Jedro

Vlagatelj v tujo nepremičnino ima obligacijskopravni verzijski zahtevek po splošnih pravilih o neupravičeni obogatitvi. Pogoj za uspešno uveljavljanje povračilnega zahtevka je namreč poleg odsotnosti pravne podlage za prehod premoženja in tožnikovega prikrajšanja tudi toženkina obogatitev. Ker po zakonskem določilu 190. člena OZ velja načelo obogatitve in ne vrnitveno načelo, tožnik od toženke ne more zahtevati plačila protivrednosti sredstev, ki jih je vložil v gradnjo. Toženkina korist tudi ni nujno enaka vrednosti zgrajenih objektov.

Zgolj tožnikovo sklicevanje na tržno vrednost zgrajenih objektov ne zadošča; brez ustreznih dejanskih trditev, ki sodijo v tožnikovo trditveno breme, te vrednosti ni mogoče enačiti s koristjo, ki jo je zaradi tožnikovih vlaganj dosegla toženka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Tožnik, ki je na toženkini parceli št. 1579 k.o. x. zgradil poslovno stavbo in teniška igrišča, je s tožbo zahteval od toženke, naj mu za izvršena vlaganja plača 90.548,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 7. 2009 dalje. Podrejeno je zahteval razdrtje pogodbe o prodaji in nakupu navedene parcele, ki sta jo 30. 12. 2008 sklenila toženka in V., d.o.o., izvedbo parcelacije, izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis tožnikove lastninske pravice na poslovni stavbi in teniških igriščih ter ustanovitev stavbne pravice.

Sodišče prve stopnje je vse tožnikove zahtevke zavrnilo, tožniku pa naložilo, da mora toženki povrniti 2.534,00 EUR njenih pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi za primer zamude s plačilom.

Tožnik se je pravočasno pritožil. Sklicuje se na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je obrazložitev sodbe v nasprotju z odločitvijo sodišča o zavrnitvi zahtevkov, zato se sodbe ne da preizkusiti. Stališče sodišča prve stopnje, da obogatitvenega zahtevka nima tisti, ki nepremičnine prostovoljno ne uporablja, bi lahko veljalo le, če bi tožnik zahteval uporabnino. V resnici tožnik terja povrnitev svojih vlaganj v toženkino nepremičnino, takšen zahtevek pa ni odvisen od obstoja najemnega razmerja. Tožnik je bil brez dvoma prikrajšan, ker je v gradnjo vložil svoja sredstva, spornih objektov pa zdaj ne more uporabljati, ker je izgubil posest. Toženka se je zaradi tožnikovih vlaganj okoristila, saj je zgrajene objekte prodala s svojim zemljiščem vred in tako iztržila višjo kupnino. Toženkin ugovor pasivne legitimacije, s katerim se je ukvarjalo sodišče prve stopnje, za odločitev ni pomemben. Pri presoji zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve zaradi vlaganj v tujo nepremičnino je bistveno le, kdaj je tožnik izgubil posest. Sodišče višine tožnikove terjatve ni ugotavljalo, prav tako ne, ali je toženkin razpis zajemal tudi tožnikove objekte in ali je toženka pri prodaji celotne nepremičnine na račun tožnikovih objektov dobila višjo kupnino. Sodba tako nima obrazložitve glede odločilnih dejstev.

Toženka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je razumljivo pojasnilo svojo odločitev in s tem omogočilo tudi njen pritožbeni preizkus. Med izrekom izpodbijane sodbe in njeno obrazložitvijo ni v pritožbi zatrjevanega nasprotja. Ker je sodišče vse tožnikove zahtevke zavrnilo že po temelju, bi bilo navajanje razlogov o višini tožnikove terjatve odveč. Absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katero meri pritožba, torej ni podana. Sodišče namreč pri sestavi sodbe ni zagrešilo nobene vsebinske napake, očitno pisno pomoto pa je naknadno odpravilo s popravnim sklepom, ki ga tožnik ne izpodbija.

Neupravičen je tudi pritožbeni očitek, ki se nanaša na nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče se je v skladu z 213. členom ZPP pri dokazovanju pravilno omejilo samo na tista odločilna in pravno pomembna dejstva, ki jih je tožnik substancirano zatrjeval. Drugih dejstev, ki bi morebiti lahko olajšala presojo tožnikovega prikrajšanja, ni bilo dolžno (niti ni smelo) upoštevati. V skladu z razpravnim načelom iz prvega odstavka 7. člena ZPP je namreč sodišče vezano na trditveno gradivo, ki ga ponudita pravdni stranki.

Čeprav je tožnik med postopkom večkrat dopolnjeval svoje tožbene trditve, pogoju sklepčnosti tožbe ni zadostil. Tako je sprva (v tožbi) navajal, da mu toženka za njegova vlaganja dolguje povračilo v višini tržne vrednosti objekta, ki ga je z njenim soglasjem zgradil na njenem zemljišču. Naknadno (v drugi in tretji pripravljalni vlogi ter na naroku 15. 5. 2012) je toženki očital, da se je okoristila, ko je prodala sporno nepremičnino; tožnika naj bi neupravičeno prikrajšala, ker je razpolagala z njegovim premoženjem, hkrati pa mu je onemogočila uporabo njegovih objektov, ki jih je novi lastnik oddal v najem drugemu najemniku.

