Jedro

Čeprav se je izraz dejanska etažna lastnina oblikoval šele v novejši sodni praksi, je taka lastnina nastajala vse od nacionalizacije dalje. Gre za v prejšnjem režimu nastala razmerja, ki sta jih pravni red red in sodna praksa priznavala in jim ves čas nudila ustrezno pravno varstvo, če je šlo po vsebini res za etažno lastnino. To velja še tudi sedaj, zato je zmotno mnenje, da gre pri konkretnem reševanju spornih razmerij med strankami za retroaktivnost. Pogodbo z dne 11. 12. 1961 so sklenili vsi trije tedanji solastniki nepremičnine, njen predmet pa je bilo 3/7 stanovanjske hiše, pri čemer so pogodbeniki določili, da temu deležu "odgovarja" (ustreza) natančno opredeljeno stanovanje v mansardi. Glede na tedanje stanje hiše (brez prizidka in nadzidave) je očitno v hiši ostalo (le) še eno stanovanje v solastnini bratov. Če je tako in če je bil solastninski delež ob prodaji določen "na pamet", ni izključeno, da je že tedaj dejansko nastala etažna lastnina.

Odgovor na vprašanje, ali bi morali za učinkovito oblikovanje etažne lastnine tudi pri nadaljnjih pravnih poslih sodelovati vsi "solastniki", je odvisen od presoje, ali je bila oblikovana že s prvim pravnim poslom. Zgolj kasnejša dozidava in nadgradnja hiše morebitne že nastale etažne lastnine ni mogla ukiniti.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Sodišče prve stopnje je z delno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval ugotovitev, da je lastnik stanovanja v pritličju stanovanjske hiše na naslovu ..., ki stoji na nepremičnini ID ..., parceli številka 226 k. o. ..., in sicer stanovanja v v izmeri 86,55 m² in kletnega prostora v izmeri 33,58 m². Odločitev o pravdnih stroških je pridržalo za končno odločbo.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje ter odločilo, da tožnik in prva toženka sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je tožnik pravočasno vložil revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP1), zmotne uporabe materialnega prava glede vsebine dejanske etažne lastnine in navidezne solastnine, zaradi neupoštevanja sodne prakse in neustrezne obrazložitve pa tudi zaradi kršitve pravice do sodnega varstva, do enakega varstva pravic in do zasebne lastnine. Predlaga, da Vrhovno sodišče obe sodbi spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi.

4. Revizija je bila po 375. členu ZPP vročena toženi stranki. Nanjo je odgovorila prva toženka in predlagala, da jo Vrhovno sodišče zavrne.

**Dejanski okvir spora, bistvene trditve in zahtevki strank**

5. Pravdne stranke so solastnice parcele 226.S k.o. ... (tožnik 1/7, prva toženka ½, druga toženka 5/14). V naravi gre za stanovanjsko hišo ..., h kateri je neločljivo prizidan prizidek, ki stoji na sosednji parceli 116/118 in ni vpisan v zemljiško knjigo, solastnika parcele, na kateri stoji, sta vsak do ½ tožnik in A. A.; parcela, na kateri stoji prizidek, ni zajeta s tožbenim zahtevkom.

