Jedro

Zgolj dejstvo, da je imel določen subjekt v trenutku uveljavitve ZZad vknjiženo pravico uporabe, še ne pomeni, da je nepremičnina dejansko spadala v njegovo premoženje. Ni namreč razloga, da bi se pojem pravice uporabe in njene pretvorbe v lastninsko pravico na podlagi ZZad razlagal kako drugače kot v primeru ZLNDL.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki 1.664,32 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti prodajnih pogodb, sklenjenih 27. 11. 2013 in 24. 3. 2014 med prvotoženo stranko kot prodajalcem in drugotoženo stranko kot kupcem, katere predmet je prodaja nepremičnin parc. št. 1 in 2, k. o. X. ter na neveljavnost vknjižbe lastninske pravice v korist drugega toženca in vzpostavitev prejšnjega lastniškega stanja pri navedenih nepremičninah. Zavrnilo je tožbeni zahtevek, da je tožeča stranka lastnik nepremičnin parc. št. 1 in 2, k. o. X. in podredni tožbeni zahtevek, da ima tožeča stranka pravico imeti v lasti zgrajeno stavbo, ki v naravi predstavlja njeno klubsko hišo, v breme nepremičnin parc. št. 1 in 2, k. o. X. Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 2.712,79 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. S popravnim sklepom je bila v izreku sodbe (v odločitvi o stroških postopka) popravljena očitna pomota pri zapisu tožeče oziroma tožene stranke.

