Jedro

Pripadajoče zemljišče po kriteriju iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 se ugotovi z uporabo dveh pravil. Resnična ureditev zemljišča za nek namen (statično pravilo) utemeljuje dejanski vidik v trenutku izgradnje stavbe. Nato je treba utemeljiti še, da je bilo za ta namen tudi uporabljano (dinamično pravilo). To pomeni, da upoštevamo naknadne spremembe, in to ne le na normativni ravni (npr. spremembe prostorskih aktov), ampak tudi v naravi (npr. dejanska raba, sprememba rabe, novogradnje, rušenja ipd.), kar vse lahko vpliva na spremembo obsega (ali celo na njegov obstoj) funkcionalnega zemljišča stavbe. Pri uporabi dinamičnega pravila je odločilnega pomena tudi pretekla redna raba, kar kaže na povezanost kriterijev iz 2. in 3. točke prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1. Toda ker je postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-2 ugotavljanje stanja na presečni datum (tj. datum lastninjenja), ni pomembno, kako se je zemljišče uporabljalo kasneje (razen če trditve udeležencev terjajo presojo po tretjem odstavku 44. člena ZVEtL-1).

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sklepa sodišč druge (v II. točki izreka) in prve stopnje (v V. točki izreka) se razveljavita, kolikor se nanašata na greznico, ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Oris zadeve in dosedanji potek postopka**

1. Predlagatelja sta solastnika stavbe, ki je bila zgrajena pred letom 1967 in stoji na parc. št. 372/3, k. o. ... V tem postopku sta skušala doseči, da bi sodišče k tej stavbi ugotovilo pripadajoče zemljišče, saj parcela, na kateri stoji, zajema le stavbišče. Vprašanje je, ali je vse zemljišče, ki ga predlagata, mogoče uvrstiti pod pojem pripadajočega zemljišča, kot ga opredeljuje ZVEtL-1. 2. Sodišče prve stopnje je predlagateljema delno sledilo in ugotovilo, da nepremičnini, parc. št. 372/8 in 372/11, predstavljata pripadajoče zemljišče k njuni stavbi, nepremičnina s parc. št. 372/10 pa skupno pripadajoče zemljišče stavbe predlagateljev in stavbe, stoječe na parc. št. 372/4. Glede parc. št. 372/9, 372/6, 372/7, 371/3 in 371/4 je sodišče prve stopnje predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča zavrnilo.

3. V revizijskem postopku je sporna zavrnitev predloga, ki se nanaša na zemljišče, (1) na katerem stoji greznica predlagateljev, (2) po katerem poteka kanalizacija od njune hiše do greznice in (3) del od greznice do javne ceste, ki je potreben, da se po njem spelje cev in dostopa, ko se greznica prazni. Sodišče druge stopnje je namreč tudi v tem delu njuno pritožbo zavrnilo in potrdilo odločitev sodišča prve stopnje.

**Dopuščeno revizijsko vprašanje**

4. Vrhovno sodišče je dopustilo revizijo glede vprašanja: 1. Ali je 2. točko prvega odstavka 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča dovoljeno razlagati na način, ki izključuje možnost ugotovitve pripadajočega zemljišča za območje greznic in malih čistilnih naprav ter površin, potrebnih za dostop do njih? 2. Kako na potrebnost in možnost določitve obsega pripadajočega zemljišča na delu zemljišča, na katerem stoji greznica in po katerem potekajo dostopi do greznice, vpliva sprememba predpisa, ki prepoveduje dosedanjo uporabo greznic?1 **Razlogi sodišč prve in druge stopnje v revizijsko odločilnem delu**

5. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da ne gre za zemljišče po drugem odstavku 43. člena ZVEtL-1, potrebnem za redno rabo stavbe. Vsaka stavba mora imeti urejeno odvajanje komunalnih voda. Če bi zakonodajalec menil, da zemljišča, na katerih je to urejeno, predstavljajo pripadajoče zemljišče, bi to v zakonu navedel. 6. Sodišče druge stopnje je na pritožbene navedbe odgovorilo, da je sodišče prve stopnje očitno sledilo izvedencu, da greznica na tem prostoru ni dovoljen način odvajanja odpadnih vod. Pojasnilo je, da sta predlagatelja grajala le izvedenčev predlog, naj se problem uporabe greznice reši s služnostjo, v zvezi z vprašanjem, ali je greznica dovoljen način odvajanja odplak na obravnavanem območju, pa sta navedla le, da to vprašanje za ta postopek ni pomembno. Dodalo je, da predlagatelja to vprašanje izpostavljata šele v pritožbi, ne da bi konkretizirano navedla, da na podlagi veljavnih pravnih aktov nista dolžna in zakaj ne zagotoviti odvajanja odpadnih voda v javno kanalizacijo.

