Jedro

Tožniki so bili prikrajšani za materialnopravno upravičenje uporabe in razpolaganja s spornimi prostori, toženka pa v istem obsegu brez veljavne pravne podlage obogatena (prvi odstavek 190. člena OZ). Ker tožniki prostorov ne morejo (več) zahtevati nazaj, so upravičeni do plačila njihove vrednosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženka sama krije svoje stroške pritožbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna plačati tožnikom 14.561,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.2.2007 dalje na bančni račun njihove pooblaščenke. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in še odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške postopka.

2. Toženka je proti takšni odločitvi vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in posledično napačne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo izpodbijane odločitve z zavrnitvijo tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da je ostalo vprašanje o tem, kdaj je tožnikom dejansko nastala škoda, neodgovorjeno. Tožeča stranka je zatrjevala, da jima je škoda nastala 7.6.2004, ko sta kupca stanovanja od toženke stanovanje kupila in ga v letu 2005 dokončala. To je v nasprotju z izvedenimi dokazi, saj sta kupca pojasnila, da je bilo podstrešno stanovanje, ko sta ga kupila delno že izgrajeno, enako pa je potrdila tudi priča A. A., ki je sodeloval pri izdelavi etažne lastnine v letu 1998. Tožniki bi morali že takrat nasprotovati projektu etažnega načrta. Že takrat so vedeli, da sporno podstrešje pripada toženki. Ne strinja se tudi z mnenjem sodišča prve stopnje, da so tožniki sicer soglašali z adaptacijo podstrešja, niso pa privolili v prikrajšanje. Ni mogla sicer dokazati, da je bilo soglasje napisano v celotnem tekstu, kot je bilo podpisano s strani tožnikov oziroma da ni kasneje ničesar dopisovala. Poudarja, da je tekst točno takšen, kot so ga podpisali tožniki. Sicer pa takrat tudi ni vedela, da bo kdajkoli sprejet stanovanjski zakon in še manj, da bi lahko s preureditvijo podstrešja v stanovanje postala lastnica. Želela se je samo zavarovati, da ne bi nekoč nekdo terjal od nje česarkoli, zato ker je na podstrešju izvedla dela. V nadaljevanju povzema izpovedi tožnikov, ko so bili zaslišani kot stranka, in opozarja na neskladja, ki jih sodišče ne bi smelo zanemariti. Tožniki so že v letu 1999 vedeli, da je na podstrešnem stanovanju pridobila lastninsko pravico. Nekateri od zaslišanih tožnikov izjave sploh niso podpisali, ker jih takrat v hiši ni bilo. Neverjetna je izjava tožnice B. B., da bi še pred začetkom veljavnosti stanovanjskega zakona sploh razmišljala o tem, da bi toženka imela namen na stanovanju pridobiti lastninsko pravico. Poudarja, da je bila pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z zemljiškoknjižnim lastnikom sklenjena v dobri veri, da je pridobila lastninsko pravico na podlagi 116. člena Stanovanjskega zakona. To je potrdilo tudi Ministrstvo za okolje in prostor. Tožniki so tako že leta 1999 izvedeli, da je toženka na podstrešju pridobila lastninsko pravico. Tožniki pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja nikoli niso izpodbili, zato ni mogoče reči, da je prišla do lastninske pravice na spornem podstrešju brez pravnega naslova.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Predmet odločanja z izpodbijano sodbo je bil obogatitveni zahtevek tožnikov, ker naj bi si tožena stranka, ki je nekdanja etažna lastnica stanovanja v večstanovanjski stavbi, protipravno (v nasprotju z voljo ostalih solastnikov – tožnikov) prisvojila podstrešje. Toženka je dobila sporno podstrešje v uporabo na podlagi Soglasja k adaptaciji v mesecu aprilu 1990. Omenjeni podstrešni prostori so predstavljali skupni del stavbe v etažni lastnini, pri tem pa so bili etažni lastniki fizične in (družbene) pravne osebe.(1) Toženka se je na spornem delu podstrešja vknjižila kot lastnica 27.12.2002 na podlagi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, ki jo je sklenila z investitorjem gradnje stanovanjske hiše S., d.d. (prvotni prvi toženec). S prodajno pogodbo z dne 7.6.2004 pa je toženka stanovanje, ki je bilo v njeni lasti, skupaj s spornim delom podstrešja odsvojila tretji in četrti toženi stranki kot kupcema, ki sta se v zemljiško knjigo vknjižila kot lastnika celotne nepremičnine (stanovanja in spornega podstrešja). Tožniki so zahtevali ugotovitev ničnosti obeh pogodb in izročitev podstrešnih prostorov, podredno pa plačilo zneska 23.021,24 EUR, ki predstavlja vrednost odsvojenega podstrešja, bodisi na odškodninski podlagi, bodisi na podlagi pridobitve iz naslova neupravičene obogatitve. S pravnomočnimi odločitvami Okrožnega sodišča v Ljubljani P 453/2007-II z dne 11.5.2010 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3973/2010 z dne 21.4.2011, in sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani P 1245/2011-II z dne 13. januarja 2012 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1828/2012 z dne 12.12.2012 so bili zahtevki na ugotovitev ničnosti omenjenih pogodb ter izročitev podstrešja tožnikom ter njihov odškodninski zahtevek zavrnjeni.

