Jedro

1. Kupoprodajna pogodba kot obligacijskopravni posel predstavlja le pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Kupec zgolj s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (in tudi s pridobitvijo nepremičnine v posest) lastninske pravice ne nepremičnini ne pridobi, ker je potreben še pridobitni način - vpis v zemljiško knjigo.

2. Obligacijskopravni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, potrebne za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini, lahko utemeljeno uveljavlja le tisti, ki zatrjuje obstoj pravnega posla, na podlagi katerega je taka vknjižba možna.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik R.Š. dejanski in zemljiškoknjižni lastnik dela nepremičnine, vpisane v vl.št. 1070 k.o. P. in sicer stanovanje v 1. in 2. nadstropju hiše v P., vpisane na parceli št. 843, vl.št. 1070 k.o. P., v izmeri 100,65 m2 po prodajni pogodbi med S. d.d., (v nadaljevanju: S.) in tožnikom, kar je tožena stranka dolžna priznati in izstaviti tožniku listino za vpis te pravice v zemljiški knjigi, ker bo sicer tako listino nadomestila sodba (1.točka izreka), tožniku pa je naložilo, da mora povrniti toženi stranki stroške postopka v znesku 491.636,00 SIT. Iz razlogov sodbe izhaja, da tožnik ni pridobil lastninske pravice na stanovanju, saj je stanovanje kupil od nelastnika. Sklep Občinskega ljudskega odbora ni bil podlaga za pridobitev pravice uporabe in tako S. ni bil upravičen prodati stanovanja, saj sploh ni bil lastnik nepremične. V zemljiški knjigi je bila za predmetno nepremičnino vknjižena družbena lastnina v uporabi Občine P.. Pravni prednik tožnika tudi ni pridobil lastninske pravice na stavbi zaradi obsežnih vzdrževalnih in obnovitvenih del. Adaptacija prostorov ni podlaga za pridobitev lastninske pravice, saj z njo ni nastala nova stvar, niti ni bila spremenjena istovetnost stvari. Prav tako v tem primeru ni mogoče uporabiti pravil o priposestvovanju, saj se na premoženju v družbeni lastnini ne more pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem. Tožnik je stanovanje kupil od nelastnika, ki na tožnika ni mogel prenesti več pravic, kot jih je imel sam. Tožnik tudi ni dokazal, da bi njegov pravni prednik imel listino, ki bi bila podlaga za vpis stvarne pravice v zemljiško knjigo, zato je neutemeljen tudi zahtevek na izstavitev listine za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga razveljavitev napadene sodbe ter vrnitev zadeve v ponovno obravnavanje in sojenje, podrejeno pa spremembo sodbe in ugoditev tožbenem zahtevku. V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje ni rešilo predlaganega predhodnega vprašanja o ničnosti zemljiškoknjižne vknjižbe Občine P. glede na dejstvo, da za spremembo upravičenca pravice uporabe ali upravljanja z nepremičnino (B.) iz stare zemljiške knjige v novo zemljiško knjigo piransko sodišče ni izdalo zemljiškoknjižnega sklepa, ki so edina vrata, skozi katera se lahko vnesejo določene pravice v zemljiško knjigo. Zapisnik o poizvedbah ne more in ne sme biti pridobitni naslov za vknjižbo določenih pravic v zemljiški knjigi. Pri reševanju predhodnega vprašanja o lastništvu S. glede na vložena finančna sredstva pri obnovi B. je povsem zmotno in nesprejemljivo sklepanje sodišča, da investicije niso podlaga za priznanje pravice uporabe ali upravljanja (čeprav je bilo vse skupaj družbena lastnina) in v današnjem času za priznanje lastninske pravice. Če bi bilo to res, potem se ta hiša ne bi mogla vpisati kot osnovno sredstvo S. Z osnovnimi sredstvi v družbeni lastnini pa je lahko razpolagala le tista organizacija združenega dela, ki je vložila določena finančna sredstva iz svojih skladov. S. tudi ne bi mogel imeti razpolagalne pravice s stanovanjem in s poslovnimi prostori v tej hiši, če ne bi imel priznane pravice uporabe na tem objektu. Stari predpisi ne bi smeli biti resna ovira pri odločanju sodišča, le poznati jih je treba in jih upoštevati. Tako je treba upoštevati takrat veljavni Zakon o lastnini na delih stavb, ki v 1.odst. 8.