Jedro

Dne 15.7.2014, ko sta udeleženca sklenila Izvensodno poravnavo, ZUreP-2 še ni bil sprejet; določitev odškodnine za razlaščeno zemljišče je tedaj urejal ZUreP-1. Ker udeleženca ob sklepanju izvensodne poravnave nista mogla predvideti zakonodajne spremembe, in sta določitev odškodnine prepustila sodišču po za to predvidenem materialnem predpisu, je pravilno razlogovanje sodišča, da se uporabi ZUreP-2, ki v času odločanja ureja določitev odškodnine za razlaščeno zemljišče. ZUreP-1 se je prenehal uporabljati z začetkom uporabe ZUreP-2, to je 1.6.2018 (299. člen ZUreP-2). Upoštevajoč še dejstvo, da predlagatelj izpostavlja zanj ugodnejšo materialno pravno ureditev iz ZUreP-2, pritožbeno sodišče nima pomislekov v pravilnost odločitve, da se odškodnina določa na podlagi določil ZUreP-2. Materialno podlago za odločitev pa predstavljajo tudi smernice, ki sta jih udeleženca določila v drugem odstavku 12. člen Izvensodne poravnave. Medsebojni dogovor o delni ureditvi spornega razmerja sta namreč sklenili upoštevajoč, da bo popolna odškodnina določena z upoštevanjem sledečih parametrov: na osnovi cenitve neodvisnih sodnih cenilcev ustrezne stroke, ki bodo pri vrednotenju zemljišč upoštevali tržno vrednost nepremičnine, namensko rabo pred uveljavitvijo prostorskega akta, na podlagi katerega je bila nepremičnina namenjena za graditev mejnega prehoda ter dejansko stanje nepremičnine ob uvedbi razlastitvenega postopka, brez izboljšav, ki jih je financirala nasprotna udeleženka.

Pritožbeno sodišče ocenjuje postopek obravnavanja izvedenskega mnenja in njegovih dopolnitev za izredno natančen, skrben in razumevajoč do predlagateljevih pripomb, ki so velikokrat presegale potrebno natančnost, zlasti pri presoji primerljivih prodaj in zahtevane podrobnosti njihove analize. Ni res, da se izvedenec ni opredelil do vprašanj v zvezi z – v prvi in drugi dopolnitvi izvedenskega mnenja uporabljenimi – korekcijskimi faktorji.

Predmet cenitve je stanje nepremičnine ob uvedbi razlastitvenega postopka.

V času odpovedi zahtevkom še ni veljal ZUreP-2, ki poslovno škodo izrecno omenja kot škodo zaradi razlastitve (206. člen ZUreP-2). V času sklepanja Izvensodne poravnave veljaven ZUreP-1 je v 105. členu kot sestavine odškodnine omenjal stranske stroške, povezane z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za čas selitve in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine. Pravilno je sklepanje, da 12. člen Izvensodne poravnave, ki določa še sporni del odškodnine, ne vključuje škode v zvezi z odstranjenima panojema, zabojnikom. To določilo se izrecno sklicuje na tržno vrednost nepremičnine, zato tudi jezikovna razlaga privede do enakega zaključka. Izgubljeni dobiček kot izpad dohodka zaradi nezmožnosti oglaševanja na roto panoju in izguba možnosti oddajanja zabojnika v najem, kar predlagatelj uveljavlja v tem postopku, zato ni sestavni del odškodnine, za katero sta se predlagatelja dogovorila, da je, kolikor presega znesek 91.442,00 EUR, še sporna.

Pritožniku je prisojen bruto znesek odškodnine, vendar zaradi davčne obveznosti lahko dobi zmanjšan, neto znesek. Obračun davčnega odtegljaja ni predmet tega nepravdnega postopka. V trenutku odločanja niti obstoj niti višina davčne obveznosti nista znani, saj davčna obveznost nastane šele s trenutkom plačila odškodnine (58. in 59. člen ZDavP). Razmerje med predlagateljem in državo glede plačila davščin je upoštevano s tem, da je upoštevan pribitek v višini 7 % - zaradi razlastitve.

Ker so stališča udeležencev glede dogovora o plačilu zamudnih obresti sporna, je vsebino dogovora glede ne/plačila zamudnih obresti treba ugotavljati. Izvensodna poravnava je le eden od dokazov, s katerimi udeleženca dokazujeta dogovor glede plačila zakonskih zamudnih obresti; njena jezikovna razlaga (prvi odstavek 82. člena OZ) je le ena od možnosti za ugotovitev vsebine dogovora o zamudnih obrestih. Zgolj jezikovna razlaga sklenjene Izvensodne poravnave ne zadošča. Skupni namen pogodbenikov je (lahko) ugotovljiv tudi iz vsebine pogajanj, torej iz listin, na katere se sklicuje predlagatelj in iz izpovedi pogodbenikov ter prič, ki so pri pogajanjih ali sklepanju izvensodne poravnave sodelovali3. Ker se sodišče prve stopnje do teh dokazov ni izreklo, je kršena pravica do izjave, kar predstavlja kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Izrek

I. Pritožbi predlagatelja zoper sklep z dne 8.6.2021 se delno ugodi, pritožbi nasprotne udeleženke pa v celoti in se ta sklep v 2. točki izreka razveljavi ter se zadeva glede odločanja o plačilu zakonskih zamudnih obresti vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba predlagatelja zavrne in se v izpodbijanem pa nespremenjenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje

II. Nasprotna udeleženka je v roku 15. dni od prejema tega sklepa dolžna predlagatelju plačati 1.287,82 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

III. Pritožbi predlagatelja zoper sklep z dne 25.8.2021 se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

IV. Nasprotna udeleženka je v roku 15. dni od prejema tega sklepa dolžna predlagatelju plačati 31,95 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

Obrazložitev

**O pritožbah zoper sklep z dne 8.6.2021**

1. Z izpodbijanim sklepom je določena odškodnina za predlagatelju razlaščene nepremičnine parc. št. 590/2, 592/3, 597/2, 597/4, 597/5 in 590/5, vse k.o. X. Nepremičnine so bile razlaščene z Delno določbo Upravne enote, št. ... z dne 21.12.2010, ki je postala pravnomočna 22.3.2012. Nasprotna udeleženka je dolžna plačati odškodnino v višini 44.350,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.3.3012 dalje do plačila (1. in 2. točka izreka). Od tako določene odškodnine se v pravdnem postopku ne določi davek od dobička pravnih oseb (3. točka izreka).

