upošteva, glede rabe (in s tem vezanih stroškov) pa ne, ni jasno. Sodba nima razlogov in se je v tem delu ne da preizkusiti. Zato gre v tem delu tudi za procesno kršitev sodišča po točki 14. drugega odstavka 339 čl. ZPP.

11. Pritožba poudarja, da četudi bo pritožbeno sodišče sledilo stališču sodišča prve stopnje, da je pogodba o upravljanju tista, na podlagi katere tožeča stranka vtožuje sporne zneske (pri čemer tožena stranka navaja, da v celoti vztraja pri svojih ugovorih), se ne more mimo dejstva, da bi morala tožeča stranka kot upravnik pri obračunavanju stroškov upoštevati veljavni in zavezovalni pravni posel - pogodbo vzajemnih razmerjih. Pa je ni. To je tožena stranka trdila in navajala v postopku (npr. njena vloga z dne 23. 11. 2017). Tožeča stranka tega dejstva ni prerekala, niti ni navedla nobenega razloga, zakaj noče upoštevati te pogodbe. Sodišče pa se do teh navedb tožene stranke ni opredelilo oziroma se je pomanjkljivo. Tožeča stranka se je v postopku izjasnjevala le glede višine solastnega deleža. Tudi sodišče prve stopnje se je izjasnjevalo in izjasnilo le glede višine solastnega deleža in je pri tem pravilno ugotovilo, da je lahko solastni delež tožene stranke le 13,31 % in ne 17,24 % ali 16,2586 %. Ni pa pravilno ugotovilo, da tako ugotovljen delež ne predstavlja deleža tožene stranke na vseh skupnih delih PC, temveč je to gradbena vrednost celotnega deleža lastninskih upravičenj, ki jih ima tožena stranka na PC. Napačno je presojena trditev tožene stranke, da ni dolžna plačevati stroškov, ki se glede stroškov vzdrževanja in določenih obratovalnih stroškov nanašajo na ostale dele PC to je zgradbo A, B, D. Tožena stranka je trdila in ponudila dokaze, da od 1. 1. 2016 dalje sama vzdržuje skupne dele zgradbe C v katere približno 80 % predstavlja njen posebni del. Tega, da tožena stranka sama krije stroške vzdrževalnih del in da za to ne koristi rezervnega sklada (katerega plačilo tožeča stranka zahteva), tožeča stranka ni niti zanikala, sodišče prve stopnje pa se do tega pomembnega dejstva/argumenta ni opredelilo. Ob tako napačno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje napačno uporabilo tudi materialno pravo in zaključilo, da je ključ delitve 13,31 % celotnih stroškov skupnih delov PC, torej tudi tistih, ki jih je tožena stranka ves čas obrazloženo zanikala.

