Jedro

SZ imetnikom stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenim uporabnikom res v nobeni določbi ni izrecno naložil, da morajo zahtevati sklenitev najemne pogodbe, je pa dejstvo, da so slednji to pravico po SZ (in s tem tudi pravico do uveljavljanja le-te v sodnem postopku) pridobili s potekom 6-mesečnega roka, to je z 19.4.1992. Ob presoji določb SZ v smeri dolžnosti imetnikov stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenih uporabnikov, da zahtevajo sklenitev najemne pogodbe, je treba upoštevati, da je za sklenitev le-te potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, pri čemer je interes, da se najemno razmerje uredi, predvsem na strani bodočega najemnika, saj njegova pravica zastara, pravica lastnika, da zahteva izselitev pa ne, in da prehodnih določb SZ tudi ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja (ali zaščiteni uporabnik) lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi slednji mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja. Stališče toženca, da ima pravico bivati v spornem stanovanju, da pa ni dolžan ničesar storiti, da bi se uredil pravni status njegovega bivanja v tem stanovanju, je popolnoma nesprejemljivo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: (1.) Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku, po katerem je tožena stranka A. D. dolžna izprazniti trisobno stanovanje s kabinetom v pritličju, v izmeri 129,50 m2, na južni strani stanovanjske hiše na R. C. v Ljubljani, ležeči na parc. št. 2308, 2307, 2306 in 2305, vpisane pri vl. št. 363, k.o. T, ter ga prostega stvari in oseb predati tožeči stranki v 45 dneh pod izvršbo (točka 1 izreka). Posledično je toženi stranki naložilo, da tožeči povrne tudi njene pravdne stroške v višini 1.036,84 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka dalje do plačila (točka 2 izreka). Odločitev sodišča temelji na ugotovitvi, da privilegija iz 3. odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ni možno uporabiti, saj razlog za nesklenitev najemne pogodbe ni na strani tožnika. Ker toženec uporablja stanovanje, z lastnikom pa nima sklenjene ustrezne pogodbe, je torej brez pravne podlage, je utemeljen zahtevek tožnika, da se iz stanovanja izseli.

(2.) Zoper takšno odločitev vlaga pritožbo tožena stranka iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter napačne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo pa spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. V bistvenem navaja, da je 2. odstavek 147. člena Stanovanjskega zakona (SZ) nalagal obveznost sklenitve najemne pogodbe in rok za takšno sklenitev lastniku stanovanja, ni pa zakon določal nobene dolžnosti imetniku stanovanjske pravice. Iz tega razloga tudi niso uporabljivi splošni obligacijski zastaralni roki. Tudi v primeru, če bi zakon takšno dolžnost nalagal, pa toženec do 19.4.1997 takšne pravice v nobenem primeru ne bi imel, saj je bila takrat toženčeva mati P. D. še živa in bi to pravico imela ona. Očitek sodišča, da toženec ni vložil tožbe, je tudi iz tega razloga zato napačen. 3. odstavek 111. člena SZ-1 tudi ne izključuje možnosti, da se uporabnik stanovanja v postopku po izpraznitveni tožbi brani z razlogi po tem določilu, ne glede na to, ali je bila sklenitev najemne pogodbe zahtevana s tožbo ali ne. Sklicuje se na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2534/2007. Dejstvo, da svoje pravice ni sodno uveljavljal, zato ne more biti odločilno in ne more biti podlaga za ugoditev tožbenemu zahtevku. Napačno je bil uporabljen tudi 155. člen SZ. To določilo ne izključuje obveznosti lastnika, da sklene najemno pogodbo. Upoštevati je potrebno tudi to, da toženec s ponudbo za sklenitev najemne pogodbe ne bi uspel, saj tožnik nanjo ne bi pristal. Sodišče bi pri odločitvi moralo upoštevati tudi neutemeljenost sklicevanja tožnika na 155. člen SZ, saj je bil njegov tožbeni zahtevek v zadevi II P 788/2005, Okrožnega sodišča v Ljubljani, zavrnjen. Razlogi za zavrnitev niti niso odločilni, saj gre za res iudicata.

(3.) Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

(4.) Pritožba ni utemeljena.

(5.) Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov (1. odstavek 350. člena ZPP) in po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), ugotovilo, da niso podani niti uveljavljani pritožbeni razlogi, niti nista postopek na prvi stopnji ali sodba obremenjena s kršitvami postopka absolutne narave, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti.

