Jedro

Tudi ob uporabi določb o neizpolnitvi je treba drugo stranko obvestiti, zakaj stranka šteje izpolnitev druge stranke za neizpolnitev in ji dati primeren dodatni rok za izpolnitev, šele po (neuspešnem) izteku roka pride do razveze pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (1. in 3. točka izreka).

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo: - naložilo toženi stranki, da je dolžna tožeči stranki plačati znesek 163.352,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 12. 2009 dalje do plačila (točka 1 izreka), - višji tožbeni zahtevek, to je plačilo zneska 38.742,30 EUR, zavrnilo (točka 2 izreka), - toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 6.922,16 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka 3 izreka).

2. Tožena stranka se je zoper sodbo v ugodilnem in stroškovnem delu (1. in 3. točka izreka) pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da sodišče druge stopnje sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnima strankama je bilo sporno, na strani katere od njiju so razlogi za odstop tožene stranke od pogodbe, sklenjene med njima dne 7.1.2009. Od tega je bila odvisna odločitev o utemeljenosti odškodninske terjatve tožeče stranke.

6. Pravdni stranki sta dne 7. 1. 2009 sklenili prodajno pogodbo, s katero se je tožeča stranka kot prodajalec zavezala toženi stranki kot kupcu prodati nepremičnine parc. št. 1008/1 in parc. št. 1008/2, obe vl. št. k.o. X, in parc. št. 1009 vl. št. k.o. X, in sicer za ceno 911.200,00 EUR, skupaj z DDV 1,093.440,40 EUR. Tožena stranka se je zavezala, da bo kupnino poravnala najkasneje do 28. 2. 2009. Ob sklenitvi pogodbe sta pravdni stranki sporazumno ugotovili, da nepremičnine niso bremen proste, saj je na njih vpisanih več hipotek z zaznambami neposredne izvršljivosti ter zaznamba prepovedi odsvojitve in obremenitve, poleg tega je bila pri nepremičnini parc. št. 1008/1 in parc. št. 1008/2 v korist imetnika M. d. d. vknjižena služnostna pravica graditve, postavitve, obratovanja in vzdrževanja radijske bazne postaje mobilne telefonije ter služnostna pravica zajemanja vode in celega vodnjaka v korist stanovalcev hiše 138, vpisane v vložku 1173 k.o. X. 7. Osrednje vprašanje v tem sporu je bilo, ali je tožeča stranka (pravilno) izpolnila obveznosti, določene v 5., 6. in 8. alineji 1. člena pogodbe, kjer se je prodajalec obvezal, da bo: - v roku 3 dni od podpisa te pogodbe pri hipotekarnem upniku priskrbel dovoljenje za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnine, - da bo hipotekarni upnik pravočasno pri notarki E. B. deponiral ustrezno izbrisno dovoljenje za vknjižbo izbrisa vseh navedenih hipotek, zaznamb neposredne izvršljivosti terjatve in vknjižb prepovedi odtujitve in obremenitve, ki naj se izročijo kupcu ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine po tej pogodbi, - da bo pred plačilom celotne kupnine sklenil s služnostnim upravičencem M. d. d. sporazum o prenehanju služnostne pravice, ki bo vseboval overjeno zemljiškoknjižno dovolilo za izbris predmetne služnostne pravice, overjeni sporazum pa pravočasno deponiral pri notarki E. B. (5., 6. in 8. alineja 1. člena).

8. Tožena stranka je tožeči stranki očitala, da ni izpolnila vseh pogodbenih obveznosti, kot so se v celoti glasile in h katerim se je zavezala s sklenitvijo prodajne pogodbe, le-teh pa očitno ni želela izpolniti niti po prejetih pozivih s strani tožene stranke. Tožena stranka je sklepala, da je izpolnitev obveznosti s strani tožeče stranke negotova, zato je izpolnitev svoje obveznosti plačila kupnine zadržala in od tožeče stranke zahtevala, da v postavljenem primernem roku ponudi ustrezno zavarovanje za izpolnitev svojih obveznosti. Ker pa naj tudi tega tožeča stranka ne želela storiti, je tožena stranka v skladu s 102. členom in 105. členom Obligacijskega zakonika (OZ) odstopila od sklenjene pogodbe.

