Jedro

V konkretnem primeru, ko je objekt lastninske pravice stanovanje, so plodovi stvari civilni in jih predstavlja uporabnina. V zvezi z nedobrovernim posestnikom pa sodna praksa za osnovni kriterij pri presoji koristi praviloma jemlje tisto korist, ki bi jo nepošteni posestnik lahko imel od stvari, pri čemer pravica izključnega lastnika do uporabnine ni odvisna od tega, kako nedobroverni posestnik izkorišča oziroma ne izkoristi tujo stvar.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba v izpodbijanem (ugodilnem) delu potrdi.

II. Prvo in drugo tožena stranka sta dolži plačati tožeči stranki stroške za odgovor na pritožbo v znesku 1.461,07 EUR v 15 dneh od izteka paricijskega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. V izpodbijanem ugodilnem delu sodbe je sodišče delno ugodilo tožbenemu zahtevku na plačilo uporabnine za čas, ko sta prvo in drugo tožena stranka neupravičeno uporabljali nepremičnino – last tožeče stranke.

2. Odločitev sodišča v ugodilnem delu iz vseh razlogov po 338. členu ZPP izpodbijata prvo in drugo tožena stranka. Bistvo spora tudi v pritožbenem postopku ostaja, ali sta bila prvo in drugo tožena stranka nedobroverna posestnika v smislu določila 96. člena SPZ. Tožena stranka v pritožbenem postopku vztrajala, da prikrajšanja tožeče stranke ni bilo, ker je bilo v pravdnem postopku pred istim sodiščem pod opr. št. I P 317/2013 že ugodeno tožbenemu zahtevku tožeče stranke na povračilo škode zaradi izgube dobička in navadne škode, ki jo je utrpela zaradi nerealizacije posla. Tožeča stranka nikoli ni imela namena, da bi sporno nepremičnino oddajala, ampak je bil njene namen, da jo kar najhitreje in za najvišjo ceno proda na trgu. Iz izpovedbe priče A. A. sledi, da je tožeča stranka vedela za vlaganja pritožnikov v sporno hišo. To pomeni, da je konkludentno soglašala z njuno posestjo. To je potrdila tudi priča B. B., izjavi prič C. C. in D. D. pa bi sodišče moralo obravnavati bolj kritično, saj sta s tožnikom v osebnih oziroma poslovnih odnosih. Priča A. A. in tretje tožena stranka sta bila prvo in drugo toženi stranki predstavljena kot posrednika pri prodaji. Zato sta toženca lahko utemeljeno sklepala, da imata pooblastilo lastnika hiše, da se dogovarjata s potencialnimi kupci v zvezi z vlaganji v nepremičnino in posestjo, ki je potrebna za izvedbo vlaganj. Nenazadnje sta imela namen, da nepremičnino tudi kupita. Ker je tožeča stranka zavrnila ključe nepremičnine že v letu 2016, je prišla v upniško zamudo, ki je trajala do leta 2017. Sodišče je napačno ugotovilo stanje v zvezi z okoliščinami, kdaj naj bi tožnik pritožnika pozval k izselitvi. Neprepričljiv in nepreverljiv je zaključek sodišča prve stopnje, da bi bilo v času po 1. 1. 2009 objekt že mogoče oddajati za bivanje. Posledično je sodišče napačno ugotovilo tudi mesečno višino uporabnine.

3. Tožena stranka je na pritožbene navedbe v odgovoru na tožbo argumentirano odgovorila in se zavzela za zavrnitev pritožbe ter priglasila stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega, drugega, tretjega, šestega, sedmega in 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje je opravilo preizkus glede morebitnih bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti. Uradni preizkus je pokazala da ni podana nobena uradno upoštevana bistvena kršitev. Sodišče prve stopnje je tudi popolno ugotovilo dejansko stanje in na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

6. Ker med postopkom nikoli ni bilo sporno, da je tožeča stranka lastnik nepremičnine, ki je predmet postopka, je bilo na tožeči stranki samo še dokazno breme, da dokaže, da sta prvo in drugo tožena uporabljali njegovo nepremičnino brez pravnega naslova. Prvo in drugo tožena stranka tudi v pritožbenem postopku vztrajata, da sta upravičeno mislili, da se bo lastništvo uredilo z menjavo sporne nepremičnine z nepremičnino toženih strank in da imata soglasje lastnika nepremičnine za vlaganja, ker jima je to zagotovil A. A., ki je bil del dogovora o gradnji nepremičnin, sklenjenim med tožečo stranko, bivšo ženo tožeče stranke, družbo E. d. o. o. in A. A. Zato sta prepričani, da sta bili tudi dobroverni posestnici.

7. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da toženima strankama ni uspelo dokazati, da bi tožeča stranka, še predno je prejela osnutek menjalne pogodbe, vedela, da sta prvo in drugo tožena stranka prevzela posest hiše, ker niti soglasja lastnika nepremičnine za njeno uporabo toženi stranki nista dokazali, ni mogoč zaključek za katerega se zavzemata, da sta bili dobroverni posestnici.

8. Temelj za plačilo uporabnine oziroma vrnitev plodov je podan v določilu 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) kot tudi v določilu drugega odstavka 96. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) glede na to, da tožeča stranka uporabnino zahteva na podlagi svoje lastninske pravice. Po določilu prvega odstavka 92. člena SPZ namreč lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mu je po prvem in drugem odstavku 96. člena istega zakona tisti posestnik, ki je nedobroveren, dolžan vrniti vse plodove, stvari oziroma vrednost obranih plodov, ki jih je porabil, odtujil ali uničil, kot tudi vrednost plodov, ki jih ni pobral. V konkretnem primeru, ko je objekt lastninske pravice stanovanje, so plodovi stvari civilni in jih predstavlja uporabnina. V zvezi z nedobrovernim posestnikom pa sodna praksa za osnovni kriterij pri presoji koristi praviloma jemlje tisto korist, ki bi jo nepošteni posestnik lahko imel od stvari, pri čemer pravica izključnega lastnika do uporabnine ni odvisna od tega, kako nedobroverni posestnik izkorišča oziroma ne izkoristi tujo stvar.

9. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do navedb toženih strank, da do prikrajšanje ni moglo priti, ker je isto sodišče pod opr. št. I P 317/2013 tožeči stranki že prisodilo odškodnino zaradi nerealizirane prodaje nepremičnine. Ker pri takšnem stališču vztraja tudi v pritožbenem postopku pritožbeno sodišče še dodaja, da je sodišče pod opr. št. I P 317/2013 dosodilo odškodnino za izgubljeni dobiček zaradi nerealiziranega pravnega posla prodaje nepremičnine zoper toženo stranko družbo E. d. o. o. V konkretnem primeru je sicer tožeča stranka ista, terjatev pa je naperjena zoper prvo in drugo toženo stranko na podlagi neupravičen obogatitve in uporabe tuje nepremičnine brez pravnega naslova in predstavlja reparacijo škode, ki sta jo zaradi uporabe tuje stvari brez pravne podlage lastniku nepremičnine dolžna plačati toženca.

10. V pritožbenem postopku ostaja sporen začetek in konec teka roka, v katerem je tožena stranka dolžna plačati uporabnino. Začetek roka je sodišče prve stopnje določilo na podlagi izvedeniškega mnenja, iz katerega sledi, da je bila nepremičnina primerna za oddajo v začetku leta 2010 in priznalo uporabnino šele od 1. 1. 2010, čeprav ni spora o okoliščini, da sta toženi stranki imeli nepremičnino v posesti že v letu 2008. Pritožba tožene stranke se zato pokaže tudi v tem delu kot neutemeljena.

11. Pritožnika nekritično prezreta, da sta vložila lastninsko tožbo zaradi sporne nepremičnine in da je bil sklep o umiku tožbe izdan šele 30. 12. 2016, ključi pa predani 9. 2. 2017, zato ugovor v zvezi z upniško zamudo, ki naj bi nastopila v letu 2016, ni utemeljen.

12. Neutemeljen je tudi očitek, da je sodišče samo brez ustreznega strokovnega znanja ugotavljalo stanje sporne nepremičnine. Iz obrazložitve sodbe sledi, da se je sodišče oprlo tako na mnenje izvedenca, kot tudi iz izpovedbe toženih strank in račune, ki sta jih predložili toženi stranki. Svoje odločitve pa ni oprlo na izjavo lastnika sosednje nepremičnine, ki jo je ta dal sodnemu izvedencu, niti izvedeniško delo v tem delu ni vplivalo na odločitev sodišča. Ugotovljeno je bilo, da je bila opremljenost objekta na dan 1. 1. 2010 boljša kot ob predaji posesti 9. 2. 2017 in ob ogledu izvedenca v letu 2019, saj sta toženi stranki iz hiše odpeljali opremo, ki je bila že vgrajena v kuhinjo, stole in kopalniško opremo. Je pa izvedenec ob ogledu nedvomno ugotovil, da bi z manjšim vložkom v višini 2.000,00 EUR bilo mogoče objekt usposobiti do te mere, da bi ga bilo mogoče tudi oddati (pipe, stikala, vtičnice). Pavšalna pritožbena navedba, da izvedensko mnenje ni prepričljivo tako ni upoštevano. Za priklop hiše na običajno elektriko pa je potrebno zamenjati samo paket pri distributerju.

13. Sodišče je res za 15 % zvišalo najemnino, kot jo je sprva izračunal izvedenec, a na podlagi njegovega zaslišanja, ko je izpovedal, da glede na to, da je objekt opremljen s toplotno črpalko, pohištvom in glede na to, da gre za novogradnjo, vse navedeno vpliva na višini najemnine stanovanjskega objekta. To so bile namreč prednosti objekta, ki je bil predmet pravdnega postopka v primerjavi s primerljivimi objekti, ki so se takrat ponujali na trgu za najem. Pritožbeno sodišče nima nikakršnega pomisleka, da uporabnina za novo hišo v višini 623,29 EUR, predstavlja zelo nizko najemnino.

14. Ker toženi stranki v pritožbenem postopku nista uspeli dokazati, da sta bila dobroverna posestnika, sta dolžna plačati zamudne obresti od zapadlosti posamezne uporabnine za tekoči mesec.

15. Priča A. A., ki naj bi se toženima strankama predstavil kot posrednik pri prodaji, ni znal povedati, kdaj in kje in od koga naj bi tožeča stranka izvedela, da imata toženi stranki posest sporne nepremičnine, ker vanjo vlagata. Ker v dokaznem postopku ni bilo ugotovljeno, da bi A. A. imel pooblastilo lastnika nepremičnine za posredovanje pri prodaji, bosta toženi stranki lahko uveljavljali odškodninske zahtevke zoper osebo, ki ju je zavedla, da imata lastnikov soglasje za uporabo nepremičnine in vlaganja.

16. Glede na navedeno je potrebno pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. Ker prvo in drugo tožena stranka s pritožbo nista uspeli, sami krijeta svoje stroške postopka s pritožbo in sta na podlagi določila 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP dolžni povrniti stroške tožeči stranki za odgovor na pritožbo. Stroške je sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo, njihova natančna specifikacije pa je razvidna iz stroškovnika, ki je v spisu.