Jedro

Predujem za parcelacijo zemljišča, ki je bilo predmet predpogodbe o prodaji zemljišča, je del stroškov parcelacije, ki po sklenjeni predpogodbi bremeni tožečo stranko. Ker tožeča stranka predujma ni plačala, ni izpolnila svoje obveznosti iz predpogodbe, zato ni upravičena do vrnitve dvojne are.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na vračilo dvojne are, ker je ugotovilo, da do podpisa pogodbe o nakupu parcele ni prišlo, ker tožeča stranka ni izpolnila pogodbene obveznosti, ki je sledila iz podpisane predpogodbe in ni plačala predujma za stroške parcelacije zemljišča. 2. Zoper sodbo se po odvetniku pritožuje tožeča stranka. V obrazložitvi navaja, da se je sodišče prve stopnje sklicevalo samo na tiste dokaze, ki so v prid toženi stranki, dokazov, ki kažejo na krivdo tožene stranke za izpolnitev pogodbe ni niti navedlo. Sodišče je tako povsem spregledalo nesporno dejstvo, da sporna pot, ki je javna, v naravi niti ni vidna, saj je toženka delovala prepričljivo, ko je povedala, da ima urejeno služnost, edina v naravi vidna pot pa je bila zgornja pot. Toženka je bistvene okoliščine v zvezi s to potjo zamolčala in sicer, da je pot zasebna ter da je v sporu z vsemi njenimi lastniki, ki služnosti ne dovolijo. Sodišče je zmotno zaključilo, da toženka ni bila dolžna opozoriti tožnikov, da so v zmoti glede dostopa do parcele. Stališče, da je imela tožena stranka pravico izkoristiti nepremišljenost tožnikov, ki so se resnično prenaglili pri podpisu predpogodbe, je nevzdržno in nenavadno ter v nasprotju z temeljnim načelom obligacijskega prava - prepovedjo zlorabe pravic. Sodišče prve stopnje je neenakopravno obravnavalo stranke in s tem kršilo ustavno pravico tožnikov do enakega varstva pravic, saj dokazov, ki potrjujejo, da so si tožniki ves čas prizadevali, da bi prišlo do izpolnitve pogodbe, sploh ni upoštevalo. Upoštevalo je samo listinske dokaze, ki so potrdili izpovedbo toženke, če pa je niso, jih je razlagalo tako, da so jo potrdili npr. ločena predračuna, ki ju je pridobil D. M. ne pa toženka. Iz predpogodbe ne sledi, da bi se tožniki zavezali plačati stroške parcelacije kot predujem. Toženka ni naročila parcelacije, tega tožeči stranki nikoli ni sporočila. Predračun je obsegal stroške tako za parcelacijo kot tudi za prestavitev poti, slednje pa ni bilo predmet predpogodbe, zato tega stroška tožniki niso bili dolžni plačati, če pa bi plačali samo nesporen del, pa toženka parcelacije ne bi naročila.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Spor med pravdnima stranka izvira iz predpogodbe o prodaji parcel, ki so jo stranke podpisale 01. 09. 2004. V predpogodbi so stranke ugotovile: - da je prodajalka lastnica bremen prostega zemljišča parc. št. 77/185 k.o. X in da je zemljiškoknjižni izpisek za to parcelo sestavni del predpogodbe; - da je prodajalka pridobila lokacijsko informacijo za gradnjo objektov, iz katere sledi, da je zemljišče zazidljivo in namenjeno za gradnjo počitniških objektov in da je lokacijska informacija sestavni del predpogodbe; - da bo parc. št. 77/185 k.o. X razdeljena na tri parcele, ki jih bodo kupili kupci (tožniki) in ostanek, ki bo ostal v lasti prodajalke (toženke) skladno s skico, ki je sestavni del predpogodbe.

5. Tožene stranke so tudi določile bistvene sestavine predpogodbe: - ceno zemljišča, - kupnina se bo pobotala s predplačilom v višini 1.200.000,00 SIT, ki so ga kupci plačali ob podpisu predpogodbe; - razliko do celotne kupnine kupcu plačajo ob podpisu pogodbe; - na dan sklenitve pogodbe bo prodajalka izročila nepremičnino kupcem; - kupci so se zavezali plačati vse stroške parcelacije, sestave pogodbe, overitve pogodbe, zemljiškoknjižne izvedbe pogodbe ter plačati davek na promet nepremičnin.

6. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku pravilno interpretiralo vsebino predpogodbe: da se stranki pred podpisom pogodbe nista dogovorili, da imajo kupci dostop do svojih parcel po poti parc. št. 77/363 k.o. X, ker se pred podpisom predpogodbe o načinu dostopa do parcel sploh niso pogovarjali. P. D. M. je izpovedala, da je ob ogledu parcele hodila po utrjeni makadamski poti in da ji tudi na misel ni prišlo, da bi vprašala čigava je, da pa je v katastrskih listinah res videla, da je vrisana še ena pot. S. C. je izpovedala, da je ob podpisu pogodbe mislila, da ima dostop po poti, ki jo je pač videla. Da se o dostopu do parcel niso pogovarjali pred podpisom pogodbe in plačilom are, je izpovedal tudi D. M., saj so bili prepričani, da obstaja dostop po poti po kateri so prišli na ogled parcel. Iz izpovedbe, ne le toženke, ampak tudi tožeče stranke in priče D. M. sledi, da način dostopa do parcel, ki so predmet prodaje sploh ni bil predmet predpogodbe, zato toženki ni mogoče očitati, da je bistvene okoliščine v zvezi z dostopom do parcel zamolčala. Ker se pred podpisom predpogodbe sploh niso pogovarjali o načinu dostopa do parcel, toženi ni mogoče očitati, da je zlorabila pravice, ker kupcev ni opozorila, da je zgornja pot v zasebni lasti.

