Jedro

OZ v 333. členu ne določa formalnega postopka vročitve odpovedi trajnega pogodbenega razmerja in ne govori o postopkovnih pravilih osebnega vročanja, ampak dejanski seznanitvi nasprotne stranke z dano odpovedjo. Odpoved trajnega pogodbenega razmerja je lahko podana ustno ali preko kateregakoli sredstva za komunikacijo - oblika ni določena, prav tako ne način, na katerega je takšna enostranska izjava "vročena" nasprotni stranki. Dejanska seznanitev nasprotne stranke z odpovedjo je torej ključna, da odpoved učinkuje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora toženka A. A. v roku 15 dni tožniku B. B. v posest izročiti severovzhodni del nepremičnine katastrska občina X parcela št. 100, z ID znakom 1000 ter ji prepovedalo vsakršno poseganje v lastninsko pravico tožnika na navedeni nepremičnini (I. In II. točka izreka). Sodišče je toženki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je toženka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov iz 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne s stroškovno posledico, podrejeno, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. V pritožbi navaja, da Obligacijski zakonik (OZ) v 333. čl. res ne določa formalnega postopka vročitve odpovedi nasprotni stranki, vendar je za prenehanje najemne pogodbe še vedno potrebna njena predhodna odpoved, kot je to določeno v III. členu najemne pogodbe z dne 12.7.1991. Toženka vztraja, da poštne pošiljke z odpovedjo najemne pogodbe ni prejela ter zatrjuje, da obvestilo pošte, o tem, da ji je bilo pismo po poteku roka za prevzem puščeno v hišnem predalčniku, nikakor ne dokazuje, da je pismo dejansko prejela in se z njegovo vsebino seznanila. Toženka graja način vročitve odpovedi najemne pogodbe, le-to bi moral tožnik opraviti skladno s 41. členom Zakona o poštnih storitvah priporočeno in osebno na njen naslov. Ker vročanje ni bilo opravljeno pravilno, do odpovedi najemne pogodbe ni prišlo. Nadalje navaja, da v hiši na naslovu Ulica 14 biva sama, vendar na ta naslov prihaja tudi njen sin, ki ima tam prijavljeno stalno prebivališče. Tudi on iz poštnega nabiralnika pobira svojo pošto, pri čemer toženka ne trdi, da je bil on tisti, ki je sporno pismo vzel, vendar opozarja, da obstaja tudi ta možnost. Svojo neseznanjenost z odpovedjo utemeljuje z dejstvom, da tožniku vseskozi plačuje najemnino (tudi za leti 2020/2021 in 2021/2022).

3. Tožnik je v odgovoru na pritožbo v celoti prerekal pritožbene navedbe kot neutemeljene in pritožbenemu sodišču predlagal, da pritožbo zavrne in toženki naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopenjsko sodišče je pravilno uporabilo materialno pravo, ustrezno ugotovilo dejansko stanje, prav tako ni zagrešilo napak pri vodenju postopka.

6. V 6. točki obrazložitve sodbe je pravilno ugotovilo, da OZ v 333. čl. ne določa formalnega postopka vročitve odpovedi trajnega pogodbenega razmerja ter da je razpravljanje o nepravilnosti vročanja odveč. Kot je v sodbi in sklepu II Ips 14/2019 z dne 7. 11. 2019 že pojasnilo Vrhovno sodišče, OZ ne govori o postopkovnih pravilih osebnega vročanja, ampak dejanski seznanitvi nasprotne stranke z dano odpovedjo. Odpoved trajnega pogodbenega razmerja je lahko podana ustno ali preko kateregakoli sredstva za komunikacijo – oblika ni določena, prav tako ne način, na katerega je takšna enostranska izjava ''vročena'' nasprotni stranki. Dejanska seznanitev nasprotne stranke z odpovedjo je torej ključna, da odpoved učinkuje. Razlogi izpodbijane sodbe, o tem, kdaj je toženka pisanje z odpovedjo najemnega razmerja dejansko prejela, so prepričljivi in skladni. Pritožbeno sodišče jih v celoti sprejema kot pravilne in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

7. V pritožbi ponavljane tožbene navedbe, da toženka pisma o odpovedi najemnega razmerja ni prejela ter da je bila vročitev odpovedi opravljena na nepravilen način, glede na zgoraj navedeno niso utemeljene. Na toženkine navedbe, da bi morala biti vročitev opravljena po 41. čl. Zakona o poštnih storitvah1, je v celoti pravilno odgovorilo že prvostopenjsko sodišče v 7. točki obrazložitve sodbe.2 Kot že pojasnjeno, uporabljena postopkovna pravila vročanja za predmetno zadevo, niso relevantna.3

8. Prav tako niso pomembne (pavšalne) navedbe o tem, da bi pošto iz poštnega nabiralnika lahko pobral toženkin sin ter o tem, da toženka še vedno plačuje najemnino za predmetno nepremičnino. Slednje so bile del toženkine izpovedbe na glavni obravnavi, katero je prvostopenjsko sodišče ocenilo za neverodostojno in neprepričljivo, pritožbeno sodišče pa (kot že pojasnjeno) v celoti sprejema dokazno oceno in razloge sodišča prve stopnje.4

9. Nadaljnji očitek, da bi morala biti najemna pogodba skladno s III. členom najemne pogodbe predhodno odpovedana, je neupošteven. V najemni pogodbi je namreč jasno določeno, da velja do 1. 10. tekočega leta in se njena veljavnost podaljša še za eno leto, če nobena od pogodbenih strank te ne odpove do 1.10. tistega leta, za katerega še velja najem. Dokazni postopek sodišča je pokazal, da se je toženka z odpovedjo najemnega razmerja seznanila 25. 5. 2020 ter da je to s 1. 10. 2020 prenehalo. Takšno 4 mesečno obdobje med seznanitvijo z odpovedjo najemnega razmerja in njegovim dejanskim prenehanjem, zagotovo (več kot) zadosti pojmovanju _predhodne_ odpovedi.

10. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP, pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. čl. ZPP).

11. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Ker odgovor na pritožbo glede na njeno vsebino in razloge sodišča prve stopnje ni bil v ničemer potreben oz. koristen, tudi tožnik pritožbene stroške krije sam (1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 155. čl. ZPP).

1 Uradni list RS, št. 51/09 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPSto-2. 2 Dokazni postopek pred prvostopenjskim sodiščem je prav tako pokazal, da je pooblaščenec tožnika odpoved najemnega razmerja sprva vročal ravno na takšen način. Po neuspešni vročitvi, pa se je pismo pooblaščencu vrnilo z oznako ''ni dvignil'' (skladno s četrtim odstavkom 41. čl. ZPSto-2), zaradi česar se je poslužil vročanja po pravilih Zakona o splošnem upravnem postopku. 3 Toženka se namreč ne sklicuje na napake pri vročanju po ZUP, ki bi izkazale dvom v sam nastop fikcije vročitve, ampak izpostavlja, da so bili za vročanje uporabljeni nepravilni postopkovni predpisi. 4 Plačevanje najemnine za nepremičnino, samo po sebi ne pomeni, da toženka z odpovedjo najemnega razmerja ni bila seznanjena. Dokazni postopek je namreč jasno pokazal, da je toženka poskušala (večkrat) onemogočiti vročanje odpovedi najemnega razmerja ter da je tožnikov nakup nepremičnine štela za nezakonitega, saj je imela tudi sama interes po nakupu. Ravno zaradi takšnega prepričanja očitno nepremičnino še vedno poseduje ter zanjo plačuje najemnino.