9. Iz 102. člena OZ izhaja, da če je dogovorjeno, da bo najprej ena stranka izpolnila svojo obveznost, po sklenitvi pogodbe pa je iz resnih razlogov negotovo, ali bo druga stranka mogla izpolniti svojo obveznost, lahko (prva) stranka odloži njeno izpolnitev, dokler druga stranka ne izpolni svoje obveznosti ali ne da zadostnega zavarovanja, da jo bo izpolnila. Stranka, ki se je zavezala, da bo prva izpolnila obveznost, lahko zahteva v primernem roku zavarovanje, po neuspešnem preteku tega roka pa lahko odstopi od pogodbe (ugovor ogroženosti). 105. člen OZ določa, da če izpolnitev obveznosti v določenem roku ni bistvena sestavina pogodbe (kot v konkretnem primeru), obdrži dolžnik pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa, da zahteva njeno izpolnitev. Če hoče upnik odstopiti od pogodbe, mora pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev. Če dolžnik ne izpolni obveznosti v dodatnem roku, nastanejo enake posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe (razveza pogodbe).

10. Tožena stranka je tožeči stranki očitala, da obveznosti iz 5., 6. in 8. alineje 1. člena prodajne pogodbe ni izpolnila prostovoljno, zato jo je z dopisom z dne 9. 9. 2009 (priloga B22) pozvala k predložitvi dokazil o izpolnitvi obveznosti po prodajni pogodbi, vendar brez uspeha. Zato ji je z dopisom z dne 6. 11. 2009 (priloga B20) dala dodatni rok za izpolnitev, prav tako brez uspeha. Zato je odstopila od pogodbe z dopisom z dne 24. 11. 2009 (priloga B18). Iz navedenega odstopa od pogodbe je razvidno, da je tožena stranka očitala tožeči stranki, da pri hipotekarnem upniku ni priskrbela dovoljenja za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnine, neustrezen pa naj bi bil tudi notarski zapisnik o hrambi listine z dne 26. 2. 2009, opr. št. DK-8/09, sestavljen pri notarki E. B., ki naj bi dokazoval izpolnitev obveznosti po 6. alineji 1. člena prodajne pogodbe, saj ne izpolnjuje dogovorjenih zahtev. Tudi v kolikor bi toženka plačala celotno kupnino, s tem še ne bi pridobila pravice do prevzema izbrisnih pobotnic, ki bi ji omogočil izbris v njih navedenih stvarnih pravic tretjih na prodanih nepremičninah, saj se slednji lahko upravičencu izročijo zgolj ob prejemu pisnega obvestila oziroma potrdila, da so bila na račun hipotekarnega upnika nakazana sredstva za prenehanje terjatev, v zavarovanje katerih so bile omenjene hipoteke ustanovljene. Poleg tega, da pogoj za izročitev izbrisnih pobotnic ni plačilo kupnine, temveč terjatev hipotekarnega upnika, za katero s prodajno pogodbo sploh ni bilo dogovorjeno, da jo poravna toženka, niti ni bilo dogovorjeno, da se kupnina nakaže na njegov račun, je v notarskem zapisniku navedeno tudi, da se pobotnici izročita tožnici in ne toženki, kot je bilo predvideno s prodajno pogodbo. Iz odstopa z dne 24.11.2009 izhaja, da ker tožnica ni izpolnila obveznosti, ki so že zapadle in ki se nanašajo na ustrezno deponiranje izbrisnih pobotnic, in ob upoštevanju dejstva, da je tožnici za to dala na voljo primeren dodatni rok, ima toženka pravico do odstopa od pogodbe po tretjem odstavku 105. člena OZ. Toženka še očita tožnici, da se je ta zavezala najkasneje z dnem plačila celotne kupnine prenesti v posest kupca nepremičnine proste oseb in stvari, vendar se stanje, glede na nepremičninah parc. št. 1008/1 in 1008/2 stoječe bazne postaje družbe M., ni v ničemer spremenilo, saj ta še vedno ni odstranjena; zato je toženka pozvala tožnico k predložitvi zavarovanja, da bo v primeru plačila celotne kupnine res možen prenos stvari in oseb na proste posesti. Ker tožnica svojih pogodbenih obveznosti v zvezi s tem ni izpolnila, podala pa ni niti ustreznega zavarovanja, da bo to storila v prihodnosti, v kolikor bo prejela plačilo celotne kupnine, naj bi imela toženka podlago za odstop od pogodbe tudi v tretjem odstavku 102. člena OZ.

11. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je tožnica svoje obveznosti do dogovorjenega datuma izpolnila, in sicer je toženi stranki dne 8. 1. 2009 izročila kopijo notarsko overjenega prepisa prodajne pogodbe in kopijo listine notarke E.B., v kateri potrjuje deponiranje izvirnika prodajne pogodbe; do 28. 2. 2009 je pri hipotekarnem upniku priskrbela dovoljenje za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnine, pri notarki je deponirala ustrezno izbrisno dovoljenje za vknjižbo izbrisa vseh v prodajni pogodbi navedenih hipotek, zaznamb neposredne izvršljivosti terjatve in vknjižb prepovedi odtujitve in obremenitve, kar dokazujejo izbrisne pobotnice z dne 16. 2. 2009 in notarski zapis z dne 26. 2. 2009, opr. št. DK 8/09; pred plačilom celotne kupnine je sklenila s služnostnim upravičencem M. d. d. sporazum o prenehanju služnostne pravice, z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom za izbris predmetne služnostne pravice in ga pravočasno deponirala pri notarki (kar dokazuje dogovor z dne 26. 2. 2009 in notarski zapisnik DK 09109 ter sklep Dn 1935/2009 z dne 27. 1. 2009). Ni izpolnila le obveznosti, da bo toženi stranki kot kupcu izročila nepremičnine v posest proste oseb in stvari, najkasneje z dnem plačila celotne kupnine, saj plačilo kupnine do 28. 2. 2009 nesporno ni bilo izvedeno, glede objekta družbe M. pa se je tožena stranka dogovarjala po svoje. Tožena stranka pa svoje obveze, da bo poravnala dogovorjeno kupnino na transakcijski račun prodajalca najkasneje do 28. 2. 2009, ni izpolnila. Tožeča stranka je že dne 19. 2. 2009 posredovala toženi stranki v pregled osnutka izbrisnih pobotnic v morebitne pripombe (prim. elektronska sporočila na prilogi A20 in A21) in tožena stranka ni trdila niti dokazovala, da izbrisne pobotnice niso ustrezne ali da tožeča stranka ni pravilno izpolnila svoje obveznosti. Banka je nato pri notarki deponirala izbrisne pobotnice z zapisom, ki ni ustrezal vsebini pogodbe, tožena stranka pa je notarki naročila, da listine predloži toženkini banki, ta pa na podlagi predloženih listin ni zagotovila kredita. Tožena stranka je o tem obvestila tožnika, češ da listine niso v redu, tožnik pa je v dobri veri, da je svoje obveznosti izpolnil, v nadaljevanju toženi stranki ponudil pomoč pri iskanju možnosti kreditiranja preko svoje banke. Tožena stranka v dogovorjenem roku ni plačala kupnine, pač pa je šele po tem, ko je bila že v zamudi s svojo izpolnitvijo, zahtevala listine, zaradi katerih naj ji banka ne bi odobrila kredita.

12. Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da bi ob ustrezni korekciji notarskega zapisa, če bi na pomanjkljivosti tožena stranka takoj opozorila, tožeča stranka lahko dejansko odpravila negotovost tožene stranke, da tožeča stranka ne bo izpolnila in hkrati bi tožena stranka pri svoji banki izposlovala kredit, potreben za plačilo. Tožeča stranka je toženo večkrat ustno pozvala k plačilu še po izteku roka za plačilo kupnine dne 28. 2. 2009, tožena stranka pa je šele 9. 9. 2009 od tožeče stranke zahtevala dokazila o izpolnitvi obveznosti tožnice (priloga B22). Na poziv toženke z dne 6. 11. 2009 (priloga B20) je tožeča stranka toženi stranki posredovala fotokopije izbrisnih pobotnic in drugih listin, deponiranih pri notarki, tožena stranka pa je z dopisom z dne 24. 11. 2009 (priloga A3) odstopila od pogodbe, ker omenjene listine ne izpolnjujejo dogovorjenih zahtev. Iz notarskega zapisnika namreč dejansko izhaja, da se izbrisne pobotnice, ki omogočajo izbris v njih navedenih stvarnih pravic tretjih na prodanih nepremičninah, lahko izročijo ob prejemu pisnega obvestila oziroma potrdila, da so bila na račun hipotekarnega upnika nakazana sredstva za prenehanje terjatev, v zavarovanje katerih so omenjene hipoteke bile ustanovljene (ne pa kupnine) oziroma da se pobotnice v primeru plačila omenjenih terjatev lahko izročijo predstavnikom tožeče stranke in ne predstavnikom tožene stranke, kot je bilo dogovorjeno s prodajno pogodbo. Pri tem ni tožena stranka nikoli zahtevala od tožeče stranke, da se vsebina notarskega zapisnika št. DK 8/09 uskladi s pogodbeno zavezo tožeče stranke. Glede na to odstop tožene stranke od pogodbe po oceni sodišča prve stopnje ni bil v skladu z določili OZ. Tožena stranka bi glede na prejeto elektronsko sporočilo z dne 19. 2. 2009 ob potrebni skrbnosti na pomanjkljivosti morala opozoriti tožečo stranko. Prav tako bi lahko vsebino izbrisnih pobotnic preverila pri svoji notarki, ko je le-tej naročila posredovanje listin svoji banki, ali pa vsaj, ko banki listine niso ustrezale. Po oceni prvostopenjskega sodišča tožena stranka tožeči stranki ni omogočila dodatnega roka za izpolnitev obveznosti v smislu drugega odstavka 105. člena OZ. Tožena stranka je po zapadlosti kupnine v plačilo (zapadla 28. 2. 2009) šele dne 9. 9. poslala poziv v zvezi z odstranitvijo bazne postaje M. Vendar je bil pri notarki deponiran sporazum z M., d.d., o prenehanju služnostne pravice z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom za izbris predmetne služnostne pravice, izročitev nepremičnine v posest proste oseb in stvari pa je bila dogovorjena istočasno s plačilom kupnine, do katere pa ni prišlo. Poleg tega se je tožena stranka sama dogovarjala z M. d.d. V postopku je sicer trdila, da se je strinjala, da lahko objekt ostane na nepremičnini, vendar v primeru, da je ona lastnik. Sodišče prve stopnje ugotavlja, da ne bi bilo ovir za pridobitev lastništva, če bi tožena stranka opozorila na nepravilno (delno) izpolnitev in po uskladitvi plačala kupnino. Naknadno je tožena stranka poslala tožeči stranki še poziv z dne 6. 11. 2009, ki pa je po oceni sodišča prve stopnje presplošen in nekonkretiziran, kar pa ne zadošča, saj bi moral biti usmerjen in specificiran. Tudi če bi ravnanje tožeče stranke presojali po določbah o (delni) izpolnitvi z napako, tožena stranka ne bi mogla odstopiti od pogodbe, če ne bi tožeči stranki poprej pustila primeren dodatni rok za izpolnitev pogodbe, obvestilo o napaki pa bi moralo vsebovati konkretizacijo napake. Glede na navedeno po oceni prvostopenjskega sodišča tožena stranka ne more uspeti z izvajanji, da izbrisne pobotnice ne ustrezajo pogodbenim določbam, saj ni pred odstopom od pogodbe na to konkretizirano opozorila prodajalca. Šele če v dodatnem roku ne bi dobila pravilne izpolnitve, bi lahko razdrla pogodbo. Tožeča stranka je v postopku ovrgla domnevo, da vzrok za kršitev izvira iz njene sfere in se je s tem razbremenila odgovornosti za kršitev, saj je dokazala, da je vzrok za kršitev na toženi stranki. Tožena stranka pa ni imela pravice odkloniti izpolnitve svojih obveznosti, zato ima neizpolnitev tožene stranke znake protipravnega ravnanja, saj ni pridobila pravice odstopiti od pogodbe.

13. Pritožnica navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje in obenem zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Navedeni očitki po oceni višjega sodišča niso utemeljeni. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je natančna, vestna, življenjsko logična in prepričljiva ter povsem skladna z določilom 8. člena ZPP, zato jo sprejema tudi pritožbeno sodišče. Pritožba posledično neutemeljeno graja ugotovljeno dejansko stanje. Prav tako niso podane očitane kršitve določb pravdnega postopka. Sodba ima razloge o vseh odločilnih dejstvih, ki niso niti nejasni niti med seboj v nasprotju. Prav tako ni podano nasprotje o odločilnih dejstvih med zaključki prvostopenjskega sodišča o vsebini listin v spisu in samimi temi listinami, kar bo obrazloženo v nadaljevanju.

14. Pritožnica izpostavlja, da iz točke 14. in 23. izpodbijane sodbe izhaja, da je tožeča stranka v celoti izpolnila svoje pogodbene obveznosti, z izjemo izročitve nepremičnine, proste oseb in stvari (objekt M. ni bil umaknjen), kar pa po mnenju pritožnice ne drži, saj v dokumentaciji, ki jo je tožeča stranka deponirala pri notarju, ni bilo ustreznega dovoljenja hipotekarnega upnika za nadaljnjo odsvojitev ali obremenitev nepremičnin, notarski zapisnik o hrambi listine z dne 26. 2. 2009, opr. št. DK 8/09 notarke E. B. pa ni dokazoval deponiranja ustreznih izbrisnih dovoljenj za vknjižbo izbrisa vseh v prodajni pogodbi navedenih hipotek, zaznamb neposredne izvršljivosti terjatve in vknjižb prepovedi odtujitve in obremenitve, ker se te ne bi izročile kupcu ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine, pač pa prodajalcu po poplačilu s hipoteko zavarovanih terjatev. V nasprotju z dopisoma z dne 9. 9. 2009 in 6. 11. 2009 naj bi bila tudi zaključka sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni ustrezno problematizirala ob roku za njeno izpolnitev pomanjkljive izpolnitve tožeče stranke ter ji ne dala dodatnega roka za izpolnitev, to je 8 dni od prejema dopisa. Vendar so po oceni pritožbenega sodišča navedena, s pritožbo grajana nasprotja, zgolj navidezna oziroma so posledica iztrganosti iz konteksta celotne obrazložitve, medtem ko je sodba sodišča prve stopnje dejansko jasna, brez notranjih nasprotij in vsebuje odgovor na vsa odločilna vprašanja.