5. Toženka je ves čas postopka vztrajala na trditvah, da je lastnica spornih podstrešnih prostorov postala na originaren način, in sicer na podlagi določb 116. člena Stanovanjskega zakona(2), ki je določal, da so občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postali z dnem uveljavitve zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj in da imajo pravico do vpisa lastninske pravice na tem stanovanju v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o privolitvi priglašenih del. Toženka torej ves čas postopka zatrjuje, da je pridobila lastninsko pravico na spornih podstrešnih prostorih na izviren način, ne pa na izveden način oziroma tak, ki bi temeljil na pravno poslovni volji imetnikov lastninske pravice v času izdaje Soglasja k adaptaciji. Tak način pridobitve lastninske pravice tudi ne bi bil mogoč. Pred uveljavitvijo omenjenega SZ so imeli tožniki oziroma njihovi pravni predniki (upravičenci iz 111. in 112. člena SZ) na spornih skupnih prostorih skupno pravico uporabe, kar pomeni, da so na toženko lahko prenesli zgolj to. Ker niso imeli lastninske pravice, tudi niso imeli pravne možnosti (razpolagalnega upravičenja(3)) njenega prenosa na tožnico. Tožnica se je tega tudi sama zavedala, ko je zatrjevala, da naj bi lastninsko pravico pridobila na podlagi zakona, ki je bil sprejet po izdaji omenjenega Soglasja. Na podlagi omenjene izjave oziroma Soglasja za adaptacijo in glede na omejeno takratno razpolagalno upravičenje tožnikov in njihovih pravnih prednikov, je toženka lahko pridobila zgolj pravico do adaptacije in uporabe podstrešja. Z omenjenimi pravnomočnimi odločitvami pa je bilo ugotovljeno, da toženka ni pridobila lastninske pravice na podlagi 116. člena SZ, ker za to niso bili izpolnjeni zakonski pogoji. Če je ni pridobila tožnica, so jo pridobili tožniki in njihovi pravni predniki (upravičenci iz 111. in 112. člena SZ) z uveljavitvijo stanovanjskega zakona oziroma njegovih določb o lastninjenju (VIII. poglavje SZ). Taka pridobitev je učinkovala tudi v razmerju do tretjih, vpis v zemljiško knjigo pa ni bil predpostavka takšnemu načinu pridobitve lastninske pravice na spornih prostorih. Ko je torej investitor gradnje stanovanjske hiše, kjer se nahajajo podstrešni prostori (prvotni prvi toženec) 19.12.2012 sklenil s toženko Pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, za to ni imel razpolagalnega upravičenja. Kot je navedlo pritožbeno sodišče v odločbi II Cp 3973/2010, bi tožniki lahko nastalo stanje uredili oziroma uveljavljali svojo lastninsko pravico z ustreznim tožbenim zahtevkom(4). Vendar pa so ti, kot je ugotovilo pritožbeno sodišče v omenjeni odločbi, svojo (so)lastninsko pravico (dokončno) izgubili, ko sta kupca stanovanja skupaj s podstrešnimi prostori (prvotna tretji toženec in četrta toženka) na podlagi pogodbe z dne 7.6.2004, sklenjene s toženko, dosegla vknjižbo lastninske pravice na stanovanju in spornih podstrešnih prostorih v svojo korist na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga je v njuno korist izstavila toženka, ki je bila takrat že vknjižena kot lastnica. Iz omenjene pravnomočne odločbe pritožbenega sodišča namreč izhaja, da sta bila kupca poštena pridobitelja.

