Jedro

Pravilna je odločitev, da je v primeru, ko je višina provizije nesorazmerna v primerjavi s storitvijo posrednika, posledica lahko le znižanje plačila in ne ničnost pogodbe.

Dogovorjena 2 % provizija je običajna pri nepremičninskem posredovanju in je hkrati v dopustnih zakonskih mejah (5. člen ZNPosr). Sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo dejansko stanje, da je tožena stranka dolžna na podlagi opravljenega posredovanja s strani tožeče stranke plačati provizijo za posredovanje pri nakupu stanovanja, je pa nepravilno uporabilo materialno pravo, ko je na podlagi 3. odstavka 846. člena OZ znižalo dogovorjeno provizijo.

Izrek

1. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem (ugodilnem) delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

2. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem (zavrnilnem) delu spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi: „Tožena stranka je dolžna na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 5.11.2007 plačati tožeči stranki 3.160,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.7.2008 dalje do plačila, v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka na prvi stopnji v višini 815,08 EUR, v roku 15 dni od izdaje sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15 dnevnega roka dalje.“

3. Tožena stranka mora tožeči stranki v roku 15 dni povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 621,22 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15 dnevnega roka dalje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki na podlagi pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 5.11.2007 plačati 100,00 EUR provizije z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.7.2008 (od vložitve tožbe) dalje. V presežku (za plačilo do 3.160,00 EUR z obrestmi) je tožbeni zahtevek zavrnilo in odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške postopka.

Zoper odločitev se pritožujeta tožeča in tožena stranka.

Tožeča stranka se pritožuje zoper zavrnilni del odločitve sodišča prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava po 3. točki 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 45-1983/2008, v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in spremeni sodbo sodišča prve stopnje tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku za plačilo 3.160 EUR provizije z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.7.2008 dalje in naloži toženi stranki v plačilo stroške postopka. Meni, da je dogovorjena 2 % provizija za posredovanje pri nakupu nepremičnine primerna in da je sodišče neutemeljeno znižalo dogovorjeno provizijo na podlagi 3. odstavka 846. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 40-2169/2007, v nadaljevanju OZ), ki omogoča znižanje provizije le v primeru, ko je provizija očitno previsoka. Navaja, da Zakon o nepremičninskem posredovanju (Ur. l. RS, št. 47/06, v nadaljevanju ZNPosr) določa maksimalno 4 % provizijo in da je dogovorjena 2% provizija za polovico nižja od dovoljene in glede na trud posrednika primerna. Opozarja, da sodišče 846. člena OZ ne bi smelo uporabiti glede na to, da je posredništvo pri nepremičninah urejeno z ZNPosr, kjer ni določbe o znižanju provizije. Meni, da je tožena stranka s tem, ko je sklenila kupoprodajno pogodbo s prodajalcem M. F. mimo nje, ravnala nepošteno, saj je vedela, da bi, če bi sodelovala ob sklenitvi prodajne pogodbe, zahtevala plačilo provizije. Navaja, da ji je tožena stranka dolžna v skladu s pogodbo in splošnimi pogoji plačati dogovorjeno 2 % provizijo, ker jo je prav ona spravila v stik s prodajalcem.

Tožena stranka se pritožuje zoper ugodilni del sodbe in odločitev o stroških postopka (1. in 3. točka izreka sodbe sodišča 1. stopnje) iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in spremeni sodbo sodišča prve stopnje tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in naloži tožeči stranki v plačilo stroške postopka, podrejeno pa zahteva razveljavitev sodbe in vrnitev v ponoven postopek. Navaja, da posredniške pogodbe ni podpisala in zato pogodba med pravdnima strankama ni bila sklenjena. Meni, da je sodišče nepravilno zaključilo, da jo je tožeča stranka spravila v stik z lastnikom nepremičnine, saj iz izpovedi prič in njene izpovedi jasno izhaja, da je lastnika poznala že iz prejšnjih ogledov stanovanja. Trdi, da je pogodba o posredovanju nična, ker je kavza pogodbe nedopustna oz. nasprotuje morali. Kavza naj bi bila le v tem, da posrednik dobi dvojno plačilo za storitev (ogled nepremičnine), ki bi jo moral tako ali tako opraviti že na podlagi posredniške pogodbe, ki jo je sklenil z lastnikom nepremičnine. Po mnenju tožene stranke gre na strani tožeče stranke le za pridobitev premoženjske koristi brez protidajatve, vse skupaj pa temelji na izkoriščanju tržnih razmer. Glede odločitve o stroških postopka meni, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno odločilo, da mora kriti svoje stroške postopka kljub temu, da je tožeča stranka v pretežnem delu propadla s tožbenim zahtevkom.

