Jedro

Tožnik ni sprejel ne druge ne tretje ponudbe in v postopku prodaje oziroma nakupa kmetijskih zemljišč ni bil predkupni upravičenec. Prav s trditvami, da je bil predkupni upravičenec, pa je v tožbi zahteval razveljavitev pogodb, to pravico mu namreč daje 512. člen OZ. Upoštevaje navedeno te pravice nima, saj ni predkupni upravičenec, torej ne more z vidika kršitve predkupne pravice zahtevati razveljavitev kupne oziroma zakupne pogodbe.

Izrek

Pritožbama se ugodi in sodba sodišča prve stopnje (v zvezi s sklepom o popravi) tako spremeni, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: Prodajna pogodba, ki sta jo dne 20.1.2006 sklenila prvi toženec kot prodajalec in drugi toženec kot kupec za zemljišče parc. št. 7109/4, njiva 586 m2 k.o. P., se razveljavi in se odredi v zemljiški knjigi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z lastništvom prvega toženca A.P. na parc. št. 7109/4, njiva 586 m2 k.o. P. Zakupna pogodba, ki sta jo sklenili dne 1.12.2005 z zemljiškoknjižnim dovolilom z dne 22.6.2006 prvi toženec kot zakupodajalec in drugi toženec kot zakupnik za zemljišče parc.št. 7109/3, njiva 445 m2 k.o. P., se razveljavi in odredi v zemljiški knjigi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja brez bremena zakupa na parc.št. 7109/3, njiva 445 m2 k.o. P..

Prodajna pogodba, ki sta jo dne 1.9.2006 sklenila prvi toženec kot prodajalec in drugi toženec kot kupec za zemljišče par.št. 7109/3, njiva 445 m2 k.o. P., se razveljavi in se odredi v zemljiški knjigi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z lastništvom prvega toženca A.P. na parc.št. 7109/3, njiva 445 m2 k.o. P.; zavrne.

Tožnik je dolžan povrniti stroške tega postopka in sicer prvemu tožencu v znesku 4.199,55 EUR in drugemu tožencu v znesku 4.267,67 EUR, v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku, povzetemu v izreku te sodbe, ugodilo. Tožencema je naložilo, da tožniku plačata pravdne stroške 5.100,71 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z obrestmi.

Zoper sodbo sta se toženca pritožila, uveljavljata vse pritožbene razloge in priglašata stroške.

Drugi toženec predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi pritožbi in sodbo tako spremeni, da se tožbeni zahtevek zavrne, toženi stranki pa prizna stroške, vključno s pritožbenimi. Le podrejeno naj se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje in to drugemu sodniku. Uvodoma meni, da dejansko stanje ni pravilno ugotovljeno. Sodišče šteje, da je drugi toženec vedel za postopek po prvi ponudbi, saj je vedel za spor po tožbi tožnika zoper prvega toženca, če ne prej v fazi odobritve pravnega posla po drugi ponudbi, ki jo je sprejel. Sodišče ni v zadostni meri razčistilo dejanskega stanja, drugi toženec je bil v dobri veri in brez vednosti o prvi ponudbi, ko je sprejel drugo ponudbo prvega toženca, angažiral je nepremičninsko družbo in podpisal 1.12.2005 s prvim tožencem zakupno pogodbo za parc. št. 7109/3 k.o. P. in 20.1.2006 prodajno pogodbo za parc. št. 7109/4 k.o. P.. V 60-dnevnem roku je tudi zahteval odobritev prodajne pogodbe - 1.2.2006, šele 10.2.2006 je njegova pooblaščenka N.H. od Upravne enote prejela sklep z dne 6.2.2006 o prekinitvi postopka v zvezi z odobritvijo pravnega posla za zakup kmetijskega zemljišča in 1.3.2006 sklep o prekinitvi postopka za odobritev pravnega posla prodaje. Takrat je šele drugi toženec izvedel za tožnika, torej po tem, ko je predhodno že podal izjavo o sprejemu ponudb, sklenil pogodbi in zahteval odobritev. Ne drži torej, da bi se toženca dogovorila že pred drugo ponudbo prvega toženca (ob vedenju drugega toženca za prvo ponudbo) za nakup parc. št. 7109/3, drugi toženec tudi ni vedel za zaznambo, ta predlog je bil vložen naknadno 22.3.2006, po vložitvi tožbe opr. št. P 1 zoper prvega toženca. Je pa drugi toženec vedel, da je upravna enota odobrila pogodbi in je Ministrstvo za kmetijsko, gozdarstvo in prehrano zavrnilo tožnikovo pritožbo in je bil tudi tožnikov predlog za zaznambo spora zavrnjen ter je v dobri veri 1.9.2006 sklenil prodajno pogodbo tudi za parc. št. 7109/3 k.o. P.. Vseh teh dejstev sodišče ni ugotavljalo oz. jih je ugotavljalo napačno, predlaganih dokazov ni izvedlo (zaslišanje tožencev, priče N.H.), ob pravilno ugotovljenem dejanskem stanju bi sodišče moralo zaključiti, da je drugi toženec bil ob sklepanju pogodb dobroveren. Toženec je torej sklenil pogodbi, plačal, prevzel posest, se vknjižil in ni jasno, zakaj bi tožnik imel močnejšo pravico. Če gre za dvakratno prodajo nepremičnine, pa se je v dosedanji sodni praksi oblikovalo stališče, da je kasnejša neveljavna le, če je drugi kupec nedobroveren, česar pa drugemu tožencu ni mogoče očitati. Tožnik tudi ni vložil tožbe na sklenitev prodajne pogodbe v prekluzivnem 60-dnevnem roku po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Drugi toženec se je pritožil tudi zoper sklep o popravi.

