Jedro

Ker je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ugotovilo obstoj ustnega dogovora, po katerem je K. tožeči stranki zagotovila poračun pri najemnini oziroma njihovo povrnitev za vsa tista vlaganja v nepremičnine, za katere ji je dala predhodno ustno soglasje oziroma jih sproti ali naknadno odobrila, ni bilo pravnih ovir, ki bi preprečevale veljavnost takšnega dogovora.

Izrek

Pritožba prvotožene stranke in pritožba drugotožene stranke se zavrneta in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: I.) Zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da sta toženi stranki dolžni v 15 dneh izročiti tožeči stranki listino za vpis lastninske pravice na nepremičninah v vložku št. 369 k.o. B., in sicer do 9/10, ter ji povrniti pravdne stroške; II.) 1.) Ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke do toženih strank v višini 103.448,75 EUR; 2.) Ugotovilo obstoj terjatve drugotožene stranke v višini 28.339,90 EUR; 3.) Terjatvi pobotalo do višine 28.339,90 EUR; 4.) Toženima strankama naložilo, da morata v 15 dneh plačati tožeči stranki znesek 75.108,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku paricijskega roka do plačila; 5.) Zavrnilo višji tožbeni zahtevek za plačilo zneska 133.537,45 EUR; III.) Tožeči stranki naložilo, da mora v 15 dneh plačati stroške postopka: prvotoženi stranki v višini 1.008,20 EUR, drugotoženi stranki v višini 2.475,40 EUR in stranskemu intervenientu v višini 830,96 EUR – vsem z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka do plačila.

Proti navedeni sodbi je v delu, s katerim je bilo tožbenemu zahtevku ugodeno, prvotožena stranka po svojem zakonitem zastopniku vložila pritožbo iz razlogov po 2. in 3. točki 1. odst. 338. čl. ZPP ter predlagala njeno spremembo, torej zavrnitev zahtevka tožeče stranke, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločitev. Navaja, da je tožeča stranka sklenila najemno pogodbo z dne 2.3.1992 za zemljišča v k.o. B., pri čemer je v njenem 4. čl. izrecno določeno – vse kar bo najemojemalec (tožnik) vložil v usposobitev nepremičnin za opravljanje svoje dejavnosti, to stori v lastni riziko – breme. V 7. čl. iste pogodbe pa je tudi zapisano – spremembe te pogodbe imajo pravne učinke le, če so dogovorjene v pisni obliki. Citirana pogodba je prenehala s sklenitvijo pogodbe o opravljanju storitev z dne 5.3.1997. V tej pogodbi je v 4. čl. določeno, da investicijsko vzdrževalna dela na predmetu pogodbe bremenijo naročnika in se poračunajo od odškodnine, določene v 3. točki te pogodbe, vendar jih morata pogodbeni stranki predhodno dogovoriti v pisni obliki. Če niso bila dogovorjena na način iz prejšnjega odstavka, gredo v breme izvajalca. Tožena stranka izrecno navaja, da je za zakupna razmerja takrat veljal Zakon o kmetijskih zemljiščih, ki izrecno določa – zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, če ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka. Tožena stranka meni, da glede na zgoraj navedeno, v konkretnem primeru Zakon o kmetijskih zemljiščih zahteva pisno obliko, to velja tudi za njene poznejše spremembe in dopolnitve v smislu določbe 2. odst. 67. čl. ZOR, 2. odst. 51. čl. OZ. Nadalje je pripomniti, da tudi če so stranke dogovorile pisno obliko pogodbe, ta velja tudi za njene spremembe, v nasprotnem primeru nimajo pravnega učinka. Zato tožena stranka meni, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko ugotavlja, da je veljaven tudi ustni dogovor. Nelogično je, da bi stranke po prenehanju najemne pogodbe tudi z novo pogodbo o opravljanju storitev z dne 5.3.1997, ponovno določili, da vsa investicijsko vzdrževalna dela morajo biti določena v pisni obliki, v nasprotnem primeru bremenijo izvajalca – tožnika. Logično bi bilo, da bi te ustne dogovore potrdili z navedeno pogodbo o opravljanju storitev, torej za investicije, katere naj bi tožnik opravil na podlagi ustnega dogovora. Zato tožena stranka meni, da je zmoten zaključek, da je K. predhodno dala soglasje in naknadno odobrila. Pripomniti je, da je K. v tej pravdi nastopala kot stranski intervenient in je v številnih vlogah zanikala ustne dogovore oz. soglasje. Nesprejemljivo je tudi stališče izpodbijane sodbe, da tožena stranka ni nikoli tožeči stranki prepovedala, da česa ne sme storiti oz. vlagati sredstva. Toženi stranki ni bilo potrebno ničesar prepovedati, saj je bilo izrecno določeno, da vse kar bo tožnik vložil brez soglasja, to stori v lastno breme. Ko gre za z zakonom določeno obliko pogodbe – pisna pogodba – stranke to ne morejo nadomestiti z ustnimi dogovori.

Pritožnica navaja, da so nepremičnine v k.o. B., ki so bile predmet najema, postale državna last ex lege v smislu določb Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij. Lastnica je RS postala na originaren način in na njo glede navedenih nepremičnin niso prešle nobene obveznosti. Tožeča stranka bi morala, ker gre za najemno razmerje, svoje pravice uveljavljati proti najemodajalcu – K. Sicer pa izpodbijana sodba pravilno ugotavlja, da Republika Slovenija ni pravni naslednik upravljalcev zemljišč v smislu določb Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS. Zaslišana priča S.R. je povedal, da je tožnik prihajal k direktorju, o obnovitvenih delih sta se onadva sporazumela – direktor in tožnik. Praktično je na tej zadevi delal samo direktor F. Zakaj je štel, da ima stranka soglasje, to je sklepal, ker je imela sklenjeno pogodbo in ker s strani K. ni bilo nikoli izrecno rečeno, da česa ne sme narediti. Kot že povedano, tožeči stranki ni bilo potrebno ničesar izrecno prepovedati, ker je bilo določeno, da vse, kar stori brez soglasja, stori v svoje breme. Izpodbijana sodba nadalje ugotavlja, da so vsi direktorji, ki so nasledili F., upoštevali ustne dogovore. Tožeča stranka je umaknila dokazni predlog glede številnih predlaganih prič, med ostalimi tudi za direktorje, ki so nasledili F. Tožena stranka meni, da sodišče ne bi smelo opreti svoje odločitve izključno na izpoved priče R., ki je sklepal, da je tožnik imel soglasje, ker mu ni bilo izrecno prepovedano, da ne sme narediti oz. vlagati sredstva.

Pritožba prvotožene stranke ni utemeljena.

Tudi sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je bilo v Najemni pogodbi z dne 2.3.1992 in v Pogodbi o opravljanju storitev z dne 5.3.1997, ki sta bili obe sklenjeni med tožečo stranko in K., navedeno, da tožeča stranka sama nosi stroške investicijsko vzdrževalnih del, oziroma da jih krije sama, v kolikor zanje ne pridobi pisnega soglasja naročnika; nadalje pa je kot nesporno sodišče ugotovilo tudi, da soglasja K. niso bila dana v pisni obliki. Kolikor pa pritožnica sedaj v pritožbi opozarja na določilo 7. čl. najemne pogodbe, v katerem je zapisano, da imajo njene spremembe pravne učinke le, če so dogovorjene v pisni obliki, gre za nedopustne pritožbene novote, ki jih ni mogoče upoštevati, ker ni hkrati izkazala, da jih brez svoje krivde ni mogla navesti že v postopku na prvi stopnji (1. odst. 337. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