15. Ne glede na navedbe tožene stranke o neizpolnitvi, namreč ni dvoma, da tožnik ni bil popolnoma pasiven in tudi toženka ne more reči, da tožnik ni storil nič za izpolnitev svoje obveznosti. Tožnik je za izpolnitev (zapadlega dela) svoje obveznosti opravil izpolnitev, ki v celoti ne ustreza vsebini obveznosti, kar se običajno označuje kot izpolnitev z napako (nepravilna izpolnitev). O nepravilni izpolnitvi govorimo takrat, ko dolžnik opravi ravnanje, ki ima nekatere znake, značilne za izpolnitev, pa vendar svoje obveznosti ne izpolni tako, kot je ta vsebinsko določena. Če nepravilno izpolnitev štejemo za neizpolnitev, potem lahko upnik proti dolžniku uveljavlja sankcije, ki so določene kot posledica zamude. Obenem pa nepravilna izpolnitev največkrat pomeni izpolnitev s stvarno napako, ki prejemniku takšne izpolnitve zagotavlja jamčevalne sankcije. Pogoj za uveljavljanje jamčevalnih sankcij je notifikacija pomanjkljivosti, česar za uveljavljanje neizpolnitvenih sankcij po nekaterih stališčih upniku ni treba storiti. Razmejitev med jamčevalnimi in neizpolnitvenimi sankcijami je eden izmed problemov obligacijskega prava, ki je odprt v številnih pravnih sistemih (prim. OZ s komentarjem - Splošni del, Druga knjiga, komentar k členu 299, stran 361). Pomembno je stališče pravne teorije, da je odločitev uveljavljanja sankcij prepuščena upniku. Besedilo OZ ne vsebuje nobenih posebnih določb, ki bi postavljale jasno razmejitev med neizpolnitvenimi in jamčevalnimi sankcijami. Vendar vsekakor velja, da vsaka izpolnitev z napako še ni neizpolnitev, odvisno od okoliščin primera. Kot pomembno se pokaže zlasti vprašanje, ali je upnik ob prejemu izpolnitve to kljub pomanjkljivosti sprejel. 16. Glede na nejasno mejo med izpolnitvijo in nepravilno izpolnitvijo je tolikšna različnost pravnih posledic (zamudnih in jamčevalnih sankcij) ter zlasti njihovih časovnih okvirov neutemeljena. Od kupca, ki prejme izpolnitev, bi bilo zlasti mogoče zahtevati, da o tem prodajalca v primernem roku obvesti, kar navsezadnje izhaja iz načela vestnosti in poštenja, ki zapoveduje upoštevanje interesov druge stranke (prim. tudi Damjan Možina, Kršitev pogodbe, GV Založba, Ljubljana, 2006, stran 413 in naslednje).

17. Po večinskem stališču sodne prakse je tudi ob uporabi določb o neizpolnitvi treba drugo stranko obvestiti, zakaj stranka šteje izpolnitev druge stranke za neizpolnitev in ji dati primeren dodatni rok za izpolnitev, šele po (neuspešnem) izteku roka pride do razveze pogodbe (prim. VS RS sklep III Ips 131/2015, VSL sodba II Cp 2265/2013).

18. Sodišče druge stopnje je prepričano, da je bila v konkretnih okoliščinah dolžnost tožene stranke, da prevzame (delno) izpolnitev tožeče stranke, upoštevajoč, da je tožeča stranka izrecno posredovala toženi stranki v pregled osnutka izbrisnih pobotnic v morebitne pripombe, tožena stranka pa ni trdila niti dokazovala, da je pred zapadlostjo kupnine imela na izbrisne pobotnice kakršnekoli pripombe. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča, ki se jim pridružuje sodišče druge stopnje, izhaja, da je tožena stranka šele po deponiranju listin pri notarki tej naročila, da jih predloži toženkini banki in šele po odgovoru banke, ki ni zagotovila kredita, obvestila tožnika, da listine niso v redu. Vendar tudi tedaj ni navedla konkretnih dejstev, zaradi katerih izbrisne pobotnice niso ustrezale.