12. Pritožba izpostavlja, da se pri svoji odločitvi sodišče prve stopnje v celoti opira na mnenje izvedenke finančne stroke, kar je za toženo stranko sporno in je to že navedla v svoji vlogi z dne 26. 9. 2019, v kateri je pojasnila, zakaj ni dolžna plačevati posameznih postavk po vtoževanih računih. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev glede tega, namesto na trditve in dokaze tožeče stranke, oprlo na mnenje izvedenke finančne stroke. Kar pa je nedopustno. Tožeča stranka kot upnik bi morala dokazati temelj in višino posamezne postavke, ki jo vtožuje, torej zakaj je tožena stranka dolžna plačati določene zneske, kot izhajajo iz posameznih razdelilnikov. Pa tega ni naredila. Te trditvene podlage, ki je ni zmogla, ne more sedaj nadomestiti mnenje izvedenke finančne stroke. Tožena stranka je že tekom postopka (na naroku in v pripravljalni vlogi) izrecno navedla, da vsako angažiranje izvedenca finančne stroke mimo trditvene podlage pomeni absolutno bistveno kršitev pravil postopka. Sodišče prve stopnje je na naroku dne 26. 4. 2019 pojasnilo, zakaj bo angažiralo izvedenca finančne stroke. Pri tem je tožena stranka izrecno opozorila, da temu nasprotuje, saj je tožena stranka tega izvedenca predlagala zato, da bi dokazala dejstvo, da je z lastnimi finančnimi sredstvi 100 % zagotovila plačilo vseh dobav in storitev, ki so obračunane na razdelilnikih in da je zaradi tega bila tožena stranka obogatena. Sodišče prve stopnje pa je izvedenki postavilo čisto druga vprašanja, svojo odločitev pa je oprlo na mnenje v delu (točka 20 obrazložitve sodbe), ki mu je naložilo, naj izračuna, 13.31 % vtoževanih stroškov v obdobju vtoževanih računov (čeprav tožeča stranka ni predlagala izvedenca v zvezi s tem, za kaj takega torej ni trditvene podlage). Poleg tega je sodišče prve stopnje izvedenki postavilo vprašanje, naj pojasni ali je tožeča stranka plačala dobaviteljem namesto tožene stranke v višini 100 % teh storitev oziroma dobav. To, ali je tožeča stranka res plačala ″namesto tožene stranke″ je stvar pravne presoje, pravne ocene, ne pa stvar izvedeniškega mnenja. Izvedenka bi lahko potrdila ali ovrgla le dejstvo, da so bili določeni zneski s strani tožene stranke plačani (nakazani dobaviteljem) in katerim dobaviteljem. Tega ni storila. Ali so bile s tem, ko so bili določeni zneski nakazani določenim dobaviteljem plačane obveznosti tožene stranke ali ne, pa je stvar dokazne ocene sodišča. Izvedenka ne more dajati pravnih zaključkov. Ob tem pa velja poudariti, da je tožena stranka tudi v zvezi s tem že navajala ugovore, zakaj v danem primeru ne more iti za obogatitev, poslovodstvo brez naročila ali kaj podobnega. Sodišče prve stopnje se je v svoji odločitvi in obrazložitvi v celoti oprlo na izvedeniško mnenje (točka 20. obrazložitve sodbe) in odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati vse vtoževane postavke in to v višini 13,31 % vrednosti, kot so navedene na računih. Da bi se dala sodba preizkusiti (pa se ne da, kar pomeni, da gre za procesno kršitev skladno s členom 339 drugi odstavek točka 14 ZPP), bi se moralo sodišče prve stopnje opredeliti do vsake, s strani tožene stranke, prerekane postavke in pojasniti, zakaj jo je tožena stranka dolžna plačati in zakaj v taki višini, pri tem pa upoštevati, da je dokazno breme na tožeči stranki. Tako pa ni jasno, zakaj je sodišče v celoti sledilo tožeči stranki, le glede višine solastnega deleža je sledilo toženi stranki. Zgolj argument, da 12. člen Pogodbe o vzajemnih razmerjih ne velja, ne more prepričati. Ne samo, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo Pogodbe o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe, tudi določbe OZ (190 člen) ni pravilno uporabilo. Za plačilo stroškov upravljanja in rezervni sklad pravila neupravičene obogatitve ne veljajo. Imetniki sredstev rezervnega sklada so etažni lastniki, upravnik zanje ne zalaga denarja in ne vplačuje on v rezervni sklad, če etažni lastnik ne, če upravnik ni dobil plačane nagrade/upravnine, prav tako ne more iti za neupravičeno obogatitev, pač pa ima upravnik neposredno terjatev do dolžnika. Zato je v tem delu materialno pravo napačno uporabljeno.

