Jedro

Komisija, ki opravlja tehnični pregled, predstavlja in je del upravnega organa, zato je ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu odredba v smislu 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Izdaja odločbe o odpravi nepravilnosti torej ni obvezen pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja, pač pa bi tožena stranka že na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu lahko pristopila k odpravi pomanjkljivosti.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu (točka II izreka) in odločitvi o stroških postopka (točka III izreka)spremeni tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožnikoma v roku 15 dni vsakemu še po 3.044,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20.4.2007 dalje do plačila in jima v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v znesku 1.585,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izreku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem (ugodilnem) delu v točki I izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora povrniti tožnikoma pritožbene stroške v znesku 428,68 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne od vročitve sodbe toženi stranki.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v tč. I izreka toženi stranki naložilo, da je dolžna plačati prvemu tožniku in drugi tožnici vsakemu po 1.217,63 EUR pogodbene kazni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20.4.2007 dalje do plačila, ker je bila v zamudi z izročitvijo stanovanja za čas od pridobitve uporabnega dovoljenja 28.3.2007 do izročitve stanovanja 19.4.2007 (22 dni). V tč. II je zavrnilo višji tožbeni zahtevek za plačilo pogodbene kazni za obdobje od pogodbeno določnega roka izročitve stanovanja 31.1.2007 do pridobitve uporabnega dovoljenja 28.3.2007. V točki III izreka je tožnikoma naložilo, da sta dolžna povrniti toženi stranki v roku 15 dni 363,37 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev do plačila.

Proti sodbi se pritožujeta tožeča in tožena stranka.

Tožnika se pritožujeta iz vseh pritožbenih razlogov zoper točko II (zavrnilni del) in točko III (odločitev o stroških postopka). V pritožbi kot bistveni pritožbeni razlog izpostavljata zmotno uporabo materialnega prava, saj je sodišče napačno interpretiralo za odločitev v konkretni zadevi bistveno določbo petega odstavka 16. čl. Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Sodišče je pravilno ugotovilo, da je bil 4.1.2007 opravljen tehnični pregled objekta in je bil istega dne izdelan zapisnik s sklepom komisije za tehnični pregled, iz katerega izhaja, da je bilo toženi stranki tega dne naloženo, da vse pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene na tehničnem pregledu, odpravi v roku 30 dni. Ker tožena stranka vseh ugotovljenih nepravilnosti v postavljenem roku ni odpravila, je sodišče pravilno ugotovilo, da je iz tega razloga Upravna enota dne 26.2.2007 izdala odločbo, s katero je toženi stranki naložila odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti. Na podlagi sicer pravilno ugotovljenega dejanskega stanja glede tega dela postopka pridobitve uporabnega dovoljenja, je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno zaključilo, da je bila toženi stranki šele z odločbo z dne 26.2.2007 odrejena odprava pomanjkljivosti v smislu določbe petega odstavka 16. čl. ZVKSES. V izpodbijani sodbi sodišče zmotno meni, da treba besedno zvezo „odredba upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti“ iz zgoraj navedene odločbe razlagati v smislu odločbe o odpravi pomanjkljivosti iz 97. čl. Zakona o graditvi objektov, ki je bila v konkretni zadevi izdana 26.2.2007. Tožnika sta že v samem postopku vztrajala pri stališču, da takšna razlaga ni pravilna in da je imela tožena stranka že po ugotovitvah iz zapisnika o tehničnem pregledu dne 4.1.2007 možnost in dolžnost, da ugotovljene pomanjkljivosti odpravi, česar glede ne ugotovitve sodišča v izpodbijani sodbi ni storila. Tožnika menita, da je treba določbo petega odstavka 16. čl. ZVKSES razlagati tako, da se „odredba upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti“ nanaša že na zapisnik oziroma sklep komisije o tehničnem pregledu, ki je bil v konkretni zadevi opravljen že dne 4.1.2007, in ne na odločbo o odpravi pomanjkljivosti, ki je bila izdana 26.2.2007. ZVKSES namreč ne zahteva izdaje odločbe o odpravi pomanjkljivosti, temveč zgolj o odreditvi odprave pomanjkljivosti, kar stori že komisija za tehnični pregled, ki v tem delu postopka pridobitve uporabnega dovoljenja tudi predstavlja upravni organ.

