Jedro

Ker pravice, ki potrošniku pripadajo po ZVPot, ne posegajo v njegove pravice, ki jih ima po splošnih predpisih o obligacijskih razmerjih (1. člen ZVPot), lahko potrošnik poleg jamčevalnih zahtevkov po 38. členu ZVPot izbira tudi med jamčevalnimi zahtevki, ki jih OZ predvideva za podjemno oz. gradbeno pogodbo.

V skladu s stališči sodne prakse predstavlja (pri prodajni pogodbi) pravica kupca, da odstopi od pogodbe po 3. točki prvega odstavka 468. člena OZ, eno izmed upravičenj, ki spada med jamčevalne zahtevke, za uveljavitev katerega velja enoletni prekluzivni rok iz prvega odstavka 480. člena OZ. Ker pa odstopno upravičenje pomeni enostransko izjavo volje, ki samo po sebi kot oblikovalno upravičenje povzroči prenehanje pogodbe, za njegovo uresničitev in učinkovanje ni potrebno sodno uveljavljanje. Zadošča, da izjavo naslovnik prejme do izteka prekluzivnega roka za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov iz naslova stvarnih napak iz 480. člena OZ. Za kondikcijske zahtevke, ki nastanejo kot posledica prenehanja pogodbe zaradi kupčevega odstopa od pogodbe zaradi stvarnih napak, veljajo splošna pravila o prenehanju pogodb in zastaranju terjatev. Po stališču pritožbenega sodišča je navedena sodna praksa je uporabljiva tudi za odstop od gradbene pogodbe v okviru jamčevalnih zahtevkov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno sodbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano vmesno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožbeni zahtevek po temelju utemeljen (I. točka izreka), da bo o višini tožbenega zahtevka sodišča odločilo po pravnomočnosti vmesne sodbe (II. točka izreka) in da se odločitev o stroških postopka pridrži za končno sodbo (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dne 13. 6. 2022 vložila pravočasno pritožbo. Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče vmesno sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno, da pritožbi ugodi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Navaja, da s sklenitvijo izvajalskih pogodb v razmerju do tožečih strank (v nadaljevanju tožnikov) ni prevzela obveznosti izgradnje oziroma asfaltiranja dovozne ceste v naselju na A. ulici ter obveznost ureditve kanalizacije in priključkov na javno omrežje v dolžini parcel tožečih strank, kot je zmotno zaključilo sodišče prve stopnje. Res je sicer, da iz gradbenega dovoljenja in iz projektne dokumentacije, ki je bila podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja, izhaja, da bodo nepremičnine tožnikov priključene na javno kanalizacijo ter da se bo po izgradnji komunalne infrastrukture tudi asfaltirala dovozna cesta, vendar pa toženka zaveze izgradnje javne kanalizacije in dovozne ceste na zemljišču parc. št. 9/6, 9/5 in 1336/4, vse k.o. ..., ni nikoli prevzela, saj kaj takega iz izvajalske (gradbene) pogodbe ne izhaja. Iz navedene pogodbe izhaja zgolj, da se je tožena stranka zavezala izgraditi stanovanjske hiše na točno določenem zemljišču za dogovorjeno ceno po klavzuli na ključ, skladno s projektno dokumentacijo, ki je sestavni del izdanega pravnomočnega gradbenega dovoljenja in katalogom izvajalca. Dogovorjena cena je obsegala zgolj strošek izgradnje hiše, ne pa priključitve na javno kanalizacijo in asfaltiranje dovozne poti. Nadalje izpostavlja, da so tožniki z uveljavljanjem jamčevalnih zahtevkov iz naslova stvarnih napak prepozni, saj so zamudili prekluzivne roke grajanje napak in za sodno uveljavljanje teh zahtevkov. Pritožba tudi graja pomanjkljivo trditveno podlago glede pravočasnosti obvestila o stvarnih napakah in pravočasnosti vložitve tožbe znotraj prekluzivnih rokov za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. Nadalje poudarja, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da je toženka dolžna vrniti tožnikom del plačanega zneska v sorazmerju s pomanjkljivostmi pri opravljeni storitvi, čeprav tožniki tega sploh ne zahtevajo, temveč uveljavljajo kondikcijski zahtevek vsled delnega odstopa od izvajalskih pogodb. Glede na to, da se toženka obveznosti ureditve kanalizacije in priklopa na javno omrežje ter obveznosti asfaltiranja dovozne poti do hiš ni prevzela, delni odstop od pogodb niti ni mogoč. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožniki se v pravočasnem odgovoru na pritožbo zavzemajo za njeno zavrnitev. Priglašajo stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP).