2. Pritožujeta se oba udeleženca.

3. Predlagatelj v pravočasno vloženi pritožbi sklep izpodbija v celoti zaradi prenizko določene odškodnine, prisojeno odškodnino v višini 44.350,97 EUR pa sprejema kot nesporni del. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek pred drugim sodnikom. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Nepravilno uporabo materialnega prava zatrjuje, ker sta se razlastitveni in nepravdni postopek začela v času prej veljavnega Zakona o urejanju prostora1 (ZUreP-1), sodišče pa je pri odločanju uporabilo sedaj veljavni Zakon o urejanju prostora2 (ZUreP-2). Navaja, da 22. čl. ZUreP-2, na katerega se sodišče sklicuje, ne določa, da stranki ne moreta dogovoriti uporabe starejših predpisov. Sicer pa je uporabljeni materialni predpis – 206. čl. ZUreP-2 – zanj ugodnejši, vendar odškodnina ni določena v skladu s tem določilom. Ni namreč določeno nadomestilo za škodo na objektih (uničenih panojih in zabojniku), nadomestilo zaradi zmanjšanja prihodkov iz naslova poslovanja in druga škoda, povezana s poslovanjem. Meni, da je sodišče nekritično sledilo izvedencu, ki je izdelal osnovno mnenje in dve dopolnitvi tega mnenja. Sodišče je izhajalo iz prve dopolnitve mnenja in predlagatelju ni dopustilo vprašanj v zvezi z drugo dopolnitvijo. Če bi predlagatelj vprašanja postavil, bi lahko dosegel večjo odškodnino od tiste iz prve dopolnitve mnenja. Predlagatelj se je skliceval na metodo izločanja in svoje pripombe utemeljil z mnenjem cenilke V. Ker je sodišče preprečilo obravnavanje druge dopolnitve mnenja, je podana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Možnost obravnavanja je bila predlagatelju odvzeta tudi zato, ker na zastavljena vprašanja večinoma ni dobil odgovora, ker mu tudi zastavljanje drugih vprašanj ni bilo omogočeno, ker je sodišče izpostavilo njegovo laičnost v zvezi z obravnavano temo. Niso bila dovoljena vprašanja v zvezi s korekcijskimi faktorji, ki jih je izvedenec določal na pamet, kar je razvidno iz cenitve na dohodkovni osnovi: v prvi dopolnitvi je odstotek neizkoriščenosti/neizterljivosti določil na 3%, pri drugi dopolnitvi pa na 2%; odstotek iz naslova poslovanja v prvi cenitvi na 1%, v drugi pa na 0,5%; druge stroške pa v prvi dopolnitvi na 0%, v drugi pa na 1 %. Vprašanja v zvezi s tem niso bila dopuščena. Sodišče se je postavilo na stališče, da vprašanje korekcijskih faktorjev presega splošno razgledanost in terja posebno znanje, ki ga predlagatelj in njegov pooblaščenec nimata. Sodišče je odločalo pristransko. Soglaša, da so faktorji ocenjeni in ne izračunani z matematično operacijo, vendar bi kljub temu morali biti preverljivi. Uporaba metode izločanja, ki jo je predlagatelj utemeljeval z mnenjem cenilke V. (razpolagala je z vsemi podatki), je bila zavrnjena. Nerazumno je, da sodišče predlagatelju očita, da izven postopka ni pridobil cenitve, po drugi strani pa s strokovnjakom podkrepljene pripombe šteje za neupoštevne. Uporaba zahtevane metode bi privedla do najbolj zanesljive ocene vrednosti. Trdi, da je uporabljeni faktor 0,9 pri obravnavanju zemljišč na drugih lokacijah s strani izvedenca nepojasnjen, s strani sodišča pa neobrazložen. Izpostavlja, da je mejni prehod X, na katerem so obravnavana zemljišča, eden najbolj obremenjenih mejnih prehodov z Republiko Hrvaško. Zato so tam zemljišča tržno bolj zanimiva. Uporabljeni odbitek povzroči, da predlagatelj druge ustrezne nepremičnine za pridobljeno odškodnino ne more kupiti. Graja – zaradi velikosti zemljišča 3.517 m2 – uporabljeni faktor 0,85. Ker gre za več manjših parcel, ki bi bile lahko predmet ločene prodaje, uporaba faktorja ni upravičena. Uporabo metode primerljivih prodaj je predlagatelj argumentirano grajal, pa so njegove pripombe zavrnjene kot pavšalne. Povzema šest primerljivih transakcij in jih opisuje z lokacijo in drugimi podatki. Izvedenec transakcij ni preučil in je opravljal primerjavo z nepremičninami, glede katerih ni vedel, kje se nahajajo in o katerih je imel napačno predstavo. Uporabil je neprimerljive nepremičnine in uporabil neustrezne prilagoditvene faktorje. Oznake, s katerimi je primerljive prodaje označil, so bile take, da predlagatelj pravnih poslov ni mogel preveriti. Iz objavljenih podatkov GURS namreč ni razvidna oznaka posla. Na GURS je skušal podatke preveriti brez uspeha, dostopa do aplikacije Cenilec pa nima. Ker mu je bila onemogočena presoja mnenja, je podana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Sodišče in izvedenec se nista opredelila do dejstva, da so podatki GURS pomanjkljivi oz. nezanesljivi; kljub temu, da je z zemljiškoknjižnimi izpiski dokazal, da evidentirani posli zemljiškoknjižno niso bili izvedeni. Mero kapitalizacije je izvedenec v osnovnem mnenju določil na 8 %, v prvi dopolnitvi mnenja na 7 %, razlike pa ni pojasnil. Ni podal pojasnila o 2 % odbitku pri prvi premiji, pri ostalih pa 1 %. V odgovoru na izrecno vprašanje o meri kapitalizacije je izvedenec uporabljene odbitke le prepisal, ne pa pojasnil. Nadomestilo za ohranitev kapitala je na predlagateljevo pripombo odpravil. Ne da se preveriti, na kakšen način je izvedenec določil netvegano stopnjo donosa in zakaj jo je določil na 3 %. Obrestne mere v letu 2007 napram letu 2012 niso pojasnjene. Izvedenec bi moral upoštevati vrednost nasipa, ki je sestavina zemljišča. Predlagatelj nasipanja ni dolžan dokazovati, nasprotna udeleženka pa investicij v nasip ni zatrjevala. Neresnična je izvedenčeva navedba, da je nasip v cenitvi upoštevan, saj je izvedenec na vprašanje o količini nasipa odgovoril, da vprašanje presega predmet obravnave v tem postopku. Zmotno je interpretirana izjava Š. Š. v zvezi z nasutjem, ki je seglo tudi na njeno parcelo. Iz geodetskega posnetka je mogoče izračunati količino (volumen) gramoznega nasipa. Sklicuje se na mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti 2017, konkretno na MSOV 101, ki predvideva pomoč ocenjevalcu vrednosti, če jo le ta potrebuje. Na konkretna vprašanja glede neuporabe mednarodnih standardov predlagatelj odgovora ni prejel. Izvedenec na 71 vprašanj ni podal vsebinskega odgovora, 23 odgovorov ni bilo utemeljenih (predlagatelj je to vsebinsko argumentiral), izvedenec je odgovoril zgolj na 12 zastavljenih vprašanj. Pribitek zaradi prisilne poravnave v višini 7 % označuje za prenizek in nepojasnjen. Ne soglaša, da 25 % pribitek, ki je v učbeniku dr. Gruma naveden za razmere v ZDA, v Sloveniji ni upošteven. Iz e-učbenika dr. Gruma izhaja, da so ti odstotki v Slovenji še višji. Enako meni cenilka A. A. (GIM OV). Cenilka B. B. je uporabljeni pribitek ocenila za prenizek. Izvedenec C. C., ki je indikator posebnih okoliščin zaradi prisilne prodaje določal pri cenitvi nepremičnin na drugem mejnem prehodu, je v izvedenskem mnenju uporabil 35 % pribitek zaradi razlastitve; nasprotna udeleženka se je v tistem postopku s tem strinjala. Torej gre za v praksi uveljavljen odstotek, na osnovi katerega je izvedenka drugim razlaščencem plačala odškodnino. Višje sodišče v Kopru, ki je 10 % pribitek označilo za previsok, nima strokovnega znanja s področja cenitev. Mnenji C. C. in cenilke A. A. sta povsem ignorirani. Nasprotuje zmanjšanju vrednosti zaradi vlaganja v komunalno opremljenost. Ni res, da bi zemljišča komunalno opremljala nasprotna udeleženka, kajti komunalno opremljanje je stvar občine. Na dan predlagateljevega nakupa in uvedbe razlastitvenega postopka je bila nepremičnina komunalno opremljena. Breme vlaganj v komunalne naprave je na strani nasprotne udeleženke, ki dokazov ni predložila. Opravičilo, da jih hrani le 10 let, ni sprejemljivo. Nesporno je, da se nepremičnine ocenjujejo po stanju na dan 10.7.2007 kot stavbno zemljišče, torej komunalno opremljeno zemljišče. Izvedenec je potrdil, da so bili pred letom 1991 v bližini stanovanjski objekti in torej komunalna opremljenost zagotovljena. Razmerje med vrednostjo komunalno opremljenega in komunalno neopremljenega zemljišča (84 %) je bilo ugotovljeno v drugem postopku, uporabno pa je tudi v tem primeru. Gre za 14-kratno (1400 %) razliko, ker je izvedenec komunalno opremljenost ovrednotil zgolj na 6 %. Sodišče se ni opredelilo do cenitve teh okoliščin za mejni prehod Z. Zanika, da bi se odrekel pravici do izgubljenega dobička, uporabnine in poslovne škode. Določbe zakona veljajo namesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z zakonom (drugi odstavek 17. čl. Obligacijskega zakonika). Zmotno je tolmačen 14. čl. Izvensodne poravnave. Povzema ga in ocenjuje, da je povsem jasen. Spregledan je prvi odstavek 11. čl. Izvensodne poravnave. Ne soglaša, da se je donosom odpovedal in da jih zato ni treba upoštevati. Voljo strank je sodišče interpretiralo, ne da bi izvedlo predlagane dokaze. Pravočasno je bilo predlagano zaslišanje D. D. in prič, ki so bile prisotne ob sklepanju poravnave; predloženi so bili pisni dokazi. Neutemeljeno je odločeno, da predlagatelj ni upravičen do izgubljenega dobička za čas selitve; ZUreP-1 ga predvideva. Nepomembno je, ali je predlagatelj pano in zabojnik prestavil na drugo lokacijo ali ne. Tega gotovo ni mogel narediti v enem mesecu. Pano in objekt predstavljata osnovno sredstvo za opravljanje predlagateljeve dejavnosti. Tudi do izgubljenega dobička zaradi nezmožnosti opravljanja gospodarske dejavnosti je predlagatelj upravičen po ZUreP-1. Predlagatelj je izgubil dohodek iz naslova oglaševanja in oddaje zabojnika v najem. Nepomembno je, ali je predlagatelj vzpostavil uporabo enakovredne nepremičnine ali ne. Pomembno je, koliko časa bi skrben lastnik potreboval, da enakovredno rabo vzpostavi – za ta čas bi moral biti izgubljeni dobiček priznan. Ker do selitve po krivdi nasprotne udeleženke ni prišlo, predlagatelj stroškov selitve ni mogel izkazati; jih je pa mogoče oceniti. Poslovni škodi zaradi uničenega roto panoja, priključnega mesta in objekta za pobiranje pristojbin se predlagatelj ni odpovedal. Roto pano in zabojnik sta bila trajno spojena z nepremičnino in torej del nepremičnine. Za oba je predlagatelj pridobil gradbeno dovoljenje, zato ne gre za premične objekte. Pano je stal na 20o ton težkem betonskem temelju. Brez osnove je upoštevano, da gre za premične objekte. Povzema in ocenjuje po izvedencu ocenjene, sicer pa nepriznane stroške selitve (1.500- EUR) in na najemnino dveh špedicij zreduciran izgubljeni dobiček. Da gre za z zemljiščem spojena objekta, dokazuje tudi s komentiranjem gradbene zakonodaje in sklicevanjem na sodbo I-U-638/2011. Graja ugotovitev, da se je z odpovedjo zahtevku v zadevi II Pg 1290/2010 odpovedal vrednosti zemljišča z vsemi trajno spojenimi objekti in pritiklinami. Objekta sta bila trajna in ne začasna. Izvedenec bi ju moral oceniti kot taka in ne le njunega donosa. Zmotno je ocenjena najemnina za potreben del zemljišča, saj ga predlagatelj ni oddajal v najem, ampak na svojem objektu oddajal oglasni prostor. Ne gre za oceno v okviru dohodkovne metode. Glede tega postavljanje vprašanj ni bilo dopuščeno. Uničene so bile tudi elektro-inštalcije, PTT, kar so predlagateljeva vlaganja. Sklicuje se na 47. in 48. čl. Stvarnopravnega zakonika ter opozarja, da ni upoštevano, da lastnik zemljišča postane lastnik zgradbe, stoječe na tujem zemljišču (supeficies solo cedit). Ker ni upoštevan donos, ni upoštevan mednarodni standard MSOV 2013/230 – C16 – C21. Stališče, da ekonomski učinki na ocenjevanje nepremičnin nimajo vpliva, je zmotno in protispisno. Izvedenec je v isti zadevi pri vrednotenju uporabil tudi metodo donosa (na donosu zasnovan način). Ni upoštevano, da gre za naložbene nepremičnine, čeprav je predlagatelj izkazal, da je imel nepremičnine v posesti zaradi zvišanja vrednosti kapitala in pridobivanja najemnin. V mednarodnih standardih so kriteriji za ocenjevanje takih nepremičnin posebej opredeljeni. Meni, da bi morala biti odškodnina povečana za davek od dobička pravnih oseb. Če bi bil ta davek upoštevan v okviru pribitka zaradi razlastitve, bi moral le-ta znašati več kot 7 %. Za razumevanje sodne poravnave so pomembna pogajanja za sklenitev Izvensodne poravnave, ki jih sodišče ni upoštevalo. Izvedensko mnenje ocenjuje za strokovno neprepričljivo in zaradi neodgovorjenih vprašanj za pomanjkljivo, kar utemeljuje z izvedenčevim delom v zvezi z obravnavanjem primerljivih transakcij, odbitkov, pribitkov, natančnosti proučitve primerljivih prodaj, neuporabe mednarodnih standardov. Nujnost uporabe mednarodnih standardov izhaja iz 295. čl. ZUreP-2 in sicer: MSOV, ki so ves čas enaki, izpopolnjuje pa se opis posameznega standarda; Hierarhija standardov ocenjevanja vrednosti in Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti. Našteva in opisuje standarde, ki niso bili upoštevani (prisilna podaja, strateška lega, donos, naložbene nepremičnine). Izjave o skladnosti z MSOV izvedenec ni podal niti po tem, ko ga je predlagatelj na izjavo opozoril. Nepravilnosti izvedenčevega dela in pomanjkljivosti njegove cenitve vzbujajo dvom v nepristranskost izvedenca. Nepravilnosti in nejasnosti je mogoče odpraviti ter mnenje preveriti s postavitvijo novega izvedenca, kar je nujno treba storiti. Glede zamudnih obresti navaja, da se jim z Izvensodno poravnavo ni odpovedal, zato mu pripadajo tudi od že plačanega dela odškodnine, za čas od pravnomočnosti odločbe o razlastitvi do plačila. Da je šlo za skupno voljo strank, da o zamudnih obresti odloči sodišče, izkazuje korespondenca med strankama (dopisi z dne 6.12.2013, 13.1.2014 14.1.2014, 22.1.2014 in 31.7.2013 in zapisnik 49. redne seje Vlade RS). Zaslišanje treh prič ni bilo izvedeno, do listin se sodišče ni opredelilo. Sodišče je zmotno štelo, da sta udeleženca z Izvensodno poravnavo uredila vsa medsebojna pravna razmerja; obstaja zapis, da gre za ureditev vseh medsebojnih razmerij v zvezi z nepremičninami, ki so predmet poravnave. Predlagatelj je bil prisiljen predlagati določitev odškodnine po sodišču. Drugače bi bilo, če bi nasprotna udeleženka svojo obveznost plačila odškodnine izpolnila ali ponujeni znesek položila pri sodišču. Graja odločitev, da se predlagatelju ne prizna odmena za davek od dobička pravih oseb in neobrazloženost tega dela odločitve. Lahko bi bil upoštevan tudi v pribitku zaradi razlastitve, vendar zaradi neustrezne višine 7 % ni. Opozarja na pristranskost sodišča, ki je upoštevalo navedbe in listine nasprotne udeleženke, predlagateljevih pa ne. Izpostavljene so – za postopek nerelevantne – pogodbe iz leta 1991, ki jih je predložila nasprotna udeleženka, glede listin o vlaganjih pa je sprejeto, da jih nasprotna udeleženka ni mogla predložiti, ker se hranijo le 10 let. Zatrjuje kršitev pravice do enakega varstva pravic (22. čl. Ustave RS) in 69. čl. Ustave RS ter prvega člena protokola h Konvenciji o varstvu človekovih pravic in svoboščin.