Pritožbi sta bili vročeni nasprotnima strankama v odgovor. Tožena stranka na pritožbo tožeče stranke ni odgovorila, tožeča stranka pa je podala odgovor na pritožbo tožene stranke. V odgovoru predlaga zavrnitev pritožbe tožene stranke. Navaja, da je bila posredniška pogodba veljavno sklenjena kljub temu, da jo je podpisal mož tožene stranke in da je tožena stranka dolžna plačati dogovorjeno 2 % provizijo glede na to, da jo je prav tožeča stranka spravila v stik z lastnikom nepremičnine, od katerega je nato brez vednosti tožeče stranke odkupila stanovanje.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena, pritožba tožeče stranke pa je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama 5.11.2007 sklenjena pisna posredniška pogodba, s katero se je tožeča stranka zavezala, da bo posredovala pri nakupu trisobnega stanovanja v lasti M. F., tožena stranka pa se je zavezala plačati za opravljeno posredovanje 2 % od dogovorjene prodajne vrednosti nepremičnine oz. provizijo (837. člen OZ). Ni utemeljen očitek tožene stranke, da pogodba o posredovanju ni bila sklenjena, ker je sama ni podpisala. Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, da je bila pogodba veljavno sklenjena kljub temu, da jo je podpisal mož tožene stranke, ker je pogodbo podpisal z vednostjo in odobritvijo tožene stranke, ki je bila ob podpisu tudi prisotna in gre v skladu z 2. odstavkom 56. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 16/04, v nadaljevanju ZZZDR) za obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premoženjem, za katere odgovarjata oba zakonca solidarno. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da ni bila seznanjena s splošnimi pogoji poslovanja tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da iz 10. člena pogodbe izhaja, da je naročnik seznanjen s splošnimi pogoji, iz katerih med drugim izhaja obveznost plačila provizije, če je sklenjena prodajna pogodba med toženo stranko in osebo, ki jo je tožeča stranka spravila v stik s toženo. Prav tako se višje sodišče strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je prav tožeča stranka spravila v stik lastnika stanovanja M. F. in toženo stranko. Prepričljiva je obrazložitev, da bi v primeru, če bi lastnik stanovanja toženo stranko poznal že od prej, neposredno njej prodal stanovanje in ne bi angažiral tožeče stranke, da tudi zanj posreduje pri prodaji. Sodišče prve stopnje je tako zavzelo stališče do vseh pravno relevantnih dejstev in svojo odločitev prepričljivo in skladno obrazložilo, zato ni podana nobena od absolutnih bistvenih kršitev postopka, na katere opozarja tožena stranka, tako da je tudi dejansko stanje popolno in pravilno ugotovljeno.

Neutemeljen je pritožben očitek tožene stranke, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, da je posredniška pogodba med tožečo in toženo stranko nična, ker nima dopustne kavze, saj je kavza pogodbe v nasprotju z moralo (2. odstavek 29. člena OZ). Tožena stranka meni, da je bila podlaga posredniške pogodbe med tožečo in toženo stranko le v tem, da tožeča stranka pridobi dvojno plačilo za svoje posredovanje. Poudarja, da je bila tožeča stranka že na podlagi posredniške pogodbe z lastnikom stanovanja M. F. upravičena do 2 % provizije in zavezana, da posreduje pri prodaji njegove nepremičnine in bi se bila že na podlagi te pogodbe dolžna udeležiti ogleda stanovanja. Višje sodišče v Ljubljani je res v odločbi opr. št. I Cp 1087/2000, na katero se sklicuje tožena stranka, v podobnem primeru zavzelo stališče, da je posredniška pogodba nična. V tem primeru je res višje sodišče ocenilo, da kavza pogodbe nasprotuje morali, ker je kavza take pogodbe pridobitev provizije brez protidajatve in temelji na izkoriščanju tržnih razmer. Ta sodna praksa pa ni enotna, saj je Višje sodišče v Ljubljani v drugi zadevi pod opr. št. I Cp 622/2004 zavzelo drugačno stališče; da v takem primeru sankcija ničnosti ne pride v poštev, ker ne gre za kršitev prepovedi, ki je predpisana v javnem interesu, temveč za neenakovrednost dajatev, ki se lahko sanira s pomočjo 3. odstavka 846. člena OZ. Višje sodišče je v tej drugi zadevi opozorilo, da ta določba daje sodišču možnost, da zniža dogovorjeno provizijo.