Sodišče prve stopnje je svojo presojo utemeljilo z ugotovitvijo, da tožnik kljub zatrjevanim vlaganjem ni postal lastnik objektov, zato s prodajo sporne nepremičnine ni mogel biti prikrajšan, medtem ko do povrnitve vlaganj ni upravičen, ker ni dokazal, da zgrajenih objektov proti svoji volji ne more več uporabljati, saj bi najem lahko nadaljeval z novim lastnikom.

Gradnja na tujem zemljišču ali vlaganje v tujo nepremičnino ima po drugem odstavku 48. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) stvarnopravne posledice le, če se lastnik nepremičnine in graditelj dogovorita za nastanek solastnine. Sicer pa ima vlagatelj po prvem odstavku istega člena zgolj obligacijskopravni verzijski zahtevek; od lastnika nepremičnine lahko zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Tudi pred 1. januarjem 2003, ko je še veljal prejšnji Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, samo soglasje za gradnjo ni zadoščalo za pridobitev lastninske pravice na zgrajenem objektu in pripadajočem zemljišču, prav tako ne izvedba dovoljene gradnje (1), pač pa je moralo biti podano tudi soglasje lastnika zemljišča za pridobitev graditeljeve lastninske pravice na tej podlagi.

Tožnik se s toženko oziroma njeno pravno prednico očitno ni dogovoril o pravni usodi svojih vlaganj. Predložene najemne pogodbe in njihovi dodatki ne vsebujejo dogovora o tem, da bo tožnik zaradi gradnje na najetem zemljišču pridobil lastninsko pravico. Končno tožnik takšnega dogovora niti ne zatrjuje. Neupravičen je zato njegov očitek toženki, da je v sporni prodajni pogodbi z dne 30. 12. 2008 razpolagala s tožnikovo lastnino. Tudi najemno razmerje bi tožnik kljub prodaji lahko ohranil, saj je kupec po prvem odstavku 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ) stopil na mesto toženke kot dotedanje najemodajalke. Tožnik ne oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da se je odrekel ponujenemu nadaljevanju najema z novim lastnikom. Čeprav zdaj zgrajenih objektov ne more več uporabljati, do povračila iz tega naslova ni upravičen, saj je sam privolil v svoje prikrajšanje. Pritožbeni očitek, da tožnik v tej pravdi ne zahteva plačila uporabnine, je odveč. Tožnik je namreč svoj tožbeni zahtevek med drugim utemeljeval prav z dejstvom, da mu je toženka onemogočila nadaljnje izkoriščanje njegovih vlaganj.

Če se je zaradi zatrjevanih tožnikovih vlaganj povečala vrednost toženkinega zemljišča, bi tožnik smel zahtevati povračilo po splošnih pravilih o neupravičeni pridobitvi. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto na podlagi prvega odstavka 190. člena OZ dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Prodaja spornih nepremičnin torej ni mogla vplivati na tožnikov povračilni zahtevek, če je dosežena korist vsaj delno še obstajala tudi v času prodaje. Tožnik bi lahko ostal praznih rok le, če bi toženka s spornimi nepremičninami razpolagala neodplačno. Pogoj za uspešno uveljavljanje povračilnega zahtevka je namreč poleg odsotnosti pravne podlage za prehod premoženja in tožnikovega prikrajšanja tudi toženkina obogatitev. Ker po navedenem zakonskem določilu v našem pravu velja načelo obogatitve in ne vrnitveno načelo, tožnik od toženke ne more zahtevati plačila protivrednosti sredstev, ki jih je vložil v gradnjo. Toženkina korist tudi ni nujno enaka vrednosti zgrajenih objektov. Tožnik je šele v pritožbi, torej prepozno glede na določilo prvega odstavka 337. člena ZPP, začel zatrjevati, da se je toženka okoristila s prodajo spornih nepremičnin, ki so bile zaradi njegovih vlaganj vredne več, kot bi bile sicer. Ne v postopku na prvi stopnji in ne v pritožbi pa tožnik te koristi ni v zadostni meri konkretiziral. Zgolj tožnikovo sklicevanje na tržno vrednost zgrajenih objektov ne zadošča; brez ustreznih dejanskih trditev, ki sodijo v tožnikovo trditveno breme, te vrednosti ni mogoče enačiti s koristjo, ki jo je zaradi tožnikovih vlaganj dosegla toženka.

Po navedenem je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka materialnopravno pravilna. Enaka ugotovitev velja za odločitev o zavrnitvi tožnikovega podrejenega zahtevka. Razdrtje (pravilno: razvezo) pogodbe lahko zahteva le pogodbena stranka, torej tista, ki je pogodbo sklenila. Tudi preostale zahtevke (parcelacijo, izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in ustanovitev stavbne pravice) je mogoče uveljavljati le zoper lastnika nepremičnine, toženka pa je svojo lastninsko pravico s sporno prodajo že prenesla na novega lastnika.

Tožnikovi pritožbeni razlogi torej niso podani, prav tako ne tisti, na katere mora sodišče druge stopnje paziti po uradni dolžnosti. Pritožbo je zato zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo prvo sodbo.

Ker je tožnik s pritožbo propadel, ni upravičen do povračila svojih pritožbenih stroškov. Odločitev o teh je v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP zajeta z zavrnilnim izrekom sodbe.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (1) Sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 461/2007 z dne 26. 2. 2009.