Prvi toženec v pritožbi uvodoma sodbi, ki je prvič neugodna za toženi stranki, očita, da je obremenjena z bistveno kršitvijo postopka, ne strinja se niti z razlogi, naj bi prvi toženec izigral tožnika. Opozarja na sosledje ponudb in sklenitev pogodb, kar ne more pomeniti izigravanja tožnika. Pri tem je bil šele 21.2.2006 obveščen, da je izjava tožnika o sprejemu prve ponudbe pravočasna, zato ni mogoče govoriti o izigravanju glede sklenitve zakupne pogodbe 1.12.2005 in prodajne pogodbe 20.1.2006, izigravanja ne pomeni niti dejstvo, da je upravna enota 10. in 11.5.2006 odobrila prva dva pravna posla. Tožbo na sklenitev pogodbe pa je prejel po odobritvi, 18.7.2006. Razlogi o odločilnih dejstvih so nejasni, tako ni pojasnjeno določno, katere listine iz upravnih spisov je sodišče uporabilo. Podana je tudi kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pri odločilnem dejstvu, da je bil tožnik seznanjen, da je izjava tožnika po prvi ponudbi pravočasna, ne zapiše številke, datuma in vsebine obvestila UE z dne 21.2.2006. Pritožnik je obvestilo prejel 1.3.2006. Predlaga razveljavitev sodbe ter obenem še opozori, da je po razširitvi tožbe vrednost spora 24.672,00 EUR in ne 14.672,00 EUR.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo prvega toženca in priglasila stroške. Meni, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, pravilno uporabilo materialno pravo, odpravilo bistvene postopkovne kršitve in pravilno odločilo. Sedaj je ugotovljeno, da je tožnik nesporno pravočasno sprejel prvo ponudbo. To je razvidno iz zapisnika o odpiranju ponudb z dne 29.3.2005, kar je tožnik vseskozi uveljavljal. Kot ključno je upoštevalo tudi, da je upravni organ obvestil tožnika z obvestilom 21.2.2006, da je pravočasno podal sprejem ponudbe tudi upravnem organu in ne le prvemu tožencu, kar ni sporno in zahteval prekinitev postopka ter je upravni organ postopek po drugi ponudbi dejansko prekinil. Za prekinitev postopka pa sta vedela obe toženca. Prvi je nesporno izigral tožnika, saj je bila pogodba po prvi ponudbi z njim že sklenjena. Kljub temu pa je sklenil še drugo pogodbo za višjo ceno, potem ko je podal drugo ponudbo. Drugi toženec je vedel za zaznambo spora in se je očitno v dogovoru z prvim tožencem iz previdnosti dogovoril najprej za zakup parcele 7109/3. Sodišče je pravilno odločilo, da izigravanja ne dovoli. Toženca pa sta ravnala usklajeno in v slabi veri, vedela sta za tožbo tožnika na sklenitev pogodbe. Evidentno sta ravnala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja.

Pritožbi sta utemeljeni.

Pritožbeno sodišče je sodbo preizkusilo v okviru razlogov pritožb, pri tem pa je pazilo na pravilno uporabo materialnega prava in tiste kršitve določb pravdnega postopka, ki jih mora po določbi drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) upoštevati po uradni dolžnosti. Teh ni zasledilo, glede odločilnih dejstev ima sodba vse potrebne razloge.

V tej pravdi je tožnik vložil tožbo v letu 2006, torej še preden je Vrhovno sodišče Republike Slovenije sprejelo pravno mnenje z dne 6.4.2012. Zato je skladno s tedaj prevladujočo sodno prakso vložil tožbo, s katero je zahteval sklenitev pogodbe, ni pa hkrati v 60-dnevnem roku vložil zahteve za odobritev pravnega posla. Tekom postopka, je tožnik vložil tudi tožbo za razveljavitev pogodbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, ta zahtevek se je obravnaval v tej pravdi.