4. Nasprotna udeleženka se pritožuje zoper odločitev o prisojenih zamudnih obrestih. Uveljavlja dva pritožbena razloga: napačno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Predlaga spremembo sklepa ali njegovo razveljavitev v izpodbijanem delu. Meni, da zakonske zamudne obresti od prisojenega zneska za čas od pravnomočnosti razlastitvene odločbe dalje ne bi smele biti priznane, ker je bilo z Izvensodno poravnavo dogovorjeno, da se bo v nepravdnem postopku odločalo le še o morebitni dodatni odškodnini. Opozarja na nasprotje med razlogi iz 53. točke sklepa o odpovedi zahtevku in odločitvijo o priznanju zamudnih obresti.

5. Predlagatelj je na pritožbo nasprotne udeleženke odgovoril. Meni, da pritožba neutemeljeno enači institut uporabnine in zamudnih obresti. Plačilu zamudnih obresti od neplačanega dela odškodnine se ni odpovedal, upravičen pa je tudi do plačila zamudnih obresti od že plačanega dela odškodnine. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

6. Pritožba predlagatelja je delno utemeljena, pritožba nasprotne udeleženke pa v celoti.

7. Predlagateljev pritožbeni očitek nepravilne uporabe materialnega prava ni utemeljen. Dne 15.7.2014, ko sta udeleženca sklenila Izvensodno poravnavo (v nadaljevanju Izvensodna poravnava - listina B15), ZUreP-2 še ni bil sprejet; določitev odškodnine za razlaščeno zemljišče je tedaj urejal ZUreP-1. Ker udeleženca ob sklepanju izvensodne poravnave nista mogli predvideti zakonodajne spremembe, in sta določitev odškodnine prepustili sodišču po za to predvidenem materialnem predpisu, je pravilno razlogovanje sodišča, da se uporabi ZUreP-2, ki v času odločanja ureja določitev odškodnine za razlaščeno zemljišče. ZUreP-1 se je prenehal uporabljati z začetkom uporabe ZUreP-2, to je 1.6.2018 (299. čl. ZUreP-2). Upoštevajoč še dejstvo, da predlagatelj izpostavlja zanj ugodnejšo materialno pravno ureditev iz ZUreP-2, pritožbeno sodišče nima pomislekov v pravilnost odločitve, da se odškodnina določa na podlagi določil ZUreP-2. Materialno podlago za odločitev pa predstavljajo tudi smernice, ki sta jih udeleženca določila v drugem odstavku 12. čl. Izvensodne poravnave. Medsebojni dogovor o delni ureditvi spornega razmerja sta namreč sklenili upoštevajoč, da bo popolna odškodnina določena z upoštevanjem sledečih parametrov: na osnovi cenitve neodvisnih sodnih cenilcev ustrezne stroke, ki bodo pri vrednotenju zemljišč upoštevali tržno vrednost nepremičnine, namensko rabo pred uveljavitvijo prostorskega akta, na podlagi katerega je bila nepremičnina namenjena za graditev mejnega prehoda ter dejansko stanje nepremičnine ob uvedbi razlastitvenega postopka, brez izboljšav, ki jih je financirala nasprotna udeleženka. Pritožnik ne zatrjuje, da dogovorjena merila za določitev odškodnine niso bila upoštevana.