13. Glede plačila dobaviteljem - elektrika, voda, itd. je tožena stranka trdila in predložila dokaze, da je del obveznosti, ki se nanašajo na zgradbo C, sama plačevala neposredno dobaviteljem (vloga tožene stranke z dne 30. 1. 2018). Tega dejstva tožeča stranka ni prerekala. Kot je že v svoji vlogi z dne 30. 1. 2018 navedla tožena stranka, se tožeča stranka ne more sklicevati na neupravičeno obogatitev in na to, da je stroške dobaviteljem plačevala za to, da je stavba lahko normalno funkcionirala. Dejstvo je, da je te obratovalne stroške, ki se nanašajo na zgradbo C tožena stranka sama plačevala (in jih še) dobaviteljem, ostale skupne stroške pa bi bila tožena stranka dolžna plačati le skladno z določili Pogodbe o vzajemnih razmerjih (katere pa ni upoštevala niti tožeča stranka niti sodišče prve stopnje). Glede vzdrževalnih del - tožena stranka je trdila, da jih tožeča ni izvajala na zgradbi C. Tožeča ni na te ugovore odgovorila in tega ni prerekala niti ni z ničemer dokazala, da so te storitve bile narejene na lameli C, da jih je plačala in da je bila tožena stranka zato obogatena. Celo nasprotno, tožena stranka je predložila dokaze, da je sama izvajala vzdrževalna dela na zgradbi C. Tožena stranka je trdila, da se za ta vzdrževalna dela, ki jih je sama delala, niso črpala sredstva rezervnega sklada (v katerega naj bi tožena stranka bila dolžna plačevati). Teh trditev tožeča stranka ni prerekala, sodišče prve stopnje se do njih ni opredelilo. Je pa presodilo, da mora tožena stranka vse to plačati. Glede hišnika tožeča stranka ni prerekala navedb tožene stranke, da hišnik ni izvajal hišniških del v zgradbi C. Tožena stranka negativnega dejstva (torej, da hišnik ni delal) ne more dokazovati. Tudi te postavke tožena stranka ni dokazala. Terjani zneski za plačilo opomina in stroškov rezervnega sklada nimajo pravne podlage - niti je tožeča stranka ne navaja niti je ni sodišče iskalo (na podlagi SPZ upravnik teh stroškov ni upravičen terjati).

Presoja pritožbenega sodišča

14. Pritožba meni, da izpodbijana sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih in da se zato ne da preizkusiti, vendar je ta pritožbeni očitek neutemeljen. Na morebitno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, ko preizkuša izpodbijano sodbo v okviru pritožbenih navedb (350. člen ZPP) in pritožbeno sodišče meni, da ima izpodbijana sodba razloge o vseh določilnih dejstvih in da so razlogi izpodbijane sodbe jasni in niso sami s sabo v nasprotju.

15. Ne drži pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedb tožene stranke v zvezi s Pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra Ljubljana, ... z dne 23. 3. 1994 (PEL) in v zvezi s to Pogodbo sklenjeno Pogodbo o vzajemnih razmerjih med imetniki pravice uporabe z dne 23. 3. 1994, na kateri se je tožena stranka sklicevala, ko je zatrjevala, da je njen solastniški delež 13,31 % v celotnem poslovnem centru in da je dolžna prispevati k skupnim stroškom objekta le v takšni višini in ne v višini kot jo zaračunava tožeča stranka, saj je o tem razlogovalo v večjem delu izpodbijane sodbe (od 11. do 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Tako je neutemeljen pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

16. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno pojasnilo, da se tožena stranka neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi odstavek te določbe1, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31 % na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

17. Pritožba vztraja, da bi tožena stranka bila dolžna prispevati k stroškom upravljanja in obratovanja le za skupne dele, ki služijo zgolj lameli C, glede česar se je sodišče stopnje pravilno opredelilo, da se zaradi izostalega vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo sploh ne da določiti, kateri so ti posebni skupni deli, kot pa ugotavlja pritožbeno sodišče, pa tožena stranka pri posameznih vtoževanih računih ni konkretno prerekala posameznih postavk na način, da bi zatrjevala in dokazovala, da se z njimi zaračunavajo stroški, ki jih lastniki posameznih delov v lameli C niso dolžni plačati.