6. V letu 1983 je A. B. (tedaj eden od solastnikov) sprožil nepravdni postopek za razdelitev solastnine, in sicer nepremičnin 226.S, 115/118, 116/119, 116/120 k. o. .... Potem, ko je izvedensko mnenje izdelal izvedenec in ocenil, kolikšna je vrednost posameznih delov stavbe glede na sedanje posestno stanje, je bil tožnik napoten na pravdo za ugotovitev, da njegov solastniški delež na nepremičnini parc. št. 226.S k. o. ... znaša 3356/10000.2 Na podlagi tega sklepa je tožnik vložil tožbo v tej pravdni zadevi. Sprva je zoper toženca kot preostala solastnika nepremičnine uveljavil le zahtevek za ugotovitev ustreznega solastniškega deleža na nepremičnini, kasneje pa je ta zahtevek postavil kot podrejeni, primarno pa zahteval, da sodišče ugotovi, da je lastnik stanovanja v pritličju stanovanjske hiše na naslovu ..., ki stoji na nepremičnini ID ..., parceli številka 226 k. o. ..., in sicer stanovanja v pritličju v izmeri 86,55 m² in kletnega prostora v izmeri 33,58 m². V letu 2012 je tožnik pri Okrajnem sodišču v Ljubljani vložil predlog za vzpostavitev etažne lastnine na večstanovanjski stavbi v Ljubljani, ..., s katerim je predlagal, naj se na nepremičninah ID ..., parceli številka 226 k. o. ... in ID ..., parceli številka 116/118 k. o. ... vzpostavi etažna lastnina, določijo skupni deli stavbe, posamezni deli stavbe in solastninski deleži, ki pripadajo vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe, ter za vsak posamezen del določi lastnika in odredi vknjižba v zemljiški knjigi, pri čemer naj se pri stanovanju v pritličju v izmeri 86,55 m² in kletnih prostorih v izmeri 33,58 m² vknjiži lastninska pravica na tožnika.

7. Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi pravzaprav nespornih dejstev ugotovili naslednje dejansko stanje: Prvotno je bila stanovanjska hiša v solastnini B. B. (1/7), ter bratov A. B. in C. B. (tožnik) vsakega do 3/7. Do prve razpolage je prišlo s pogodbo 11. 12. 1961, ko je vsak od lastnikov prodal Z. po 1/7, skupaj 3/7, kar v naravi predstavlja stanovanje v mansardi iz predsobe, kuhinje, treh sob, kopalnice, kletni prostor s souporabo pralnice, hodnika v kleti, stopnišča in dvorišča - danes v lasti prve toženke. K hiši je bil nato v letih 1977-1979 zgrajen prizidek, kasneje pa je bila hiša skupaj s prizidkom še nadzidana. Prizidek ni vpisan v zemljiško knjigo in so se vsa nadaljnja razpolaganja tudi s prostori v prizidku vpisovala kot solastninski deleži na parceli s (staro) hišo. Do leta 1983 (ko je bil začet nepravdni postopek za razdelitev) je tako tožnik s sodno poravnavo priznal svoji tedaj razvezani ženi lastninsko pravico na dveh garažah v prizidku, kar se je vpisalo kot 1/7 idealni delež na (stari) hiši, ta pa ju je v letu 1983 prodala, eno prvi toženki, drugo pa pravnim prednikom sedaj druge toženke, vsaka je bila vpisana kot 1/14 idealni delež hiše. V letu 1989 je A. B. svoj delež 2/7 podaril pravnim prednikom druge toženke, v letu 1992 pa je delež 3/7 (kot stanovanje po Stanovanjskem zakonu, v nadaljevanju SZ) odkupila prva toženka (ki je tako solastnica do ½ glede na to, da je garažo oziroma 1/14 kupila že prej). V vseh pogodbah se poleg solastniškega deleža navajajo tudi prostori, ki naj bi jih delež predstavljal v naravi. Natančnejša vsebina pogodb je po tožbenih navedbah povzeta v 4. točki obrazložitve sodbe prve stopnje, kar sodišče prve stopnje obenem sprejema kot del ugotovljenega dejanskega stanja.