čl. določa, da se za novo stavbo šteje v smislu tega zakona stavba, ki je bila dograjena po 15.05.1945 in stavba, pri kateri je bil za prezidave po tem dnevu uporabljen znesek, ki presega polovico vrednosti. Nesporno je, da je S. investiral v obnovo B. okrog 90% njene celotne vrednosti. Sodišče se je v tej pravdi sklicevalo na odločitev Višjega sodišča v K. v zadevi Cpg 364/94 (Pg 188/92 Okrožnega sodišča v K.), kar je nesprejemljivo sodno dejanje, saj so temelji obeh pravdnih zadev povsem različni. V zadevi Pg 188/92 se je razpravljalo in odločalo le o zemljiškoknjižnem vpisu, ne pa tudi o drugih temeljih, na podlagi katerih bi se ta zemljiškoknjižni vpis lahko spremenil. Tožnik ne more razumeti, zakaj sodišče venomer zatrjuje, da je Občinski ljudski odbor P. dal predmetno nepremičnino S., da si je slednji lahko pridobil le pravico zaznambe upravljanja. To ni nikjer zapisano in se kaj takega ni moglo šteti kot pravni posel, na podlagi katerega bi se lahko S. vknjižil v B listu zemljiške knjige. Zaznambe v B listu zemljiške knjige niso dopustne in v kolikor so, ne morejo biti pravno upoštevne. Zaznambe so dovoljene le v C listu in nikjer drugje. Iz sklepa ObLO P., ki je bil sprejet na seji občinskega zbora in na seji zbora proizvajalcev dne 29.01.1959, je razvidno, da se dajo Avtoturističnemu podjetju S. v upravljanje nepremične, last splošnega ljudskega premoženja, vpisane v zemljiškoknjižnem vložku št. 2323 k.o. P., parcela št. 697 - B. hiša. V odločbi z dne 07.09.1959, s katero se določa vrednost B. hiše, je v 1.odstavku obrazložitve izrecno navedeno, da je bila zgradba dodeljena podjetju S.. Če pogledamo besedilo Zakona o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini, bomo ugotovili, da je v 1.odst. 5.čl. zapisano, da je označba upravnega organa istovetna z označbo imetnika pravice uporabe. Iz zemljiškoknjižnega izpiska za vl.št. 2323 k.o. P. je mogoče razbrati, da je bila pod redno št. 11 stanovanjska hiša v tem vložku vknjižena kot splošno ljudsko premoženje v upravi Občine P., pod redno št. 12 je zapisano, da se po sklepu Občinskega ljudskega odbora P. z dne 17.02.1959 izbriše zaznamba dosedanjega upravnega organa pod redno št. 11 in se zaznamuje, da se dajo navedene nepremičnine v upravo Avtoturističnemu podjetju S. Če je bila doslej zaznamovana kot upraviteljica te nepremičnine Občina P. in nato S., bi bilo logično sklepati, da mora zaznamba enako učinkovati proti Občini kakor proti S.. Občina je bila takrat izbrisana iz zemljiške knjige in ni mogla biti ponovno vknjižena brez določenega pridobitnega naslova, ki ga nikoli več ni bilo. To dejstvo potrjuje tudi dopis vodje zemljiške knjige z dne 13.08.1965. Ker temu ni tako, je mogoče upravičeno domnevati, da je šlo za kaznivo dejanje zlorabe uradne osebe. Najbolj bode v oči, da se ista terminologija zaznamba uprave šteje Občini P. v dobro, S. pa v slabo. Kršeno je torej osnovno načelo enakopravnosti strank pred sodiščem, ko gre za enako dejansko in pravno stanje. Očitno je, da se je Občina P. hotela ponovno in na nezakonit način polastiti B. hiše iz koristoljubnosti, pri čemer ji je takrat pomagalo sodišče. To je nezaslišano dejanje, ki bi moralo imeti svoj razplet v kazenskem postopku. Ni dvoma, da gre v tem primeru za uradno pregonljivo kaznivo dejanje. Ker kaznivo dejanje ne more biti podlaga za kakšno pravno veljavno korist, je šteti, da je vknjižba občine absolutno nična oziroma neobstoječa in se civilnopravni učinki lahko napadejo kadarkoli, saj neobstoječa pravna razmerja ne morejo nikoli zastarati, ker ni pridobitne podlage za njih. Kaj se je dogajalo ob pisanju Rz zapisnikov, nazorno kaže pričevanje P.B., takratnega uradnika na Občini P., ki je bil zadolžen za vodenje evidence družbene lastnine. Njegova izjava kaže na to, da so zaradi sigurnosti rajši zajeli tudi dvomljive zadeve in jih nato posamično reševali, če je upravičenec zahteval nazaj svoje pravice. Doslej so se uporabljali v tej zadevi predpisi, ki so začeli veljati mnogo pozneje, preden se je zadeva o lastništvu S. realizirala. Zmotno je stališče sodišča, da je o zadevi S. lastništva veljalo pravilo, da je vpis v zemljiško knjigo konstitutivnega značaja. Pred uveljavitvijo ZTLR je bil vpis v zemljiško knjigo deklarativnega značaja. Pravica uporabe oziroma upravljanja S. nad B. hišo datira iz leta 1959, ZTLR pa je začel veljati mnogo let pozneje. Ni dvoma, da se za ta prejšnji čas morajo uporabljati tudi prejšnji predpisi.