19. Po oceni pritožbenega sodišča predložena elektronska sporočila odslikavajo potek dogajanja in kažejo na veliko angažiranost tožeče stranke, da bi do izpolnitve pogodbe prišlo. Tožeča stranka je namreč toženi stranki poslala vrsto elektronskih sporočil, ki naj bi pospešili izpolnitev pogodbe (plačilo kupnine), med drugim tudi elektronsko sporočilo z dne 20. 5. 2009 (priloga A24), kjer toženo stranko izrecno sprašuje, ali potrebuje še kaj. Iz predložene dokumentacije ni razvidno, da bi tožena stranka na to odgovorila, da seveda potrebuje izbrisne pobotnice oziroma zakaj predložene izbrisne pobotnice niso ustrezne pogodbenemu dogovoru. Neaktivnost tožene stranke govori v prid poteku dogodkov, kot jih opisuje tožeča stranka.

20. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja je ravnanje tožene stranke, ko kljub pozivom tožeče stranke ni navedla konkretnih razlogov, zaradi katerih izbrisne pobotnice ne ustrezajo pogodbenim določilom, ampak je zgolj citirala pogodbeno določbo, ki naj ne bi bila izpolnjena, saj po oceni pritožbenega sodišča to ne zadošča. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da bi morala tožena stranka, ko je tožeči stranki dala dodaten rok za izpolnitev (oziroma za zavarovanje izpolnitve), tudi navesti dejstva, zaradi katerih nepravilne (delne) izpolnitve ne šteje za izpolnitev, če že izpolnitve tedaj, ko je bila pozvana k prevzemu, ni zavrnila kot neprimerne. Drugačno razumevanje spora bi bilo zoper dobro vero in poštenje.

21. Glede na navedeno ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da je tožena stranka v dopisu z dne 9. 9. 2009 in 6. 11. 2009 pravilno opozorila tožečo stranko na obveznosti iz 5., 6. in 8. alineje 1. člena prodajne pogodbe in ji dala primeren dodaten rok za izpolnitev, saj brez konkretizacije dejstev o napakah navedena poziva ne moreta biti ustrezna. Zato ne držijo pritožbene navedbe, da je bil odstop tožene stranke od pogodbe izveden ustrezno. Četudi so bile pomanjkljivosti v izpolnitvi tožeče stranke, pa tožena stranka na te pomanjkljivosti vse do odstopa od pogodbe ni konkretizirano opozorila. Zato ni mogoče šteti, da je toženka tožnici pustila primeren dodatni rok za izpolnitev.

22. Pritožnica navaja, da je napačna ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni zahtevala, da se vsebina notarskega zapisnika št. DK-8/09 uskladi z zavezo tožeče stranke, saj je to od tožeče stranke večkrat smiselno zahtevala. Smiselna zahteva je premalo, saj bi toženka morala tožnico pozivati konkretizirano, z navedbo dejstev in ne zgolj s citiranjem pogodbene pravne norme.

23. Nebistveni so pritožbeni očitki glede ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta se pravdni stranki še po izteku roka za izpolnitev pogodbe usklajevali izključno na toženčevo željo, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja.

24. Neprimerna je primerjava pritožbe s plačilom v ponarejenem denarju, zlasti ob upoštevanju okoliščine, da je tožeča stranka pravočasno poslala toženi stranki osnutke izbrisnih pobotnic v potrditev, tožena stranka pa na to ni imela konkretnih pripomb vse do odstopa od pogodbe. Tudi če drži, da elektronskemu sporočilu niso bile pripete v njem navedene priponke, načelo vestnosti in poštenja ter skrbnost dobrega gospodarstvenika terja od toženke, da na sporočilo odgovori in pravočasno opozori na pomanjkljivost. 25. Ne drži pritožbeni očitek, da prvostopenjsko sodišče ne pojasni, zakaj glede na zavzeto izhodišče o dobrovernosti tožeče stranke, potrebne korekcije notarskega zapisa tožeča stranka ni bila pripravljena opraviti v dodatno postavljenem roku v mesecu septembru 2009. Iz izpodbijane sodbe je jasno razvidno, da zato, ker k temu ni bila ustrezno pozvana oziroma opozorjena na konkretne nepravilnosti (v roku) opravljene izpolnitve.

26. Sodišče druge stopnje ne sledi izvajanjem pritožbe, da tožeča stranka vse do dopisa z dne 18. 11. 2009 tožene stranke ni pozvala k plačilu kupnine, ampak je z dopisom z dne 18. 11. 2009 podaljšala rok za plačilo kupnine do 25. 11. 2009, zaradi česar naj plačilo kupnine pred tem datumom ne bi zapadlo. Če je tožeča stranka dala toženi stranki dopolnilni rok za plačilo kupnine, to ne vpliva na zapadlost kupnine po prodajni pogodbi.