8. Materialna podlaga zahtevka je tudi Izvensodna poravnava, katere vsebino je – če je med udeležencema sporna – treba ugotavljati z njeno razlago oz. ugotavljanjem skupnega namena strank pri njenem sklepanju. Predlagatelj v 47. točki pritožbe graja, da sodišče tega ni storilo, ker ni izvedlo dokazov v zvezi s predhodnimi pogajanji; ne pojasni pa, kateri od dokaznih predlogov naj bi bili neutemeljeno zavrnjeni. Očitek iz 47. točke pritožbe zato ni preverljiv.

9. Očitek iz 65. točke predlagateljeve pritožbe o priviligirani obravnavi navedb in dokazov nasprotne udeleženke in neupoštevanju predlagateljevih navedb, trditev in dokazov, je navržen. Sodišče se je skrbno posvetilo obravnavanju predlagateljevih pripomb na izvedensko mnenje in trditvam ter dokazom, s katerimi je predlagatelj uveljavljal svoja stališča v zvezi s pripadajočo mu odškodnino. Njegova obravnava v tem postopku ni bila drugačna od obravnave upravičencev do odškodnine zaradi razlastitve v drugih postopkih. Očitek neenakopravnega obravnavanja predlagatelja (22. čl. Ustave RS) ni utemeljen. Očitek kršitve 69. čl. Ustave ni utemeljen, ker predmet postopka ni odvzem nepremičnin v javno korist, ampak določitev odškodnine, ki je bila določena skladno z zgoraj navedenimi materialnimi predpisi.

10. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodni izvedenec pri vrednotenju ni uporabil mednarodnih standardov (MSOV). Izvedenec je v osnovnem izvedenskem mnenju in obeh dopolnitvah navedel, da je tudi mednarodne standarde uporabil. V odgovoru na 88. vprašanje je navedel vir, v katerem je to vprašanje obravnavano. Ker je mnenje celovita ocena dejstev in okoliščin, predlagateljeva splošna vprašanja v zvezi z uporabo mednarodnih standardov (npr. 89. in 106. vprašanje) niso terjala odgovorov. Tudi predlagateljeva trditev iz 51. točke pritožbe, da je izvedenec odgovarjal v nasprotju z veljavnimi standardi, je posplošena in nepreverljiva. V 52. točki predlagateljeve pritožbe navedene okoliščine, ki naj bi bile – upoštevajoč mednarodne standarde – pomembne, so bile upoštevane (npr. pribitek zaradi razlastitve, zaradi strateške lege dodatno vrednotenje na donosih zasnovan način vrednotenja v točki A-3.3 prve dopolnitve izvedenskega mnenja), upoštevanje donosa nepremičnin pa zaradi odpovedi zahtevkom v pravdnih postopkih utemeljeno zavrnjeno. Vhodne podatke je izvedenec ustrezno izbral, na predlagateljevo pobudo dopolnil, njihovo uporabnost pa dosegel z ustreznimi prilagoditvenimi faktorji. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z razlogi, ki jih je v zvezi z uporabo mednarodnih standardov navedlo sodišče prve stopnje v 48. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa.

11. Pritožnik zatrjuje, da mu ni bilo dopuščeno postavljanje vprašanj izvedencu v zvezi s pripombami na drugo dopolnitev izvedenskega mnenja. S tem utemeljuje pritožbeni očitek kršitve 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Izvedenec je poleg izvedenskega mnenja z dne 15.10.2016 – v nadaljevanju izvedensko mnenje ali osnovno izvedensko mnenje (ugotovljena vrednost nepremičnine 118.544,11 EUR), izdelal tudi dopolnilno mnenje z dne 31.8.2019 – v nadaljevanju prvo dopolnilno mnenje (ugotovljena vrednost nepremičnine 134.448,49 EUR) in dopolnilno mnenje z dne 22.3.2021 – v nadaljevanju drugo dopolnilno mnenje (ugotovljena vrednost nepremičnine 131.982,47 EUR). V vseh primerih je tržno vrednost ugotavljal na osnovi treh metod: statistične primerjave prodaj, primerljivih prodaj in po dohodkovnem načinu. Upoštevajoč končno ugotovljeno vrednost je za predlagatelja najugodnejša prva dopolnitev izvedenskega mnenja, ki jo je sodišče uporabilo. Predlagatelj meni, da bi s pripombami na drugo dopolnilo mnenje lahko iztržil več, kot je, če bi mu bilo dopuščeno, da bi razčistil očitke, ki jih je zoper drugo popolnitev mnenja podal. V pritožbi se sklicuje na neupoštevane očitke oz. pripombe: da so prilagoditveni faktorji določeni na pamet in da so upoštevane primerljive prodaje, ki to niso. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da očitana kršitev ni bila storjena. V drugi dopolnitvi je izvedenec na zahtevo predlagatelja kot primerljive prodaje uporabil prodaje zemljišč v območju drugih mejnih prehodov, torej brez upoštevanja mikrolokacije obravnavanih zemljišč, ter prodaje (tudi) zazidanih stavbnih zemljišč. Iz obeh razlogov – zaradi neupoštevanja mikrolokacije in problematičnosti pretvarjanja vrednosti zazidanega stavbnega zemljišča v vrednost nezazidanega stavbnega zemljišče – je pravilna ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je druga dopolnitev izvedenskega mnenja manj zanesljiva od prve. Prva dopolnitev temelji na primerljivih prodajah z upoštevanjem korekcij, na katere je opozoril predlagatelj. Zato je bolj natančna in verodostojnejša tudi od osnovne cenitve. Neutemeljen je očitek, da bi predlagatelj lahko dosegel ugodnejši rezultat, če bi z dodatnimi vprašanji razčiščeval pomanjkljivosti druge cenitve. Ker druga dopolnitev izvedenskega mnenja temelji na neustreznih vhodnih podatkih in je torej neustrezen temelj, na katerem je izdelana, z dodatnimi vprašanji ni mogoče priti do uporabnega rezultata. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je bilo predlagatelju omogočeno sodelovanje pri ugotavljanju višine odškodnine z obravnavanjem izvedenskega mnenja; tudi vseh njegovih dopolnitev. Podobno in še veliko bolj natančno je prvostopenjsko sodišče pojasnilo zavrnitev obravnavanja dodatnih 64. vprašanj oz. pripomb, ki jih je predlagatelj želel uveljaviti na naroku 8.6.2021 (18. točka obrazložitve prvostopenjskega sklepa, na katero se pritožbeno sodišče sklicuje). Abstraktni in zato nepreverljivi pa so očitki iz 21. točke predlagateljeve pritožbe: da se je izvedenec odgovorom na vprašanja izmikal, da predlagateljevih pripomb ni zavrgel in so dileme ostale odprte, da na veliko argumentiranih pripomb izvedenec ni odgovoril. 12. Pritožbeno sodišče ocenjuje postopek obravnavanja izvedenskega mnenja in njegovih dopolnitev za izredno natančen, skrben in razumevajoč do predlagateljevih pripomb, ki so velikokrat presegale potrebno natančnost, zlasti pri presoji primerljivih prodaj in zahtevane podrobnosti njihove analize. Ni res, da se izvedenec ni opredelil do vprašanj v zvezi z – v prvi in drugi dopolnitvi izvedenskega mnenja uporabljenimi – korekcijskimi faktorji. Ni res, da jih ni znal pojasniti. Ta pritožbeni očitek predlagatelj utemeljuje s trditvijo, da je izvedenec v prvi in drugi dopolnitvi uporabil različne faktorje oz. različen odstotek neizkoriščenosti/neizterljivosti (prva dopolnitev 3 %, druga 2 %), odstotek iz naslova poslovanja (prva dopolnitev 1 %, druga 0,5 %) in druge stroške (prva dopolnitev 0 %, druga dopolnitev 1 %). Zaradi različnih vhodnih podatkov in drugih primerljivih prodaj, je bila potrebna uporaba različnih faktorjev oz. odstotkov.

13. Izvedenec je utemeljeno zavrnil uporabnost odgovorov, ki jih je na predlagateljeva vprašanja, izven postopka, podala cenilka B. B. Ni jasno, s katerimi podatki je cenilka razpolaganja, razen tega so njeni odgovori teoretični in posplošeni. Da svojega mnenja predlagatelj ni podkrepil z mnenjem drugega strokovnjaka, se sodišče prve stopnje sklicuje glede uporabljenih faktorjev pri obravnavi primerljivih prodaj; o višini le-teh se izvedenka D. D. ni izrekala. Zato s sklicevanjem na navedbo sodišča, da predlagatelj ni podal mnenja drugega strokovnjaka, predlagatelj – v 7. točki pritožbe – sodišču neutemeljeno pripisuje očitek, da ni pridobil cenitve izven postopka. Tega sodišče prve stopnje predlagatelju ni očitalo. Na naroku 8.6.2021 je izvedenec razumljivo pojasnil, v katerih primerih je uporabljiva metoda izločanja, ki jo je opisala cenilka D. D., in da je sam pri ugotavljanju razmerja med vrednostjo objekta in zemljišča uporabil procentualno ugotovljeno razmerje ter zakaj je tak pristop ustreznejši. Izvedenec je – v prvi dopolnitvi mnenja – zgolj nekatere od lokacij (primerljive nepremičnine 2, 4 in 5) vrednotil s faktorjem 0,9, druge pa s faktorjem 1. Ker vse primerljive nepremičnine niso locirane neposredno ob mejnih prehodih, ampak v naselju, ob cesti (njihova lokacija je slikovno prikazana), je uporaba različnega faktorja, upoštevajoč mikrolokacijo, upravičena. Obremenjenost mejnih prehodov, na katero opozarja pritožnik, ni okoliščina, ki bi imela znaten vpliv na vrednost nepremičnine. Kljub večji frekventnosti mejnega prehoda je lokacija lahko tržno manj zanimiva od drugih lokacij (npr. odstopajo tržne cene na področju primorske regije). Na zaslišanju dne 21.2.2017 (stran 3) je izvedenec prepričljivo pojasnil, da ima zemljišče v urbanem naselju večji faktor in je njegova vrednost večja, stavbno zemljišče ni enako v primerih stanovanjske in poslovne gradnje … Zato so ti faktorji sploh potrebni. Pri metodi primerljivih prodaj so uporabljeni vidni parametri, za katere je izvedenec presodil, da so potrebni in izvedljivi; če bi obstajali primernejši podatki o možnosti špedicijske dejavnosti, bi bili upoštevani. Na podlagi pravil stroke, znanj in izkušenj je izvedenec izbral takó prodaje primerljivih nepremičnin kot za primerjavo potrebne faktorje. Podrobneje je uporaba faktorjev mikrolokacije pojasnjena v 23. točki obrazložitve prvostopenjskega sklepa; dodatno ali bolj podrobno pojasnjevanje uporabljenih faktorjev mikrolokacije bi preseglo potrebe tega postopka. Pritožbeno sodišče se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge, ki jih je glede uporabe prilagoditvenih faktorjev navedlo sodišče prve stopnje.

14. Uporabljenim faktorjem velikosti predlagatelj nasprotuje s trditvijo, da je predmet cenitve šest nepremičnin v velikosti od 42 m2 do 1.106 m2 in ne eno zemljišče v izmeri 3.517 m2 in bi zato lahko prodal vsako posebej. Ker je obravnavan kompleks zemljišč tržno zanimiv zaradi svoje lege ob meji in velikosti, kar na drugih mestih predlagatelj tudi izpostavlja, ni mogoče pritrditi pritožbi, da bi bil s prodajanjem posameznih parcel iztržek večji.

15. V 10. in 11. točki pritožbe predlagatelj povzema svoj – v postopku pred sodiščem prve stopnje podan – komentar primerljivih prodaj in prvostopenjskemu sodišču očita, da se o njem ni podrobneje izreklo. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je prvostopenjsko sodišče tudi ta del predlagateljevih trditev ustrezno obravnavalo s tem, ko je razčiščevalo primernost uporabe prilagoditvenih faktorjev za posamezno primerljivo prodajo oz. prodano nepremičnino. Soglaša pa tudi, da bi bila z drobljenjem in iskanjem minimalnih parametrov zanesljivost zaradi nepreglednosti celo manjša, bistvo pa zamegljeno. Pritožbeno sodišče soglaša, da je cenitev treba gledati kot razumno celoto. Izvedenec je primerljive prodaje nazorno, celo grafično prikazal in opisal ter se izrekel o pripombah, ki jih je predlagatelj podal v zvezi s primerjavo teh prodaj oz. nepremičnin z obravnavnimi nepremičninami. Primerljive prodaje so bile obdelane z zadostno stopnjo natančnosti; pojasnjeni so uporabljeni faktorji; izvedenec je opozoril na možnost, da vse primerljive prodaje niso bile zemljiškoknjižno izvedene oz. da torej ni nujno, da se odražajo na zemljiškoknjižnih podatkih. Drobnjakarska obravnava, za kakršno se zavzema predlagatelj s povzemanjem svojih pripomb, bi zameglila dejansko stanje in bi presegla potrebe tega postopka.

16. Očitek, da se je izvedenec pri navajanju primerljivih prodaj skliceval na objavljene podatke GURS, ki jih predlagatelj ni mogel preveriti, je v nasprotju s pritožbeno trditvijo predlagatelja, da je že v prvih pripombah izkazal, da so uporabljene transakcije neuporabljive, njihovi podatki napačni, da ne gre za prodajo na trgu … Odgovor, ki ga je predlagatelj na svoje poizvedbe od GURS dobil (listina A 31), dokazuje, da bi na osnovi identifikacijski številk poslov iz ETN lahko dobil podatke o identifikacijskih oznakah parcel in delov stavbnih zemljišč, ki so bila predmet evidentiranih kupoprodajnih poslov. Tudi izvedenec je na predlagateljevo pripombo, da primerljivih prodaj ne more identificirati, natančno proučil in z vlogo z dne 21.2.017 sodišče in udeleženca seznanil, kako priti do teh podatkov (sodišče prve stopnje to povzema na zaključku 22. točke obrazložitve sklepa). Sicer pa pritožbeno sodišče ocenjuje, da bi podrobnrjša analiza primerjanih prodaj presegla potrebe tega postopka; zadoščajo podatki iz javno dostopnih evidenc. Ni res, da se izvedenec in sodišče nista opredelila do dokazov, da je aplikacija GURS, iz katere je izvedenec črpal podatke, očitno pomanjkljiva in netočna. Na osnovi izvedenčevih pojasnil je sodišče prve stopnje v 22. točki obrazložitve sklepa zapisalo, da se določeni posli sklenejo, vendar iz določenih razlogov ne izvedejo v zemljiški knjige. Pritožbeno sodišče soglaša, da za potrebe tega postopka realizacije sklenjenih pravnih poslov in točnosti evidence GURS o izvedenih transakcijah ni smiselno proučevati in ne preverjati .

17. V 14. točki pritožbe predlagatelj opozarja na nepojasnjenost izračuna mere kapitalizacije, ki v osnovnem mnenju znaša 8 %, v prvi dopolnitvi mnenja pa 7 %, pri čemer razlika ni pojasnjena. S pregledom obeh izvedenčevih izdelkov je razvidno, da je v prvi dopolnitvi menja pri izračunu mere kapitalizacije, ki je določena po stopnji dograjevanja, izpuščeno nadomestilo za ohranitev kapitala, ki je v osnovnem mnenju upoštevano v višini 1 %. Ta popravek je bil izveden na osnovi predlagateljevih pripomb na osnovno mnenje (nasprotna udeleženka na osnovno mnenje ni imela pripomb) – v predlagateljevo korist, kar je izvedenec pojasnil v odgovoru na predlagateljevo 73. pripombo na osnovno izvedensko mnenje. Ostale sestavine mere kapitalizacije (netvegana stopnja donosa, premija za tveganje, premija za nelikvidnost naložbe in premija za gospodarsko naložbo) so v osnovnem mnenju in njegovi dopolnitvi enako vrednotene (3%, 2 %, 1% in 1%). Gre za s pravili stroke utemeljene sestavine mere kapitalizacije oz. donosnosti kapitala, ki podrobnejšega pojasnjevanja ne terjajo. Njihovega preverjanja z ekonomskimi faktorji (znižanje obrestnih mer) predlagatelj v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zahteval. 18. Predlagatelj v 15. do 20. točki pritožbe graja neupoštevanje vrednosti nasipa, ki ga je izvedel na razlaščenih nepremičninah. Ne sprejema izvedenčevega odgovora, da ugotavljanje količine nasutega gradiva presega predmet obravnave v tem postopku. Pritožbeno sodišče soglaša z izvedencem, kajti predmet cenitve je stanje nepremičnine ob uvedbi razlastitvenega postopka, torej tudi nasip kot sestavni del ocenjevane nepremičnine. Pravilni so tudi razlogi sodišča prve stopnje (29. točka obrazložitve prvostopenjskega sklepa), ki breme dokazovanja okoliščin, zaradi katerih bi moral biti nasip cenjen posebej oziroma njegova vrednost dodana k vrednosti nepremičnine, nalaga predlagatelju, ki tako cenitev zahteva.