Prodajo kmetijskih zemljišč ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih. 20. člen predpisuje, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo (predlog za sklenitev pogodbe) izročiti pristojni upravni enoti, ki ponudbo objavi na oglasni deski (in enotnem državnem portalu E-uprave). Kdor želi kupiti naprodaj dano zemljišče, pa mora v roku 30 dni od objave ponudbe na oglasni deski prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je prvi toženec 18.2.2005 podal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč s parcel. št. 7109/3 in 7109/4, k.o. P., ter je tožnik podal pravočasno izjavo o sprejemu ponudbe (ponudba je bila objavljena na oglasni deski Upravne enote med 19.2. 2005 in 31.3.2005), kar izhaja tudi iz obvestila oz. dopolnitve Upravne enote z dne 21.2.2006. Ugotovljeno je tudi da prvi toženec na izjavo ni reagiral, pogodbe (pisne) s tožnikom ni sklenil, tožnik je zato v pravdnem postopku zahteval sklenitev prodajne pogodbe za obe parceli (pravda se vodi pred istim sodiščem pod opr. št. P 1). Sodišče je nadalje ugotovilo, da je prvi toženec na upravni enoti 15.12.2005 vložil ponovno ponudbo za prodajo parc. št. 7109/4 in 14.9.2005 ponudbo za oddajo v zakup parc. št. 7109/3 k.o. P. in se na ti dve ponudbi tožnik ni prijavil, prvi toženec pa je z drugim tožencem, ki se je prijavil, sklenil ustrezni pogodbi. Pravni posel je upravna enota tudi odobrila. Nadalje tekom leta 2006 (8.8.2006) je prvi toženec vložil še ponudbo za prodajo parc. št. 7109/3 k.o. P., in je bila med tožencema zatem sklenjena tudi prodajna pogodba glede parcele št. 7109/3 k.o. P., pravni posel je upravna enota odobrila.

Ugotovljeno je, da v drugem upravnem postopku glede prodaje parcele št. 7109/4 in zakupa parc. št. 7109/3, vse k.o. P., in v tretjem postopku, glede prodaje parc. št. 7109/3 k.o. P., tožnik ni sodeloval, sodeloval je le v prvem postopku. V drugem in tretjem postopku pa sta bili sklenjeni pisni prodajni pogodbi oz. zakupna pogodba, pravni posli so bili tudi odobreni pred upravnim organom in se je drugi toženec vknjižil kot lastnik obeh predmetnih parcel. Ob upoštevanju ugotovljenih dejstev v izpodbijani sodbi pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni mogoče uporabiti 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), kar sodi v uradni pritožbeni preizkus materialnopravne pravilnosti odločitve. Tožnik namreč ne druge in ne tretje ponudbe ni sprejel in v drugem in tretjem postopku prodaje oz. zakupa kmetijskih zemljišč tudi ni bil predkupni upravičenec. Prav s trditvami, da je bil predkupni upravičenec, pa je v tožbi zahteval razveljavitev pogodb, to pravico mu namreč daje 512. člen OZ. Upoštevaje navedeno se izkaže, da te pravice nima, saj ni predkupni upravičenec, ne more torej z vidika kršitve predkupne pravice zahtevati razveljavitev kupne (oz. zakupne) pogodbe (prim. tudi sodno prakso, na primer sodbo VS RS II Ips 155/2012). Razlogi, ki jih ugotavlja sodba prve stopnje, in ki se tičejo vprašanja dobre vere in izigravanja, ko naj bi predstavljalo ravnanje tožencev taka dejanja, s katerimi sta nameravala preprečiti tožniku nakup nepremičnin po prvi ponudbi, bi lahko utemeljevali odločitev na podlagi 86. člena OZ, vendar pa tožeča stranka ničnostnega zahtevka (oz. zahtevka po izbrisni tožbi) ni postavila. Odločitev je glede na zgoraj povzeta odločilna dejstva materialnopravno napačna že iz navedenih razlogov ter je zato pritožbeno sodišče pritožbama ugodilo ter sodbo spremenilo tako, da se tožbeni zahtevki zavrnejo (peta alineja 358. člena ZPP).

Ker je po spremenjeni sodbi tožnik v pravdi propadel, mora tožencema povrniti pravdne stroške (154. člen ZPP). V sodbi, izdani v predhodnem postopku dne 29.3.2012, je sodišče prve stopnje izračunalo do tedaj nastale stroške prvega toženca (2.550,58 EUR) in drugega toženca (2.996,24 EUR). Tožeča stranka, ki je pritožbo vložila, tako ugotovljenim stroškom ni ugovarjala, prav tako te odločitve nista napadla toženca. Pritožbeno sodišče je zato upoštevalo tako izračunane stroške, poleg tega pa glede prvega toženca še stroške, priglašene za odgovor na pritožbo z dne 20.9.2012 - 875 točk nagrade in 20 % DDV ter 75,96 EUR takse, 700 točk nagrade in 20 % DDV za pristop na zadnji narok ter 875 točk nagrade za sestavo predmetne pritožbe ter 303,86 EUR takse za pritožbo (skupaj stroški znašajo 4.199,55 EUR), glede drugega toženca pa je upoštevalo nadaljnje stroške 875 točk za sestavo pritožbe (za posvet s stranko in končno poročilo so stroški že zajeti v sestavi odgovora), povečano za 2 % materialnih stroškov in 20 % DDV, ter 303,86 EUR za sodno takso za pritožbo, kot tudi 700 točk nagrade pooblaščenca za pristop na zadnji narok, 120 točk za odsotnost iz pisarne ter 99,60 EUR potnih stroškov, skupaj pravdni stroški znašajo 4.267,67 EUR. Te stroške jima je dolžan tožnik povrniti v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (165. člen ZPP).