2. Tožeča stranka se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in predlaga spremembo, podredno pa razveljavitev sodbe. Navaja, da je bilo z odločitvijo poseženo v njene ustavne pravice, hkrati je sodišče zagrešilo več bistvenih kršitev določb postopka. Očitek iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je v tem, da je sodišče samo po uradni dolžnosti vpogledalo v redne in zgodovinske zemljiškoknjižne izpiske (v prilogi C) in na te dokaze oprlo odločitev. Podatki iz zemljiške knjige so sicer res javni, niso pa splošno znani. S tem je sodišče tožeči stranki onemogočilo, da bi se s temi dokazi seznanila in se o njih izjavila, s tem pa kršilo načelo neposrednosti in kontradiktornosti. Nadalje je zagrešilo kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker ni obrazložilo zaključka, da naj bi bila prva tožena stranka imetnica pravice uporabe in kasneje tudi lastnica nepremičnin. Ni se opredelilo do navedb tožeče stranke, da je prišlo do prenosa pravice uporabe v njeno korist in o tem, da prva tožena stranka ni imela posesti na nepremičninah ter sprejelo arbitrarno stališče glede trditev o odplačnem prenosu pravice uporabe. Brez ustrezne trditvene podlage je sprejelo zaključek, da naj bi bila postavitev novega lesenega objekta vezana na razmerje tožeče stranke do ZTKO. Pritožba poudarja, da prva tožena stranka od leta 1979, ko je dodelila predmetne nepremičnine tožeči stranki, ni imela posesti na njih in si ni lastila nikakršnih pravic. Tožeča stranka je na prvo toženo stranko naslovila zgolj eno vlogo in sicer leta 1979, ne pa tudi kakršnekoli vloge v letu 1985. Sodišče je laičnemu zapisu priče A. A. dalo bistveno preveliko težo in nanj oprlo svoj zaključek o nedobrovernosti tožeče stranke. V čem naj bi bilo njeno zavedanje, da pravica uporabe na podlagi zapisa iz leta 1979 ni bila prenesena nanjo, sodišče ne pojasni. Tožeča stranka je zato že v letu 1979 pridobila dovoljenje prve tožene stranke za uporabo predmetnega zemljišča za potrebe gradnje klubske hiše in izvajanja športne dejavnosti ..., zemljišče je bilo zamejeno in nato prepuščeno njej v popolno uporabo. Pri tem ni šlo za prenos lastninske pravice iz družbene v zasebno last, zemljišče ni bilo del družbenih sredstev, ki pripadajo družbeni pravni osebi. Tudi glede uporabe pravil o gradnji na tujem zemljišču sodišče ne upošteva, da je prva tožena stranka leta 1979 zemljišče, ki je bilo tedaj v družbeni lastnini in je na njem imela pravico uporabe, dodelila tožeči stranki in nanjo prenesla pravico uporabe. Dogovor o gradnji klubske hišice je obsegal tudi dogovor o spremembah na stvarnopravnem področju. Ni šlo zgolj za prenos pravice uporabe za gradnjo, temveč dejansko za prenos pravice uporabe nasploh. Tožnica se je utemeljeno in v dobri veri zanesla na to, da je na podlagi izjave volje prve tožene stranke pridobila stvarnopravna upravičenja na zemljišču in zgrajenem objektu. Sodišče nadalje odločitev neutemeljeno gradi na stališču, da tožeča stranka za gradnjo ni imela ustreznih upravnih dovoljenj, pri tem pa ne upošteva, da upravna dovoljenja nimajo moči posegati v lastninske odnose. Glede nedobrovernosti tožeče stranke se sklicuje na zaslišanja prič, ki pa se nanašajo na čas pred gradnjo klubske hiše in pred pridobitvijo izjave volje prve tožene stranke v prilogi A26. Zemljiškoknjižna ureditev prenosa pravice uporabe ni bila dosledno izpeljana in spoštovana, saj je pravni promet potekal v pogojih neurejene zemljiške knjige. Zmotno je tudi stališče, da objekt ne predstavlja športnega objekta po Zakonu o športu. Klubska hiša predstavlja površine oziroma prostore, opremljene in urejene prav za potrebe izvajanja športne dejavnosti tožeče stranke kot ... društva. Sodišče neutemeljeno zavrača obstoj pravnega interesa tožeče stranke glede ugotovitve, da je skladno z določbami ZZad postala lastnica nepremičnin Republika Slovenija. Sporno je stališče, da nelegalna gradnja oziroma odsotnost lastništva na stavbi, ki je črna gradnja, nima učinkov po 12. čl. ZTLR oziroma 7. členu ZPN. Ločevanje legalnega in nelegalnega objekta na nepremičnino in premičnino ter na to vezati varstvo stvarnih pravic, je življenjsko nelogično in ne daje ustrezne pravne rešitve predmetni situaciji. To je še zlasti pomembno, ker je takšno gradnjo zaradi kasnejše spremembe namembnosti kmetijskega v stavbno zemljišče danes mogoče legalizirati in s tem sanirati napako nelegalne gradnje. Sodišče neprepričljivo zavrača tudi utemeljenost podrednega tožbenega zahtevka iz naslova nastanka stavbne pravice po 271. členu SPZ. Tožeča stranka meni, da je uporaba te določbe mogoča, saj je v postopku dokazano, da so stavbo zgradili izključno člani tožeče stranke za potrebe aktivnosti društva. V zvezi s popravnim sklepom v dopolnitvi pritožbe tožeča stranka predlaga, da ob spremembi sodbe sodišče naloži toženi stranki povrnitev njenih stroškov postopka.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) niso bile storjene. Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti, v njej so navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ki so jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Da je bila prva toženka v preteklosti imetnica pravice uporabe na spornih nepremičninah ter na kakšni podlagi je kasneje postala zemljiškoknjižna lastnica, je v obrazložitvi sodbe dovolj pojasnjeno. Če se tožeča stranka ne strinja z dejanskim zaključkom sodbe, da prva tožena stranka nanjo ni prenesla pravice uporabe na zemljiščih, to še ne predstavlja očitane absolutne bistvene kršitve določb postopka. Pritožba tudi nima prav, ko se na kršitev načela neposrednosti in kontradiktornosti sklicuje zaradi prilog C1 do C10. Gre za izpiske iz zemljiške knjige (tudi zgodovinske) ter listine v zbirki listin (odločbe GURS in kopija zemljiško-katastrskega načrta) za sporni parceli. Tu ne gre za listine, ki bi jih sodišče pridobilo v nasprotju z dokaznimi predlogi strank (7. člen ZPP), saj se na zemljiškoknjižne podatke, ki izhajajo iz prilog C1 do C10, sklicujeta obe pravdni stranki in sta tudi sami v spis vložili zemljiškoknjižne izpiske za v tem postopku obravnavani parceli 1 in 2, k. o. X. V ostalem (glede presoje o odplačnosti prenosa pravice uporabe in pomena soglasja v zapisu iz leta 1979) gre za izpodbijanje dejanskega stanja, ne pa za očitane procesne kršitve.

