Jedro

Vrhovno sodišče je že izreklo (sodba III Ips 40/2008 z dne 23. 1. 2012), da „pretežnost izpolnitve“ predstavlja pravni standard, katerega konkretizacija pri časovno odloženih obveznostih ne more biti samo količinska, saj bi takšna razlaga omogočala nepošteno ravnanje in špekuliranje strank. Preprečevanje takšnega ravnanja pa je ravno predmet varstva uzakonjenega pravila teorije o realizaciji oblikovno pomanjkljivih pogodb. In še, da je pomembna okoliščina, da sta obe stranki določeno časovno obdobje izpolnjevali vsaka svojo obveznost, zaradi česar se je stranka lahko upravičeno zanesla, da (druga) stranka šteje oblikovno pomanjkljivo pogodbo za veljavno. Pri takšni razlagi pojma „pretežnost izpolnitve“ se je sodišče sklicevalo tudi na načelo vestnosti in poštenja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

A. Dosedanji potek postopka

1. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbi toženk in potrdilo sodbo, s katero je sodišče prve stopnje v novem sojenju, potem ko je bila razveljavljena njegova zavrnilna sodba, izdana v prvem sojenju, zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, naj ji toženki izročita listino za vpis lastninske pravice na nepremičninah v vložku številka 369 k.o. ..., delno pa je ugodilo podrejenemu zahtevku tako, da je ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke proti toženkama v znesku 103.448,75 evrov (ne pa tudi za 105.197,55 evrov), obstoj nasprotne terjatve druge toženke proti tožeči stranki v znesku 28.339,90 evrov, izreklo pobot teh terjatev do višine pobotne terjatve ter odločilo, da morata toženki plačati tožeči stranki znesek 75.108,85 evrov in zavrnilo zahtevek za 133.537,45 evrov.

2. Na predlog prve toženke je Vrhovno sodišče dne 7. septembra 2011 s sklepom III DoR 73/2011 dopustilo revizijo zoper sodbo sodišča druge stopnje glede vprašanja, ali je tožeča stranka upravičena do povrnitve vlaganj, kljub pogodbeni določbi, da morajo biti investicijsko - vzdrževalna dela dogovorjena v pisni obliki, sicer gredo v breme tožeče stranke.

3. Na tej podlagi je prva toženka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava.

4. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki. Ta na revizijo ni odgovorila.

Ugotovljeno dejansko stanje

5. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: - tožeča stranka kot najemnica in L. p. o. kot najemodajalka sta dne 2. 3. 1992 sklenili pogodbo (najemna pogodba), s katero je najemodajalka proti plačilu najemnine za dobo dveh let izročila tožeči stranki v rabo nepremičnine, vpisane v vl. št. ... k.o. ... (nepremičnina). Doba najema je bila podaljšana z dvema aneksoma; - najemna pogodba med drugim določa, da najemnik vse, kar bo vložil v usposobitev nepremičnin za opravljanje svoje dejavnosti, stori v lastni riziko (breme), in pa, da imajo spremembe pogodbe pravne učinke le, če so dogovorjene v pisni obliki; - po pogodbi o prenosu kmetijskih zemljišč in gozdov z dne 14. 2. 1996 je bila na nepremičnini vpisana lastninska pravica na prvo toženko, z njo pa gospodari druga toženka; - L. kot naročnik in tožeča stranka kot izvajalec sta dne 5. 3. 1997 sklenili še pogodbo o opravljanju storitev, v kateri se je tožeča stranka med drugim zavezala, da bo eno leto oskrbovala nepremičnino, uživala plodove nepremičnine in plačevala naročniku mesečno „odškodnino“ 2,100.000,00 italijanskih lir (LIT) v tolarski protivrednosti; - v pogodbi o opravljanju storitev sta se stranki dogovorili še, da investicijsko vzdrževalna dela na nepremičnini bremenijo naročnika in se poračunajo od „odškodnine“, vendar jih morata stranki predhodno dogovoriti v pisni obliki, vsa dela, opravljena s strani izvajalca, ki niso bila dogovorjena v pisni obliki, pa gredo v breme izvajalca; - soglasja za dela, ki jih je izvedla tožeča stranka kot izvajalec, in katerih plačilo zahteva v tej pravdi, niso bila dana v pisni obliki; - tožeča stranka in L. sta sklenili ustni dogovor, da se spremljajo in povrnejo vsa investicijska vlaganja tožeče stranke v nepremičnino in sta takšen dogovor v obdobju od sklenitve najemne pogodbe in še v letu 1997, ko je veljala pogodba o opravljanju storitev, tudi vseskozi izvrševali. L. je bila z vlaganji tožnice predhodno seznanjena in je z njimi ustno soglašala.

B.