**Navedbe strank v revizijskem postopku**

7. Predlagatelja navajata, da njunim trditvam o pretekli rabi greznice, dostopa do nje in praznjenja ni nihče nasprotoval. Opozarjata na ureditev po ZVO-1 in Uredbo o odvajanju in čiščenju komunalne odpadne vode, ki (po spremembi) lastnikom greznic omogoča, da jih do konca 2025 nadomestijo z malo čistilno napravo, do takrat pa lahko blato hranijo v njih, če zagotovijo redno čiščenje in odvoz. Ta ureditev zanika, da je priklop na javno kanalizacijo obvezen in edina rešitev. Pritožbeno sodišče je zapis o dovoljenosti urejanja odplak z greznico vzelo iz konteksta in zanemarilo kriterij pretekle rabe. Nobena razlaga ZVEtL-1 ne izključuje možnosti, da se greznica in dostopne oziroma manipulativne površine za njeno praznjenje ne določijo kot pripadajoče zemljišče. Določba 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 se nanaša na različne vrste stavb, zato so tudi posamezne kategorije pomensko široke in nedoločene; zakonodajalec je le primeroma naštel nekaj pomagal, ostale pa uvrstil med »podobno«, kar je treba povezati s preteklo rabo. Gre za uporabo prava, kar sta sodišči zanemarili, ko sta odločitev prepustili izvedencu. Odgovor na prvo vprašanje je torej nikalen, njegova logična posledica pa, da sprememba dovoljenih načinov rabe zemljišča in naprav ne more in ne sme vplivati na možnost določitve pripadajočega zemljišča, saj bi to pomenilo poseg v pridobljene pravice. Še če bi sodišči ugotovili očitno nepotrebnost greznice, bi morali pred zavrnitvijo predloga ugotavljati, ali se bodo nepremičnine uporabljale za druge potrebe, nujno povezane s hišo, npr. za vgradnjo male čistilne naprave. Odločitev nasprotje namenu ZVEtL-1 in posega v njune ustavne pravice.

8. Nasprotna udeleženka in udeleženci na vročeno revizijo niso odgovorili.

9. Revizija je utemeljena.

**Splošno o kriterijih/merilih za ugotovitev pripadajočega zemljišča**

10. ZVEtL-1 kot pripadajoče opredeljuje tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi; kot skupno pripadajoče zemljišče pa tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi navedenih predpisov postalo last lastnikov teh stavb (prvi in drugi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Predmet urejanja v postopku po ZVEtL-1 torej ni določanje zemljišča, ki ga lastnik posamezne stavbe bolj ali manj potrebuje, želi oziroma bi bilo smotrno, da ga ima, ravno tako ne njegov prenos od zemljiškoknjižnega lastnika k lastniku stavbe, temveč _ex post_ ugotavljanje, katero zemljišče je po preteklih pravilih že postalo last lastnika stavbe ali stavb.

11. Metode in kriterije za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča ZVEtL-1 določa v 43. členu. Metoda, določena v prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1, je najbolj pravilna in zanesljiva, zato prevladuje in ima pred metodama iz drugega in tretjega odstavka absolutno prednost. Razdrobljena je na več meril/kriterijev. Ti so določeni enakovredno in primeroma, o čemer se je Vrhovno sodišče že izreklo, nazadnje v zadevi II Ips 118/2021 z dne 6. 4. 2022. Ob tem je izpostavilo, da je glavni razlog za tako ureditev v tem, da so življenjske situacije raznovrstne, vnaprej v celoti nepredvidljive in je zato sodišču in sodni praksi prepuščeno, da v vsakem posameznem primeru presodi pomen vseh odločilnih okoliščin in jih medsebojno uravnoteži.2 Revidenta ob tem pravilno opozarjata, da je že zakonodajalec izpostavil, da uporaba posameznega merila ne izključuje sočasne uporabe kakšnega drugega merila, temveč se omogoča in priporoča sočasna uporaba vseh meril hkrati, kar bo nedvomno pripomoglo k pravilnejši ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča v konkretnih primerih.3

12. Zakonodajalec je torej pri normiranju načina ugotavljanja nekdanje namembnosti zemljišča ostal zadržan. Z zakonskim besedilom le sporoča, katera dejstva, okoliščine in viri naj se zlasti in predvsem upoštevajo, kadar se ugotavlja nekdanjo namembnost zemljišča, dokončno oblikovanje pravilnih načinov uporabe kriterijev prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 v posameznih življenjskih situacijah pa je prevaljeno na sodišča. Primerno je namreč, da imajo sodišča glede na raznovrstnost posamičnih primerov možnost uporabiti tiste kriterije, ki se najbolj prilegajo obravnavanemu primeru.