19. Pribitek zaradi razlastitve je sodišče prve stopnje obravnavalo v 30. in 31. točki obrazložitve, predlagatelj pa razloge sodišča graja v 22. in 23. točki pritožbe. Sodišče prve stopnje kot primeren določa 7 % pribitek zaradi razlastitve, kakršnega je ocenil izvedenec. Pritožnik se zavzema za 25 % ali višji odbitek in se sklicuje na podatek v učbeniku dr. Gruma ter zapise izvedencev C. C., B. B. in A. A. (GIM OV). Izpostavlja izvedenčevo neobrazloženost tega odstotka, sam pa – razen sklicevanja na višji odstotek v literaturi in drugih primerih – ne navaja okoliščin konkretnega primera, ki utemeljujejo višji pribitek. Z argumenti za uporabo 7 % pribitka, ki ga je uporabilo in razumno argumentiralo sodišče prve stopnje, pritožbeno sodišče soglaša. Bistveno je, da pribitek v tej višini zagovarja izvedenec, ki je tak pribitek ocenil, poznavajoč vse okoliščine obravnavane razlastitve, razmer na trgu, mikrolokacije razlaščene nepremičnine in druge. Njegova cenitev je celota, zato ta pribitek kompenzira manjko, ki je po izvedenčevi oceni zaradi razlastitve nastal na razlaščenčevi (predlagateljevi) strani. Predlagatelj v 46. točki pritožbe sam navaja, da ta pribitek lahko predstavlja tudi odmeno za davek, ki ga je dolžan plačati od prejete odškodnine. Pritožbeno sodišče s tem soglaša. Obstajajo pa še druge okoliščine, zaradi katerih je predlagatelj, ki ni mogel vplivati na čas in obseg (količino in vrsto razlaščenih nepremičnin) posega v njegovo lastninsko pravico, upravičen do odmene, ki zagotavlja, da bo njegov ekonomski položaj po razlastitvi primerljiv s tistim pred razlastitvijo (spremljajoče se razmere na trgu nepremičnin, subjektivne okoliščine na predlagateljevi strani v zvezi z ne/zainteresiranostjo za reinvestiranje, neopredeljeni stroški in manjki, zvezani s spremembo vrste predlagateljevega premoženja, zgolj enostranski interes upravičenca za razlastitev). Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da nekritično prenašanje ameriške prakse v slovenske razmere ni sprejemljivo. Tudi stališče iz literature, da je v Sloveniji ta pribitek lahko celo višji, je nepreverljiv, saj niso pojasnjene podlage za táko stališče. Stališče, vsebovano v poročilih cenilk B. B. in A. A. (GIM OV) je teoretično. Nepreverljiv je 35 % pribitek iz izvedenskega mnenja izvedenca C. C. v postopku likvidacije (priložena je ena stran mnenja). Upoštevajoč, da nekateri izvedenci v svojih cenitvah tega pribitka sploh upoštevali niso (E. E., F. F., G. G., H. H., I. I., J. J.), se pokaže pomen konkretnih okoliščin, ki jih pozna in jih je lahko ovrednotil le izvedenec Ž. Ž., ki je podal izvedensko mnenje v tej zadevi. Tudi 10 % pribitek v primeru na mejnem prehodu Y. razlaščenih nepremičnin je lahko zgolj eden od podatkov o uporabljenem odstotku, ni pa – zaradi individualnih okoliščin vsakega do primerov – primerljiv z v tem postopku uporabljenim pribitkom zaradi razlastitve. Tudi v primeru, ki je bil obravnavan na Višjem sodišču v Kopru (I Cp 567/2019), je sodišče lahko presojalo ustreznost tega pribitka, ugotovljenega oz. ocenjenega s pomočjo izvedenca.

20. Glede komunalne opremljenosti se je sodišče prve stopnje izreklo v 32. do 34. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa, predlagatelj pa v 24. in 25. točki pritožbe. Predlagateljeva trditev, da je z nakupom v last prejel komunalno opremljeno zemljišče, je pravilna. Kot táko (komunalno opremljeno) je bilo zemljišče v tem postopku vrednoteno. Zato je nerazumljiva predlagateljeva primerjava vrednosti komunalno opremljenega in komunalno neopremljenega zemljišča ter 6 % vrednosti nepremičnine (za toliko izvedenec zmanjšuje vrednost nepremičnine); nerazumljiv je po pritožniku dobljen rezultat (14-kratna oz. 1400 % razlika). Predlagatelj pravilo izpostavlja, da je bilo na dan 10.7.2007 (vrednotenje po stanju na dan začetka postopka razlastitve) zemljišče komunalno opremljeno, saj so že od leta 1991 na njem stali prvotno zgrajeni objekti, potrebni za izvrševanje mejne kontrole (slikovno so prikazani v izvedenskem mnenju). Kot táko, torej komunalno opremljeno, je zemljišče v tem postopku vrednoteno. Ni pa sporno, da je po tem datumu tožena stranka izvedla znatne investicije, ki so nujno terjale tudi opremljanje zemljišča s komunalno infrastrukturo in njeno prilaganje sedanjim standardom komunalne opremljenosti. To so tista vlaganja, ki jih je izvedenec ocenil s 6% vrednosti nepremičnine in zaradi vlaganj tožene stranke odštel od vrednosti obravnavne nepremičnine. Dejstvo, da je tožena stranka predložila listine o leta 1991 sklenjenih pravnih poslih, ni pa več našla listin o vlaganjih v komunalno infrastrukturo, ne dokazuje, da do vlaganj ni prišlo. Listine o pravnih poslih so zavezovalni pravni posli, torej listine drugačne narave kot listine, ki dokazujejo vlaganja v nepremičnine. Res je, da komunalno infrastrukturo zagotovi lokalna skupnost iz njenih sredstev. Priključke na infrastrukturo in razpredenost komunalnih vodov po zemljišču pa zagotavlja uporabnik sam. Specifična dejavnost izvajanja mejne kontrole je nedvomno terjala dobro komunalno opremljenost, saj je moralo biti zemljišče tehnično opremljeno za zadrževanje večjega števila ljudi in komunikacijsko povezano s svetom, zato pritožbeno sodišče pritrjuje, da 6 % vrednost nepremičnine ustrezno izraža vložek nasprotne udeleženke v komunalno infrastrukturo, izveden po 10.7.2007 (izvedenčeva izpoved na naroku 8.6.2021 o ugotavljanju na podlagi izkustev v zvezi s stroški opremljanja v podobnih primerih). Za ugotovljeno vrednost je vrednost zemljišča ustrezno zmanjšana. Po mnenju pritožbenega sodišča se sodišče prve stopnje nepravilno sklicuje na komunalno opremljanje obravnavanega zemljišča od leta 1991 dalje; gre za lapsus, ki ne povzroča nejasnosti razlogov.

21. Glede uporabnine, izgubljenega dobička oziroma poslovne škode in vlaganj se je sodišče prve stopnje izreklo v 35. do 40. točke obrazložitve sklepa, predlagatelj pa v 26. do 45. točki pritožbe. Na osnovi 12. čl. in drugega odstavka 14. čl. Izvensodne poravnave ter drugih listin je sodišče prve stopnje štelo, da sta se udeleženca odrekla nadaljnji obravnavi zahtevkov, ki sta bila predmet pravdnih postopkov – takrat sta tekla na Okrajnem sodišču v Celju pod opr. št. II Pg 160/2005 in II Pg 1290/2010 – in drugim tovrstnim zahtevkom. Odpoved zahtevkom, določena je z 2. čl. Izvensodne poravnave, ima učinek pravnomočno razsojene stvari, za razliko od umika zahtevka, ki predstavlja zaključek postopka na način, da je odločanje o zahtevku v drugem sodnem postopku še vedno možno. Glede vsebine teh pravd pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu; z odpovedjo zahtevkom se je predlagatelj odrekel uveljavljanju zahtevkov v zvezi z obema roto panojema in zabojnikom. Predmet leta 2005 vložene tožbe je prikrajšanost zaradi dohodka, ki sta ga prinašala poslovna zabojnika in ostalo zemljišče. Predmet leta 2010 vložene tožbe sta uničena inštalacija roto panoja, en odstranjen roto pano, drugi onesposobljen, uničena telekomunikacijska napeljava, ki je omogočala delovanje roto panojev ter poslovna škoda zaradi onemogočenega trženja z roto panoji za določeno obdobje. Pomembno je, kar izpostavlja tudi prvostopenjsko sodišče, da v času odpovedi zahtevkom še ni veljal ZUreP-2, ki poslovno škodo izrecno omenja kot škodo zaradi razlastitve (206. čl. ZUreP-2). V času sklepanja Izvensodne poravnave veljaven ZUreP-1 je v 105. čl. kot sestavine odškodnine omenjal stranske stroške, povezane z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za čas selitve in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine. Pravilno je sklepanje, da 12. čl. Izvensodne poravnave, ki določa še sporni del odškodnine, ne vključuje škode v zvezi z odstranjenima panojema, zabojnikom. To določilo se izrecno sklicuje na tržno vrednost nepremičnine, zato tudi jezikovna razlaga privede do enakega zaključka. Izgubljeni dobiček kot izpad dohodka zaradi nezmožnosti oglaševanja na roto panoju in izguba možnosti oddajanja zabojnika v najem, kar predlagatelj uveljavlja v tem postopku, zato ni sestavni del odškodnine, za katero sta se predlagatelja dogovorila, da je, kolikor presega znesek 91.442,00 EUR, še sporna. Selitveni stroški (1.500,00 EUR) in izgubljeni dobiček za čas selitve (781,96 EUR) so ocenjeni, ni pa izkazan nastanek teh stroškov. Enako, pa še bolj natančno, so razlogi glede tega navedeni v 36. in 37. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa; na te razloge se pritožbeno sodišče sklicuje. Pritožbeni razlogi, ki se tičejo zagotovitve nadomestnega zemljišča za objekte, dohodka v zvezi z oglaševanjem in oddajanjem zabojnika v najem, trajne spojenosti roto panoja in zabojnika z zemljiščem, pridobljenega gradbenega dovoljenja za oba objekta, razlage Zakona o graditvi objektov v zvezi z začasnimi objekti, so zato nepomembni. Izvedenec je takó roto pano kot poslovni zabojnik označil za začasna objekta, kar pa za odločitev ni odločilno; tako je zaslišan na naroku 21.2.2017 tudi izpovedal (četrta stran zapisnika naroka).