7. Sodišče prve stopnje je glede na navedeno pravilno interpretiralo vsebino sklenjen predpogodbe in posledično tudi pravilno uporabilo materialno pravo in se v nadaljevanju ukvarjalo z vprašanjem odgovornosti tožnikov za nesklenitev pogodbe. Glede na nesporno dejstvo, da tožniki predujma za parcelacijo niso plačali, je sprejelo pravilen materialnopravno pravilen zaključek, da je neplačilo predujma stroškov parcelacije potrebno šteti kot neizpolnitev pogodbe s strani tožnikov, zato niso upravičeni do plačila dvojne are. Tožeča stranka se želi razbremeniti svoje odgovornosti za nesklenitev pogodbe s trditvijo, da se je zavezala, da bo plačala stroške parcelacije, ne pa predujma za stroške parcelacije. Predujem je namenjen kritju stroškov. Med strankami predpogodbe ni bilo dogovorjeno, da tožniki vrnejo toženi stranki stroške parcelacije, ampak, da jo bodo plačali. Glede na to, da parcelacijo lahko naroči le lastnik zemljišča sledi logičen zaključek, da bo ta izbral tudi geodetsko podjetje, saj drugačnega dogovora stranke v predpogodbi niso zapisale. D. zaslišana kot stranka je izpovedala, da stroškov niso plačali, ker si niso mogli izbrati geometra. S. C. je izpovedala, da je bil predračun, ki so ga pridobili za parcelacijo samo svojih zemljišč previsok, saj so sami imeli bolj ugoden predračun drugega izvajalca, ki pa ga toženka ni želela sprejeti. Priča D. M. je izpovedal, da niso bili pripravljeni plačati parcelacije celotnega kompleksa, ampak samo parcelacijo zemljišč, ki so predmet prodaje. Ker med strankami ni spora o okoliščini, da tožeča stranka na račun predujma ni plačala ničesar, niti nespornega zneska ne, predujem pa je del stroškov parcelacije, ki po sklenjeni predpogodbi bremeni tožečo stranko, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je neplačilo predujma za del stroškov parcelacije potrebno šteti kot neizpolnitev predpogodbe s strani tožeče stranke. Zato je pravilna odločitev sodišča, ki je tožbeni zahtevek na vrnitev dvoje are zavrnilo.

8. Neutemeljen je očitek pritožbe, da je sodišče prve stopnje neenakopravno obravnavalo stranke in ni upoštevalo dokazov, ki so kazali na to, da so si tožniki ves čas prizadevali, da bi prišlo do izpolnitve pogodbe. Sodišče prve stopnje je na podlagi zaslišanja strank ter priče D. M. kot tudi vsebine sklenjen predpogodbe, prepričljivo ugotovilo, da se do podpisa predpogodbe stranke o načinu dostopa do parcel niso pogovarjale in da torej način dostopa do parcel ni bil bistvena sestavina predpogodbe. Nesporno pa je, da do parcel obstaja dostop po javni poti, ki pa je v tako slabem stanju, da v naravi ni vidna. Dejstvo, da so si tožniki po sklenjeni predpogodbi prizadevali, da bi sklenili drugačno pogodbo kot jo je predvidevala predpogodba, na odločitev v tej zadevi ne more imeti nikakršnega vpliva, zato dogodkov po podpisu predpogodbe kot tudi listinske korespondence med strankami po podpisu predpogodbe sodišče prve stopnje ni bilo dolžno podrobneje analizirati. Za odločitev v tej zadevi tudi ni bistveno, kdo je tožeči stranki izročil ločena predračuna za parcelacijo parcel, ki naj bi jih kupila tožeča stranka in drugega za prestavitev poti, saj iz izpovedbe strank sledi, da je tožeča stranka imela tudi predračun, ki se je nanašal zgolj na parcele, ki naj bi jih tožeča stranka kupila, vendar tudi tega nespornega zneska ni plačala. Trditev pritožbe, da toženka parcelacije nikoli ni naročila, nima podlage v listinski dokumentacije, ker je bil predpogoj za sprejem naročila plačilo predujma, ki ga tožeča stranka ni plačala. Samo v primeru, da bi tožniki na račun predujma za parcelacijo plačali nesporni del, bi bilo mogoče ugotavljati, ali je odgovornost za nerealizacijo pogodbe prešla na toženo stranko.

9. Ker niso podani pritožbeni razlogi niti razlogi na katere je dolžno paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

10. Tožeča stranka je v pritožbenem postopku propadla, zato nosi stroške pritožbenega postopka sama (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP).