Jedro

Po presoji Vrhovnega sodišča so odredbe o pomanjkljivosti v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES predstavljale že ugotovitve komisije za tehnični pregled, ki izhajajo iz zapisnika o tehničnem pregledu, in ne šele odločba pristojnega upravnega organa.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki stroške odgovora na revizijo v višini 449,5 EUR v 15. dneh od prejema te odločbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v I. točki izreka toženi stranki naložilo, da je dolžna plačati tožnikoma vsakemu po 1.217,63 EUR pogodbene kazni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2007 dalje do plačila, ker je bila v zamudi z izročitvijo stanovanja za čas od pridobitve uporabnega dovoljenja 28. 3. 2007 do izročitve stanovanja 19. 4. 2007 (22 dni). V II. točki izreka je sodišče zavrnilo višji tožbeni zahtevek za plačilo pogodbene kazni za obdobje od pogodbeno določenega roka izročitve stanovanja 31. 1. 2007 do pridobitve uporabnega dovoljenja 28. 3. 2007. V III. točki izreka je odločilo še o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnikov ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu (II. točka izreka) in odločitvi o stroških (III. točka izreka) spremenilo tako, da je toženka dolžna plačati tožnikoma v roku 15 dni vsakemu še po 3.044,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2007 dalje do plačila in jima v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v znesku 1.585,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje. Pritožbo toženke je zavrnilo in v izpodbijanem (ugodilnem) delu v točki I izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je še o stroških pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je vložila predlog za dopustitev revizije, kateremu je Vrhovno sodišče ugodilo in s sklepom II DoR 504/2010 z dne 18. 11. 2010 revizijo dopustilo glede vprašanja, od kdaj se šteje rok iz druge alineje petega odstavka 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, v katerem mora prodajalec predložiti dokaze o odpravi pomanjkljivosti.

Navedbe revidentke

4. Revizijo je zoper 1. točko izreka sodbe sodišča druge stopnje vložila toženka „iz vseh revizijskih razlogov“ ter predlaga, da se reviziji ugodi in se pritožba tožnikov zavrne, sodba sodišča prve stopnje pa v izpodbijanem delu s strani tožeče stranke potrdi. Navaja argumente, zakaj je materialnopravna presoja pritožbenega sodišča zmotna, presoja sodišča prve stopnje pa pravilna.

5. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Na podlagi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

8. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 504/2010 z dne 18. 11. 2010 revizijo dopustilo glede vprašanja, od kdaj se šteje rok iz druge alineje petega odstavka 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/2004, v nadaljevanju ZVKSES), v katerem mora prodajalec predložiti dokaze o odpravi pomanjkljivosti.

9. Vsebina in namen ZVKSES je določiti pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (prvi odstavek 1. člena).

10. V 16. členu ZVKSES je določen rok za izročitev nepremičnine. Drugi odstavek tega člena določa, da prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.

Peti odstavek istega člena pa določa, da se šteje, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in sicer:

1. bodisi da izda uporabno dovoljenje, ne da bi predhodno odredil odpravo morebitnih pomanjkljivosti,

2. bodisi da izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti.

11. Relevantno dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in ki je prestalo pritožbeni preizkus ter na katerega je revizijsko sodišče na podlagi tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano, je naslednje: Med pravdnima strankama je bila dne 17. 8. 2006 sklenjena prodajna pogodba za stanovanje v objektu L. Prodajalec (tožena stranka) se je zavezal kupcu (tožečima strankama) izročiti nepremičnino v posest in uporabo skladno z določili splošnih pogojev in po plačilu celotne kupnine najkasneje do 31. 1. 2007. Prodajalec se je zavezal, v primeru zamude z izročitvijo stanovanja, plačati kupcu pogodbeno kazen v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje, vendar največ 50% kupnine. Rok za izgradnjo in izročitev stanovanja se poleg razlogov, navedenih v 13. členu splošnih pogojev, podaljša po pogodbi med drugim v primeru ukrepov državnih organov, če do njih pride brez krivde prodajalca in nenormalnih vremenskih razmer, ki preprečujejo izvedbo gradbenih, obrtnih in instalacijskih del. Tožena stranka je zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja na UE Koper vložila 23. 11. 2006. Z dopisom z dne 12. 12. 2006 je UE Koper pozvala toženko na dopolnitev vloge v roku 5 dni, kar je tožena stranka storila 15. 12. 2006. Po opravljenem tehničnem pregledu 4. 1. 2007 je bil toženki izdan sklep, da mora le-ta UE Koper dostaviti zahtevane listine in dokazila in izjavo o odpravi pomanjkljivosti v roku 30 dni. UE Koper je dne 26. 2. 2007 izdala odločbo, s katero je toženki naložila odpravo določenih ugotovljenih pomanjkljivosti ter ji naložila, da mora ponovno zahtevati opravo tehničnega pregleda. Tožena stranka je 28. 2. 2007 vložila ponovno zahtevo za opravo tehničnega pregleda, ki se je opravil 20. 3. 2007. Toženi stranki je bilo uporabno dovoljenje izdano 28. 3. 2007. 12. Med strankama je sporno ali je do zamude pri izročitvi stanovanja prišlo zaradi s strani tožene stranke povzročene zamude pri pridobitvi uporabnega dovoljenja, za katero le-ta odgovarja.

13. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je toženka z listinami in z izpovedbami vseh zaslišanih prič dokazala, da je bil postopek pridobitve uporabnega dovoljenja v skladu z določbami v času pogodbenega razmerja veljavnega Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 110/02 - 120/06, v nadaljevanju ZGO-1). Prav tako je presodilo, da toženka ni bila v zamudi na podlagi petega odstavka 16. člena ZVKSES, saj je pri pristojnem upravnem organu vložila popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja (15. 12. 2006), mesec in pol preden je bila določena izročitev stanovanja (31. 1. 2007), predložila dokaze o odpravi pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu (26. 2. 2007), prej kot v enem mesecu (28. 2. 2007), upravni organ pa je upravno dovoljenje izdal (28. 3. 2007) po izteku roka za izročitev nepremičnine kupcu (31. 1. 2007). Tožbenemu zahtevku na plačilo pogodbene kazni je tako ugodilo le v delu za obdobje od pridobitve uporabnega dovoljenja 28. 3. 2007 do dneva izročitve stanovanja dne 19. 4. 2007. Zahtevek za plačilo pogodbene kazni za obdobje od 31. 1. 2007 do 28. 3. 2007 pa je zavrnilo.

14. Sodišče druge stopnje pa je zavzelo stališče, da je zmotna presoja sodišča prve stopnje, da je bila v danem primeru šele z odločbo upravnega organa z dne 26. 2. 2007 odrejena odprava pomanjkljivosti in je zato podana domneva iz druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Presodilo je, da je komisija na tehničnem pregledu že 4. 1. 2007 ugotovila določene pomanjkljivosti in predlagala, da upravni organ izda toženi stranki uporabno dovoljenje, če bo v roku 30 dni od izvedenega pregleda odpravila pomanjkljivosti. V skladu z 90. členom ZGO-1 je komisija, ki opravlja tehnične preglede, del upravnega organa in je navedena ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu po oceni pritožbenega sodišča odredba v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Ker toženka pomanjkljivosti na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu ni odpravila v roku 30 dni, je sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in toženki naložilo plačilo pogodbene kazni tudi za obdobje od 31. 1. 2007 do 28. 3. 2007. 15. V skladu z določbo 96. člena ZGO-1 izda po končanem tehničnem pregledu objekta pristojni upravni organ za gradbene zadeve odločbo, s katero: izda uporabno dovoljenje, ali odredi odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti, ali odredi poskusno obratovanje ter izvedbo prvih meritev obratovalnega monitoringa po predpisih o varstvu okolja ali drugih predpisih, s katerimi so predpisane takšne meritve in sicer za obdobje, določeno s programom prvih meritev, ali zavrne izdajo uporabnega dovoljenja, če ima objekt takšne pomanjkljivosti, da predstavlja nevarno gradnjo po tem zakonu, teh pomanjkljivosti pa ni mogoče odpraviti.

16. Določba 97. člena ZGO-1 pa je določala, da če je pristojni upravni organ za gradbene zadeve odredil, da mora investitor odpraviti ugotovljene pomanjkljivosti, mora investitor po tem, ko jih je odpravil, upravnemu organu za gradbene zadeve predložiti o tem dokazila in zahtevati, da se ponovno opravi tehnični pregled. Če upravni organ za gradbene zadeve ugotovi, da ni potreben ponoven tehnični pregled, izda uporabno dovoljenje. Če investitor v roku trideset dni od dneva tehničnega pregleda odpravi ugotovljene pomanjkljivosti in o tem obvesti pristojni upravni organ za gradbene zadeve, komisija za tehnični pregled ali njen posamezni član pa nato na podlagi predloženih listin ugotovi, da so ugotovljene pomanjkljivosti odpravljene in takšno ugotovitev pripiše k zapisniku o tehničnem pregledu, se izda uporabno dovoljenje, ne da bi bila pred tem izdana odločba o odpravi ugotovljenih pomanjkljivosti.