**Odločitev sodišč prve in druge stopnje**

8. Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek zavrnilo. Vir spor med strankami je videlo v določanju višine solastninskih deležev od leta 1961 naprej in nato v vsaki nadaljnji pogodbi brez upoštevanja prizidkov in nadzidane hiše, predvsem pa brez izdelave elaborata o tem, ali so se uporabne površine oziroma celotna površina stanovanjske zgradbe spreminjala tako, da vknjiženi solastninski deleži ne ustrezajo obsegu stanovanj, ki so bila predmet pravnega prometa. Solastniški deleži prvih solastnikov so bili že ob prvem pravno-poslovnem prenosu dela stanovanjske zgradbe določeni „na pamet“. Nikoli, niti ob dograjevanju in nadgrajevanju stavbe niti ob razpolaganjih, ni prišlo do preverjanja ustreznosti zemljiškoknjižnih deležev, ki so bili vpisani v zemljiški knjigi. V pogodbah in poravnavah je bilo res vedno opisano, kaj je predmet prenosa lastninske pravice v naravi, solastniški delež, ki se je hkrati prenesel, pa je izviral iz podatkov iz leta 1961, kar ni bilo odraz dejanskega stanja. Pri sklenitvi pravnih poslov niso sodelovali vsi solastniki, da bi v vsakem posameznem poslu skupno in dogovorno opisali obseg posameznega dela nepremičnine. Za priposestvovanje pa manjka eden izmed zakonsko zahtevanih elementov, to je dobra vera tožnika.

9. Sodišče druge stopnje je pritrdilo, da v stanovanjski hiši dejanska etažna lastnina ni bila učinkoviti oblikovana. Med tožnikom in bratom A. B. ni bilo dogovora o uporabi nepremičnine, zato je bil tudi sprožen nepravdni postopek, tožnik pa si je začel sčasoma prilaščati prostore, torej je samovoljno in brez soglasja preostalih solastnikov določil, kaj njegov delež predstavlja v naravi. Tožnik ni uspel prepričljivo pojasniti, kako je prišlo do določitve posameznih solastniških deležev, opisi prostorov v posameznih pogodbah pa niso nastali ob soglasju vseh solastnikov.

**Povzetek revizijskih navedb**

10. Tožnik v reviziji pojasnjuje vsa razpolaganja s posameznimi deli hiše in prizidka in poudarja, da je v vseh pogodbah kot pogodbeni predmet natančno opredeljen posamezni del stavbe. Izpodbijani sodbi očita kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP glede ugotovitve, da opisi prostorov v posameznih pogodbah niso nastali s soglasjem vseh solastnikov, saj je to v nasprotju z vsebino pogodb, te ugotovitve pa sodišče ni obrazložilo in tudi nobena od strank ni navajala, da je katerikoli lastnik razpolagal v nasprotju z voljo ostalih. S pogodbo z dne 11. 12. 1961 so vsi trije takratni solastniki prodali Z. točno določeno stanovanje v mansardi, obstoječe iz predsobe, kuhinje, treh sob, kopalnice, in kletni prostor ter s souporabo pralnice, hodnika v kleti, stopnišča in dvorišča. S tem je na stavbi nastala dejanska etažna lastnina, pogodbo pa so sklenili vsi trije takratni solastniki. Ugotovitev, da opisi pogodbenega predmeta v posameznih pogodbah niso nastajali v soglasju, je s tem v nasprotju in samovoljna. To stanovanje je na podlagi SZ kupila prva toženka. Tudi A. B. je razpolagal s točno določenimi prostori, to je stanovanjem, ki je sedaj v lasti druge toženke. V stavbi so tri stanovanja. S stanovanjem, ki je zdaj last prve toženke, so razpolagali vsi trije solastniki, s stanovanjem, ki je zdaj last druge toženke, pa A. B.. Stanovanje, ki je ostalo, zaseda tožnik. To pomeni, da ni samovoljno zasedel nobenega prostora, ampak zaseda samo prostore, ki so mu ostali potem, ko sta bili preostali stanovanji predmet razpolaganja. Sodišče je svoje stališče o samovoljnem ravnanju tožnika oprlo na izpovedbo prve toženke in njenih sinov, da so člani družine uporabljali tudi prostore v pritličju, te izpovedbe pa ni ocenilo skupaj z ostalimi dokazi (listinami o prometu s posameznimi stanovanji), ki jih je predložil tožnik, zato je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tudi o tem, da naj bi bil nedobroveren in kdo ter zakaj naj bi imel lastninsko pravico na njegovem stanovanju, sodba nima razumnih razlogov. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo glede navidezne solastnine. Napačno je stališče, da dejanska etažna lastnina ni nastala, ker je bil poleg opisa prostorov v naravi pogodbeni predmet opredeljen tudi z ulomkom. Ravno to je namreč navidezna lastnina. Sodišče napačno razlaga sodno prakso, po kateri etažna lastnina ni učinkovito oblikovana, če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine, torej ravno nasprotno od tega, kar navaja sodišče. Gre namreč z primere, ko bi še vedno obstajala solastnina, lastniki pa bi se dogovorili samo o načinu uporabe solastne nepremičnine. Ker je v vseh listinah, s katerimi se je odvijal pravni promet, opisan predmet pogodbe z natančnim opisom dela stavbe, solastniški deleži pa so bili določeni brez cenitev in nenatančno, izključno zaradi vpisa v zemljiško knjigo, gre za tipičen primer navidezne solastnine. Vsak pridobitelj je na podlagi sklenjenih pravnih poslov prevzel v posest točno tisti posamezni del, ki je naveden v pravnem poslu in ga še vedno uporablja. Nesporno vsak posamezni del, ki ga imajo v posesti pravdne stranke, v naravi predstavlja zaključeno celoto – stanovanje. Sklicuje se na posamezne odločbe Vrhovnega in višjih sodišč, ki so v nasprotju z odločitvijo v konkretni zadevi, med drugim tudi na po vsebini drugačno odločbo višjega sodišča med istimi strankami, izdano na podlagi tožbe druge toženke.

11. Prva toženka v odgovoru na revizijo navaja, da posamezni pravni posli potrjujejo, da ni bilo soglasja vseh lastnikov, ampak so jih sklepali vsak posebej in ločeno od ostalih medtem ko prenosu posameznih solastniških deležev niti niso mogli nasprotovati, saj je vsak solastnik lahko z njim prosto razpolagal. Prva toženka je zaupala zemljiškoknjižnemu stanju vpisov, ki je izkazovalo solastniške deleže in ne (dejanske) etažne lastnine. Dogovora o uporabi ni bilo, njegov obstoj pa ni odločilen, saj ne bi pomenil nastanka dejanske etažne lastnine. Ta nastane, če je stavba razdeljena na posamezne dele s soglasjem vseh solastnikov. Sodna praksa, na katero se sklicuje tožnik, za konkreten primer ni uporabljiva. Sodna praksa ni formalni pravni pravni vir, še manj pa lahko velja retroaktivno, za razmerja med solastniki, nastalimi pred več kot 30 leti. Stranke takrat na tako prakso niso mogle računati.

**Odločitev o reviziji**

12. Revizija je utemeljena.

13. Sodišče prve stopnje je sicer pravilno prepoznalo vir spora med strankama in se pravilno lotilo analize pravnih razmerij med solastniki vse od prve razpolage dalje. Vendar pa je premalo – sodišče druge stopnje pa pravzaprav nič – pozornosti posvetilo ravno tej razpolagi, torej pogodbi z dne 11. 12. 1961, za katero tožnik trdi, da je v zgradbi vzpostavila dejansko etažno lastnino. Čeprav se je ta izraz oblikoval šele v novejši sodni praksi, je taka (dejanska) etažna lastnina nastajala vse od nacionalizacije dalje. Tudi v času, ko je bila sklenjena ta pogodba, je bil dovoljen promet s posameznimi deli stavb, in ti so bili lahko v lasti fizičnih oseb.3 Gre za v prejšnjem režimu nastala razmerja, ki sta jih pravni red red in sodna praksa priznavala in jim ves čas nudila ustrezno pravno varstvo, če je šlo po vsebini res za etažno lastnino. To velja še tudi sedaj, zato prva toženka zmotno meni, da gre pri konkretnem reševanju spornih razmerij med strankami za retroaktivnost, četudi se sodna praksa v zvezi z dejansko etažno lastnino še razvija in četudi se je šele po začetku nepravdnega postopka za razdelitev solastnine med pravdnimi strankami izoblikovalo stališče, da je tak postopek za urejanje razmerij, nastalih iz dejanske etažne lastnine, pravzaprav povsem neustrezen. Glavni razlog za intenzivnejši razvoj sodne prakse v zadnjem času pa je v reševanju zatečenih razmerij in njihovim postopnim urejanjem v skladu z veljavnim stvarnopravnim režimom.