6. Toženka, ki lastninske pravice na spornih podstrešnih prostorih ni pridobila že na podlagi zakona po 116. členu SZ, bi zato za pridobitev lastninske pravice poleg omenjene pogodbe po uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z vknjiženim investitorjem izgradnje stavbe potrebovala še pogodbo z resničnimi lastniki oziroma tožniki o prenosu njihove solastninske pravice na skupnih prostorih nanjo. V tem je bila povsem izenačena z drugimi etažnimi lastniki, ki so po uveljavitvi SZ z ostalimi solastniki skupnih prostorov sklenili kupoprodajne pogodbe o prodaji ustreznega dela podstrešnih prostorov. Takšne pogodbe toženka nikoli ni sklenila, niti tega ne zatrjuje.

7. Vknjižba toženke v zemljiško knjigo (dne 27.12.2002) je torej temeljila na zemljiškoknjižnem dovolilu (Pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dne 19.12.2012), ne da bi bil sklenjen ustrezen zavezovalni pravni posel. Zemljiškoknjižno dovolilo pa je kavzalen pravni posel v tem pomenu, da je njegova veljavnost odvisna od veljavnosti zavezovalnega pravnega posla zaradi izpolnitve katerega je bilo izstavljeno. Kot je bilo že navedeno, so tožniki z njenim vpisom v zemljiško knjigo pridobili vrnitveni zahtevek in ga, ko je lastninsko pravico na spornih prostorih pridobil pošteni pridobitelj na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo, tudi izgubili. Vendar pa so pridobili obogatitveni zahtevek do tožnice. Tožniki so bili prikrajšani za materialnopravno upravičenje uporabe in razpolaganja s spornimi prostori, toženka pa v istem obsegu brez veljavne pravne podlage obogatena (prvi odstavek 190. člena Obligacijskega zakonika, OZ). Ker tožniki prostorov ne morejo (več) zahtevati nazaj, so upravičeni do plačila njihove vrednosti, ki so jo uveljavljali s tožbo z dne 13.2.2007, torej znotraj zastaralnega petletnega roka. S tem bo prišlo do ekonomske izravnave prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi.

8. Sodišče je ugotovilo višino obogatitvenega zahtevka, ki se kaže v tržni vrednosti neobdelanih podstrešnih prostorov v višini 26.670,00 EUR. Ker solastniški deleži tožnikov na skupnih prostorih predstavljajo 54,60 %, je zaključilo, da znaša njihovo prikrajšanje 14.561,82 EUR. Toženka višine ugotovljenega prikrajšanja oziroma njene obogatitve ne prereka. Zato pritožbeno sodišče dejanskega stanja, na katerem temelji navedeni zaključek, ni presojalo. Po ugotovitvi, da uveljavljani pritožbeni razlogi in tudi tisti, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP), niso podani, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. Toženka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbe (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP).

Op. št. (1): Po neprerekanih trditvah tožeče stranke je največ družbenih stanovanj pripadlo Stanovanjski skupnosti ...

Op. št. (2): Ur. l. RS, št. 18/91 in 21/94, Op. št. (3): Razpolagalno upravičenje je pravna možnost imetnika pravice razpolagati s to pravico na določen način.

Op. št. (4): V omenjeni odločbi je bilo ugotovljeno, da ničnostni zahtevek ni ustrezen.