Na pritožbo je odgovorila tožena stranka. V odgovoru na pritožbo navaja, da so trditve v pritožbi, da se je sodišče neutemeljeno sklicevalo na pravnomočno rešen spor pod opr.št. Pg 188/92 Okrožnega sodišča v K., ker naj bi šlo v tisti zadevi za povsem drug temelj, preprosto neresnična. V zadevi pod opr.št. II Pg 188/92 namreč ni šlo samo za vprašanje vpisa pravice uporabe na sporni nepremičnini v korist Občine P., temveč se je razpravljalo tudi o vprašanju, ali je S. imetnik pravice uporabe oziroma lastnik stavbne parcele in na njej stoječe poslovne stavbe. Da je bil postavljen tudi tak zahtevek, je razvidno iz spisa in iz delne sodbe z dne 10.12.1993, saj je prvostopno sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku na ugotovitev, da je S. imetnik pravice uporabe oziroma lastnik stavbne parcele, na pritožbo Občine P. pa je višje sodišče sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo, pri čemer je bila podlaga za odločitev sodišča tudi presoja sklepa Občinskega ljudskega odbora z dne 17.02.1959. Glede na povedano je bilo o tem, ali je imel S. pravico uporabe ali ne, že pravnomočno odločeno v postopku, v katerem je sodeloval tudi sedanji tožnik, in to na podlagi enakega dejanskega stanja, kakršnega uveljavlja v tej pravdi. Kar se tiče navedb, da naj bi S. pridobil stvarno pravico z vlaganji, so prav tako neutemeljene iz razlogov, ki jih je sodišče jasno zapisalo v izpodbijani sodbi. Vlaganja pač niso prinesla do tega, da bi nastalo nekaj novega, zato z vlaganji tudi S. ni mogel pridobiti nobene stvarne pravice, temveč le kako obligacijsko pravico na vračilo vloženih sredstev. Poleg tega ne gre zanemariti dejstva, da v času, ko je tožnik kupil nepremičnino od S., slednji ni bil vknjižen v zemljiški knjigi kot nosilec stvarne pravice na prodani nepremičnini. Zato se tudi tožnik ne more sklicevati na dobro vero, da je bil S. lastnik nepremičnine in da je kupil nepremičnino zaupajoč zemljiški knjigi. Glede na povedano je pritožba neutemeljena, zato tožena stranka predlaga, da jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, tožeči stranki pa naloži povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Tožnik je s pritožbo pavšalno uveljavljal pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki ga ni konkretiziral. Uradni preizkus, ki ga je pritožbeno sodišče opravilo na podlagi določbe 2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP, je pokazal, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene procesne kršitve, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožnik očita sodišču prve stopnje, da ni rešilo predlaganega predhodnega vprašanja o ničnosti vknjižbe tožene stranke v zemljiški knjigi in o lastništvu S. glede na vložena finančna sredstva pri obnovi B.hiše. Do zatrjevane pridobitve lastninske pravice na stavbi zaradi vzdrževalnih in obnovitvenih del se je sodišče prve stopnje opredelilo v 3. odstavku na 3. strani obrazložitve. Vprašanje veljavnosti oziroma ničnosti vknjižbe pravice uporabe tožene stranke v zemljiški knjigi na obravnavani nepremičnini ne predstavlja predhodnega vprašanja v tej zadevi glede na postavljeni prvi del tožbenega zahtevka (ugotovitev, da je tožnik dejanski in zemljiškoknjižni lastnik stanovanja po prodajni pogodbi). Slednje bi bilo pomembno le v zvezi z drugim delom zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine, če bi bilo zahtevkoma ugodeno. Glede na odločitev sodišča prve stopnje - zavrnitev tožbenega zahtevka zaradi njegove neutemeljenosti tudi ne predstavlja predhodnega vprašanja, ki bi ga moralo rešiti sodišče prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo. Tožnik je s prvim delom tožbenega zahtevka zahteval ugotovitev, da je dejanski in zemljiškoknjižni lastnik dela nepremičnine, vpisane na parc. št. 844, vl. št. 1070 k.o. P., in sicer stanovanja v 1. in 2. nadstropju na podlagi prodajnih pogodb, sklenjenih s S. dne 04.11.1991 (priloga A 12) in 06.07.1992 (priloga A 16). Zahteval je ugotovitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla (kupoprodajnih pogodb) in glede na datuma pogodb je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbe v času sklenitve pogodb veljavnega Zakona o lastninskopravnih razmerjih - ZTLR (ki se uporablja na podlagi 268. čl. Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Po določbi 33. člena ZTLR se je pridobila lastninska pravica na nepremičnini na podlagi pravnega posla z vpisom v javno knjigo, torej se je poleg veljavnega pravnega naslova zahteval tudi pridobitni način, to pa je vpis v zemljiško knjigo, ki ima oblikovalni (konstitutivni) učinek. Kupoprodajna pogodba kot obligacijskopravni posel predstavlja le pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Kupec zgolj s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (in tudi s pridobitvijo nepremičnine v posest) lastninske pravice ne nepremičnini ne pridobi, ker je potreben še pridobitni način - vpis v zemljiško knjigo. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da tožnik ni vknjižen v zemljiški knjigi kot lastnik, saj je v tožbi pojasnil, zakaj je bil vpis zavrnjen, zato ugotovitvenemu tožbenemu zahtevku, da je tožnik že pridobil lastninsko pravico na podlagi pravnega posla, ne bi bilo mogoče ugoditi (če stranka ne zatrjuje še kakšnega drugega temelja za takšno ugotovitev). Sodišče prve stopnje je ugotavljalo, ali je morebiti tožnik oziroma njegov pravni prednik pridobil stvarno pravico na nepremičnini v času, ki ga za priposestvovanje določa ZTLR in pravilno zaključilo, da ni mogel pridobiti lastninske pravice, saj ne nepremičnini, ki je družbena lastnina, ni mogoče pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem.

Tožnik je tudi zahteval, da mu tožena stranka izstavi listino, ki bo podlaga za zemljiškoknjižni prenos. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožnik kupil stanovanje od nelastnika, saj S. na sporni nepremičnini ni nikoli pridobil pravice uporabe, torej tudi ni imel razpolagalne pravice, zato kupoprodajni pogodbi ne moreta predstavljati pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice. S. ni bil glede sporne nepremičnine nikoli nosilec pravice uporabe, ki je po odpravi družbene lastnine podlaga za nastanek lastninske pravice. S sklepom Občinskega ljudskega odbora P. z dne 17.02.1959 (priloga A1) je bila dana tožnikovemu pravnemu predniku v upravljanje nepremičnina (splošno ljudsko premoženje), imenovana B.hiša. Na podlagi tega sklepa je bila v zemljiški knjigi pri navedeni nepremičnini vpisana zaznamba upravljanja (sklep Dn št. 94/59 z dne 24.03.1959, izpisek iz zemljiške knjige). Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da sklep Občinskega ljudskega odbora ni bil podlaga za pridobitev pravice uporabe na sporni nepremičnini, saj je bila v zemljiško knjigo na podlagi tega sklepa vpisana le zaznamba upravljanja pravnega prednika tožnika na tej parceli. Z zaznambo se ne pridobijo oziroma prenašajo in tudi ne omejujejo zemljiškoknjižne pravice, z zaznambo se med drugim le poočitijo osebne razmere, zlasti utesnitev glede upravljanja premoženja. Sodišče prve stopnje se je pri tem sklicevalo na stališče, zavzeto v sodbi Višjega sodišče v K., opr. št. Cpg 364/94 z dne 06.10.1994, v zadevi Pg 188/92. Pri tem ne gre za nikakršno kršitev, če sodišče prve stopnje v celoti sprejema stališče sodišča druge stopnje, še posebej, ker je v zadevi Pg 188/92 po tožbi S. zoper Občino P. zaradi ugotovitve pravice uporabe parcele št. 844, vl. št. 1070, sodeloval tožnik kot intervenient na strani S.. Uredba o vknjižbi lastninske pravice na državnih nepremičninah (Ur. l. FLRJ, št. 58/47) nima konkretnih določb o pravici uporabe, saj govori o vknjižbi državnih nepremičnin kot splošno ljudsko premoženje z navedbo organa, ki mu je poverjena uprava tega premoženja (upravni organ). Zakon o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (Ur.l. SFRJ, št. 12/65) in Zakon