22. Neupoštevanje stroškov selitve in izgubljenega dobička za čas selitve roto panoja in zabojnika je razumljivo argumentirano v 41. in 43. točki obrazložitve prvostopenjskega sklepa. Iz predlagateljevih trditev ni razvidno, da bi selitev izvedel in stroške selitve imel; nasprotna udeleženka je nastanek teh stroškov zanikala. Pritožbeno sklicevanje predlagatelja na stroške transporta, uporabo gradbene mehanizacije, potrebna gradbena dela, za selitev potreben časa (31. in 32. točka predlagateljeve pritožbe) predstavljajo širitev v postopku pred sodiščem prve stopnje postavljenih trditev. Predlagatelj se v 31. do 34. točki pritožbe sklicuje na pripombe, ki jih je podajal na izvedensko mnenje (44. stran pripomb z dne 22.10.2019 na prvo dopolnilno mnenje), spregleda pa odsotnost svojih trditev v zvezi z nastankom teh stroškov. Ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je v postopku pri Okrožnem sodišču v Celju navajal, da je tako roto panoja, kot zabojnik za pobiranje pristojbin, vključno s pripadajočo telekomunikacijsko napeljavo, odstranila nasprotna udeleženka mesec dni po začetku del avgusta 2007. Ne nasprotuje ugotovitvi, da fotografija, posneta ob izvedenčevem ogledu, dokazuje, da je bil devet let po začetku gradnje novega prehoda pano (v ležečem stanju) še vedno na obravnavanih nepremičninah.

23. V 41. točki pritožbe predlagatelj graja odločitev o povečanju odškodnine za 9.935,86 EUR zaradi njene uporabnosti za postavitev roto panoja. Opozarja, da zemljišča ni oddajal v najem, ampak je v najem oddajal zgolj oglasni prostor. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je izvedenec s pomočjo najemnine za zemljišče ustrezno ovrednotil oz. povečal vrednost zemljišča zaradi posebne uporabnosti, ki jo ima glede na druga primerljiva zemljišča v okolici (10. stran prvega dopolnilnega mnenja). Predlagatelj je pripombe na prvo dopolnilo mnenje podajal v vlogi z dne 22.10.2019 in temu delu cenitve ni nasprotoval. V vlogi z dne 25.11.2019 pa se je izrekel o argumentih nasprotne udeleženke, ki je nasprotovala priznavanju odškodnine na način, temelječ na donosu. Soglašal je z vrednotenjem na osnovi potencialne najemnine, menil pa je, da bi bilo donos treba razdeliti na tri dele, ker so bile nepremičnine namenjene izvajanju treh različnih dejavnosti (donosi zaradi roto panoja, zaradi špediterske dejavnosti in zaradi policijske dejavnosti). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je povečanje tržne vrednosti zaradi specifične uporabnosti, glede na okoliška zemljišča, ustrezno ovrednoteno, saj izhaja iz lastnosti nepremičnine in ne dejavnosti. Ni res, da vprašanja s tem delom cenitve niso bila dovoljena. Na naroku dne 8.6.2021 je izvedenec pojasnil, da je potrebno ločiti, kaj je vezano na lastnosti nepremičnine in kaj je vezano na dejavnost, ki se opravlja na nepremičnini; za primerjavo je navedel poslovanje gostinskega lokala, katerega uspešnost poslovanja se spremeni (četrta stran zapisnika naroka z dne 8.6.2021). Na naroku je povedal, da je to, do določene mere, upošteval tudi z določitvijo faktorja namembnosti nepremičnin 1,33 (tretja in četrta stran zapisnika naroka z dne 21.2.2017). Enako stališče je zavzel v odgovoru na 91. vprašanje v prvi dopolnitvi svojega mnenja. V 44. točki pritožbe predlagatelj meni, da izvedenec ni upošteval mednarodnih standardov MSOV 2013/230, ker ni upošteval donosa ocenjevanih nepremičnin. Ni mu mogoče pritrditi, kajti glede donosov (nadomestila za škodo zaradi zmanjšanja prihodka iz naslova poslovanja) je že v prejšnjih točkah potrjeno stališče prvostopenjskega sodišča, da se jim je predlagatelj – z izvensodno poravnavo oz. odpovedjo zahtevkom v pravdnih zadeva II Pg 160/2005 in II Pg 1290/2010 – odpovedal. 24. V 43. točki pritožbe predlagatelj na osnovi določil Stvarnopravnega zakonika zaključuje, da je kot lastnik zemljišča postal tudi lastnik objektov, ki jih je tožena stranka zgradila na njegovem zemljišču. Gre za pritožbeno novo, ki ni dovoljena (prvi odstavke 337. čl. ZPP); razen tega ta trditev nasprotuje drugim predlagateljevim trditvam v zvezi z interpretacijo drugega odstavka 12. čl. Izvensodne poravnave.

25. Da ne gre za naložbene nepremičnine, je izvedenec zanikal in pojasnil v odgovoru na 103. vprašanje v prvi dopolnitvi izvedenskega mnenja. Pojasnil je, da nepremičnine niso bile obravnavane kot naložbene ali kot špekulativne nepremičnine. Iz mednarodnih standardov, navedenih v 45. točki predlagateljeve pritožbe – na osnovi trditve, da je imel nepremičnine v posesti zaradi zvišanja kapitala in pridobivanja najemnin – ni mogoče izvajati zaključka, da gre za naložbene nepremičnine.

26. Pritožniku je prisojen bruto znesek odškodnine, vendar zaradi davčne obveznosti lahko dobi zmanjšan, neto znesek. Obračun davčnega odtegljaja ni predmet tega nepravdnega postopka. V trenutku odločanja niti obstoj niti višina davčne obveznosti nista znani, saj davčna obveznost nastane šele s trenutkom plačila odškodnine (58. in 59. čl. Zakona o davčnem postopku). Razmerje med predlagateljem in državo glede plačila davščin je upoštevano s tem, da je upoštevan pribitek v višini 7 % - zaradi razlastitve.

27. V nasprotju s predlagateljem pritožbeno sodišče mnenja sodnega izvedenca Ž. Ž. ocenjuje za natančno, preverljivo in prepričljivo. Že njegovo osnovno mnenje ustreza kriterijem, ki jih táko mnenje mora izpolnjevati. Na poziv sodišča je bilo osnovno mnenje – na podlagi predlagateljevih pripomb – dopolnjeno zgolj z dodatnimi vhodnimi podatki v zvezi s primerljivimi transakcijami in pri vrednosti zemljišča dodatno upoštevano dejstvo, da so bili na obravnavanem zemljišču zgrajeni predlagateljevi objekti. Sicer pa je izvedenec odgovarjal na številna predlagateljeva vprašanja in nanje podal ustrezne in argumentirane odgovore. Kakršnekoli potrebe po preverjanju njegovega mnenja z mnenjem novega izvedenca ni, ker je obravnavano mnenje vseobsegajoče, natančno, razumljivo in zato preverljivo. S sklepom z dne 20.2.2017 je bila izvedenčeva izločitev utemeljeno zavrnjena.

28. Odločitev o višini odškodnine je pravilna; zato je odločitev iz 1. točke izreka potrjena, predlagateljeva pritožba pa v tem delu zavrnjena (353. čl. ZPP).

29. Odločitvi o plačilu zamudni obresti nasprotujeta oba pritožnika. Predlagatelj meni, da mu gredo obresti tudi od zneska odškodnine, ki je bila dogovorjena in izplačana na osnovi Izvensodne poravnave. Nasprotna udeleženka meni, da predlagatelj ni upravičen niti do zamudnih obresti od odškodnine, določene z obravnavnim sklepom. Med udeležencema je torej sporno, ali je predlagatelj upravičen do plačila zamudnih obresti od že izplačane odškodnine in odškodnine, priznane z izpodbijanim sklepom.