Po oceni višjega sodišča je pravilno stališče, zavzeto v zadevi opr. št. I Cp 622/2004, da je v primeru, ko je višina provizije nesorazmerna v primerjavi s storitvijo posrednika, posledica lahko le znižanje plačila in ne ničnost pogodbe (tako stališče je zavzeto tudi v Komentarju Obligacijskega zakonika, GV, 4. knjiga, str. 637 in 260). Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da pogodba med tožečo in toženo stranko ni nična. Višje sodišče je tako pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in je v izpodbijanem, ugodilnem delu na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Utemeljen pa je pritožbeni očitek tožeče stranke, da je sodišče neutemeljeno znižalo dogovorjeno provizijo. Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je začel veljati leta 2003, je v 5. členu določil, da lahko maksimalna provizija za posredovanje pri prodaji ali nakupu nepremičnine znaša 4 % od pogodbene cene in da se ta znesek razpolovi, če je dogovorjeno, da provizijo plačata tako kupec kot prodajalec. Dovoljeno je, da posrednik posreduje tako za kupca kot za prodajalca iste nepremičnine (849. člen OZ) in v primeru, da dobi naročilo za posredovanje od obeh strank, lahko zahteva od vsake tudi plačilo provizije. Omejen je le toliko, da skupno od strank ne more zahtevati več kot 4 % provizije (5. člen ZNPosr). V 3. odstavku 846. člena OZ (ki se v skladu z 2. odstavkom 13. člena ZNPosr uporablja tudi za posredniške pogodbe v zvezi z nepremičninami) je določeno, da lahko sodišče, na zahtevo naročitelja zniža dogovorjeno provizijo, če spozna, da je pretirano visoka glede na trud in storitev posrednika. Višje sodišče ugotavlja (glej tudi Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, str. 637 in 260), da je znižanje dogovorjene provizije upravičeno le, če je provizija v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo. Pri presoji, ali je plačilo v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo, je treba izhajati iz višine plačil, ki so za posle enake vrste običajna, torej višine, za katero se v poslovnem prometu stranki najpogosteje dogovorita. Višje sodišče ugotavlja, da je dogovorjena 2 % provizija običajna pri nepremičninskem posredovanju in je hkrati v dopustnih zakonskih mejah (5. člen ZNPosr). Pri tem le dodaja, da je bila odločitev Višjega sodišča v zgoraj navedeni zadevi pod opr. št. I Cp 1087/2000 sprejeta pred uveljavitvijo ZNPosr. Glede na to, da je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da je prav tožeča stranka kot posrednica spravila v stik toženo stranko z lastnikom stanovanja M. F., je neupravičeno znižalo dogovorjeno provizijo, saj je bil glavni namen posredovanja dosežen.

Višje sodišče je tako odločilo, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo dejansko stanje, da je tožena stranka dolžna na podlagi opravljenega posredovanja s strani tožeče stranke plačati provizijo za posredovanje pri nakupu stanovanja, da pa je nepravilno uporabilo materialno pravo, ko je na podlagi 3. odstavka 846. člena OZ znižalo dogovorjeno provizijo. Zato je ugodilo pritožbi tožeče stranke in je sodbo sodišča prve stopnje na podlagi pete alineje 358. člena ZPP spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo. Tožena stranka je tako na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 5.11.2007 dolžna plačati tožeči stranki 3.160,00 EUR provizije, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.7.2008 dalje do plačila. Znesek 3.160,00 EUR predstavlja 2% od dogovorjene prodajne cene nepremičnine (158.000 EUR). Glede na to, da je tožena stranka s plačilom provizije v zamudi, je sodišče v skladu z 378. členom OZ priznalo tudi zahtevane zakonske zamudne obresti od 10.7.2008 (od vložitve tožbe) dalje.

Glede na to, da je višje sodišče spremenilo sodbo sodišča prve stopnje, je v skladu z 2. odstavkom 165. člena ZPP odločilo tudi o stroških vsega postopka in jih v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP naložilo v plačilo toženi stranki. Višje sodišče je stroške tožeče stranke odmerilo v skladu z veljavnim Zakonom o sodnih taksah ter Odvetniško tarifo in je upoštevalo vrednost odvetniške točke 0,459 EUR. Glede stroškov, ki so tožeči stranki nastali na prvi stopnji, je priznalo stroške za tožbo (300 t), prisotnost na prvem naroku za glavno obravnavo (300 t), urnino (50 t), odsotnost iz pisarne (40 t), vlogo za razširitev tožbe (225 t), prisotnost na drugem naroku za glavno obravnavo (150 t), urnino (150 t), odsotnost iz pisarne (40 t), stroške prevoza (26,38 EUR), stroške sodne takse za tožbo (65,68 EUR), 2 % administrativnih stroškov, 20 % DDV, skupaj 815,08 EUR. Sodišče pa je priznalo tudi stroške, ki so tožeči stranki nastali na pritožbeni stopnji in sicer stroške pritožbe (375 t), stroške takse za pritožbo (131,36 EUR), stroške odgovora na pritožbo tožene stranke (375 t) in stroške sodne takse za odgovor na pritožbo (32,84 EUR), 2% materialne stroške, 20 % DDV, skupaj 621,22 EUR. Vse stroške mora tožena stranka v roku 15 dni plačati tožeči stranki, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje in ne že od izdaje sodbe, saj zamuda nastane šele po poteku tega roka.