Jedro

Dejstvo, da je upravnik zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, ni ovira za vložitev tožbe zoper njih. Če je v pogodbi o upravljanju tako določeno, upravnik med etažne lastnike lahko tudi razdeljuje stroške in od njih izterja njihovo plačilo.

Izrek

Pritožbi se ugodi ter se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Tožeča stranka je upravnik v večstanovanjski hiši v Ljubljani, ....., v kateri je toženec lastnik enega od stanovanj. Etažni lastnik je račune upravnika za mesece junij, julij in avgust 1994 plačal deloma, tako, da je za vse tri mesece plačal skupno 24.720,00 SIT manj od zahtevanega. Na predlog za izvršbo upravnika je zato sodišče prve stopnje izdalo sklep o izvršbi, s katerim je D. K. gornji znesek s pripadki zavezalo poravnati, za primer, da tega ne bi storil v roku 8 dni, pa je dovolilo izvršbo z rubežem in cenitvijo premičnin v njegovem stanovanju ter po pravnomočnosti prodajo teh premičnin in s poplačilom upnika iz prejete kupnine. Na ugovor dolžnika je izvršilno sodišče sklep o izvršbi v delu, s katerim je bila predlagana izvršba dovoljena, razveljavilo, o zahtevku pa je bilo odločeno v pravdnem postopku. V le-tem je sodišče odločilo, da se sklep o izvršbi razveljavi tudi v preostalme delu in da se tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne. Menilo je, da bi upravnik od etažnega lastnika lahko zahteval plačilo na njegovo stanovanje odpadajočega sorazmernega dela stroškov le, če bi jih predhodno sam plačal, v konkretnem primeru pa tožeča stranka te okoliščine ni dokazala, zaradi česar je njen tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper takšno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Opozarja, da pravno podlago tožnikovemu zahtevku daje Stanovanjski zakon v 28. čl., ki izrecno določa, da med naloge upravnika spada tudi razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona ter redno poravnavanje obveznosti za vzdrževanje hiše in funkcionalnega zemljišča. V skladu s to zakonsko določbo je tudi vsebina pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše v Ljubljani, ...... ki naloge upravnika konkretne večstanovanjske hiše določa v 2. čl., 3 alinea tega člena pa določa, da upravnik razdeljuje stroške v zvezi z obratovanjem in vzdrževanjem hiše in izterjuje prispevke skladno s pogodbo, odločitvami zbora lastnikov in določbami Stanovanjskega zakona, nadaljnji oziroma pravilno 4. čl. iste pogodbe pa določa, da lastniki stanovanj, nestanovanjskih in poslovnih prostorov v stanovanjski hiši pooblaščajo tožečo stranko zaračunavati lastnikom stanovanj oziroma njihovim pooblaščenim zastopnikom, ki ne poravnavajo svojih obveznosti v dogovorjenih rokih, zakonite zamudne obresti za vsak dan zamude ter izvršiti izterjavo preko sodišča v primeru, da je plačilo v zamudi 30 dni. Okoliščina, ki jo je ugotovilo sodišče prve stopnje, da je upravnik lahko pooblaščen tudi za zastopanje lastnikov stanovanj pred sodišči, za takšno odločitev kot jo je zahtevala tožeča stranka, ne more biti ovira.

Pritožba je utemeljena.

Stališče sodišča prve stopnje, da upravnik večstanovanjske hiše zato, ker je zakoniti zastopnik lastnikov, lahko lastnike posamenih stanovanj v svojem imenu in na svoj račun toži samo, če zahteva povrnitev tistih stroškov obratovanja, ki jih je vnaprej sam plačal, je materialnopravno napačno.

Po določbi 2. odst. 28. čl. Stanovanjskega zakona namreč lahko, če je tako določeno v pogodbi o upravljanju, upravnik med etažne lastnike lahko tudi razdeljuje stroške in od njih izterja njihovo plačilo. Vendar pa sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča ni ugotovilo pravno pomembnega dejstva, ali je v konkretnem primeru pogodba o upravljanju tožečo stranko pooblaščala k razdeljevanju in izterjavi, tudi sodni, stroškov obratovanja hiše. To pomeni, da je, glede na to, da gre za spor majhne vrednosti, podana situacija iz 2. odst. 458. čl. Zakona o pravdnem postopku, ki je zahtevala razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Le-to bo moralo najprej ugotoviti s pogodbo o upravljanju dogovorjen obseg pooblastil upravnika v razmerju do etažnih lastnikov v zvezi z izterjavo stroškov obratovanja večstanovanjske hiše, nato pa, če bo ugotovilo, da je tožeča stranka k vložitvi tožbe bila legitimirana, ugotoviti tudi, do katere višine je tožbeni zahtevek, ki je sporen ne le po temelju, pač pa tudi po višini, utemeljen.