27. V zvezi s spornimi izbrisnimi pobotnicami pritožnica govori tudi o dovoljenju hipotekarnega upnika za nadaljnjo obremenitev in odsvojitev nepremičnine, kar pa se pokaže kot nerelevantno. Izbris prepovedi odtujitve in obremenitve namreč že po naravi stvari vsebuje tudi dovoljenje za nadaljnjo obremenitev in odsvojitev nepremičnine.

28. Niso utemeljene pritožbene navedbe v zvezi z odstranitvijo objektov M. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožena stranka soglašala s tem, da objekt ostane na nepremičnini, navedbe pritožbe, da to velja le v primeru, da bo tožena stranka postala lastnica nepremičnin, pa je neživljenjsko in povsem nerazumljivo. Obveznost odstranitve objekta je bila sočasna z obveznostjo plačila kupnine (in posledično prenosom lastninske pravice) in če bi bil objekt odstranjen pred plačilom kupnine, ni jasno, kako bi obenem ostal na njem, ko bi toženka postala lastnica. Niso utemeljene pritožbene navedbe, da je o pomanjkljivi dokumentaciji zakoniti zastopnik tožene stranke obvestil tožnico že 20. 3. 2009, kot je izpovedal na zaslišanju, saj je tudi on izpovedal zgolj to, da deponirane listine niso skladne s pogodbo, kar pa ni dovolj konkretizirano. Zahteva se namreč navedba dejstev, ne pa pravnih zaključkov.

29. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožena stranka ni dokazala, da je bilo iz resnih razlogov negotovo, ali bo tožnica izpolnila svojo obveznost, če tožena stranka ob zapadlosti plača kupnino. Prav tako tožena stranka ni izpolnila pogoja o dodatnem roku za izpolnitev. Razlogi za odstop od pogodbe tako niso podani niti po 102. niti po 105. členu OZ. Pritožbene navedbe navedbe v smeri 106. člena OZ pa so nedovoljena pritožbena novota, saj pritožnica ni pojasnila, da tega ni mogla navajati brez svoje krivde pravočasno do konca glavne obravnave (338. člen ZPP). Sicer pa po oceni pritožbenega sodišča glede na podatke v spisu tudi ne drži, da tudi sicer iz tožnikovega ravnanja izhaja, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bi izpolnil. 30. Pritožbeno sodišče se pridružuje zaključkom sodišča prve stopnje, da je podan temelj odškodninske odgovornosti tožene stranke.

31. Pritožnica nasprotuje tudi zaključkom prvostopenjskega sodišča o višini nastale škode, ki jo je prvostopenjsko sodišče ugotovilo na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca G., njegove dopolnitve ter neposrednega zaslišanja na glavni obravnavi. Upoštevalo je tudi, da je izvedenec G. priznal napako pri izračunu, ki pomeni - 1 % (kar predstavlja pri višini 165.003,00 EUR znesek 1.650,03 EUR). Sodišče je za ta znesek zmanjšalo ugotovljeno razliko, ki bi po izračunih izvedenca sicer pripadala tožeči stranki in ugodilo tožbenemu zahtevku za znesek 163.352,70 EUR.

32. Sodišče druge stopnje se pridružuje zaključkom prvostopenjskega sodišča, da je izvedensko mnenje izvedenca G. strokovno, prepričljivo, celovito in razumljivo, izvedenec je tudi zadovoljivo odgovoril na vse pripombe tožene stranke. Zato mu je sodišče prve stopnje upravičeno poklonilo vero.

33. Sodišče prve stopnje je skladno z 243. členom OZ upoštevalo, da višina tožničine škode enaka škodi, ki bi jo tožena stranka morala pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe, glede na dejstva, ki so ji bila takrat znana ali bi jo morala biti znana.

