Jedro

SZ posebej ne ureja usode najemnega razmerja v primeru spremembe lastništva stanovanja, zato je treba glede tega vprašanja uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu, 568. čl. ZOR), ta pa v takem primeru predvidevajo vstop pridobitelja lastninske pravice na mesto najemodajalca in nastanek najemnega razmerja (pravic in obveznosti) med njim in najemnikom (1. odst. 591. čl. ZOR).

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožene stranke Z., M. in mld. T. H. so dolžne solidarno plačati tožeči stranki I. A. za uporabo stanovanja na K. ulici 7 v L. za čas od 13.6.1994 do 28.2.1997 glavnico v višini 1.390.764,99 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska: - 19.889,28 SIT 1.7.1994 dalje do plačila, - 39.832,43 SIT 1.8.1994 dalje do plačila, - 39.927,01 SIT 1.9.1994 dalje do plačila, - 40.148,99 SIT 1.10.1994 dalje do plačila, - 40.367,83 SIT 1.11.1994 dalje do plačila, - 40.600,70 SIT 1.12.1994 dalje do plačila, - 40.824,38 SIT 1.1.1995 dalje do plačila, - 40.990,47 SIT 1.2.1995 dalje do plačila, - 40.952,47 SIT 1.3.1995 dalje do plačila, - 40.805,73 SIT 1.4.1995 dalje do plačila, - 40.716,26 SIT 1.5.1995 dalje do plačila, - 40.655,82 SIT 1.6.1995 dalje do plačila, - 40.683,51 SIT 1.7.1995 dalje do plačila, - 40.721,20 SIT 1.8.1995 dalje do plačila, - 40.873,69 SIT 1.9.1995 dalje do plačila, - 41.547,30 SIT 1.10.1995 dalje do plačila, - 42.482,23 SIT 1.11.1995 dalje do plačila, - 43.198,06 SIT 1.12.1995 dalje do plačila, - 43.944,97 SIT 1.1.1996 dalje do plačila, - 44.690,21 SIT 1.2.1996 dalje do plačila, - 45.109,84 SIT 1.3.1996 dalje do plačila, - 45.298,24 SIT 1.4.1996 dalje do plačila, - 45.185,24 SIT 1.5.1996 dalje do plačila, - 45.020,27 SIT 1.6.1996 dalje do plačila, - 44.880,67 SIT 1.7.1996 dalje do plačila, - 44.624,22 SIT 1.8.1996 dalje do plačila, - 44.556,84 SIT 1.9.1996 dalje do plačila, - 44.805,88 SIT 1.10.1996 dalje do plačila, - 45.321,66 SIT 1.11.1996 dalje do plačila, - 45.550,92 SIT 1.12.1996 dalje do plačila, - 45.497,55 SIT 1.1.1997 dalje do plačila, - 45.486,28 SIT 1.2.1997 dalje do plačila, - 45.574,84 SIT 1.3.1997 dalje do plačila, ter ji povrniti stroške pravdnega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje prvostopne sodbe dalje do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe." Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 128.556,00 Sit v 15 dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z vmesno sodbo ugotovilo, da je zahtevek tožeče stranke za plačilo uporabnine za stanovanje na K. ulici 7 v L. utemeljen, odločitev o njeni višini in času ter stroških pa je pridržalo za končno odločbo.

Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Podana je absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP. Sodba se namreč ne da preizkusiti, ker v njej ni naveden čas, za katerega naj bi bil zahtevek tožeče stranke za plačilo uporabnine utemeljen. Prvostopno sodišče je stanovanjsko pogodbo z dne 16.6.1991 štelo kot navadno podnajemno pogodbo in v okiru nje ugotavljalo dejansko stanje, moralo pa bi jo v okviru vsebine in pogodbene volje pogodbenikov pri sklepanju in nato izpolnjevanju pravic in obveznosti stanovanjske pogodbe. Gre za dopusten dvostranski ekvivalentni posel, ki so ga stranke sklenile v skladu z 10. čl. ZOR. V tem se kaže nepopolna in zmotna ugotovitev dejanskega stanja. Materialno pravo pa je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo, ker je štelo, da toženci po smrti J. A. živijo v stanovanju brez pravnega naslova, kot pravni temelj njihove uporabe pa bi moralo vzeti stanovanjsko pogodbo z dne 16.6.1991. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Zatrjevani pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 13. tč. 2. odst. 354. čl. ZPP ni podan. Vmesna sodba je sodba o podlagi tožbenega zahtevka (1. odst. 330. čl. ZPP), torej o utemeljenosti (po višini neopredeljene) tožnikove zahteve po pravnem varstvu. V konkretnem primeru bi časovna opredelitev (za po tožniku vtoževano obdobje od 13.6.1994 do 28.2.1997) lahko pomenila že tudi delno odločitev o višini zahtevka. Pri oceni, ali je izrek sodbe (dovolj) določen (pritožnik očitno v tem vidi pomanjkljivost, zaradi katere se sodbe sodišča prve stopnje ne da preizkusiti), pa je treba izhajati ravno iz tako opredeljene narave vmesne sodbe in meja njenega učinkovanja: sodišče in stranke namreč veže le glede tistega zahtevka, o katerega podlagi je izdana in učinkuje le v tekoči pravdi, torej ne preko meja postavljenega tožbenega zahtevka.

