Jedro

Če je za sklenitev glavne pogodbe predpisana posebna oblika in je ta oblika predpisana kot pogoj za veljavnost (zaradi varstva strank ali v javnem interesu) mora biti tudi predpogodba sklenjena v enaki obliki. Zaradi akcesornosti dogovora o ari veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro, ampak hkrati s sklenitvijo pogodbe ali po sklenitvi pogodbe, v zvezi s katero sta se dogovorili za aro.

Izrek

Pritožba se kot neutemeljena zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Predlog tožene stranke za povrnitev pritožbenih stroškov se zavrne.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna plačati tožnici 4.281.003,00 SIT z zakonskim zamudnimi obrestmi od 21.12.2000 dalje do plačila ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 504.242,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.04.2003 dalje do plačila, vse v 15-ih dneh, višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Zavrnilo je tudi zahtevek po nasprotni tožbi, da je dolžna tožnica plačati toženki tolarsko protivrednost od zneska 20.000 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 09.06.1999, od takrat pa na tolarsko vrednost tega zneska zakonske zamudne obresti vse do plačila, ter ji povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila, vse v roku 15 dni.

Zoper to sodbo je toženka po svojem pooblaščencu pravočasno vložila pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in tudi nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka. V pritožbi navaja, da kupoprodajna pogodba med pravdnima strankama res ni bila sklenjena. Pisna oblika pogodbe v smislu 1.odst. 69.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) med strankama ni bila dogovorjena kot pogoj pravne veljavnosti pogodbe, saj je tožnica tudi brez pogodbe izplačala aro in to aro je toženka prejela. Pogodba pa je sklenjena, ko pogodbeni stranki dosežeta soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe (26.čl. ZOR). Pravdni stranki pa trdita, da je bila dogovorjena kupnina 310.000 DEM (to je razvidno tudi iz pogodbe o ari, ko je navedeno, da je ara 31.000 DEM, to je 10% kupnine), znan je bil tudi predmet pogodbe (parcelna in hišna številka nepremičnine, kraj, stranki). Zato gre v danem primeru za predpogodbo, za katero ni nujna pisna oblika, saj sta stranki soglašali, da se kupna pogodba sklene kasneje. Zato se prvostopno sodišče napačno sklicuje na 70.čl. ZOR. Napaka v obličnosti ni bistvena, da bi predpogodba "bila veljavna le, če bi bila sklenjena v pisni obliki, ali pa bi morala biti ustno sklenjena pogodba realizirana z izročitvijo stanovanjske hiše in s plačilom kupnine". Sklenitev pravnega posla dokazuje potrdilo z dne 03.08.1998, iz katerega izhaja, da gre za kupnino v višini 310.000 DEM, jasno je, na katero nepremičnino se posel nanaša. Torej je toženka dokazala obstoj pogodbe z njenimi bistvenimi sestavinami. Zato ne drži, da je dogovor strank o ari kot akcesoren pravni posel neveljaven. Od pravnega posla pa je odstopila tožnica. To je poleg toženke potrdila priča M.O. (na zaslišanju 15.04.2003). Tudi iz izpovedi tožnice je razvidno, da se je glede nakupa nepremičnine premislila, saj bi sicer, ko je toženka prodala hišo drugemu, zahtevala dvojno aro, povedala pa je, da bi ji v takem primeru toženka morala vrniti le izplačani znesek. Če bi bila res zainteresirana za nakup hiše, bi med pogovorom s toženko o morebitni prodaji hiše tretji osebi, vsaj opozorila toženko na plačilo dvojne are. Iz njene izpovedi pa je razvidno, da je komaj čakala, da tožena stranka proda hišo tretji osebi. To dokazuje tudi pogodba o posredovanju, sklenjena s pričo O. 09.04.1999, to je kmalu po izteku ustno dogovorjenega roka (konec februarja 1999) in prej, preden je tožnica začela iskati toženko zaradi vrnitve plačane are. Iz izpodbijane sodbe pa izhaja, da je tožnica zanikala, da bi pred pričo O. izjavila, da ji hiša toženke ni všeč in zato naj ji išče drugo hišo. Priči O. kot "nezainteresirani" priči, bi moralo sodišče pokloniti več vere. O resnicoljubnosti tožnice kaže tudi dejstvo, da sta se tožnica in njen partner pogovarjala glede njegove izpovedi kot priče, saj sta oba izpovedala, da je plačala tožnica O. 7.000,00 SIT, plačala pa je dejansko 6.000,00 SIT, kot je razvidno iz 4.čl. citirane pogodbe z dne 09.04.1999. Ta priča je sicer slišala in videla le tisto, kar je koristno za njegovo partnerko. Za toženko je bil rok prodaje do konca februarja 1999 izredno pomemben, saj je nameravala v tujino, kjer se je nameravala poročiti. Ko pa je tožnica odstopila od kupoprodaje, je morala na hitro najti drugega kupca in ni bila več v poziciji postavljati pogoje glede cene. To je bil razlog, da se je z novim kupcem dogovorila, da ji bo izplačal kupnino v obrokih. To je temelj njene nasprotne tožbe za plačilo odškodnine. Zaradi tega je tudi skušala pomagati tožnici pri prodaji njene hiše, saj bi s prodajo rešila tudi svoj problem, oziroma bi od tožnice dobila preostanek kupnine. Vse te relevantne okoliščine je izpodbijana sodba ugotovila, vendar jih je napačno tolmačila. Tudi navedba tožnice, da "sploh nista govorili o obrestih" je dokaz, da je bilo dogovorjeno le, "da ji bo toženka vrnila aro v primeru, če bi hišo prodala drugemu kupcu", in da je pri tem poslu ravno tožnica nepoštena do toženke in je toženka upravičenka do zahtevka do odškodnine, da tožnica ni upravičena do povrnitve are, in da so toženki neutemeljeno naložene obresti. Zato predlaga, da se izpodbijana sodba spremeni, tako da se tožbeni zahtevek po tožbi zavrne in ugodi zahtevku po nasprotni tožbi in pritožbene stroške naloži v plačilo tožnici z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sklepa do plačila oziroma, da se jih upošteva kot nadaljnje pravdne stroške ter izpodbijano sodbo razveljavi in vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje, v katerem naj se razjasnijo nerazjasnjena dejstva, predvsem naj se dodatno zasliši tožnico, zakaj od toženke ni zahtevala obresti, ne dvojne are v primeru odstopa od pogodbe oziroma prodaje tretji osebi, zakaj je pri agenciji L. že 19.05.1999 naročila nakup nove hiše, ko še ni vedela, ali je toženka hišo prodala, če ni nameravala odstopiti od sklenjene kupoprodajne pogodbe s toženko, in da se dodatno zasliši pričo S.M., zakaj se spomni le momentov, ki so v korist njegove izvenzakonske partnerke in nato ponovno odloči. Pritožba ni utemeljena.

Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno in v celoti ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo nobene kršitve določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katere mora pritožbeno sodišče po 2.odst. 350.čl. ZPP paziti po uradni dolžnosti. S pritožbenimi trditvami, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo in soglašali, da se kupna pogodba sklene kasneje, za predpogodbo pa, da ni obvezna pisna oblika, da sta se s predpogodbo dogovorili o bistvenih sestavinah, to je predmetu (oznaka nepremičnine - stanovanjske hiše) in ceni 310.000 DEM, kar dokazuje potrdilo z dne 03.08.1998 o prejemu are, zato ne drži, da je dogovor o ari kot akcesoren pravni posel neveljaven, toženka ne more uspeti. Toženka trditev o predpogodbi postavlja šele v pritožbi. Ne glede na to, je pojasniti, da če je za sklenitev glavne pogodbe predpisana posebna oblika in je ta oblika predpisana kot pogoj za veljavnost (zaradi varstva strank ali v javnem interesu), mora biti tudi predpogodba sklenjena v enaki obliki (2.odst. 45.čl. ZOR). V danem primeru sta se pravdni stranki v letu 1998 dogovarjali o kupoprodaji stanovanjske hiše. 17.čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 s spremembami), ki je veljal v tistem obdobju, je določal, da pogodba, s katero se prenese lastninska pravica na stanovanju, stanovanjski hiši oziroma solastniškem deležu, mora biti pisna, lastninsko pravico pa je potrebno vknjižiti v zemljiško knjigo. Ni tudi točna pritožbena trditev, da sta se pravdni stranki s predpogodbo dogovorili o bistveni sestavini kupne pogodbe, to je kupnini. Iz potrdila z dne 03.08.1998 ne izhaja zatrjevana kupnina 310.000 DEM. Iz potrdila izhaja le dogovorjena ara v višini 31.000 DEM za nakup hiše. Zato v nobenem primeru ni mogoče slediti pritožbi, ko zatrjuje, da sta pravdni stranki sklenili veljavno predpogodbo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 03.08.1998 sklenili pogodbo o ari za nakup vrstne hiše, C.v K., da pravdni stranki kupoprodajne pogodbe nista sklenili in je toženka v juniju 1999 hišo prodala drugemu kupcu. Ara se daje v znamenje, da je pogodba sklenjena (1.odst. 97.čl. ZOR). Ara je določen denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena pogodbena stranka izroči drugi v znamenje, da je pogodba veljavna. Zaradi akcesornosti dogovora o ari veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se stranki dogovorita za aro, ampak hkrati s sklenitvijo pogodbe ali po sklenitvi pogodbe, v zvezi s katero sta se dogovorili za aro. Kot je ugotovilo prvostopno sodišče, pravdni stranki nista sklenili veljavne pisne kupoprodajne pogodbe (niti veljavne pisne predpogodbe) za predmetno vrstno hišo, da bi bila med pravdnima strankama sklenjena in realizirana ustna kupna pogodba za predmetno hišo pa je tudi izključeno na podlagi dejanskih ugotovitev prvostopnega sodišča, zato je dogovor o ari neveljaven in mora toženka denarna sredstva, ki jih je prejela glede na podlago, ki se ni uresničila (4.odst. 210.čl. ZOR) vrniti tožnici. Dokazna ocena prvostopnega sodišča je celovita, izpovedi vseh zaslišanih so povsem pravilno povzete in analiza posameznih izpovedi, ki jo ponuja pritožba, kot bi bilo razumeti, da je tožnica odstopila od pogodbe, in da je bila dogovorjena ara kot odstopnina, ni sprejemljiva. 83.čl. ZOR določa, da če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe. Če odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi, če odstopi stranka, ki je aro sprejela, pa mora vrniti dvojni znesek. Ta določba pa se uporablja le, če je v zvezi s sklenitvijo pogodbe bila dogovorjena in plačana ara in sta stranki hkrati (s pogodbo) ustanovili odstopno pravico, bodisi v korist stranke, ki je aro dala, bodisi v korist stranke, ki je aro prejela, bodisi v korist obeh pogodbenih strank. Kaj takega tudi iz potrdila z dne 03.08.1998, na katero se pritožba sklicuje, sploh ne izhaja. Zato je prvostopno sodišče pravilno odločilo, da je toženka prejeto aro dolžna vrniti tožnici, ob upoštevanju 214.čl. ZOR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe do plačila. 214.čl. ZOR glede obresti določa, da tečejo od dneva vložitve tožbe. Le če stranka ni v dobri veri, tečejo že od prejema. Pritožbeno sodišče se strinja z obrazložitvijo prvostopnega sodišča, da za toženko slednje ni mogoče ugotoviti.