(6.) V tej zadevi tožnik, kot lastnik stanovanja, od toženca zahteva izpraznitev in izročitev svojega stanovanja. Trdi, da ga toženec zaseda nezakonito v smislu 1. odstavka 111. člena SZ-1 in da razlogi za nesklenitev najemne pogodbe niso na njegovi strani (3. odstavek 111. člena SZ-1).

(7.) Odločilno vprašanje, s katerim se je sodišče prve stopnje med drugim ukvarjalo in ki se s pritožbo tudi izpodbija, je vprašanje, katera od pravdnih strank je bila dolžna ponuditi oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe in ali so posledično razlogi za to, da pogodba ni bila sklenjena, na strani tožnika.

(8.) Kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, je ob prehodu iz prejšnje ureditve stanovanjskih razmerij v novo ureditev najemnih razmerij, SZ v prehodni določbi 147. člena lastnikom stanovanj naložil obveznost, da v roku 6 mesecev po uveljavitvi zakona, sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. Ta rok je iztekel 19.4.1992. Pritožbeno sodišče v tem delu soglaša s pritožbo, da je ta obveznost veljala tudi za tožnika in to neodvisno od drugih morebitnih upravičenj po 155. in 156. členu SZ. S sklenitvijo najemne pogodbe namreč teh pravic ne bi izgubil, ampak bi stanovanjsko razmerje zgolj prešlo v najemno razmerje. Razlaga, za katero se zavzema sodišče prve stopnje tudi ni logična in življenjska, saj bi s tem zakonodajalec dopustil, da še naprej (glede na trajanje postopkov lahko tudi več let) razmerje ostaja neurejeno. Tožnik, kar ni sporno, ne v tem roku, ne kasneje, ni sklenil najemne pogodbo z bivšo imetnico pravice do uporabe P. D. (1), niti po njeni smrti v letu 1998 s tožencem, prav tako nikoli ni dal pobude za njeno sklenitev, vendar pa je razlog za to, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, v tem, da je v letu 1992 vložil zahtevek, da se mu, upoštevaje 155. člen SZ, omogoči prosto razpolaganje s stanovanjem in je v korist toženca kasneje tudi s tožbo zahteval, da zavezanec tožencu po 155. členu SZ priskrbi drugo primerno stanovanje. Sočasno s tem je zahteval tudi njegovo izselitev. Vsebinsko odločanje o zahtevku tožnika in s tem tudi o možnosti, da toženec na ta način pridobi upravičenje do drugega primernega stanovanja, pa je preprečil ravno toženec s tem, ko je odklonil, da vstopi v že začeto pravdo. Tožnik je nato, kot izhaja iz podatkov spisa, takoj po zaključku pravdne zadeve P 788/2005-II, vložil to tožbo. Očitek, da je tožnik nepravilno tožil in postavil napačen tožbeni zahtevek ni na mestu, saj se je sodna praksa v zvezi s tem v času, ko je tožnik vložil tožbo, šele ustvarjala, poleg tega pa je imela tudi pravna prednica toženca sama možnost, da od zavezanca (izvensodno ali sodno) zahteva dodelitev drugega primernega stanovanja (155. in 156. člen SZ). Te možnosti ni izkoristila. Tožnik je bil glede na navedeno, v pogledu sklenitve najemne pogodbe res pasiven, vendar pa to dejstvo, glede na ugotovitve, ki se nanašajo na ravnanje toženca oziroma njegove pravne prednice, ni odločilno.

(9.) Med pravdnima strankama v teku postopka ni bilo sporno, da ne s strani P. D., ne s strani toženca, nikoli ni prišlo do iniciative oziroma zahteve, da bi se sklenila najemna pogodba. Takšna zahteva ni bila postavljena niti v teku tega postopka v obliki nasprotne tožbe. To je tudi odločilno dejstvo, da je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku tožnika, tudi po oceni pritožbenega sodišča utemeljeno, ugodilo. Pritožba v tem delu sodišču neutemeljeno očita zmotno uporabo 2. odst. 147. člena SZ in samega SZ ter tudi 3. odst. 111. člen SZ-1. (10.) SZ imetnikom stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenim uporabnikom, res v nobeni določbi ni izrecno naložil, da morajo zahtevati sklenitev najemne pogodbe, je pa dejstvo, da so slednji to pravico po SZ (in s tem tudi pravico do uveljavljanja le-te v sodnem postopku) pridobili s potekom 6-mesečnega roka, to je z 19. 4. 1992. Ob presoji določb SZ v smeri dolžnosti imetnikov stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenih uporabnikov, da sklenitev pogodbe zahtevajo, je potrebno upoštevati, da je za sklenitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, pri čemer je interes, da se najemno razmerje uredi, predvsem na strani bodočega najemnika, saj njegova pravica zastara, pravica lastnika, da zahteva izselitev pa ne (2), in da prehodnih določb SZ tudi ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja (ali zaščiteni uporabnik) lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi slednji mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja. Stališče toženca, da ima pravico bivati v spornem stanovanju, da pa ni dolžan ničesar storiti, da bi se uredil pravni status njegovega bivanja v tem stanovanju, je popolnoma nesprejemljivo, kar je že potrdila tudi sodna praksa v podobnih primerih (3).