30. Vprašanje izplačila zneska 91.442,00 EUR odškodnine sta udeleženca uredila z Izvensodno poravnavo. Izvensodna poravnava je (lahko) materialna podlaga za odločanje tudi o zamudnih obresti od dodatno – z izpodbijanim sklepom – prisojene odškodnine. Sodišče prve stopnje se je do vsebine Izvensodne poravnave izreklo, spregledalo pa, da je predlagatelj – zaradi dokazovanja svoje upravičenosti do zakonskih zamudnih obresti – predlagal tudi druge dokaze. V XX. točki vloge z dne 10.10.2014 se je skliceval na korespondenco pred sklenitvijo Izvensodne poravnave, ki naj bi (tudi) dokazovala vsebino dogovora glede zakonskih zamudnih obresti. V XXV. točki vloge z dne 20.4.2015 je navajal, da obrestni del zahtevka dokazuje tudi z zaslišanjem prič in zakonitega zastopnika ter z listino. V LV. točki vloge z dne 24.4.2017 je kot dokaz, da mu zamudne obresti pripadajo, predlagal tudi dokazovanje z zapisnikom 49. redne seje vlade z dne 14.3.2014. 31. Ker so stališča udeležencev glede dogovora o plačilu zamudnih obresti sporna, je vsebino dogovora glede ne/plačila zamudnih obresti treba ugotavljati. Izvensodna poravnava je le eden od dokazov, s katerimi udeleženca dokazujeta dogovor glede plačila zakonskih zamudnih obresti; njena jezikovna razlaga (prvi odstavek 82. čl. Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ) je le ena od možnosti za ugotovitev vsebine dogovora o zamudnih obrestih. Zgolj jezikovna razlaga sklenjene Izvensodne poravnave ne zadošča. Skupni namen pogodbenikov je (lahko) ugotovljiv tudi iz vsebine pogajanj, torej iz listin, na katere se sklicuje predlagatelj in iz izpovedi pogodbenikov ter prič, ki so pri pogajanjih ali sklepanju izvensodne poravnave sodelovali3. Ker se sodišče prve stopnje do teh dokazov ni izreklo, je kršena pravica do izjave, kar predstavlja kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Gre za absolutno bistveno kršitev postopka, zaradi katere je treba odločitev o obrestih razveljaviti: tako tisto, da se z Izvensodno poravnavo dogovorjeno plačilo 91.442,00 EUR ne obrestuje (na podlagi pritožbe predlagatelja), kot tudi tisto, da se dodatno prisojena odškodnina 44.350,97 EUR obrestuje za čas od pravnomočnosti odločbe o razlastitvi dalje (na podlagi pritožbe nasprotne udeleženke). Pritožbeno sodišče šteje, da je z 2. točko izreka, s katero je odločeno o pripadajočih zakonskih zamudnih obrestih, zavrnjen predlog za plačilo zakonskih zamudnih obresti od že izplačane odškodnine 91.442,00 EUR.

32. Ker jezikovna razlaga Izvensodne poravnave ne zadošča, je v ponovljenem postopku treba ugotoviti skupni namen pogodbenikov pri sklepanju Izvensodne poravnave glede zamudnih obresti. V ponovljenem postopku je treba ugotoviti cel sklop dejstev v zvezi s pogajanji pred sklenitvijo Izvensodne poravnave in oceniti številne dokaze, ki jih je sodišče prve stopnje spregledalo (jih ni niti argumentirano zavrnilo). Dejanske okoliščine, ki jih je za pravilno uporabo teh meril treba ugotoviti, predstavljajo dejstveni kompleks, o katerem se mora izreči sodišče prve stopnje. Zaradi ustavne pravice do dvostopenjskega sojenja mora biti navedeni sklop dejstev ugotovljen pred sodiščem prve stopnje. Zato pogojev za spreminjanje odločbe v pritožbenem postopku ni. Če bi ta sklop dejstev ugotavljalo pritožbeno sodišče, bi udeleženca – v nasprotju z jamstvi poštenega postopka (22. čl. Ustave RS) – prikrajšalo za pravico do pritožbe. Po drugi strani pa je ekonomično, da obsežno dokazovanje izvede sodišče prve stopnje. Odločitev prvostopenjskega sodišča je zato na podlagi 354. in 355. čl. ZPP razveljavljena.

33. V nepravdnem postopku zaradi določitve odškodnine stroške postopka trpi udeleženec, ki mu je naloženo plačilo odškodnine (104. čl. Zakona o nepravdnem postopku – ZNP). Predlagatelj, ki je s pritožbo delno uspel, je zato upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka. S pritožbo in odgovorom na pritožbo nasprotne udeleženke so mu nastali sledeči stroški: nagrada za postopek po tar. št. 3210 Odvetniške tarife4 1.019,20 EUR, materialni stroški po tar. št. 6002 20 EUR in DDV 228,62 EUR, sodna taksa za pritožbo 20,00 EUR, skupaj 1.287,882 EUR.

**O pritožbi zoper sklep z dne 25.8.2021**

34. Sodišče prve stopnje je odločilo o stroških postopka. Zavrglo je predlagateljev predlog za povrnitev stroškov za njegov prihod na narok na kraju samem in stroške sodne takse za prepis listin v višini 38,86 EUR, kar je predlagatelj priglasil z vlogo z dne 10.6.2021 (I. točka izreka). Nasprotni udeleženki je naložilo obveznost, da predlagatelju povrne 6.390,83 EUR stroškov postopka (II. točka izreka), v presežku pa predlagateljev predlog za povrnitev stroškov zavrnilo (III. točka izreka).

35. V pravočasno vloženi pritožbi predlagatelj izpodbija I. in II. točko izreka. Navaja, da ob zaključku postopka ni imel zbranih podatkov o stroških oz. pripravljenega popisa stroškov, saj je pričakoval nadaljevanje postopka. Na naroku je zato stroške priglasil le delno. Opozarja, da je sodišče določilo tridnevni rok za predložitev računov za izdelavo izvedenskih mnenj izvedenk V. in K., potem pa z računi izkazanih stroškov ni priznalo, ker jih je ocenilo za nepotrebne. Táko ravnanje je nerazumno. Ne sprejema stališča, da izvedenskega mnenja zaradi izvedenčeve strokovnosti in vestnosti ni treba strokovno preverjati. Pripombe, ki jih je lahko podal le s pomočjo pridobljenih strokovnih mnenj, so bile potrebne. Le tako je kot laik lahko nasprotoval strokovnemu mnenju. Iz pridobljenih strokovnih mnenj izhaja, da izvedenec svojega dela ni opravil vestno in v skladu s pravili znanosti in stroke. Ne soglaša z zavrnitvijo priglašene kilometrine oz. z odmero potnih stroškov v višini stroškov prevoza s sredstvi javnega potniškega prometa. Za nerazumno označuje odločitev, da se potni stroški odvetnika iz delovnega območja izven ljubljanskega sodišča priznajo samo delno. Pooblaščenec zastopa predlagatelja v več razlastitvenih postopkih, pred različnimi sodišči. Nesprejemljivo je, da se predlagatelju za istovrstne postopke, ki se odvijajo na različnih območjih, vsiljuje različne odvetniške družbe. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

36. Pritožba je utemeljena.

37. Ker Zakon o nepravdnem postopku nima določb o načinu uveljavljanja stroškovnega zahtevka, je na podlagi določbe 37. čl. ZNP treba smiselno uporabiti ZPP. S 163. čl. ZPP je predvideno, da o stroških postopka sodišče odloči v odločbi, s katero se postopek konča. Ker končna odločba – zaradi delne razveljavitve sklepa z dne 8.6.2021 - še ni izdana, je odločitev o stroških postopka preuranjena. Kljub temu, da – glede na specialno določilo 104. čl. ZNP – uspeh udeležencev ni merilo za odločitev o stroških postopka, je odločitev treba razveljaviti, saj predlagatelj povrnitev stroškov postopka lahko zahteva do zaključka postopka (3. točka 365. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP).

38. Na osnovi 104. čl. ZNP je predlagatelj upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka, ki so mu nastali s plačilom poštnine v višini 1,95 EUR in sodne takse v višini 30,00 EUR, skupaj 31,95 EUR.

1 Uradni list RS, št. 110/2002 s spremembami 2 Uradni list RS, št. 61/17 s spremembami 3 Predlagatelj v 60. točki pritožbe našteva neizvedene dokaze in argumentirano graja pomanjkljivosti dokazovanja. To je pomembno, ker na kršitev iz 8. točke drugega dostavka 339. čl. ZPP pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti. 4 Uradni list RS, št. 67/08, 35/09 - ZOdv-C