Jedro

OZ v 105. členu ne določa, da mora upnik v pozivu dolžniku, v katerem mu določi dodaten rok za izpolnitev, določno navesti oziroma konkretizirati njegove izpolnitvene obveznosti. Kljub temu ni dvoma, da je konkretizacija nujna, če dolžnik ne more vedeti, v čem se upnik ne strinja z njegovo izpolnitvijo. Pri povsem očitnih pomanjkljivostih izpolnitve, ki naravnost bodejo v oči vsakega razumnega udeleženca v pravnem prometu, pa take dolžnosti upniku ni mogoče naložiti, saj v takem primeru dolžnik ve oziroma bi moral vedeti, da ni izpolnil pogodbene zaveze.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se spremeni tako, da se pritožbi tožene stranke ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 163.352,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od10. 12. 2009 dalje do plačila.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti njene stroške pravdnega postopka v višini 17.432,58 EUR v roku 15 dni od vročitve te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je v delu, relevantnem za odločitev o reviziji, ugodilo tožbenemu zahtevku za povrnitev škode (v višini 163.352,70 EUR z zamudnimi obrestmi), ki naj bi tožeči stranki nastala zaradi toženkinega odstopa od prodajne pogodbe.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 24/2017-9 z dne 17. 5. 2017 na predlog tožene stranke dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je bila v tej zadevi pravilno uporabljena določba 105. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

4. Na podlagi navedenega sklepa je zoper sodbo sodišča druge stopnje tožena stranka vložila revizijo, v kateri zatrjuje zmotno uporabo materialnega prava. Vrhovnemu sodišču prvenstveno predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne; podrejeno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje. Priglaša revizijske stroške.

5. Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglaša revizijske stroške.

6. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana pred začetkom uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP-E (Uradni list RS, št. 10/2017), zato se glede na določbo prvega in tretjega odstavka 125. člena ZPP-E v tem revizijskem postopku uporabljajo pravila ZPP, veljavna pred uveljavitvijo novele ZPP-E. **Odločilne dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje**

7. Pravdni stranki sta sklenili prodajno pogodbo, s katero se je tožeča stranka kot prodajalec zavezala, da bo toženi stranki kot kupcu izročila „nepremičnine proste oseb in stvari“ za ceno 1,093.440,40 EUR (skupaj z DDV) in ji dovolila vknjižbo v zemljiški knjigi. V času sklenitve pogodbe so bile nepremičnine obremenjene s hipotekami in služnostno pravico družbe A., d. d. V zemljiški knjigi je bila vpisana zaznamba prepovedi odsvojitve in obremenitve. Tožeča stranka se je zavezala, da bo v roku treh dni od podpisa pogodbe od hipotekarnega upnika pridobila dovoljenje za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnin (peta točka 1. člena prodajne pogodbe), da bo hipotekarni upnik pri notarki deponiral ustrezno izbrisno dovoljenje za izbris hipotek, zaznamb neposredne izvršljivosti terjatev in vknjižb prepovedi odtujitve in obremenitve, ki naj se izročijo kupcu ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine po prodajni pogodbi (šesta točka 1. člena prodajne pogodbe), in da bo s služnostnim upravičencem A., d. d. sklenila sporazum o prenehanju služnostne pravice ter ga deponirala pri notarki (osma točka 1. člena prodajne pogodbe). Tožena stranka se je zavezala plačati kupnino na transakcijski račun tožeče stranke najkasneje do 28. 2. 2009 (drugi odstavek 3. člena pogodbe).

8. Hipotekarni upnik (B., d. d., Ljubljana) je 26. 2. 2009 pri notarki deponiral izvirnik dveh izbrisnih pobotnic z dne 16. 2. 2009. V zapisniku o hrambi listine je navedeno, da sta izbrisni pobotnici deponirani do prejema pisnega obvestila o plačilu zavarovanih terjatev na račun deponenta, po izpolnitvi tega pogoja pa se izročita družbi C., d. o. o., Ljubljana (prodajalki).

9. Tožena stranka je tožečo stranko z dopisom z dne 9. 9. 2009 pozvala, da predloži dokazila o izpolnitvi njenih obveznosti (iz pete, šeste in osme točke 1. člena prodajne pogodbe) in jo povabila na sestanek v pisarni njenega odvetnika. V dopisu z dne 6. 11. 2009 je navedla, da nobeno breme ni bilo izbrisano iz zemljišče knjige, tožena stranka pa tudi ni bila obveščena o deponiranju izbrisnih pobotnic. Tožečo stranko je pozvala, da v roku osmih dni posreduje vsa dokazila o izpolnitvi pogodbene obveznosti, sicer bo morala (tožena stranka) „postopati v skladu z ustreznimi določili Obligacijskega zakonika.“ V dopisu z dne 24. 11. 2009 je sporočila tožeči stranki, da prejeta dokumentacija ne dokazuje izpolnitve tožničinih obveznosti. V njej naj ne bi bilo vsebovano nobeno dovoljenje hipotekarnega upnika, da dovoljuje „nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev zadevnih nepremičnin“, iz listine, deponirane pri notarki, pa naj bi izhajalo, da je pogoj za izbris hipoteke plačilo zavarovane terjatve hipotekarnemu upniku in ne plačilo tožene stranke tožeči stranki. Poleg tega bi se izbrisni pobotnici po plačilu izročili tožeči stranki. Nepremičnina toženi stranki tudi ne bi mogla biti izročena „bremen in oseb prosta“, saj naj bi na nepremičninah še vedno stala bazna postaja družbe A., d. d. Tožena stranka je zato na koncu dopisa navedla, da odstopa od prodajne pogodbe, pri čemer se je sklicevala na določbe tretjega odstavka 102. in tretjega odstavka 105. člena OZ.