(11.) Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem tožencu dejansko neupravičeno očitalo, da je on tisti, ki bi moral do izteka roka vložiti tožbo na sklenitev najemne pogodbe, saj je takšno upravičenje ob pravilni uporabi materialnega prava in dejstvih, ki jih je ugotovilo sodišče, šlo njegovi materi P. D. in šele po njeni smrti tudi tožencu samemu. Kljub temu pa je odločitev pravilna, saj je nesporno, da ne eden ne drugi takšne tožbe ni vložil, smrt imetnice pravice do uporabe stanovanja pa na potek oziroma iztek zastaralnega roka ni vplivala in bi iztek roka veljal, če se je do njene smrti iztekel, seveda tudi za toženca oziroma bi se potek zastaralnega roka s smrtjo zgolj nadaljeval. Posledica izteka zastaralnega roka pa je tudi to, da bi bil zahtevek na sklenitev najemne pogodbe, ob ustrezno postavljenemu ugovoru zastaranja, zavrnjen.

(12.) Neutemeljeno je tudi sklicevanje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2534/2007, saj je šlo v tem primeru za drugačne dejanske okoliščine, ki izključujejo primerjavo s konkretno zadevo. V primeru I Cp 2534/2007 sta bili namreč pravdni stranki do leta 2005 prepričani, da je lastnik stanovanja nekdo drug in da je tožena stranka imela s to tretjo osebo tudi sklenjeno ustrezno najemno pogodbo.

(13.) Glede na vse obrazloženo je torej materialnopravni zaključek, da pritožnik v spornem stanovanju živi nezakonito in da privilegija iz 3. odst. 111. člen SZ-1 zanj ni mogoče uporabiti in zato tožnik na podlagi 1. odst. istega člena s tožbo upravičeno zahteva, da se mora iz stanovanja izseliti ter ga praznega izročiti tožniku, pravilen. Pritožbo je bilo zato potrebno zavrniti in potrditi odločitev sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

(14.) Ker toženec s pritožbo ni uspel, na podlagi 1. odstavka 154. člena ZPP sam nosi pritožbene stroške. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da tožnik z navedbami v odgovoru na pritožbo ni v ničemer pripomogel k odločitvi o pritožbi, zato v smislu 155. člena ZPP ocenjuje, da ti stroški niso bili potrebni za pritožbeni postopek in jih tožeča stranka nosi sama. Odločitev v zvezi s tem temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP.

(1) Po 87. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR), ki je stopil v veljavo 11.11.1982, so obstoječe stanovanjske pogodbe, sklenjene do pričetka veljavnosti ZSR, ostale v veljavi, za pravice in obveznosti pa se je uporabljal novi zakon, to je ZSR. Stanovanjska pravica J. D. je z uveljavitvijo tega zakona prešla v pravico do uporabe stanovanja, po smrti J. D. v letu 1978, pa po 16. členu ZSR prešla na vdovo in sicer že po samem zakonu. Odločba oziroma pogodba, če bi bila sklenjena, bi bila glede na to zgolj formalnost. (2) Materialnopravno pravilno je tudi stališče, da gre pri zahtevku na sklenitev najemne pogodbe za zahtevek, ki zastara v roku petih let in je pritožbeno oporekanje temu neutemeljeno. Kot je že večkrat izreklo tudi Vrhovno sodišče RS (primerjaj sodbo II Ips 292/2007, II Ips 612/2007, II Ips 254/2005) gre v pogledu pravice imetnika stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja, pa tudi pravice zaščitenega uporabnika, za obligacijsko upravičenje, ki ga je podelil zakon. Ker SZ specialnih določb glede zastaranja nima, se za takšno upravičenje uporabijo določila Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) oziroma Obligacijskega zakonika (OZ).

(3) Primerjaj sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1917/2009, sodba in sklep VSL I Cp 1821/2006, sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 612/2007, sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 254/2005, II Ips 612/2007, II Ips 292/2007 in druge.