Tožnika v pritožbi še navajata, da je izpodbijana sodba pomanjkljiva oziroma v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih glede njunih navedb o ravnanju tožene stranke v zvezi s postopkom pridobitve uporabnega dovoljenja za komunalno infrastrukturo za sporni objekt, ki je bil po njunem prepričanju eden od bistvenih razlogov za pozno izdajo uporabnega dovoljenja za sam objekt. Uporabno dovoljenje za objekt ni moglo biti izdano pred izdajo tega uporabnega dovoljenja.

Tožena stranka se pritožuje zoper ugodilni del sodbe, prav tako iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi navaja, da sodišče ni upoštevalo, da sta tožnika 29.3.2007 prejela od tožene stranke vabilo na izročitev stanovanja. Res je bilo v vabilu določeno, naj se kupci zglasijo pri toženi stranki zaradi predaje stanovanj predvidoma od 10.4.2007 dalje. Iz izpovedi prič S.K. in N.F. v spisu P 1 izhaja, da so kupci, ki so poklicali za prevzem stanovanja in bili pripravljeni plačati celotno kupnino, stanovanja lahko prevzeli od 2.4.2007 dalje. Podpis aneksa brez klavzule o odpovedi pogodbeni kazni ni bil ovira za prevzem stanovanja, saj sta priči izpovedali, da so kupcem, ki te klavzule niso hoteli podpisati, jo enostavno črtali iz aneksa. V konkretnem primeru, ko sta tožnika izvršila celotno plačilo kupnine, s strani tožene stranke ni bilo nobenih zadržkov za sklenitev aneksa in prevzem stanovanja že 2.4.2007, zato je tožbeni zahtevek za plačilo pogodbene kazni v celoti neutemeljen.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo tožeče stranke. Pretežni del pritožbe se nanaša na komentiranje stališča pritožbenega sodišča v sodbi Cp 21/2009 z dne 19.5.2009. Tožena stranka meni, da je treba določbo petega odstavka 16. čl. ZVKSES razlagati tako, da ima v mislih odločbo upravnega organa o odpravi ugotovljenih pomanjkljivosti in ne ugotovitve komisije na tehničnem pregledu. Več kot očitno je, da tožena stranka ne odgovarja za zamudo s pridobitvijo uporabnega dovoljenja in je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena.

Obe pritožbi uveljavljata pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Tožena stranka tega razloga ne konkretizira, tožnika pa trdita, da v sodbi niso navedeni razlogi o vseh odločilnih dejstvih. Preizkus izpodbijane sodbe je pokazal, da je sodišče prve stopnje ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva in je navedlo razloge za sprejeto odločitev, je pa zmotno uporabilo materialno pravo glede zavrnjenega dela zahtevka, kar bo obrazloženo v nadaljevanju. Pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo nobenih drugih kršitev postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