6. Med pravdnima strankama je spor o lastninski pravici na nepremičninah parc. št. 1 in 2, obe k. o. X., katerih zemljiškoknjižni lastnik je drugi toženec. Navedeni parceli se nahajata na ... in v naravi predstavljata zemljišči v izmerah 250 m2 in 43 m2, na katerih stoji brunarica (klubska hiša), ki so jo v letih 1986 do 1989 z delovnimi akcijami v lastni režiji zgradili člani tožeče stranke. Pridobitev lastninske pravice tožeča stranka utemeljuje na več pravnih podlagah, in sicer: 1) ker je prva tožena stranka nanjo prenesla pravico uporabe s pisnim soglasjem z dne 2. 7. 1979, je lastninsko pravico pridobila kot imetnica pravice uporabe ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), 2) da je lastninsko pravico pridobila tudi originarno na podlagi priposestvovanja ter na podlagi gradnje na tujem svetu in 3) na podlagi lastninjenja športnih objektov po 64. členu Zakona o športu (ZSpo). Podredno uveljavlja pridobitev stavbne pravice po samem zakonu. Ker je prva tožena stranka, bivša zemljiškoknjižna lastnica parcel, z njima razpolagala z dvema prodajnima pogodbama, tožeča stranka zahteva poleg ugotovitve, da je sama lastnica nepremičnin, še ugotovitev ničnosti obeh prodajnih pogodb. Prva tožena stranka je zadruga. Trdi, da je postala lastnica spornih nepremičnin z uveljavitvijo Zakona o zadrugah (ZZad) v letu 1992, saj je imela do tedaj v zemljiški knjigi vpisano pravico uporabe. Drugi toženec se brani, da je lastninsko pravico pridobil od prve tožene stranke kot dobroverni kupec nepremičnin.

7. Pritožbeno sodišče povzema še ostala dejstva, na katerih temelji izpodbijana odločitev prvostopenjskega sodišča: parcela 3, k. o. X., je bila na podlagi agrarne reforme v letu 1958 odvzeta zadrugi Y. in postala splošno ljudsko premoženje; sporni parceli sta bili v preteklosti del parc. št. 3, k. o. X. in sta nastali na podlagi parcelacije v letu 1990 in 2010; v času zaključka gradnje objekta sta bili opredeljeni kot kmetijsko zemljišče, kasneje je prišlo do spremembe namembnosti v stavbno zemljišče; pravico uporabe je prva tožena stranka pridobila v letu 1962 na podlagi odločbe Občinskega ljudskega odbora Z.; pravna prednica prve tožene stranke Kmetijska zadruga Y. je 2. 7. 1979 izdala tožeči stranki soglasje za prodajo oziroma brezplačen prenos dela parcele v izmeri 250 m2, vendar v soglasju predvidene pogodbe s tožečo stranko ni sklenila; pred gradnjo koče je na tem mestu stala gradbena baraka kot pomožni objekt; tožeča stranka je zgradila klubsko kočo brez gradbenega dovoljenja (črna gradnja); klubska koča je bila v uporabi članov tožeče stranke ves čas od izgradnje za preživljanje oddiha med izvajanjem športne dejavnosti (...).