Revizijske navedbe

6. Pravno zmotno naj bi bilo stališče sodišča druge stopnje, da so določbe 37. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS 1/79 – v nadaljevanju ZKZ) o pisni obliki zakupne pogodbe veljale le za tiste elemente, ki so za zakupno pogodbo bistveni. Revidentka opozarja na izrecno določbo v najemni pogodbi, da najemnik vse, kar bo vložil v usposobitev nepremičnin za opravljanje svoje dejavnosti, stori v lastni riziko (breme), in pa, da imajo spremembe pogodbe pravne učinke le, če so dogovorjene v pisni obliki, ter na določbo pogodbe o opravljanju storitev, da gredo vsa dela, opravljena s strani izvajalca, ki niso bila dogovorjena v pisni obliki, v breme izvajalca. Sklicuje se tudi na drugi odstavek 49. člena ZKZ, ki določa, da … objekti in naprave pripadajo zakupodajalcu, če so bili napravljeni brez njegovega soglasja. Pri sklicevanju na določbo prvega odstavka 67. člena naj bi sodišče spregledalo določbo tretjega odstavka 67. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), po kateri so pri pogodbah, za katere zakon predpisuje določeno obliko, poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah sicer veljavne, vendar le glede tistih stranskih točk, o katerih oblična pogodba nič ne govori.

C.

Presoja utemeljenosti revizije

7. Pisno obliko pogodbe o zakupu kmetijskega zemljišča je določal zakon (37. člen ZKZ). Določal je nadalje, da zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka. Po določbi drugega odstavka 67. člena ZOR velja zahteva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. Tretji odstavek 67. člena ZOR določa izjemo od tega pravila glede stranskih točk: poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah so veljavne, vendar le, če o teh točkah oblična pogodba nič ne govori. Ne glede na to, ali je dogovor o pogojih za izvajanje investicijskih del ter o pravicah najemnika iz tega naslova bistvena ali stranska točka najemne pogodbe, je odločilno, da ne gre za točko, o kateri oblična (pisna) pogodba nič ne govori. Izrecen pisni dogovor v 4. točki najemne pogodbe, da vse, kar bo najemojemalec vložil v usposobitev nepremičnin za opravljanje svoje dejavnosti, to stori v lastni riziko (breme), ima, skladno z določbo tretjega odstavka 67. člena ZOR naravo točke, ki je ni mogoče dopolnjevati ali spreminjati s poznejšimi ustnimi dogovori. Določbo 4. točke najemne pogodbe bi bilo mogoče veljavno spremeniti le z dogovorom v pisni obliki.

8. Enako velja glede sprememb pogodbe o opravljanju storitev, na podlagi katere je tožeča stranka uporabljala nepremičnino po 5. 3. 1997. V tej pogodbi sta se stranki dogovorili, da gredo vsa s strani izvajalca (tožeče stranke) opravljena investicijsko vzdrževalna dela, ki niso bila predhodno dogovorjena v pisni obliki, v breme izvajalca. Iz tega, kakšno ime sta stranki dali pogodbi, in tudi iz tega, kako sta označili svoji vlogi (L. kot naročnik, tožeča stranka kot izvajalec) bi sledil sklep, da gre za pogodbo o delu (členi 600 do 629 ZOR). Za pogodbo o delu obličnost ni predpisana z zakonom. Četudi je bila pogodba sklenjena v pisni obliki, bi stranki pogodbo o delu v skladu z določbo drugega odstavka 69. člena ZOR(1) lahko dopolnili oziroma spremenili tudi z neobličnim (ustnim) sporazumom. Vendar je pogodbo treba presojati po njeni vsebini, ne zgolj po nazivu.(2) Pogodba se res imenuje pogodba o opravljanju storitev, iz njene vsebine pa izhaja, da je L. proti plačilu „odškodnine“ prepustila tožeči stranki rabo nepremičnine in uživanje njenih plodov – to pa so ravno karakteristične izpolnitvene obveznosti strank najemne pogodbe (glej prvi in drugi odstavek 567. člena ZOR). Šele če pogodbeno razmerje razložimo na ta način, postane logična sicer nerazumljiva določba, da izvajalec storitev plačuje naročniku „odškodnino“ in ne narobe, kot je to določeno pri pogodbi o delu.(3) Nenazadnje se dogovorjeni znesek „odškodnine“, ki jo mora (za pogodbo o delu netipično) plačevati izvajalec naročniku, praktično ujema z zneskom najemnine, ki jo je dotlej plačevala tožeča stranka kot najemnica. Vrhovnemu sodišču ni treba ugibati, zakaj sta stranki najemno pogodbo za leto 1997 „preoblekli“ v pogodbo z videzom pogodbe o delu. Dejstvo je, da bi L. zaradi kogentne določbe 37. člena ZKZ kmetijskega zemljišča na ta način ne mogla prepustiti v rabo tožeči stranki na podlagi ustnega dogovora. Ob takšni pravni kvalifikaciji pogodbe o opravljanju storitev velja glede dopustnosti ustnega dopolnjevanja oziroma spreminjanja te pogodbe to, kar je že navedeno v prejšnji točki te obrazložitve.

9. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da sta tožeča stranka in L. ustni dogovor, da se spremljajo in povrnejo vsa investicijska dela tožeče stranke v nepremičnino v obdobju od sklenitve najemne pogodbe in še v letu 1997, ko je veljala pogodba o opravljanju storitev, tudi izvrševali. Nadalje, da je bila L. predhodno seznanjena z vlaganji tožnice in je z njimi ustno soglašala. Po določbi 73. člena ZOR je veljavna pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (konvalidacija). Iz gornjih ugotovitev sodišč izhaja, da je bil ustni dogovor v delu, da se investicijska vlaganja spremljajo, izpolnjen. Ni pa bil izpolnjen v delu, da se takšna investicijska dela povrnejo oziroma plačajo. Obveznosti iz ustno sklenjenega dogovora torej niso bile izpolnjene v celoti, za odločitev, ali je dogovor kljub pomanjkljivi obliki konvalidiral, pa je treba presoditi, ali so bile obveznosti izpolnjene v pretežnem delu.

10. Vrhovno sodišče je že izreklo, da „pretežnost izpolnitve“ predstavlja pravni standard, katerega konkretizacija pri časovno odloženih obveznostih ne more biti samo količinska, saj bi takšna razlaga omogočala nepošteno ravnanje in špekuliranje strank. Preprečevanje takšnega ravnanja pa je ravno predmet varstva uzakonjenega pravila teorije o realizaciji oblikovno pomanjkljivih pogodb. In še, da je pomembna okoliščina, da sta obe stranki določeno časovno obdobje izpolnjevali vsaka svojo obveznost, zaradi česar se je stranka lahko upravičeno zanesla, da (druga) stranka šteje oblikovno pomanjkljivo pogodbo za veljavno. Pri takšni razlagi pojma „pretežnost izpolnitve“ se je sodišče sklicevalo tudi na načelo vestnosti in poštenja.(4)

11. Revizijsko sodišče ugotavlja, da gre tu ravno za takšen primer. Izvajanje dogovora o spremljanju in povrnitvi vlaganj je bilo z dogovorom časovno odloženo. Obveznost, ki jo je bilo treba izpolnjevati sproti, je bila le v tem, da se investicijska vlaganja „spremljajo“. To obveznost sta obe stranki izpolnjevali, saj je sodišče ugotovilo, da je tožeča stranka o nameravanih investicijskih vlaganjih L. vnaprej obveščala, ta pa jih je ovrednotila in odobrila. Na podlagi vsega tega se je tožeča stranka upravičeno zanesla, da L. šteje ustni dogovor za veljaven. V nasprotju z načeli vestnosti in poštenja bi bilo, če bi nudili pravno varstvo ravnanju L., ki je več let s figo v žepu aktivno sodelovala v ustno dogovorjenem postopku, ki je bil skladno z dogovorom pogoj za povrnitev stroškov, s tem pri tožeči stranki ustvarjala vtis, da priznava veljavnost ustno sklenjenega dogovora, sedaj pa stroškov ni pripravljena povrniti, ker je bil dogovor o tem oblikovno pomanjkljiv. Vrhovno sodišče ugotavlja, da so bile v luči gornje razlage obveznosti iz ustnega dogovora v pretežnem delu izpolnjene, zato je dogovor konvalidiral in tožeča stranka na njegovi podlagi utemeljeno zahteva povrnitev investicijskih vlaganj v nepremičnino.

12. Glede na navedeno je revizijsko sodišče ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena. Zato je revizijo zavrnilo (378. člen Zakona o pravdnem postopku).

Op. št. (1): Drugi odstavek 69. člena ZOR: Pogodbo, za katero je bila dogovorjena posebna oblika, je mogoče razvezati, dopolniti ali kako drugače spremeniti tudi z neobličnim sporazumom.

Op. št. (2): Tako na primer VS v odločbi III Ips 78/2009 z dne 29. 5. 2009: Naziv pravnega posla ni odločilen pri opredelitvi njegove narave, temveč je odločilna njegova vsebina (12. točka obrazložitve).

Op. št. (3): Člen 600 ZOR: S pogodbo o delu (podjemu) se prevzemnik posla (podjemnik, izvajalec) zavezuje opraviti določen posel, … naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal. Op. št. (4): Sodba III Ips 40/2008 z dne 23. 1. 2012.