6. Tožniki s predmetno tožbo vtožujejo znesek skupno 101.972,25 EUR, ki se naj razdeli med posamezne tožnike, ker toženka ni izvedla vseh pogodbeno dogovorjenih del (izgradnja kanalizacije in priključek na javno omrežje ter asfaltiranje dovozne ceste). Tožniki, ki so v celoti poravnali svoje obveznosti do toženke, s tožbo zahtevajo delno vračilo denarja kot posledico delne neizpolnitve.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno pomembna dejstva: - toženka in C. C. sta 27. 10. 2015 sklenila kupoprodajno predpogodbo, iz katere izhaja, da imata namen skleniti prodajno pogodbo, s katero bo toženka kot kupec ali investitor od C. C. kot prodajalca kupila parcele št. 7/13, 7/14, 7/15, 7/16, 7/17 in 7/18, vse k.o. ..., ter na njih izgradila stanovanjske objekte (hiše) za trg; navedena predpogodba je možnost odkupa predvidevala tudi za kupce hiš toženke,1 - toženka od C. C. ni kupila parcel po predpogodbi (z njim ni sklenila prodajne pogodbe), temveč so neposredno z njim sklenili prodajne pogodbe za nakup posameznih parcel tožniki,2 ki so postali lastniki parcel, - toženka je s posameznimi tožniki med 30. 12. 2015 in 12. 6. 2017 sklenila pogodbe, ki so bile poimenovane izvajalske pogodbe oziroma ena izmed njih prodajno - izvajalska pogodba, s katerimi se je zavezala na kupljenih parcelah zgraditi hiše, po svoji pravni naravi pa je šlo za gradbene pogodbe, - družba Č. Č. d.o.o. je izdelala projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, na podlagi katerega je bilo C. C. (lastniku zemljišč) s strani Upravne enote izdano gradbeno dovoljenje z dne 25. 5. 2016 za izgradnjo hiš na posameznih parcelah in za izgradnjo kanalizacije ter priključka na javno omrežje ter asfaltiranje ceste na parc. št. 9/6, 9/5 in 1336/4 k.o. ... (te parcele so ostale v lasti C. C.), - toženka je na posameznih parcelah, ki so jih tožniki kupili neposredno od C. C., tožnikom zgradila enostanovanjske hiše do V. gradbene faze, kot določeno v izvajalskih pogodbah, ni pa zgradila kanalizacije in je priključila na javno omrežje niti ni asfaltirala dovozne ceste (ki vodi do hiš tožnikov) na parc. št. 9/6, 9/5 in 1336/4 k.o. ..., čeprav se je z gradbenimi pogodbami to zavezala storiti, - tožniki so toženki v celoti poravnali obveznosti po izvajalskih pogodbah, - tožniki so hiše prevzeli med koncem leta 2016 in avgustom 2017, ko je potekala primopredaja, - ob primopredaji dovozna cesta ni bila asfaltirana, vendar je tožnikom predstavnik toženke ves čas obljubljal, da jo bodo asfaltirali in uredili pozneje, ko bo dokončano sosednje naselje D., - tožniki so za neizvedbo kanalizacije in za to, da je urejena zgolj začasna kanalizacija s pomočjo črpalke, izvedeli med decembrom 2016 in junijem 2017, tožniki so toženko na omenjene pomanjkljivosti opozorili, vendar pa jim je bilo rečeno, da je ureditev kanalizacije s pomočjo črpalke zgolj začasna rešitev in bo kanalizacija urejena kasneje, - tožniki so z dopisom svojega pooblaščenca z dne 24. 4. 2018 toženko pozvali, naj do 15. 5. 2018 dokonča pogodbeno dogovorjena dela, in sicer uredi kanalizacijo in jo priključi na javno omrežje ter asfaltira dovozno pot, - toženka je z dopisom z dne 28. 8. 2018 sicer sporočila tožnikom, da ne priznava svoje obveznosti za izgradnjo kanalizacije in priklop na javno omrežje in asfaltiranje dovozne poti, vendar je pokazala pripravljenost, da pod določenimi pogoji to stori, in sicer po predhodni pridobitvi soglasja lastnikov zemljišč, kjer bi se ta dela izvedla, in ob hkratni predhodni potrditvi načina in stroškov izvedbe del s strani tožnikov, - toženka manjkajočih del ni opravila,3 zato so tožniki dne 7. 5. 2019 vložili tožbo, s katero so delno odstopili od izvajalskih (gradbenih) pogodb in zahtevali, da jim toženka plača znesek, potreben za ureditev kanalizacije, priklop na javno omrežje in asfaltiranje dovozne ceste do njihovih hiš.

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenih dejstev zaključilo, da so tožniki s toženko sklenili potrošniške gradbene pogodbe,4 s katerimi se je toženka zavezala urediti kanalizacijo in jo priključi na javno omrežje ter asfaltira dovozno pot na parc. št. 9/6, 9/5 in 1336/4 k.o. ... (v lasti C. C.), da navedene gradbene pogodbe nimajo narave pogodbe z zaporednimi obveznostmi in da zato delni odstop od sklenjenih izvajalskih pogodb po splošnih določilih Obligacijskega zakonika (OZ) ni možen, temveč lahko tožeče stranke svoj zahtevek utemeljujejo zgolj na podjemnikovi odgovornosti za stvarne napake opravljenega posla, da so tožniki sicer zamudili rok za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkom po Zakonu o varstvu potrošnikov (ZVPot), vendar jih je toženka zavedla, da niso pravočasno uveljavljali svojih pravic oziroma je za stvarne napake vedela, pa o njih ni obvestila tožnikov, zato se v skladu s 636. členom OZ ne more sklicevati na potek rokov za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, vsled česar je tožba pravočasna. Nadalje je štelo, da je tožbeni zahtevek tožnikov utemeljen na podlagi prvega odstavka 38. člena ZVPot, v skladu s katerim ima potrošnik pravico, če je bila storitev opravljena nepravilno, od izvajalca storitve zahtevati, da vrne del plačanega zneska v sorazmerju s pomanjkljivostjo pri opravljeni storitvi.

9. Sodišču druge stopnje se ni pojavil dvom v pravilnost ugotovitve dejanskega stanja, prav tako pritrjuje zaključkom sodišča prve stopnje, razen v delu, ki se nanaša na pravno podlago tožbenega zahtevka, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, kjer bo pritožbeno sodišče tudi odgovorilo na pritožbene navedbe.

**Glede predmeta pogodbe**

10. Toženka v pritožbi zatrjuje, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje, ko je štelo, da je toženka s sklenitvijo izvajalskih pogodb v razmerju do tožnikov prevzela tudi obveznost izgradnje oziroma asfaltiranja dovozne ceste v naselju na A. ulici ter obveznost ureditve kanalizacije in priključkov na javno omrežje v dolžini parcel tožečih strank na tujem zemljišču (v lasti prodajalca C. C.), ker predmeta pogodbe ne more določati vsebina projektne dokumentacije, katalog toženke in gradbeno dovoljenje.