8. Tožeča stranka predvsem vztraja na stališču, da je sama postala lastnica parcele, na kateri so namesto prejšnje gradbene barake njeni člani postavili klubsko kočo in tudi funkcionalno pripadajoče manjše parcele, na podlagi lastninjenja ob uveljavitvi ZLNDL, ne pa prva tožena stranka, ki lastninsko pravico utemeljuje na podlagi lastninjenja ob uveljavitvi ZZad pred tem. Res je sodna praksa v nekaterih sporih, ki se tičejo lastninjenja nepremičnin, poudarjala1, da je za pretvorbo pravice uporabe v lastninsko pravico ključno, kdo je pravico uporabe dejansko imel in ne, kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo. Vpis pravice uporabe namreč ni bil konstitutivne narave, zato so se njeni prenosi pogosto dogajali izvenknjižno. Čeprav je bila navedena sodna praksa v večini primerov sprejeta ob razlagi določb ZLNDL, ni razloga, da bi se pojem pravice uporabe in njene pretvorbe v lastninsko pravico na podlagi ZZad, razlagal kako drugače2. Zgolj dejstvo, da je imel določen subjekt v trenutku uveljavitve ZZad vknjiženo pravico uporabe, torej še ne pomeni, da je nepremičnina dejansko spadala v njegovo premoženje.

9. Sledeče ugotovitve, ki jih pritožbeno sodišče sprejema kot pravilne, pa kljub dejstvu, da prva tožena stranka tako zgrajene koče nikoli ni uporabljala, ampak je bila ta ves čas v posesti tožeče stranke, izključujejo izvenknjižno pridobitev pravice uporabe, kot jo slednja zatrjuje. Soglasje iz leta 1979 (priloga A26) je po vsebini dovoljenje tožeči stranki za adaptacijo obstoječe barake na delu parcele 3, k.o. X. in njena namera za prodajo oziroma sestavo pogodbe, s katero bi zadruga brezplačno prenesla to zemljišče na tožečo stranko. Do sklenitve ustrezne pogodbe kasneje ni prišlo in že zato soglasje samo po vsebini ni ustrezen pravni naslov za prenos pravice uporabe3. Za veljaven brezplačen prenos pravice uporabe tudi ni bilo zakonskih pogojev glede na določbo 6. člena takrat veljavnega Zakona o prometu z nepremičninami (ZPN), ki je določal, da občani, društva in druge civilne pravne osebe ne morejo brez plačila pridobiti pravice uporabe oziroma lastninske pravice na nepremičninah v družbeni lastnini, razen v primeru posebnega dovoljenja. Pritožbene trditve, da predmetni prenos pravice uporabe na tožečo stranko sploh ni bil brezplačen, temveč odplačen, nasprotujejo temu, kar je v postopku sama izrecno zatrjevala4. O tem, ali je tudi v letu 1985 od prve tožene stranke pridobila soglasje za gradnjo objekta, je bilo dejansko stanje razjasnjeno po zaslišanju priče A. A. in ugotovljeno, da je pri zapisu letnice v njegovi izjavi (priloga A12) očitno prišlo do pomote, saj je prva tožena stranka prejela od tožeče stranke zgolj eno vlogo in izdala le eno soglasje. Odveč je zato pojasnjevanje sodišča o nejasnih trditvah in zavedanju tožeče stranke glede takratnega zemljiškoknjižnega stanja, a na pravilnost odločitve to nima vpliva.