14. Pogodbo z dne 11. 12. 1961 so sklenili vsi trije tedanji solastniki nepremičnine, njen predmet pa je bilo 3/7 stanovanjske hiše, pri čemer so pogodbeniki določili, da temu deležu „odgovarja“ (ustreza) natančno opredeljeno stanovanje v mansardi. Po tretji točki pogodbe to stanovanje obsega predsobo, kuhinjo, tri sobe, kopalnico, stanovanju pa pripada največji kletni prostor v jugovzhodnem delu te stavbe ter souporaba pralnice, hodnika v kleti, stopnišča in dvorišča. Kljub predhodnemu dovoljenju, da se v zemljiški knjigi vpiše 3/7 solastniški delež, pa je v tej isti točki pogodbe določeno, da prodajalci dovoljujejo, da se kupovalka vknjiži kot lastnica stanovanja, ko bodo za to podani zakoniti pogoji.4 Glede na tedanje stanje hiše (brez prizidka in nadzidave) je očitno v hiši ostalo (le) še eno stanovanje v solastnini bratov B. (dotedanja tretja solastnica je namreč v celoti razpolagala s svojim solastniškim deležem). Če je tako in če je bil solastninski delež ob prodaji določen „na pamet“, ni izključeno, da je že tedaj dejansko nastala etažna lastnina. Zaključek, da pri sklenitvi (tudi) tega pravnega posla niso sodelovali vsi solastniki oziroma da opisi prostorov (tudi) v tej pogodbi niso nastali ob soglasju vseh solastnikov, je ob dejstvu, da so pogodbo sklenili prav vsi tedanji solastniki, obremenjen s kršitvijo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Naveden zaključek lahko velja za nadaljnja razpolaganja, ne pa za to, prvo razpolaganje. Odgovor na vprašanje, ali bi morali za učinkovito oblikovanje etažne lastnine tudi pri nadaljnjih pravnih poslih sodelovati vsi „solastniki“, je odvisen ravno od presoje, ali je bila oblikovana že s prvim pravnim poslom. Ali je bila etažna lastnina res oblikovana, pa je treba presoditi v vsakem posamičnem primeru. Nekega splošnega vira ali pravila, ki bi to vnaprej določal, namreč ni. Nek indic je lahko ne/obstoj sporazuma o ureditvi razmerij med solastniki, kar sta ugotavljali tudi sodišči prve in druge stopnje, a, kot pravilno opozarja revizija, presojali napačno.