Prvostopno sodišče je pravilno zavrnilo tudi zahtevek po nasprotni tožbi. Odškodninski zahtevek toženke zoper tožnico bi bil utemeljen le v primeru, če bi bila podana tožničina odškodninska odgovornost za nastanek zatrjevane škode. Za nastanek odškodninske odgovornosti morajo biti vselej izpolnjeni naslednji elementi: škodljivo dejstvo (dogodek, ki je povzročil škodo), škoda, vzročna zveza in odgovornost za povrnitev škode. Toženka ponavlja trditve, da je bil zanjo rok prodaje do konca februarja 1999 zaradi potovanja in poroke v tujini izredno pomemben, ker pa je tožnica odstopila od nakupa, je morala na hitro dobiti drugega kupca in je zato pristala na obročno plačilo kupnine in na nižjo kupnino - 280.000 DEM. Vseh teh trditev pa toženka ni dokazala. Kot izhaja iz ugotovitev prvostopnega sodišča, nobena od zaslišanih prič ni potrdila navedb toženke, da so bili dogovorjeni roki za plačilo kupnine, in da je bil skrajni rok za plačilo le-te februar 1999. To ni potrdila niti priča M. niti P.. Izpovedala sta, da je bilo govora o tem, da bo tožnica prodala svojo hišo in tako pridobila denar za plačilo kupnine toženki. Toženka sama je izpovedala, da je še v maju 1999 pomagala pri prodaji tožničine hiše. Priča O. pa je izpovedal, da ga je toženka poslala k tožnici, da bi ji pomagal pri prodaji hiše, pri čemer naj bi tožnica s kupnino od prodane hiše poravnala kupnino za hišo toženke. Takrat je tudi sestavil posredniško pogodbo. Po pritožbenih navedbah pa je to bilo že 09.04.1999. Nenazadnje je toženka z novim kupcem dogovorila obročno plačilo kupnine in to vse do februarja 2000. Zgolj dejstvo prodaje hiše s kupno pogodbo z dne 09.06.1999 za ceno 280.000 DEM zato ne zadostuje za izkaz odškodninske odgovornosti tožnice. Zato je sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v celoti potrdilo (353.čl. ZPP). Ker toženka s pritožbo ni uspela, nosi sama nastale ji pritožbene stroške (165. in 154.čl. ZPP).