Najprej k pritožbi tožene stranke: Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila tožena stranka v zamudi z izročitvijo stanovanja v obdobju od 28.3.2007, ko je pridobila uporabno dovoljenje, pa do dejanske izročitve tožnikoma 19.4.2007. Ne držijo pritožbene trditve, da sodišča ni upoštevalo, da sta tožnika že 29.3.2007 prejela od tožene stranke vabilo za izročitev stanovanja, saj iz razlogov sodbe izhaja, da v navedenem vabilu ni bil naveden točen datum prevzema stanovanja, glede datuma je bilo navedeno le, da bo predaja stanovanj potekala od 10.4.2007 dalje. Iz izpovedi prič N.F. in S.K., izhaja, da je tožena stranka po pridobitvi uporabnega dovoljenja vsem kupcem stanovanj poslala enotno vabilo k prevzemu stanovanja, iz vsebine katerega je izhajalo, da so kupci vabljeni k predhodnemu telefonskemu klicu, da se dogovorijo za točen datum predaje stanovanja. Že iz tega izhaja, da tožnika nista že 29.3.2007 prejela od tožene stranke vabila za takojšen prevzem stanovanja. Za toženo stranko ni sporna ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta tožnika dne 30.3.2007 plačala celotno kupnino in torej tožnikoma ne bi bilo treba pošiljati zahtev za izročitev stanovanja še 15.4.2007 in 17.4.2007, če bi lahko že prej prevzela stanovanje, kot trdi tožena stranka. Priča N.F. je povedala, da so ob plačilu celotne kupnine določeno število stanovanj predali že prej, enako S.K., ki je še povedala, da ni nikjer pisalo, da „stranka ne bi mogla pred tem datumom prevzeti stanovanj“. Vendar tudi njuna izpoved ne daje podlage za zaključek, da je bilo tožnikoma že pred 19.4.2007 ponujena izročitev stanovanja. Tožena stranka ni dokazala, da iz objektivnih razlogov, ki so zunaj njene sfere tožnikoma stanovanja ni mogla izročiti prej. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da je bila v zamudi z izročitvijo stanovanja od 28.3.2007 do 19.4.2007 ter je za navedeno obdobje dolžna plačati tožnikoma pogodbeno kazen v višini 1.217,63 EUR vsakemu, saj sami višini tožena stranka v pritožbi ne oporeka. Iz navedenih razlogov je pritožba tožene stranke neutemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje v ugodilnem delu v točki I izreka (člen 353 ZPP).

K pritožbi tožeče stranke: Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov za plačilo pogodben kazni za obdobje od 31.1.2007 do 28.3.2007, ker je ocenilo, da je tožena stranka dokazala, da je bil postopek pridobitve uporabnega dovoljenja v skladu z določbami Zakona o graditvi objektov (ZGO-1), ker po mnenju sodišča na podlagi 5. odstavka 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) in 2.a odstavka 13. člena splošnih pogojev (povsem identični določbi) tožena stranka ni bila v zamudi iz razlogov, za katere odgovarja. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožena stranka dne 15.12. 2007 vložila popolno vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja. Dne 4.1.2007 je bil opravljen tehnični pregled. Iz zapisnika o tehničnem pregledu z dne 4.1.2007, št. 351-616/2006-5, izhaja (med drugim), da je komisija, ki je opravila tehnični pregled, predlagala upravnemu organu, da investitorju (toženi stranki) izda odločbo – uporabno dovoljenje, če bo odpravil ugotovljene pomanjkljivosti v roku 30 dni, če investitor v tem roku ne bo odpravil pomanjkljivosti, naj mu upravni organ izda odločbo o odpravi pomanjkljivosti. Ker pomanjkljivosti niso bile odpravljene, je upravni organ dne 26.2.2007 izdal odločbo, s katero je toženi stranki naložil odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti in ji naložil, da mora ponovno zahtevati opravo tehničnega pregleda. Tožena stranka je vložila ponovno vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja, kot jo je naslovila, dne 20.3.2007 je bil opravljen tehnični pregled ter dne 28.3.2007 izdano uporabno dovoljenje pod št. 2 (za samo odločitev po mnenju pritožbenega sodišča ni bistveno, ali je šlo za en – nadaljevan postopek , ali za dva postopka, kot ugotavlja prvostopno sodišče).

Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljenih dejstev zmotno presodilo, da je bila v danem primeru šele z odločbo upravnega organa z dne 26.2.2007 odrejena odprava pomanjkljivosti in je zato podana domneva iz druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES, po kateri tožena stranka kot prodajalec ni bila v zamudi. Peti odstavek 16. člena ZVKSES določa, da se šteje, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in sicer: - 1. bodisi izda uporabno dovoljenje, ne da bi predhodno odredil odpravo morebitnih pomanjkljivosti, 2. - bodisi izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti. Res je tožena stranka več kot en mesec pred iztekom roka za izročitev stanovanj vložila pri upravnem organu popolno vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja, ni pa bil izpolnjen pogoj iz druge alineja petega odstavka 16. člena ZVKSES. Kot je bilo že navedeno, je komisija na tehničnem pregledu 4.1.2007 ugotovila določene pomanjkljivosti in je predlagala, da upravni organ izda toženi stranki kot investitorju uporabno dovoljenje, če bo v roku 30 dni od izvedenega pregleda odpravila pomanjkljivosti. Komisija, ki opravlja tehnični pregled, predstavlja in je del upravnega organa (90. člen ZGO-1) in je navedena ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu po oceni pritožbenega sodišča odredba v smislu druge alineja petega odstavka 16. člena ZVKSES. Tudi po določbi 97. člena ZGO -1, ki je veljal v času izvedenega tehničnega pregleda in izdaje uporabnega dovoljenja, je upravni organ izdal uporabno dovoljenje, če je investitor v roku 30 dni odpravil ugotovljene pomanjkljivosti in je o tem obvestil pristojni upravni organ, ne da bi bila pred tem izdana odločba o odpravi ugotovljenih pomanjkljivostih. To omogoča zaključek, da glede na navedene zakonske določbe pri ugotovljenih pomanjkljivostih izdaja odločbe o odpravi le teh ni bila obvezen pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja. Tožena stranka bi lahko že na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu pristopila k odpravi pomanjkljivosti. Odločilno je, da tožena stranka v predpisanem 30 - dnevnem roku od opravljenega tehničnega pregleda nepravilnosti ni odpravila, kar izhaja iz dejanskih ugotovitev prvostopnega sodišča. Tožena stranka bi se razbremenila odgovornosti za zamudo, če bi dokazala, da je vzrok zamude zunaj njene sfere, kar glede na povedano ni dokazano. Iz vzrokov, ki so na njeni strani, je bila v zamudi od pogodbenega roka za izročitev stanovanja 31.1.2007 do izročitve dne 19.4.2007. Zato je tožnikoma dolžna plačati pogodbeno kazen za celotno ugotovljeno obdobje zamude, torej tudi za obdobje od 31.1.2007 do 28.3.2007, za katerega je prvostopno sodišče zavrnilo zahtevek. Višina pogodbene kazni je določena v pogodbi: 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje, vendar največ 50 % kupnine (tako določa tudi prvi odstavek 17. člena ZVKSES). Tožena stranka je bila v zamudi 77 dni in pogodbena kazen za celo obdobje zamude znaša 8.523,39 EUR, kolikor sta zahtevala tožnika (221.387,00 EUR x 0,05 % = 110,93 EUIR x 77 dni). Tožnika sta solastnika stanovanja, vsak do ½, zato je vsak upravičen do pogodbene kazni v višini 4.261,69 EUR. Z ugodilnim delom sodbe je vsakemu tožniku dosojeno po 1.217,63 EUR, glede na gornje ugotovitve pa pripada vsakemu še po 3044,00 EUR. Pritožbeno sodišče je pritožbi tožnikov ugodilo in je izpodbijano sodbo spremenilo v zavrnilnem delu (in posledično v odločitvi o stroških postopka) tako, da mora tožena stranka plačati tožnikoma vsakemu še po 3.044,00 EUR pogodbene kazni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20.4.2007, kot izhaja iz izreka te odločbe (peta alineja 358. člena ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče spremenilo sodbo, se je spremenil tudi uspeh pravdnih strank v sporu, saj sta tožnika sedaj v celoti uspela, zato je moralo odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. čl. ZPP). Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odmerilo vse stroške tožnikov na 1.585,60 EUR in ta znesek stroškov zanju ni sporen. Ker sta v celoti uspela z zahtevkom, jima mora tožena stranka povrniti stroške postopka pred sodiščem prve stopnje v navedenem znesku. Tožena stranka v pritožbenem postopku ni spela, zato mora povrniti tožnikoma, ki sta s pritožbo uspela, vse stroške pritožbenega postopka, ki znašajo 428,68 EUR. Odmerjeni so od vrednosti izpodbijanega dela sodbe in predstavljajo nagrado za sestavo pritožbe, sodne takse, materialne stroške in DDV. Izrek o stroških temelji na določbah 165., 154 in 155. člena ZPP.