**Posebej o kriteriju iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1**

13. Kriterij iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 v svoji biti odkazuje na upoštevanje dejanske ureditve v naravi. Določa namreč, da sodišče pri ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča upošteva _zlasti_, katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji _in podobno_. Že podčrtana dela jezikovnega besedila ne puščata nobenega dvoma o tem, da vrsta zemljišča oziroma, bolje rečeno, namen, za katerega je bilo zemljišče urejeno, za ugotovitev pripadajočega zemljišča ni izključujoče predpisan. Taksativno naštevanje in vnaprejšnje omejevanje/izključevanje, kot je Vrhovno sodišče pojasnilo že zgoraj, tudi ni bil zakonodajalčev cilj. Pripadajoče zemljišče po kriteriju iz 2. točke prvega odstavka 43. ZVEtL-1 se ugotovi z uporabo dveh pravil. 14. Resnična ureditev zemljišča za nek namen (statično pravilo) utemeljuje dejanski vidik v trenutku izgradnje stavbe (do takrat oziroma pred tem se zemljišče po logiki stvari še ni moglo redno uporabljati za njene potrebe). Po tem, ko utemeljimo, da je bilo neko zemljišče zares urejeno za potrebe redne rabe stavbe, je treba utemeljiti še, da je bilo za ta namen tudi uporabljano (dinamično pravilo). To pomeni, da upoštevamo naknadne spremembe, in to ne le na normativni ravni (npr. spremembe prostorskih aktov), ampak tudi v naravi (npr. dejanska raba, sprememba rabe, novogradnje, rušenja ipd.), kar vse lahko vpliva na spremembo obsega (ali celo na njegov obstoj) funkcionalnega zemljišča stavbe.4 Pri uporabi dinamičnega pravila, ko torej ugotavljamo, ali je tekom trajanja družbene lastnine morebiti prišlo do spremembe (obsega) pripadajočega zemljišča stavbe, je odločilnega pomena tudi pretekla redna raba.

15. Revidenta v zvezi s tem zato pravilno opozarjata na povezanost kriterijev iz 2. in 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Ureditev zemljišča za nek namen, ki omogoča njegovo izrabo za potrebe stavbe (kriterij iz 2. točke), je po eni strani praviloma predhodna predpostavka za to, da lahko sploh govorimo pretekli redni rabi, ob oblikovanju zaključka pa pogosto tudi zanesljiva podlaga za sklepanje o njej (kriterij iz 3. točke). Toda postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 je ugotavljanje stanja na presečni datum (tj. datum lastninjenja), zato je za odločanje pomembna le raba dotlej. V luči kriterijev iz 43. člena ZVEt-L-1 tako ni pomembno, kako se je zemljišče, glede katerega je izpolnjen kriterij po 2. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, uporabljalo kasneje.5 **Odgovora Vrhovnega sodišča na dopuščeni vprašanji**

16. Odgovor na prvo dopuščeno vprašanje je negativen: 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 ni dovoljeno razlagati na način, ki izključuje možnost ugotovitve pripadajočega zemljišča za območje greznic in malih čistilnih naprav ter površin, potrebnih za dostop do njih. Kategorično nasprotno stališče sodišča prve stopnje, ki je 2. točko prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 razlagalo, kot da so merila v njej našteta taksativno, je materialnopravno zmotno. Posledično je materialnopravno zmotno tudi stališče sodišča druge stopnje. Izvedenčevo ugotovitev, da greznica v tem prostoru ni dovoljen način odvajanja odpadnih vod, bi pritožbeno sodišče ob pravilni uporabi ZVEtL-1 namreč moralo prepoznati kot pravno neodločilno strokovno mnenje za uporabo kriterija iz 2. točke prvega odstavka 43. člena, na kar sta ves čas postopka opozarjala že revidenta. In imela sta prav.

17. Upoštevaje kriterije iz 43. člena ZVEtL-1 (in ob odsotnosti trditev udeležencev, ki bi terjale uporabo tretjega odstavka 44. člena ZVEtL-1) namreč ni pomembno, kako se je zemljišče nad greznico uporabljalo po presečnem datumu,6 še manj, kaj zapoveduje/prepoveduje predpis, sprejet skoraj 20 let kasneje in ki ni podlaga za spremembo stvarnopravnih razmerij. Ureditev o obvezni priključitvi na kanalizacijo bi bila pomembna le, če bi do nje prišlo pred lastninjenjem, lastnika stavbe pa bi uporabo spornega zemljišča (kar je konstitutivni element pravice uporabe) zaradi tega opustila.

18. Sodišči prve in druge stopnje zaradi nepravilne uporabe materialnega prava nista ugotavljali sklopa pravno odločilnih dejstev (tj. ali je bilo sporno zemljišče urejeno kot greznica za potrebe stavbe predlagateljev in se je za ta namen do presečnega datuma tudi uporabljalo), zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Vrhovno sodišče je zato reviziji ugodilo, sklepa obeh sodišč v obsegu, ki se nanaša na greznico, razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (drugi odstavek 380. člena v zvezi z četrtim odstavkom 384. člena ZPP v zvezi 42. členom ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

19. Odločitev o revizijskih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1. 20. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

1 II DoR 576/2021 z dne 9. 2. 2022. 2 Glej tudi Fajs, M. T., in Debevec, J., Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVEtL-1, Odvetnik, 4/2017. 3 Predlog ZVEtL-1, redni postopek, EPA 1926-VII. 4 Primerjaj sklep VS RS II Ips 118/2021 z dne 6. 4. 2022. 5 Izjema so položaji po tretjem odstavku 44. člen ZVEtL-1. Po tej določbi se v postopku ugotavlja tudi, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču ali na delu pripadajočega zemljišča prenehala, če je zemljiškoknjižni lastnik ali druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa. 6 Zemljišča so se lastninila na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, ki je začel veljati 25. 7. 1997.