Jedro

V razmerju do oseb, ki so prav tako podale izjave o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci, pa ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ. Pri teh osebah gre namreč za povsem nedoločen krog oseb, ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, pa OZ v tretjem odstavku 22. člena opredeljuje le kot vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena OZ). Namen zakonske ureditve o prodaji kmetijskih zemljišč ne narekuje drugačne razlage. To pa pomeni, da v primeru, ko nihče izmed predkupnih upravičencev ponudbe ne sprejme pravočasno, prodajalec lahko sklene pogodbo z enim izmed ostalih sprejemnikov ponudbe, sme pa sklenitev pogodbe tudi odkloniti.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške odgovora na revizijo v znesku 591,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in je toženi stranki naložilo, da mora s tožečo stranko skleniti prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče, nepremičnino parc. št. 2062 k.o. .., za 50.000,00 EUR, tožečo stranko pa je zavezalo k plačilu kupnine 25.000,00 EUR toženi stranki, preostanek v znesku 25.000,00 EUR pa A. A. in J. J. vsakemu do ½ in k plačilu davkov in stroškov. Toženi stranki je tudi naložilo izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za prepis lastninske pravice.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Zavzelo je stališče, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč pogodba sklenjena že z sprejemom ponudbe, objavljene na pristojni upravni enoti, in je zato neutemeljen tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe. Odločilo je, da je brez dejanske in pravne podlage tožbeni zahtevek, s katerim je sodišče tožnico zavezalo k plačilu kupnine A. A. in J. J., saj nista pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je odločilo tudi, da bi tožeča stranka lahko zahtevala izstavitev zemljiškoknjižne listine šele po tem, ko bi bila dana odobritev pravnega posla s strani pristojne upravne enote. Ker v obravnavani zadevi takšne odobritve še ni bilo, je po oceni sodišča druge stopnje zahtevek tožeče stranke tudi v tem delu neutemeljen.

3. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožeča stranka vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Opozarja, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) v 22. členu, ki se nanaša na odobritev pravnega posla, prodajalcu nalaga, da upravnemu organu predloži sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Meni, da bo glede na takšno določbo upravni organ od nje zahteval listino – prodajno pogodbo in da zgolj ponudba in njen sprejem ne zadoščata. Zato meni, da je napačna ugotovitev sodišča druge stopnje, da je tožba nesklepčna zato, ker v njej zatrjuje, da je bila pogodba že sklenjena, kljub temu pa postavlja tudi zahtevek za sklenitev pogodbe. Meni tudi, da je zmoten sklep sodišča, da je brez dejanske in pravne podlage tožbeni zahtevek v delu, ko naj bi se del kupnine plačal A. A. in J. J. Iz ponudbe namreč izhaja, da se mora kupnina nakazati na takšen način. Poudarja, da se pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi glede trenutka sklenitve pravnega posla sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 433/2006, vendar meni, da iz navedene sodbe ne izhaja, da zaradi takega stališča tožeča stranka ne more postaviti zahtevka na sklenitev prodajne pogodbe. Iz preostale sodne prakse Vrhovnega sodišča – na primer iz zadev II Ips 255/2007 in II Ips 835/2007 - pa po njenem mnenju izhaja, da je tak zahtevek dopusten. Tožeča stranka opozarja, da je v nasprotju z zgoraj navedeno sodno prakso tudi stališče pritožbenega sodišča, da je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila neutemeljen, ker upravna enota pravnega posla še ni odobrila. Po mnenju tožeče stranke odobritev pravnega posla s strani upravne enote ni pogoj za postavitev oziroma ugoditev zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

4. Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki in ta je nanjo odgovorila. V odgovoru navaja, da do sklenitve pogodbe med strankama ni prišlo, ker tožena stranka nikoli ni podala pooblastila za prodajo ponudbe nepremičninskemu posredniku temveč je v njegovih prostorih zgolj podpisala ponudbo za objavo, ki pa je nikoli ni nesla na upravno enoto. Navaja, da je bil s strani tožnice napačno podan tudi sprejem ponudbe, saj izjava, ki je bila posredovana toženki ni bila razumljiva oziroma je bil toženki v vednost poslan le sprejem ponudbe, ki se je glasil na upravno enoto. Poudarja, da je stališče sodišča druge stopnje pravilno, da je pogodba sklenjena v trenutku soglasja volj, vendar pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Navaja, da v obravnavanem primeru tožeča stranka vloge za odobritev pravnega posla pri upravni enoti ni podala v danem roku, da zato odložni pogoj ne bo izpolnjen in je treba šteti, da pogodba med strankama sploh nikoli ni bila sklenjena. Poudarja, da v primeru, če bi tožeča stranka pridobila zanjo ugodno sodbo, ta ne bi bila izvršljiva, saj za vpis v zemljiško knjigo ne bi bili izpolnjeni vsi pogoji glede na to, da pristojna upravna enota pravnega posla še ni odobrila. Če pa bi nato tožeča stranka po prejemu sodbe podala vlogo za odobritev, bi moral upravni organ vlogo zavreči zaradi preteka materialnega roka.