10. Pritožba neutemeljeno vztraja, da je tožeča stranka pridobila lastninsko pravico tudi na podlagi pravil o gradnji na tujem zemljišču in na podlagi priposestvovanja. Pri tem se sklicuje na dogovor o gradnji klubske hiše, ki naj bi obsegal tudi dogovor o prenosu pravice uporabe ter na dejstvo, da je pridobila lastninsko pravico na zgradbi zato, ker jo je gradila brez nasprotovanja prve tožene stranke, z lastnim delom, materialom in sredstvi. Glede tega je pravilno stališče prvostopenjskega sodišča, oprto na sodno prakso VS RS, da tožnik zgolj z gradnjo lastninske pravice ni mogel pridobiti, ker sta bili sporni parceli družbena lastnina, kar izključuje pridobitev lastninske pravice na podlagi določb ZTLR, ki urejajo gradnjo na tujem zemljišču (24. do 26. člen). Nadalje je pravilno obrazložilo tudi neustreznost uporabe določbe 12. člena ZTLR kot samostojne podlage za originarno pridobitev lastninske pravice oziroma pravice uporabe. Glede obstoja pogojev za priposestvovanje se pritožbeno sodišče pridružuje dokazni oceni in zaključku prvostopenjskega sodišča, da tožeče stranke ni moč šteti za dobrovernega posestnika (pri čemer priposestvovanje ni moglo začeti teči že od leta 1991 dalje, ko sta bili sporni parceli še v družbeni lastnini, temveč šele od lastninjenja dalje). Odločilno je, da je tožeča stranka že v času gradnje nedvomno vedela, da sporni parceli nista njeno zemljišče. 11. Tožeča stranka nadalje vztraja, da klubska koča, ki so jo zgradili s prostovoljnim delom njeni člani, predstavlja športni objekt in zato tudi za njej pripadajoča zemljišča velja določba 64. člena prej veljavnega Zakona o športu (ZSpo), ki je omogočala društvom ob izpolnitvi določenih pogojev lastninjenje športnih objektov. Kaj so športni objekti, je določal 17. člen ZSpo, in sicer, da so to za športno dejavnost opremljene in urejene površine in prostori. Pritožbeno sodišče pritrjuje pravilni oceni prvostopenjskega sodišča in njeni utemeljitvi, da obravnavane klubske koče, četudi stoji na ..., ni mogoče šteti kot športni objekt v smislu navedene definicije. Funkcionalno je objekt zagotovo omogočal članom tožeče stranke oddih med izvajanjem športne dejavnosti (...), kar pa ne zadošča za uvrstitev med športne objekte. V pritožbi poudarjeni argumenti, da so klubsko kočo uporabljali tudi za shranjevanje opreme za potrebe ... treningov in tekmovanj, ne spreminja njene namembnosti v športni objekt. Zato je lastninjenje po določbah ZSpo v tem primeru izključeno.

12. Pritožba je neutemeljena tudi v delu, ki se nanaša na zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka na ugotovitev stavbne pravice v breme spornih nepremičnin. Prehodna določba 271. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa ex lege ustanovitev stavbne pravice v tistih (redkih) primerih, ko ob uveljavitvi SPZ obstajata ločeno lastninska pravica na zemljišču in lastninska pravica na objektu kot posledica učinkovanja ZLNDL, po katerem se je pravica uporabe na zemljišču v družbeni lastnini preoblikovala v lastninsko pravico na zemljišču dotedanjega imetnika pravice uporabe na zemljišču, pravica uporabe objekta, ki je bila lahko v rokah druge (družbenopravne) osebe, pa v lastninsko pravico na objektu. Prvostopenjsko sodišče je pravilno povzelo stališča pravne teorije5 in sodne prakse6 o tem. Da je tožeča stranka kočo zgradila na kmetijskem zemljišču, ki je šele kasneje postalo stavbno zemljišče, brez ustreznih dovoljenj (lokacijskega in gradbenega dovoljenja, torej je šlo za „črno gradnjo“), je prav tako pomembno dejstvo. Tako zgrajenega objekta ni mogoče obravnavati kot samostojnega predmeta stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice (stavbne pravice). Na tej podlagi ni mogoče zaključiti, da je bila klubska koča na po prej veljavnih predpisih last tožeče stranke, posledično pa ne more uveljavljati pridobitve stavbne pravice po samem zakonu na podlagi 271. člena SPZ.

13. Na podlagi vsega navedenega je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

14. O stroških postopka je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa je dolžna povrniti potrebne stroške pritožbenega postopka in sicer za sestavo odgovora na pritožbo, skupaj z materialnimi stroški in DDV, kot je specificirano v stroškovniku v spisu.

1 VS RS II Ips 158/2016, II Ips 346/2016, II Ips 126/2013, II Ips 1155/2008. 2 VS RS II Ips 323/2017. 3 Več o tem M. Damjan, Zapleti pri lastninjenju nekdanjih nepremičnin v družbeni lastnini in urejanju sedanjega (neurejenega) stanja, Pravosodni bilten 1/2011, stran 129. 4 Pripravljalna vloga z dne 16. 6. 2016. 5 Stvarnopravni zakonik s komentarjem, komentar dr. Ane Vlahek k 271. členu. 6 VS RS II Ips 411/2008, VSL I Cp 1408/2011, I Cp 2359/2016.