15. V zvezi s pravilnostjo materialnopravne presoje spora pa Vrhovno sodišče pojasnjuje, da zgolj kasnejša dozidava in nadgradnja hiše, ki sta jo izvajala brata B., morebitne že nastale etažne lastnine ni mogla ukiniti. Če je A. B. razpolagal zgolj s tistimi osamosvojenimi deli nepremičnine, ki jih je bodisi uporabljal že od leta 1961 bodisi prizidal ali nadzidal (ob nenasprotovanju ali celo konkludentno izraženem soglasju ostalih lastnikov), pri čemer je opredelitev predmeta razpolaganja s solastniškim deležem izhajala iz prvotnih deležev vsakega od lastnikov, ni izključeno, da se je tudi nadaljnji promet odvijal z osamosvojenimi deli zgradbe. Za veljavnost takšnega razpolaganja soglasje prve toženke oziroma njenega pravnega prednika kot lastnika drugega stanovanja v zgradbi (dejanskega etažnega lastnika), ni bilo potrebno. Uveljavljeno stališče sodne prakse je, da je treba zagotoviti sodno varstvo tudi dejanski etažni lastnini, zato postavljanje prestrogih zahtev glede načina izražanja volje solastnikov, da se promet odvija s posameznimi deli stavbe (in ne solastniškimi deleži) ne bi bilo sprejemljivo. Kot pravilno opozarja tožnik v reviziji, je za navidezno solastnino bistveno ravno to, da so se pridobitelji posameznih delov v stavbi v zemljiško knjigo vpisovali kot solastniki, čeprav je dejansko šlo za etažno lastnino. Solastniški deleži zato praviloma ne odražajo prvega razmerja med vrednostjo posameznih delov posameznih dejanskih etažnih lastnikov in vrednostjo vseh posameznih delov v stavbi. Tudi v obravnavanem sporu je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so se solastniški deleži določali na pamet, temu pa pritrdilo tudi sodišče druge stopnje, češ da tožnik ni znal prepričljivo pojasniti, kako je prišlo do določitve posameznih solastniških deležev.

16. Zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava je Vrhovno sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

17. Nekaj izhodišč za nadaljnje postopanje in odločanje v zadevi je Vrhovno sodišče dalo že ob prvem odločanju v zadevi, nekaj pa je razvidnih iz gornje obrazložitve. Temu še dodaja, da iz podatkov spisa izhaja, da so v stavbi tri stanovanja, ki s skupnimi deli (stopnišče) očitno obsegajo celotno površino etaže stavbe, to je stare hiše in prizidka, ki s tožbenim zahtevkom ni zajet. Ker je v etažni lastnini lahko le posamezen del kot celota (stanovanje in ne le njegov del), bi se v primeru, če bi se izkazalo, da je bila oblikovana dejanska etažna lastnina, utegnilo izpostaviti vprašanje pravilnosti oblikovanega tožbenega zahtevka (bodisi ker ni zajeto celotno stanovanje bodisi ker stanovanje ni zgolj na nepremičnini, ki je predmet tožbenega zahtevka); razen tega etažna lastnina poleg lastnine posameznega dela zgradbe obenem pomeni tudi solastnino skupnih delov. Če bi se izkazalo, da je bila oblikovana dejanska etažna lastnina, tožnik pa si je posamezne prostore v zgradbi poleg tega prilaščal, z ugotovitvijo lastninske pravice na stanovanju izven prvotnega, po volji „solastnikov“ določenega obsega ne bo mogel uspeti. V primeru, ko bi se izkazalo, da je bila sicer v letu 1961 oblikovana dejanska etažna lastnina, po gradnji in dozidavi zgradbe pa solastnika drugega stanovanja (brata B.) nista razpolagala s posameznimi (osamosvojenimi) deli zgradbe (prostori, ki sta jih uporabljala od leta 1961, in novo zgrajenimi prostori), pa bi lahko nastal položaj ti. nedokončane etažne lastnine. Končna presoja bo odvisna od natančne analize posameznih pravnih poslov in z upoštevanjem nakazanih izhodišč.

18. Odločitev o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

1 Glede na prehodno določbo 125. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (novela ZPP-E) je Vrhovno sodišče odločalo na podlagi določb ZPP, ki so veljale do uveljavitve te novele. 2 Na pravdo zaradi ugotovitve večjega solastniškega deleža, kot pa je vpisan v zemljiški knjigi, je bila napotena tudi druga toženka. 3 Zakon o prometu z zemljišči in stavbami, Uradni list FLRJ št. 26/54 in naslednji, ter Zakon o lastnini na delih stavb, Uradni list FLRJ, št. 16/59 in naslednji. 4 To stanovanje je bilo potrditvah tožnika samostojen predmet nadaljnjega pravnega prometa in ga je odkupila prva toženka na podlagi privatizacijskih določb SZ.