**Odločitev sodišč nižjih stopenj**

10. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka do roka za izpolnitev pogodbenih obveznosti (28. 2. 2009) od hipotekarnega upnika pridobila dovoljenje za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnine, pri notarki deponirala izbrisno dovoljenje za izbris vseh hipotek, zaznamb neposredne izvršljivosti terjatve in vknjižb prepovedi odtujitve in obremenitve, z družbo A., d. d. pa tudi sklenila sporazum o prenehanju služnosti in ga deponirala pri notarki. Ugotovilo je sicer, da dokumentacija tožeče stranke „res ni bila popolna, vendar bi jo morala tožena stranka na to opozoriti s konkretiziranim obvestilom o tem, v čem so pomanjkljivosti“. Pogodbo bi lahko razdrla šele, če v dodatnem roku ne bi prejela pravilne izpolnitve. Ugotovilo je še, da tožena stranka ni poravnala dolgovane kupnine. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju je zavzelo stališče, da niso bili izpolnjeni pogoji za odstop od pogodbe, tožeča stranka pa je upravičena do povrnitve škode, ki ji je zaradi tega nastala.

11. Sodišče druge stopnje se je strinjalo, da tožena stranka v svoji korespondenci s tožečo stranko ni navedla „konkretnih razlogov, zaradi katerih izbrisne pobotnice ne ustrezajo pogodbenim določilom...“ (20. točka obrazložitve). Zavzelo je stališče, da smiselno opozarjanje ne zadošča (22. točka obrazložitve). Zavrnilo je tudi navedbe pritožnice v zvezi z odstranitvijo objektov družbe A., d. d., ker naj bi sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožena stranka soglašala s tem, da objekt ostane na nepremičnini.

**Revizijske navedbe**

12. Tožena stranka v reviziji poudari, da ne gre za nepravilno izpolnitev pogodbenih obveznosti tožeče stranke, pač pa za neizpolnitev. Trdi, da je edini možen način opozorila na neizpolnitev pogodbene obveznosti, če je ta v pogodbi povsem jasno in nedvoumno zapisana, da se „v pozivu na izpolnitev natančno zapiše člen in besedilo pogodbene norme ter opozori, da tozadevna pogodbena norma še vedno ni izpolnjena“. Besedilo pogodbene obveznosti tožeče stranke naj ne bi dopuščalo več možnih razlag, zato se naj bi tožeča stranka že od trenutka sklenitve pogodbe dalje zavedala natančne vsebine svoje obveznosti, ki pa je ni spoštovala. Pogoj za izročitev izbrisnih pobotnic, dogovorjen s prodajno pogodbo, ni bilo plačilo celotnih terjatev hipotekarnega upnika in plačilo na njegov račun, kakor izhaja iz notarskega zapisa z dne 26. 2. 2009, opr. št. Dk – 8/09. **Presoja utemeljenosti revizije**

13. Revizija je utemeljena.

14. Prodajna pogodba je dvostranska pogodba. Prenehanje take pogodbe zaradi neizpolnitve je urejeno z določbami 103. do 111. člena OZ.

15. Če izpolnitev obveznosti v določenem roku ni bistvena sestavina pogodbe, obdrži dolžnik po določbi prvega odstavka 105. člena OZ pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa, da zahteva njeno izpolnitev. Če hoče upnik odstopiti od pogodbe, mora po določbi drugega odstavka 105. člena pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev.

16. Med strankama ni spora o tem, da v Prodajni pogodbi določen rok za izpolnitev obveznosti ni bil določen kot bistvena sestavina pogodbe. Iz ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da je tožena stranka v dopisu z dne 6. 11. 2009 tožeči stranki kot dodaten rok za izpolnitev njenih pogodbenih obveznosti določila osemdnevni rok. Po presoji Vrhovnega sodišča, upoštevaje očitane neizpolnjene pogodbene obveznosti tožeče stranke, dodatni osemdnevni rok predstavlja primeren izpolnitveni rok v smislu drugega odstavka 105. člena OZ.