5. Vlog, ki sta jih obe pravdni stranki na sodišče vložili po izteku roka za vložitev revizije, Vrhovno sodišče ni upoštevalo.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Odločitev sodišča druge stopnje, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke neutemeljen, je pravilna, vendar iz povsem drugačnih materialnopravnih razlogov. Pomembno je namreč, da tožeča stranka ni predkupna upravičenka po ZKZ. ZKZ v tretjem odstavku 23. člena določa, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ.

8. Vrhovno sodišče je 6.4.2012 na občni seji sprejelo načelno pravno mnenje(1), s katerim je poenotilo sodno prakso glede sodnega varstva položaja udeležencev v postopku prodaje kmetijskih zemljišč in z njim nadomestilo pravno mnenje iz leta 1984.(2) Tako v pravnem mnenju iz leta 1984 kot v načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 je bilo zavzeto enako stališče, da ponudba po ZKZ ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik vezanosti na ponudbo ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

9. Po 22. členu OZ je predlog za sklenitev pogodbe lahko naslovljen na določeno osebo, in v tem primeru se šteje za ponudbo (prvi odstavek) ali pa na nedoločeno število oseb (tretji odstavek), v tem primeru pa se šteje kot vabilo k dajanju ponudb. V obeh pravnih mnenjih je bilo zavzeto stališče, da ponudnik po določbah ZKZ ponudbo sicer naslovi na več oseb, da pa je to določen krog predkupnih upravičencev in da ima zato ponudba po ZKZ v razmerju do predkupnih upravičencev pravne učinke ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ. V načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 je bilo zavzeto stališče, da je v skladu s prvim odstavkom 21. člena OZ pogodba že sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote.

10. V razmerju do oseb, ki so prav tako podale izjave o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci., pa ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ. Pri teh osebah gre namreč za povsem nedoločen krog oseb, ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb, pa OZ v tretjem odstavku 22. člena opredeljuje le kot vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena OZ). Namen zakonske ureditve o prodaji kmetijskih zemljišč ne narekuje drugačne razlage. To pa pomeni, da v primeru, ko nihče izmed predkupnih upravičencev ponudbe ne sprejme pravočasno, prodajalec lahko sklene pogodbo z enim izmed ostalih sprejemnikov ponudbe, sme pa sklenitev pogodbe tudi odkloniti.(3)

11. Iz povedanega tako izhaja, da s tožničino izjavo o sprejemu ponudbe prodajna pogodba še ni bila sklenjena, saj je treba toženkino ponudbo šteti kot vabilo k dajanju ponudb, tožničino izjavo o sprejemu ponudbe pa kot ponudbo. Tako je pravilno stališče pritožbenega sodišča, da je tožbeni zahtevek neutemeljen.

12. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da uveljavljeni revizijski razlogi niso podani, zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

13. Odločitev, da tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z odločitvijo o zavrnitvi revizije. Na podlagi navedenih določb pa mora tožeča stranka toženi stranki tudi povrniti njene stroške odgovora na revizijo v znesku 591,19 EUR (1050 točk po 0,46 EUR, kar znaša 483 EUR, 2 % mat. stroškov v znesku 9,66 EUR in 20 % DDV v znesku 98,53 EUR). Glede na določbo 41. člena Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/08) je sodišče uporabilo prej veljavno Odvetniško tarifo.

Op. št. (1): Pravna mnenja Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, št. I/2012, str. 17. Op. št. (2): Poročilo o sodni praksi VS SRS, št.1/1984, str. 24. Op. št. (3): Glej tudi J. Šlibar, Prednostna pravica nakupa kmetijskega zemljišča in sodna praksa, Pravnik, Ljubljana, 39 (1984), št. 5-7, str. 244.