Jedro

V primeru, ko se najemodajalec in najemnik s pogodbo (pred ali po prenehanju najemnega razmerja) ne dogovorita o povrnitvi vlaganj, ki jih je na najetih nepremičninah opravil najemnik v soglasju z najemodajalcem, pridejo za presojo takšnega zahtevka v poštev določbe o neupravičeni pridobitvi iz prvega odstavka 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

Tožnik je obogatitev toženke utemeljeval z množico dejstev, od katerih nekatera zaradi zgoraj opredeljenih značilnosti kondikcijskih zahtevkov res ne vodijo do zaključka o toženkini obogatitvi, vendar je za presojo sklepčnosti bistvena tožnikova trditev, da s cenilcem dokazuje tudi večvrednost nepremičnine.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnik je vložil tožbo, v kateri je s primarnim zahtevkom zahteval povračilo vlaganj v nepremičnino, opravljenih med trajanjem najemne pogodbe, v višini 90.548,29 EUR, s podrednimi zahtevki pa razdrtje pogodbe med toženko kot prodajalcem in družbo V., d. o. o., kot kupcem, parcelacijo nepremičnine in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na ime tožnika, ustanovitev stavbne pravice na nepremičnini in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje je vse tožnikove zahtevke zavrnilo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

2. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnik vložil revizijo, ki je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženki. Toženka je na revizijo obrazloženo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Bistvene revizijske razloge bo revizijsko sodišče povzelo v odgovoru nanje.

3. Revizija je utemeljena.

4. Ugotovljeno dejansko stanje, na katerega je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), je naslednje: - Tožnik kot najemnik in družba L., p. o., kot najemodajalec sta dne 27. 5. 1993 sklenila pogodbo o najemu nepremičnine parc. št. 1759, k. o. ..., za nedoločen čas. V pogodbi je bilo dogovorjeno, da stranki pred iztekom desetih let ne moreta odstopiti od pogodbe. Tožnik se je zavezal najeto nepremičnino usposobiti za teniško dejavnost in je lahko po pogodbi na nepremičnini postavil montažne objekte.

- Tožnik je vložil svoja sredstva v izgradnjo teniškega igrišča in gostinskega lokala.

- Toženka je postala lastnica najete nepremičnine s pogodbo o brezplačnem prenosu SV 101/2000 z dne 19. 4. 2000. Zadnji aneks k najemni pogodbi je trajanje najemne pogodbe podaljšal do 20. 1. 2008. - Tožnik je ob soglasju toženke dne 20. 7. 2006 sklenil podnajemno pogodbo z M. S. za čas do 20. 8. 2007 in nato dne 20. 8. 2007 še aneks, ki je podnajem podaljšal za nedoločen čas.

- Toženka je po objavljenem javnem razpisu najeto nepremičnino s pogodbo z dne 30. 12. 2008 prodala družbi V., d. o. o. - Podnajemnik tožnika M. S. je imel najeto nepremičnino v posesti še do januarja 2009, torej po izteku veljavnosti najemne pogodbe.

- Družba V., d. o. o., je nato sklenila novo najemno pogodbo z M. S., čemur tožnik ni nasprotoval oziroma je s tem celo soglašal, s čimer je pristal na razvezo najemne pogodbe.

5. V primeru, ko se najemodajalec in najemnik s pogodbo (pred ali po prenehanju najemnega razmerja) ne dogovorita o povrnitvi vlaganj, ki jih je na najetih nepremičninah opravil najemnik v soglasju z najemodajalcem, pridejo za presojo takšnega zahtevka v poštev določbe o neupravičeni pridobitvi iz prvega odstavka 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).(1) Postavljena tožbena podlaga in ugotovljene dejanske okoliščine pri presoji primarnega tožbenega zahtevka terjajo ravno uporabo navedene pravne podlage, kar pomeni, da mora tožnik za uspeh v pravdi trditi in dokazati dejstva, ki omogočajo pravne zaključke o njegovem prikrajšanju, o obogatitvi na strani toženke, o odsotnosti pravnega temelja za prehod premoženja in o vzročni zvezi med obogatitvijo in prikrajšanjem.(2) Zavrnitve primarnega tožbenega zahtevka po odškodninskopravni podlagi revizija obrazloženo ne izpodbija.

6. Z revizijo se lahko izpodbija pravnomočna odločba sodišča druge stopnje, ki je tožnikovo pritožbo (in s tem obenem tožnikov primarni tožbeni zahtevek) zavrnilo z argumentom, da je tožba zato, ker ne vsebuje trditev, ki se iztečejo v pravnem zaključku o obogatitvi toženke, nesklepčna. Usoda revizije zato ni odvisna od utemeljenosti izpodbijanja razlogov, ki jih je za zavrnitev primarnega zahtevka ponudilo sodišče prve stopnje in jih revident (poleg zaključkov drugostopenjskega sodišča o nesklepčnosti tožbe) obširno izpodbija tako z materialnopravnega kot s procesnega vidika. Sodišče prve stopnje je ob presoji zahtevka po pravilih o neupravičeni pridobitvi iz 190. člena OZ tožnikov primarni zahtevek namreč zavrnilo ob zaključkih, da je tožnik s tem, ko je sam odklonil nadaljevanje najemnega razmerja, privolil v prikrajšanje, in da je za kondikcijski zahtevek lahko stvarno pasivno legitimiran le tisti, ki je imel položaj najemodajalca v trenutku prenehanja pogodbenega razmerja in ne v času opravljanih vlaganj.