Navedeno pa kaže, da je izrek vmesne sodbe sodišča prve stopnje dovolj določen (iz njega izhaja, da je uveljavljan zahtevek po podlagi utemeljen), pa tudi sicer je sodbo mogoče preizkusiti. Tudi druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 354. čl. ZPP, na obstoj katerih mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl. ZPP), niso podane.

Prav tako ni podan pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, saj pravnorelevantna dejstva za odločitev o vtoževanem tožbenem zahtevku med strankama niti niso sporna. Tako je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je v stanovanju na K. ulici 7 v L. vse do svoje smrti živela J. A., sprva kot imetnica stanovanjske pravice, nato kot najemnica in končno kot lastnica stanovanja. Prav tako je ugotovilo, da je s tožencem Z. H. sklenila stanovanjsko pogodbo, ki je bila podlaga za uporabo stanovanja s strani tožene stranke, ki pa je po presoji sodišča s smrtjo J. A. odpadla. V tem pa se kaže zmotna uporaba materialnega prava, na kar tožena stranka utemeljeno opozarja v svoji pritožbi.

Stanovanjsko pogodbo z dne 16.6.1991, ki daje toženi stranki pravico uporabljati stanovanje, je treba šteti za podstanovalsko pogodbo (71. čl. tedaj veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih), s katero je imetnica stanovanjske pravice J. A. oddala v uporabo določene stanovanjske prostore toženi stranki. Po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (SZ) je J. A. z lastnikom stanovanja najprej sklenila najemno pogodbo, nato pa ga je odkupila, ves čas pa je v njem na podlagi že prej omenjene stanovanjske pogodbe živela tudi tožena stranka. SZ podstanovalskih (kot tudi stanovanjskih) razmerij ne pozna več, temveč le najemna razmerja (IV. del SZ) in kot tako je (potem, ko je stanovanje odkupila) treba obravnavati tudi razmerje med pokojno J. A. in toženo stranko. J. A. je bila lastnica stanovanja, zato ni mogoče šteti, da je imela tožena stranka status podnajemnika (po 4. odst. 39. čl. in 49. čl. SZ namreč takšno pogodbo sklepata najemnik in podnajemnik), zato z njeno smrtjo ni avtomatično odpadla pravica tožene stranke, da uporablja stanovanjske prostore (prim. 2. odst. 60. čl. SZ). Glede na spremenjeno naravo stanovanjskih razmerij po uveljavitvi SZ, spremembo lastništva na stanovanju in dejstvo, da se je po prejšnjih predpisih veljavno sklenjena podstanovalska pogodba med pogodbenima strankama ves čas izvrševala, je treba razmerje med toženo stranko in J. A. potem, ko je ta odkupila stanovanje, obravnavati po določilih, ki urejajo najem stanovanj.

SZ posebej ne ureja usode najemnega razmerja v primeru spremembe lastništva stanovanja, zato je treba glede tega vprašanja uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu, 568. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), ta pa v takem primeru predvidevajo vstop pridobitelja lastninske pravice na mesto najemodajalca in nastanek najemnega razmerja (pravic in obveznosti) med njim in najemnikom (1. odst. 591. čl. ZOR). Do enakega zaključka privede razlaga 21. čl. SZ in določil Zakona o dedovanju (po njegovem 2. čl. so predmet dedovanja tudi pravice in obveznosti iz pravnoposlovnih razmerij).

Navedeno pa kaže, da s smrtjo J. A. toženi stranki ni odpadel pravni temelj za uporabo stanovanja, ki je sedaj last tožnice in da sprememba lastninske pravice na stanovanju na obstoječe pogodbeno razmerje nima vpliva. Zato ni podlage za uporabo 219. čl. ZOR kot enega izmed zahtevkov iz naslova neupravičene pridobitve (tožeča stranka namreč po spremembi tožbe zahteva nadomestilo zaradi nezakonite uporabe stanovanja, torej uporabe stanovanja brez pravnega naslova). To pa je uveljavljana dejanska podlaga tožbenega zahtevka, ki se potemtakem izkaže za neutemeljenega.

Ker je bilo dejansko stanje v sodbi prve stopnje pravilno ugotovljeno, sodišče prve stopnje pa je zmotno uporabilo materialno pravo, je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in s sodbo spremenilo sodbo prve stopnje (4. tč. 373. čl. ZPP) tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Na podlagi določila 2. odst. 166. čl. ZPP je pritožbeno sodišče odločilo o stroških vsega postopka. Toženi stranki je priznalo potrebne (1. odst. 155. čl. ZPP) pravdne stroške pred sodiščem prve stopnje po prijavi ob koncu glavne obravnave, ki znašajo 128.556,00 Sit in obsegajo stroške sestave vlog, zastopanja na narokih ter stroške sodnih taks, stroškov pritožbenega postopka pa tožena stranka ni priglasila.