17. Revizijska graja stališča sodišč nižjih stopenj, da bi morala ob tem, ko je tožeči stranki dala dodaten rok za izpolnitev, navesti tudi dejstva, zaradi katerih nepravilne (delne oziroma pomanjkljive) izpolnitve ne šteje za izpolnitev, je utemeljena.

18. OZ v 105. členu ne določa, da mora upnik v pozivu dolžniku, v katerem mu določi dodaten rok za izpolnitev, določno navesti oziroma konkretizirati njegove izpolnitvene obveznosti. Kljub temu ni dvoma, da je konkretizacija nujna, če dolžnik ne more vedeti, v čem se upnik ne strinja z njegovo izpolnitvijo. Pri povsem očitnih pomanjkljivostih izpolnitve, ki naravnost bodejo v oči vsakega razumnega udeleženca v pravnem prometu, pa take dolžnosti upniku ni mogoče naložiti, saj v takem primeru dolžnik ve oziroma bi moral vedeti, da ni izpolnil pogodbene zaveze. Za pravilno uporabo določbe 105. člena OZ je zato treba odgovoriti na vprašanje, ali je ravnanje tožeče stranke „že na prvi pogled“ predstavljalo ravnanje, ki je v nasprotju z vsebino prevzetih obveznosti po Prodajni pogodbi in kot takšno šteje za neizpolnitev.

19. Izbrisni pobotnici sta bili deponirani pri notarki do prejema obvestila, da so banki poravnane terjatve, ki so bile zavarovane s hipotekama, izročili pa naj bi se predstavniku kreditojemalca. Tožena stranka ob tako pogojevanem depozitu izbrisnih pobotnic ni imela nobenega zagotovila, da bo s plačilom kupnine prišlo do izbrisa hipotek. To je moralo biti jasno tudi tožeči stranki. Drugače bi bilo, če bi banka izdala izbrisno pobotnico, ki bi jo po njenem pooblastilu lahko notarka izročila toženi stranki (kupcu nepremičnine) tedaj, ko bi ta plačala kupnino banki (namesto prodajalcu). Tožeča stranka je po povedanem morala vedeti, da ni izpolnila svoje obveznosti, da toženi stranki izroči bremen, oseb in stvari prosto nepremičnino.

20. Na podlagi obrazloženega je odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje negativen. Tožena stranka je veljavno odstopila od prodajne pogodbe, zato ji ni mogoče očitati protipravnosti ravnanja. Ker že prva od predpostavk odškodninske odgovornosti, to je nedopustnost ravnanja, ni izpolnjena, je treba tožbeni zahtevek zavrniti.

**Odločitev o reviziji**

21. Ker je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, je bilo treba reviziji ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, da se pritožbi tožene stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje ugodi in tožbeni zahtevek zavrne na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP (I. točka izreka).

**Odločitev o stroških celotnega postopka**

22. Sprememba izpodbijane sodbe je narekovala tudi spremembo odločitve o pravdnih stroških (drugi odstavek 165. člena ZPP). Po uspehu tožene stranke z revizijo je tožeča stranka v obravnavanem gospodarskem sporu v celoti propadla. Zato mora v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP toženi stranki povrniti njene pravdne stroške.

23. Ti so odmerjeni v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT) in znašajo 12.056,16 EUR (1.654,90 EUR za nagrado za postopek (na prvi stopnji) po tar. št. 3100, 1.527,60 EUR za nagrado za narok po tar. št. 3102, 20,00 EUR za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev (na prvi stopnji) po tar. št. 6002, 2.036,80 EUR za nagrado za postopek (pritožba zoper vmesno sodbo z dne 6. 9. 2012) po tar. št. 3210, 20,00 EUR za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev (pritožba zoper vmesno sodbo z dne 6. 9. 2012) po tar. št. 6002, 2.036,80 EUR za nagrado za postopek (pritožba zoper sodbo z dne28. 9. 2015) po tar. št. 3210, 20,00 EUR za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev (pritožba zoper sodbo z dne 28. 9. 2015) po tar. št. 6002, 2.546,00 EUR za nagrado za postopek z revizijo po tar. št. 3300; 20,00 EUR za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev po tar. št. 6002 ter 2.174,06 EUR za 22% DDV). Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki tudi plačane stroške izvedenca v višini 260,38 EUR, sodno takso za pritožbo zoper vmesno sodbo z dne 6. 9. 2012 v višini 3.225,00 EUR, sodno takso za pritožbo zoper sodbo z dne 28. 9. 2015 v višini 35,55 EUR in sodno takso za revizijo v višini 1.854,00 EUR. Vrhovno sodišče toženi stranki ni priznalo pavšalnega zneska za izdelavo in izročitev dokumentov. Skladno s tar. št. 6000 ZOdvT mora stranka te stroške konkretizirati. Skupaj znašajo pravdni stroški tožene stranke17.432,58 EUR.