Pritožnica opozarja, da je v spornem obdobju veljal Zakon o kmetijskih zemljiščih, ki je za zakupno pogodbo določal obvezno pisno obliko. Vendar pa je po mnenju pritožbenega sodišča logično, da je takšna stroga obličnost lahko veljala le za tiste elemente, ki so bistveni za zakupno pogodbo. Tako je bilo v 2. odst. tedaj veljavnega 38. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Ur.l. SRS, št. 26/73 s sprem.) določeno, da mora pogodba o zakupu vsebovati zlasti … podatke o nepremičnini, ki se daje v zakup, višino zakupnine ter dobo in namen zakupa; 39. čl. istega zakona pa je določal, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki in če ni sklenjena tako, nima pravnega učinka. Navedeno pomeni, da je bila glede na zakonska določila zaradi zagotovitve pravne učinkovitosti nujna pisnost (le) za elemente iz 38. čl. ZKZ. Če pa je zakupna pogodba vsebovala določila tudi izven navedenih zakonskih okvirov, ki niso bila bistvena za sam zakup, po mnenju pritožbenega sodišča za njihove neoblične spremembe ne bi mogla veljati stroga sankcija pravne neučinkovitosti, saj je prvenstveno veljala ureditev, da se za sklenitev pogodbe (in njeno spremembo) ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa (1. odst. 67. čl. tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR). Ker pa je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ugotovilo obstoj ustnega dogovora, po katerem je K. tožeči stranki zagotovila poračun pri najemnini oziroma njihovo povrnitev za vsa tista vlaganja v nepremičnine, za katere ji je dala predhodno ustno soglasje oziroma jih sproti ali naknadno odobrila, ni bilo pravnih ovir, ki bi preprečevale veljavnost takšnega dogovora. Lahko se sicer zdi pritožnici tudi nelogično, da bi stranki po prenehanju najemne pogodbe tudi z novo pogodbo o opravljanju storitev ponovno določili, da vsa investicijsko vzdrževalna dela morajo biti določena v pisni obliki, ker sicer bremenijo izvajalca – ko bi po mnenju pritožnice po drugi strani bilo (bolj) logično, da bi ustne dogovore potrdili z ustrezno navedbo v pogodbi. Vendar pa, ne glede na zatrjevano nelogičnost v opisani situaciji, ostaja dejstvo, da je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj ustnega dogovora o priznanju investicij tožeči stranki tako v času veljavnosti najemne pogodbe, kot tudi v času veljavnosti (kasnejše) pogodbe o opravljanju storitev. In to ne le na podlagi izpovedbe priče S.R., v spornem obdobju zaposlenega v K. (katerega izpovedbo je sodišče štelo kot prepričljivo in podano s strani osebe, ki ni zainteresirana za izid postopka), ampak tudi izpovedbe zakonitega zastopnika tožeče stranke, F.B. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo opreti svoje odločitve na izpovedbo S.R., ki da je le sklepal, da je tožeča stranka imela soglasje za vlaganja; gre za to, da je imenovani po ugotovitvah sodišča prve stopnje potrdil, da je bilo med tožečo stranko in K. dogovorjeno, da se tožeči stranki sredstva poračunajo ali izplačajo in izrecno je bilo rečeno, da se vlaganja v posest tožeči stranki priznajo ne glede na sklenjeno pogodbo (enako je veljalo tudi za ostale najemnike). Tožeča stranka je morala dokazati obstoj dogovora oziroma soglasja svoje pogodbene stranke za ta vlaganja, in ne bi zadoščala zgolj okoliščina, da K. tožeči stranki vlaganj ni prepovedovala. Vendar pa na slednje pritožnica opozarja iztrgano iz konteksta obrazložitve izpodbijane sodbe v preostalem delu, kjer je sodišče prve stopnje med drugim tudi navedlo, opirajoč se očitno predvsem na izpovedbo priče J.R., da vlaganja v posestvo O. tožeči stranki niso bila prepovedana. Pritožnica povzema tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da so vsi direktorji, ki so v K. nasledili (direktorja) F., upoštevali zgoraj povzeti ustni dogovor glede povrnitve vlaganj tožeči stranki. V zvezi s tem sicer pritožba izpostavlja, da je tožeča stranka umaknila dokazni predlog glede številnih predlaganih prič, med ostalimi tudi za direktorje, ki so nasledili F., vendar pa hkrati ne trdi, da bi ostali F. nasledniki zanikali obstoj takšnega ustnega dogovora oziroma soglasja. In zgolj zato, ker je K., ki v tej pravdi nastopa kot stranski intervenient na stani tožene stranke, v svojih pripravljalnih vlogah zanikala ustne dogovore oziroma soglasja, ni možen zaključek, da (tedaj) takšnega dogovora oziroma soglasja ni bilo.

Čeprav drži pritožbena trditev, da so nepremičnine, ki so bile predmet spornega pogodbenega urejanja med tožečo stranko in K., postale državna last po sili zakona v smislu določb Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij, ni mogoče soglašati s pritožnico, da nanjo niso prešle nobene obveznosti v zvezi s tem nepremičninami in da bi tožeča stranka lahko svoje pravice iz naslova vlaganj uveljavljala le od svoje pogodbene stranke. Tožeča stranka je predmetno tožbo vložila obenem z odgovorom na tožbo (v zadevi Pg 302/2001, v kateri sta sedanji toženi stranki kot lastnici spornih nepremičnin uveljavljali od sedanje tožeče stranke stranke izročitev teh nepremičnin). V takšni situaciji pa ima posestnik nepremičnin glede na 38. in 39. čl. tedaj veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), zahtevke za povrnitev določenih stroškov. V zvezi s temi pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, pritožnica pa teh ugotovitev ne izpodbija, da so bila vlaganja v nepremičnine nujno potrebna in koristna tako za tožečo stranko za opravljanje dejavnosti vzreje konj in za lastnike, ker se je prvenstveno zavrl propad objektov ter se je z obnovo povečala njihova vrednost. Glede na navedene ugotovitve pa je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov, četudi bi se jo v odnosu do lastnika štelo za nedobrovernega posestnika nepremičnin.