17. Iz zakonskega besedila (97. člena ZGO-1) izhaja, da toženki za odpravo pomanjkljivosti dejansko ni bilo treba čakati na odločbo upravnega organa, saj je bila toženka že pri prvem tehničnem pregledu dne 4. 1. 2007 seznanjena z ugotovitvami komisije glede ugotovljenih pomanjkljivosti in bi le-te tako lahko v skladu z ugotovitvami komisije z dne 4. 1. 2007 začela takoj odpravljati. Iz zapisnika o tehničnem pregledu je med drugim izhajalo, da je komisija, ki je opravila tehnični pregled, predlagala upravnemu organu, da investitorju izda odločbo – upravno dovoljenje, če bo odpravil ugotovljene pomanjkljivosti v roku 30 dni, če pa investitor v tem roku pomanjkljivosti ne bo odpravil, pa naj mu upravni organ izda odločbo o odpravi pomanjkljivosti. Po izdaji odločbe o odpravi pomanjkljivosti (26. 2. 2007) je nato tožena stranka le-te odpravila v dveh dneh (28. 2. 2007), kar prav tako kaže na dejstvo, da sama odločba upravnega organa ni bila bistvena za seznanitev toženke z ugotovljenimi pomanjkljivostmi.

18. Po presoji Vrhovnega sodišča so odredbo o odpravi pomanjkljivosti v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES predstavljale že ugotovitve komisije za tehnični pregled, ki izhajajo iz zapisnika o tehničnem pregledu z dne 4. 1. 2007, in ne šele odločba pristojnega upravnega organa.

19. O tem, ali so izpolnjeni pogoji za izdajo uporabnega dovoljenja, odloči upravni organ z eno od odločb, naštetih v prvem odstavku 96. člena ZGO-1. Pred tem pa mora zaradi ugotovitve okoliščin, ki vplivajo na odločitev, imenovati komisijo za tehnični pregled (prvi odstavek 90. člena ZGO-1). Komisija za tehnični pregled v postopku opravlja strokovne naloge in s tem upravnemu organu, pristojnemu za vodenje postopka, predstavlja strokovnega pomočnika. Na podlagi dejstev, ki jih ugotovi komisija, nato organ sprejme odločitev(1). Ugotovitve komisije so torej bistvene za vsebino odločbe upravnega organa, ki jo le-ta (lahko) izda na podlagi 96. člena ZGO-1, če seveda prej investitor že ne odpravi ugotovljenih kršitev (97. člen ZGO-1). Tako izhaja tudi v konkretnem primeru iz zapisnika o tehničnem pregledu z dne 4. 1. 2007, št. 351-616-2006-5. Navedeno pomeni, da se je tožena stranka z ugotovljenimi pomanjkljivostmi seznanila 4. 1. 2007 in takrat je tudi začel teči rok za njihovo odpravljanje. Drugačna interpretacija druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES ne bi bila v skladu s teleološko razlago ZVKSES, katerega namen je zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Materialnopravno naziranje tožene stranke bi privedlo do situacije, ko bi določila ZVKSES namesto zagotavljanja namena zakona (zaščita končnih kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja) dejansko omogočala nasprotno – investitorjem bi omogočala podaljševanje roka za izročitev stanovanj, čeprav bi bili ti že seznanjeni z pomanjkljivostmi, ki jih je komisija za tehnični pregled ugotovila pri pregledu nepremičnine. Da predstavlja odredbo v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES že ugotovitev pomanjkljivosti v zapisniku komisije za tehnični pregled pa potrjuje tudi naslednja novela ZGO-1(UL RS 126/07), ki se je začel uporabljati 15. 1. 2008, kjer se je določba 97. člena spremenila v smeri naziranja, ki ga je v tej odločbi podalo revizijsko sodišče. 20. Navedeno pomeni, da v konkretnem primeru pogoj iz druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES ni bil izpolnjen, saj tožena stranka ni predložila dokazov o odpravi pomanjkljivosti prej kot v mesecu dni po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti in je zato tožbeni zahtevek za izplačilo pogodbene kazni za obdobje od 31. 1. 2007 do 28. 3. 2007 utemeljen.

21. Ker je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno, je bilo treba revizijo toženke na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrniti.

22. Odločitev o stroških temelji na 154. v povezavi s prvim odstavkom 165. člena ZPP, stroškovniku na l. št. 156 ter Odvetniški tarifi.

Op. št. (1): Glej sodbo Upravnega sodišča RS I U 794/2010 z dne 21. 10. 2010 ter sklep I U 1950/2009 z dne 14. 1. 2010.