18. To bi lahko storila, potem ko je izvedenka natančno pojasnila postavke iz vseh vtoževanih računov, ker jih je preračunavala na višino 13,3 % (20. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), pa tega ni storila, temveč je izvedenki neutemeljeno očitala, da bi morala izvedenka opraviti izračun ob upoštevanju 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, za kar pa izvedenka ni bila določena in ji takšna naloga ni bila postavljena. Pritožba tudi konkretno ne izpodbija zaključkov sodišča prve stopnje (20. točka obrazložitve), katere stroške je tožena stranka dolžna plačati niti po vsebini niti po višini in ne izpodbija, tudi po mnenju pritožbenega sodišča pravilnih zaključkov sodišča prve stopnje (17. točka in 18. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da je tožeča stranka na podlagi veljavne Pogodbe o upravljanju poslovne stavbe na naslovu ..., Ljubljana smela toženi stranki zaračunati stroške upravljanja in stroške obratovanja, ki se nanašajo na objekt kot celoto, pri čemer je tožena stranka sama izkazala s seznamom stroškov upravnika (B 10 listina), da zanjo do konca leta 2015 (s 1. 1. 2016 je zmotno štela, da zanjo Pogodba o upravljanju poslovne stavbe ne velja več) niso bili sporni stroški upravljanja, hišniške storitve, hladna voda - skupna raba, elektrika v PC - za toplotno postajo, mesečno odčitavanje delilnikov toplote, vzdrževanje toplotnih postaj, rezervni sklad, razna dela - obratovanje strojno čiščenja snega, sol odvoz snega, razna dela - obratovanje, potrošni material (žarnice, starterji..), razna dela-obratovanje potrošni material (elektro material), razna dela - obratovanje, registracija domene, popravilo elektroinstalacij, zamenjava videokamer ..., parkirišča in dostopne poti, - servis gasilnih aparatov in kot je pravilno presodilo sodišče prve stopnje, se stanje s 1. 1. 2016 ni v ničemer spremenilo, da teh stroškov tožena stranka ne bi bila dolžna plačevati tudi v vtoževanem obdobju, zato je pritožbeni očitek o zmotni ugotovitvi dejanskega stanja in zmotni uporabi materialnega prava povsem neutemeljen. Pritožba polemizira o stroških rezervnega sklada in črpanju sredstev iz rezervnega sklada in stroških opominov, vendar spregleda, da ti stroški sploh niso zajeti v stroških , ki jih je po posameznih računih kot utemeljene priznalo sodišče prve stopnje, saj je sodišče prve stopnje izrecno navedlo, da iz izvedenskega mnenja izhaja, da pri stroških niso upoštevana sredstva rezervnega sklada in strošek, ki se iz tega pokriva ter stroški pozivov in opominov.

19. Obširne pritožbene navedbe v zvezi z izvedenskim mnenjem in bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka, ker je sodišče prve stopnje izvedenko določilo, da odgovori na vprašanja, v zvezi s katerimi je tožeča stranka ni predlagala, v ničemer ne morejo spremeniti pravilno ugotovljenega dejanskega stanja, da je tožeča stranka upravniške posle opravljala na podlagi veljavne Pogodbe o upravljanju poslovne stavbe na ..., Ljubljana in da ima v tej poslovni stavbi tožena stranka idealni solastniški delež 13,31 % in da je v tej višini dolžna prispevati k skupnim stroškom poslovne stavbe.

20. Pritožbeno sodišče se v celoti pridružuje sodišču prve stopnje, ki je v zvezi s pripombami tožene stranke na postavitev izvedenke finančne stroke, obširno pojasnilo zakaj je dopustilo dokaz z izvedenko finančne stroke in katera vprašanja ji je lahko postavilo (19. točka izpodbijane sodbe) in ne drži pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker je izvedenki postavilo tudi vprašanja, ki jih tožeča stranka v zvezi s tem dokazom ni izrecno izpostavljala, saj je sodišče tisto, ki postavlja vprašanje izvedencu in sme zahtevati strokovna pojasnila, ki jih stranka ni videla kot problematična, so pa pomembna za pravilno ugotovitev dejanskega stanja.

21. Sodišče prve stopnje je po povedanem pravilno uporabilo materialno pravo, ko je v pretežnem delu tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo.

22. Pritožba izreka o stroških konkretno ne izpodbija, preizkus po uradni dolžnosti pa ni pokazal morebitnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti niti zmotne uporabe materialnega prava.

23. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo tožene stranke glede izpodbijane I. in III. točke izreka sodbe zavrnilo in v tem delu izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

24. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje stroške pritožbe (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 Določba 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih/94 se glasi: ″1. Imetniki pravice uporabe prispevajo k stroškom za vzdrževanje skupnih delov PC v odstotkih, določenih v pogodbi o ustanovitvi etažne lastnine in določitvi etažnih lastnikov na posameznih delih poslovnega centra Ljubljana, ... in sicer v višini njihovih idealnih deležev, določenih na podlagi cenitve gradbene vrednosti posameznih delov PC, ki jo je izdelala sodna cenilka in izvedenka gradbene stroke N. K. 2. Skupne dele, ki služijo le posameznim imetnikom pravice uporabe, pa vzdržujejo ti posamezni imetniki pravice uporabe v sorazmerju z vrednostjo posameznega dela PC glede na skupno vrednost tistega dela PC, v katerem je ta posamezni del.″