Proti navedeni sodbi je v delu, s katerim je bilo tožbenemu zahtevku ugodeno in glede stroškov, drugotožena stranka po svoji pooblaščenki vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo, torej zavrnitev zahtevka tudi v navedenem delu. Navaja, da je sodišče izpodbijani del odločitve smiselno utemeljilo s sklepanjem, da je očitno obstajal ustni dogovor med tožnikom in K. o povrnitvi vlaganj, čeprav je sklenjena pogodba izrecno določala, da gredo v breme tožnika vsa vlaganja, ki niso od K. pisno odobrena, zato je tožnika štelo za dobrovernega investitorja. Vendar pa takšna odločitev nima podlage v izvedenem postopku in predpisih. Tožnik je ob zaslišanju glede pismenega dogovora jasno povedal, da mu je direktor F., povedal, da v pogodbi mora biti zapisan pisni dogovor glede vlaganj, da pa mu je rekel, da se ga ne bodo držali. Norme obnašanja so za družbene subjekte glede sklepanja pravnih poslov strožje kot za fizične osebe in jih ni mogoče zaobiti z nezakonitim ustnim dogovorom. Slednji, tudi če bi obstajal, pismenega dogovora ne more spremeniti. Ravno tako pa želja pogodbenih strank ne more nadomestiti kogentnih norm. Opozarja, da so zemljišča na območju posestva O. prešla v last RS in upravljanje sklada že v letu 1993, na osnovi Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov, ker niso sodila v zavarovano območje, ampak med druga zemljišča, s katerimi je nekdaj upravljala in razpolagala K. Slednja pa je na podlagi Zakona o Kobilarni Lipica, ki je stopil v veljavo 1.6.1996, imela pravico do sklenitve pogodbe, s katero bi ji bila zemljišča dana v brezplačno uporabo, v kolikor bi jih potrebovala za izvajanje njene dejavnosti. Na osnovi istega zakona pa ni pridobila pravice oddajati zemljišč v najem, kakor tudi ne dopuščati posege na objektih. Tožnik tudi ni izkazal dobre vere za zatrjevana vlaganja. Povedal je, da so bile težave za dolgoročno ureditev rabe posestva, bodisi najema, bodisi lastnine, ker se je vedelo za denacionalizacijski postopek in je bila 1.7.1994 tudi izdana začasna odredba o prepovedi razpolaganja z zemljišči. Zaradi tega je tožnik zavestno sprejel rizik nevračila vlaganj. Sodišče je zagrešilo tudi bistveno kršitev določb ZPP, sodba se ne da preizkusiti, ker so razlogi o tožnikovi dobri veri med seboj v nasprotju. Po eni strani sodišče priznava tožniku dobro vero glede vlaganj, po drugi strani pa navaja, da se je vedelo za težave z lastninsko pravico in za postopek denacionalizacije, ter da je bil 11.7.1994 sklenjen dogovor o načinu plačila najemnine za posestvo, ker se je vedelo, da lahko drugotožena stranka določi novega najemnika.

Pritožba drugotožene stranke ni utemeljena.

V zvezi s trditvami, da je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj ustnega dogovora med tožečo stranko in K. o povrnitvi vlaganj, čeprav je sklenjena pogodba izrecno določala, da gredo v breme tožeče stranke vsa vlaganja, ki niso od K. pisno odobrena, ter da pisnega dogovora ni mogoče zaobiti z (nezakonitim) ustnim dogovorom, se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na obrazložitev k pritožbi prvotožene stranke, kjer je predstavljeno stališče o možnosti sprememb oblične pogodbe z neobličnim dogovorom.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je nova trditev v pritožbi, da so zemljišča na območju posestva O. prešla v last Republike Slovenije in upravljanje Sklada že v letu 1993, K. pa je glede na Zakon o Kobilarni Lipica imela pravico le do sklenitve pogodbe, s katero bi ji bila zemljišča dana v brezplačno uporabo, ne pa tudi pravice oddajati zemljišča v najem ter dopuščati posege na objektih. Prav tako so nove trditve drugotožene stranke v pritožbi, da je tožeča stranka zavestno sprejela rizik nevračila vlaganj, glede na to, da je tožnik sam povedal, da so bile težave za dolgoročno ureditev rabe posestva, ker da se je vedelo za denacionalizacijski postopek, ter da je bil 11.7.1994 sklenjen dogovor o načinu plačila najemnine za posestvo, ker se je vedelo, da lahko drugotožena stranka določi drugega najemnika. Ker pa v zvezi z navedenimi trditvami drugotožena stranka ni hkrati izkazala, da jih brez svoje krivde ni mogla navajati že v postopku na prvi stopnji, jih pritožbeno sodišče ni upoštevalo (1. odst. 337. čl. ZPP). Razlogi, zaradi katerih so bila tožeči stranki vlaganja v določeni višini priznana, so navedeni v okviru pritožbe prvotožene stranke in ni mogoče soglašati s stališčem pritožnice, da izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti, tako da ni podana kršitev določb postopka po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP.

Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. ZPP, obe pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in v izpodbijanih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.