o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (Ur.l. SRS, št. 43/73), ki ga je nasledil, pa določata, da se pravica uporabe na nepremičnini, ki je družbena lastnina, vknjiži na podlagi pravnomočne odločbe, s katero sodišča ali drugi pristojni organ ugotavlja, da ima določena pravna oseba to pravico, kot tudi na podlagi overjene pogodbe, kadar zakon določa, da se ta pravica lahko prenese s tako pogodbo. V primeru S. do prenosa pravice uporabe s pogodbo ni prišlo, sklep Občinskega ljudskega odbora pa je bil le podlaga za zaznambo upravljanja, saj do ustreznega pravnega posla ni prišlo, to je razpolage s stvarnopravnim upravičenjem, marveč je imel S. sporno nepremičnino le v posesti in ni bil upravičen z njo razpolagati (sklenitev kupoprodajnih pogodb). Sodišče prve stopnje je tudi zaključilo, da S. ni pridobil pravice uporabe na stavbi zaradi obsežnih vzdrževalnih in obnovitvenih del, s čimer naj bi bistveno povečal vrednost stavbe in v določnem deležu pridobil lastninsko pravico po samem zakonu, kot je trdil tožnik. Pravni prednik tožnika bi lahko pridobil le pravico uporabe, ki bi bila podlaga za pridobitev lastninske pravice po odpravi družbene lastnine. Sodišče prve stopnje je res navedlo, da pravila ZTLR, ki se nanašajo na tako pridobitev lastninske pravice, ne pridejo v poštev pri družbeni lastnini. V času obnovitvenih del ZTLR res še ni veljal, vendar so tudi pravna pravila, ki so veljala pred uveljavitvijo ZTLR, urejala samo pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču oziroma z vlaganji v tujo nepremičnino na podlagi pravnega posla (družbene pogodbe), ne pa tudi pridobitve pravice uporabe iz tega naslova na družbeni lastnini. Povečanje vrednosti nepremičnine z vlaganji samo po sebi ne pripelje do spremembe lastninskih razmerij oziroma v sistemu družbene lastnine do pridobitve pravice uporabe. Kot je bilo že navedeno, se je pravica uporabe pridobila na podlagi pravnomočne odločbe sodišča oziroma drugega pristojnega organa ali pogodbe, kar v danem primeru ni podano.

Pravni prednik tožnika ni pridobil pravice uporabe na sporni nepremičnini, ki bi se preoblikovala v lastninsko pravico, s stanovanjem ni mogel razpolagati, in je tožnik kupil stanovanje od nelastnika, zato prodajni pogodbi nista veljaven pravni naslov, na podlagi katerega bi bil utemeljen zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine od tožene stranke, ki je postala lastnica nepremičnine na podlagi predpisov o lastninjenju družbene lastnine. Kot je bilo že navedeno, je tožnik v tem sporu zahteval ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini in kot podlago navajal prodajni pogodbi, ki pa nista bili sklenjeni s toženo stranko. Obligacijskopravni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, potrebne za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini, lahko utemeljeno uveljavlja le tisti, ki zatrjuje obstoj pravnega posla, na podlagi katerega je taka vknjižba možna. Prodajni pogodi nista veljaven pravni naslov, na podlagi katerega bi lahko tožnik zahteval izstavitev zemljiškoknjižne listine od tožene stranke. Prodajalec v času sklenitve pogodb ni bil nosilec nobenega stvarnopravnega upravičenja in kot tak ni bil vknjižen v zemljiški knjigi, tožnik pa tudi ni dokazal, da bi njegov pravni prednik razpolagal z listino, ki bi bila podlaga za vpis takega upravičenja v zemljiško knjigo. Tožnik ne razpolaga s pravnim naslovom, na podlagi katerega bi bila mogoča vknjižba lastninske pravice, zato je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tudi drugi del tožbenega zahtevka. Pritožba tožnika je iz gornjih razlogov neutemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišče prve stopnje (čl. 353 ZPP). Pri tem na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo, saj za odločitev niso relevantne.

Pritožbeno sodišče toženi stranki ni priznalo stroškov odgovora na pritožbo, saj niso bili potrebni, ker tožena stranka z odgovorom ni ničesar doprinesla k odločitvi.