34. Pritožnica ne more uspeti z navedbami v smeri, da je edina za predmetni postopek relevantna ugotovitev izvedenca G. (ki se opira tudi na statistične podatke Geodetske uprave RS), da se je vrednost gibanja cen nepremičnin tekom celotnega leta 2009 spremenila zgolj minimalno, kar predstavlja zanemarljivo razliko in je v posledici tega vrednost obravnavane nepremičnine v začetku leta 2009 treba jemati kot vrednost nepremičnine ob koncu leta 2009, zaradi česar naj škode ne bi bilo. Upoštevajoč 243. člen OZ je po prepričanju višjega sodišča odločilno, da je tožeča stranka glede na dne 7. 1. 2009 sklenjeno prodajno pogodbo vse do dneva odstopa tožene stranke od pogodbe dne 24. 11. 2009 utemeljeno pričakovala plačilo za nepremičnino v višini 911.200,00 EUR (brez DDV), od odstopa od pogodbe, ki predstavlja kršitev pogodbe s strani tožene stranke, pa ne več. Iz izvedenskega mnenja izvedenca G. namreč izhaja, da je ponudba primerljivih nepremičnin ostala, povpraševanje pa se je zmanjšalo, saj so glede na krizo nepremičninskega trga vsi pričakovali nadaljnje padanje cen. Glede na obseg realiziranega prometa lahko leto 2009 tudi za nepremičninski trg označimo kot krizno leto. Če bi tožena stranka ravnala z dolžno skrbnostjo (skrbnost dobrega gospodarstvenika v smislu prvega odstavka 6. člena OZ) bi glede na dejstva, ki bi ji morala biti ob odstopu od pogodbe znana, morala pričakovati, da bo tožeči stranki nastala škoda, ki ji jo bo morala povrniti. In sicer v višini razlike med pogodbeno dogovorjeno kupnino in ocenjeno vrednostjo nepremičnine ob odstopu od pogodbe (v konkretnem primeru ocenjeno po izvedencu G.).

35. Ni utemeljena pritožbena navedba, da je bila storjena bistvena kršitev postopka, ker je izvedenec G. presegel trditveno podlago tožeče stranke s tem, da je drugače ocenil vrednost sporne nepremičnine v času sklenitve pogodbe, čeprav je bilo med strankama nesporno, da je ta dne 7. 1. 2009 znašala 911.200,00 EUR. Ocena izvedenca glede vrednosti nepremičnine v času sklenitve prodajne pogodbe je za odločitev nepomembna, važna je zgolj ocenjena vrednost v času kršitve pogodbe. Pogodbena volja strank glede cene nepremičnine v času sklenitve pogodbe je bila izražena v sami pogodbi (ki ni bila razveljavljena npr. zaradi napak volje), zato ji je treba nuditi pravno varstvo. S tega vidika se pokaže kot nepomembna ocena padca cen na splošno v letu 2009, saj je treba primerjati pogodbeno dogovorjeno ceno z ocenjeno vrednostjo nepremičnine ob odstopu od pogodbe. Odločilno je namreč zgolj to, da tožeča stranka od in zaradi neutemeljenega odstopa od pogodbe ni mogla več pričakovati plačila pogodbeno dogovorjene cene, ker razmere na trgu tega niso dopuščale, česar bi se toženka morala zavedati. Pritožba zato ne more uspeti z navedbo, da ker se po izvedencu oziroma po statističnih podatkih ocenjena vrednost nepremičnin v letu 2009 ni spremenila, ni oškodovanja.

36. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da je prvostopenjsko sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z odločilnimi dejstvi glede višine škode, saj se je o vseh jasno izrazilo in njegovi zaključki niso sami s seboj v nasprotju. Pritožnica ponavlja navedbe, na katere je prepričljivo odgovorilo že sodišče prve stopnje. Zato se drugostopenjsko sodišče v odgovor tem pritožbenim navedbam zgolj sklicuje na obrazložitev prvostopenjskega sodišča in odgovorov ponovno ne povzema. Zakaj je izvedenec G. pravilno upošteval podatke za celotno Slovenijo in ne zgolj za Ljubljano, je obrazloženo v zadnjem odstavku točke 30 obrazložitve. Glede pripomb v zvezi z ogledom in izmerah površine nepremičnin je sodišče prve stopnje pravilno zavzelo stališče v točki 36 obrazložitve. Da se izvedenec ni naslonil zgolj na vrednost na nepremičninah stoječih objektov, je sodišče prepričljivo obrazložilo v točki 34 obrazložitve. Sodišče prve stopnje je pojasnilo na strani 32 obrazložitve, zakaj je bila za določitev tržne vrednosti obravnavane nepremičnine po stanju v decembru 2009 uporabljena metoda primerljivih prodaj (tržna metoda) in zakaj ni primerna metoda najboljše izrabe zemljišča, ki jo favorizira tožena stranka. Odgovor na ta pritožbeni očitek je podan tudi v 50. točki obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da tudi cenilec tožene stranke Š., ki je izpostavil najgospodarnejšo uporabo sredstva, te metode v svojem poročilu ni uporabil, saj je primernejša za ocenjevanje vrednosti zemljišč. Navedbe o drugi vrsti uporabe konkretnih zemljišč tudi nimajo opore v (pravočasno podani) trditveni podlagi spisa. Glede na navedeno ni mogoče slediti pritožbenim očitkom, da je izvedenec G. storil strokovno napako.

37. Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, za katere je ocenilo, da so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

38. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške.