Jedro

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je pri uveljavljanju jamčevalnega zahtevka za znižanje kupnine dovolj postaviti samo dajatveni zahtevek ali je predhodno potrebno postaviti tudi oblikovalni zahtevek ter pomen večinske sodne prakse v trenutku vložitve zahtevka in odločanja o njem pred sodiščem prve stopnje za odgovor na navedeno vprašanje.

Izrek

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je pri uveljavljanju jamčevalnega zahtevka za znižanje kupnine dovolj postaviti samo dajatveni zahtevek ali je predhodno potrebno postaviti tudi oblikovalni zahtevek ter pomen večinske sodne prakse v trenutku vložitve zahtevka in odločanja o njem pred sodiščem prve stopnje za odgovor na navedeno vprašanje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo plačilo 20.293,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v presežku v višini 1.794,36 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo ter odločilo še o pravdnih stroških. Obrazložilo je, da sta tožnika od toženke kupila stanovanje s parkirnim mestom za kupnino 187.781,67 EUR. Naknadno po vselitvi pa sta ugotovila, da ima stanovanje skrito stvarno napako, saj zaradi prekomernega hrupa, ki izvira iz pomanjkljive zvočne izolacije stavbe in katerega vir je dejavnost trgovine S., nima lastnosti, ki so potrebne za običajno rabo stanovanja (prva točka 459. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)). Tožnikoma to ob sklenitvi prodajne pogodbe ni bilo znano, nasprotno pa je bilo to znano toženki in njenemu možu. Sodišče je na podlagi izvedenskega mnenja ugotovilo, da je stanovanje zaradi ugotovljene stvarne napake 12,5 % manjvredno od plačane tržne vrednosti stanovanja, zato je toženki naložilo, da je dolžna tožnikoma plačati 20.293,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo. Obrazložilo je, da je VS RS v zadevi II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 zavzelo stališče, da je jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine po OZ urejen kot tožbena oblikovalna pravica, zato lahko denarni zahtevek temelji le na predhodnem uspešno uveljavljenem oblikovalnem upravičenju. Dosedanja sodna praksa višjih sodišč je bila neenotna, večinoma pa je dopuščala neposredne dajatvene zahtevke, zato tožnikoma ni štelo v škodo, da ni bil postavljen tudi oblikovalni zahtevek. V ostalem je v celoti sledilo razlogom sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje toženka vlaga predlog za dopustitev revizije zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Navaja, da izpodbijana odločitev odstopa od sodne prakse VS RS (II Ips 38/2012), saj tožnika nista postavila oblikovalnega, ampak zgolj dajatveni zahtevek, zato bi nižji sodišči morali tožbeni zahtevek zavrniti. Nadalje navaja, da so postavljeni izvedenci ugotovili, da je izoliranost stanovanja proti hrupu ustrezna, zato bi morala tožnika primarno zoper trgovino S. zahtevati negatorno varstvo pred imisijami (73., 75. in 99. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ)) ali obligacijsko pravno varstvo pred imisijami (133. člen OZ). Toženka tako postavlja vprašanje, ali je kupec upravičen zahtevati zmanjšanje kupnine zaradi domnevnih napak v gradnji v primerih, ko vse listine in uporabna dovoljenja kažejo na to, da je nepremičnina grajena v skladu s predpisi in da povečan hrup izhaja le iz neprilagojene opreme trgovine SPAR, kar očitno predstavlja prepovedane imisije (73. oziroma 75. člen SPZ), ali bi moral zoper povzročitelja prekomernega hrupa primarno zahtevati negatorno varstvo (99. člen SPZ). Nadalje navaja, da sta bila v postopku postavljena dva izvedenca, in sicer g. G. kot izvedenec gradbene stroke in Zavod za varstvo pri delu d.d., za katerega je mnenje pripravil dr. D. Izvedenec G. je trdil, da ima stanovanje zaradi pomanjkljive izolacije napako, dr. D. pa je pojasnil, da je stanovanje primerno izolirano in z njim ni nič narobe. Izvedenski mnenji si torej nasprotujeta, zato je toženec predlagal, da se izvedenca soočita, čemur sodišče prve stopnje ni sledilo, sodišče druge stopnje pa se do tega ni opredelilo. Ker sodišče ni soočilo izvedencev, je bila toženki kršena pravica do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP)). Sodišče prve stopnje ni obrazložilo, na podlagi česa je sklepalo, da stanovanje ni ustrezno izolirano. Sodišče druge stopnje pa je zmotno navedlo, da zvočna izoliranost ni bistvena, zato izpodbijana sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Toženka tako postavlja vprašanje, ali lahko sodišče bistvene ugotovitve, od katerih je odvisna odločitev sodišča, enostavno spregleda, se do njih ne opredeli, niti ne navede, zakaj jih ne upošteva kot pravno relevantne.

4. Predlog je delno utemeljen.

5. Revizijsko sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP v obravnavanem primeru podani glede pravnega vprašanja, oblikovanega v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).