7. Tožba je nesklepčna, če iz trditev o dejstvih ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka po materialnem pravu, v konkretnem primeru po pravilih o neupravičeni obogatitvi. Revizijsko izpodbijanje zaključkov o nesklepčnosti tožbe zato predstavlja očitek o zmotni uporabi materialnega prava.(3) V pravni teoriji(4) in sodni praksi(5) je nesporno, da je po slovenskem pravu pri reparacijskih zahtevkih iz naslova neupravičene pridobitve sprejeto obogatitveno načelo, po katerem lahko prikrajšani zahteva zgolj povračilo tistega, za kar je bil okoriščenec z vlaganjem okoriščen brez pravne podlage. Drugače rečeno, prikrajšanec lahko zahteva le vračilo koristi, ki jo je okoriščenec pridobil brez ustreznega temelja z vlaganji prikrajšanca. Zaradi takšne pravne narave kondikcijskih reparacijskih zahtevkov kondikcijski upravičenec zato ne more uspeti z zahtevkom, s katerim zahteva povrnitev vrednosti vlaganj v nepremičnino, saj le-ta ne predstavlja dosežene koristi. Pridobljena korist je v večini primerov izražena v povečani vrednosti nepremičnine.

8. Sodišče druge stopnje je svojo presojo sicer pravilno oprlo na gornje materialnopravno izhodišče o obogatitvnem principu kondikcijskih zahtevkov, vendar je zmotno zaključilo, da tožnikove trditve ne ustrezajo zaključku o toženkini obogatitvi. Iz spisovnih podatkov in v odločbi sodišča druge stopnje povzete tožbene podlage izhaja (na to pa opozarja tudi revident), da je tožnik v tožbi zahteval povrnitev protivrednosti vloženih sredstev za izgraditev objektov,(6) ki jih je nato s svojim izvedenskim mnenjem po višini ovrednotil s tržno vrednostjo zgrajenih objektov, v kasnejših vlogah in na naroku pa je ob dodatni trditvi, da je toženka skupaj z zemljiščem prodala tudi objekte, ki so zaradi vlaganja postala njegova last, predlagal izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke, ki naj oceni vrednost objektov oziroma povečanje vrednosti nepremičnine zaradi zgrajenih objektov.(7) Tožnik je obogatitev toženke torej utemeljeval z množico dejstev, od katerih nekatera zaradi zgoraj opredeljenih značilnosti kondikcijskih zahtevkov res ne vodijo do zaključka o toženkini obogatitvi, vendar je za presojo sklepčnosti bistvena tožnikova trditev, da s cenilcem dokazuje tudi večvrednost nepremičnine. Gre za dejansko trditev, ki vzpostavlja sklepčnost tožbe, saj lahko glede na uspeh njenega dokazovanja, vodi do zaključka o pridobljeni koristi kot posledici vlaganj med trajanjem najemnega razmerja. Za presojo sklepčnosti tožbe ni odločilno, ali zatrjevana večvrednost nepremičnine (tako zemljišča kot na njem zgrajenih objektov) po višini ustreza tržni vrednosti na nepremičnini zgrajenih objektov, kot to zatrjuje tožnik, saj gre za vprašanje uspeha dokaznega postopka.

9. Sodišče druge stopnje je pri presoji sklepčnosti tožbe glede primarnega zahtevka zmotno uporabilo materialno pravo, in sicer določbe 190. člena OZ, vendar pogoji za spremembo sodbe niso izpolnjeni, saj tožnikova pritožba ni bila v celoti izčrpana v smeri preizkusa zaključkov, ki so sodišče prve stopnje vodili do odklonitve toženkine stvarne pasivne legitimacije (6. točka obrazložitve tega sklepa). Obenem bo moralo pritožbeno sodišče preizkusiti še odločitev o podrednih zahtevkih (tretji odstavek 182. člena ZPP). Revizijsko sodišče je moralo zato reviziji ugoditi, razveljaviti sodbo sodišča druge stopnje in zadevo vrniti temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

10. Odločitev o revizijskih stroških se po tretjem odstavku 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

Op. št. (1): Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (prvi odstavek 190. člena OZ); Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 45/2013. Op. št. (2): Odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 905/2007, II Ips 718/2008, II Ips 45/2013. Op. št. (3): Odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 186/2013 in II Ips 93/2013. Op. št. (4): Polajnar Pavčnik, A.: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, 2. knjiga, strani 46 in 47. Op. št. (5): Odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 333/2011, II Ips 718/2008, II Ips 45/2013, II Ips 77/2007. Odločba Vrhovnega sodišča II Ips 107/1998, na katero se sklicuje revident, sicer govori o pravici do povračila vrednosti vlaganj, vendar ne gre za ustaljeno sodno prakso.

Op. št. (6): Primerjaj IV. točko tožbe.

Op. št. (7): Primerjaj zapisnik naroka na r. št. 29.