11. Po mnenju pritožbenega sodišča je naveden pritožbeni očitek neutemeljen. Res je (kot v pritožbi zatrjuje toženka), da niti gradbeno dovoljenje niti projektna dokumentacija niti katalog toženke sami po sebi ne morejo ustvarjati obveznosti za izvajalca.5 Vendar je sodišče prve stopnje v točkah 32. do 41. izpodbijane sodbe prepričljivo ugotovilo in zaključilo, da je obseg obveznosti toženke opredeljen tudi z vsebino projektne dokumentacije, gradbenega dovoljenja in kataloga toženke, ker se sklenjene izvajalske (gradbene) pogodbe v 1. členu na te listine sklicujejo.6 Iz navedenih listin pa izhaja, da bo v soseski E., kjer so zgrajene hiše tožnikov, urejena tudi kanalizacija s priklopom na javno omrežje in na parc. št. 9/6, 9/5 in 1336/4, vse k.o. ... asfaltirana dovozna cesta do hiš tožnikov. Ker so bile izvajalske (gradbene) pogodbe, ki jih je toženka sklenila s tožniki, pripravljene z njene strani, je treba (v skladu s 83. členom OZ) nejasna pogodbena določila razlagati v korist tožnikov, kar pomeni, da je sklicevanje izvajalskih pogodb na gradbeno dovoljenje, projektno dokumentacijo in katalog toženke tolmačiti na način, da se je toženka zavezala urediti dovozno pot do hiš tožnikov ter urediti kanalizacijo in poskrbeti priklop na javno omrežje, kot je predvideno z navedenimi listinami, na katere se v 1. členu sklicujejo izvajalske pogodbe, ki jih je toženka sklenila s posameznimi tožniki. Na ta način so stranke dovolj določno opredelile predmet pogodbene obveznosti toženke (38. člen OZ). Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je toženka prevzela tudi obveznost ureditve kanalizacije in priklopa na javno omrežje in asfaltiranje dovozne poti. Posledično je neutemeljen njej toženkin pritožbeni očitek, da teh obveznosti ni prevzela.

**Glede pravočasnosti vložitve tožbe**

12. Toženka v pritožbi navaja, da tožba ni bila pravočasna, saj so tožniki zamudili dvoletni prekluzivni rok za vložitev tožbe za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov po ZVPot. 13. Pregled zadeve pokaže, da je sodišče prve stopnje svoj zaključek o pravočasnosti tožbe utemeljilo na dejanski ugotovitvi, da so tožniki hiše prevzeli konec leta 2016 ter v prvi polovici leta 2017, da je bila storitev s strani toženke opravljena z dnem prevzema posameznih hiš, da od prevzema hiš teče dvoletni zastaralni rok, ki je bil sicer z vložitvijo tožbe 7. 5. 2019 sicer prekoračen, vendar se toženka na podlagi 636. člena OZ7 na potek rokov ne more sklicevati, ker je za napake (neurejeno kanalizacijo, nepriklop kanalizacije na javno omrežje in neasfaltiranje dovozne ceste do hiš tožnikov) ves čas vedela, ker tožnikov o neizgrajeni kanalizaciji in nepriklopu na javno omrežje ni obvestila, ker je potem, ko so jo tožniki obvestili o neurejeni kanalizaciji, tožnikom zagotavljala, da bo kanalizacijo uredila pozneje (in da gre pri ureditvi kanalizacije s pomočjo črpalke zgolj za začasno rešitev) in da bo dovozno cesto asfaltirala, ko bo dokončano sosednje naselje D. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje sicer napačno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da začne dvoletni rok za vložitev tožbe za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov teči z dnem oprave storitve, kar v predmetni zadevi pomeni z dnem prevzema hiš. Kajti v skladu s tretjim odstavkom 37.c člena v zvezi z drugim odstavkom 38. člena ZVPot navedeni rok začne teči šele z dnem, ko je potrošnik o stvarni napaki obvestil podjemnika. Vendar navedena napačna uporaba materialnega prava ne vpliva na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje o pravočasnosti vložitve tožbe, ker je toženka za stvarne napake ves čas vedela, pa o njih ni obvestila tožnikov, tožniki so toženko o napakah obvestili, ko so zanje zvedeli, vendar jim je toženka zagotavljala, da bo kasneje uredila kanalizacijo in jo priključila na javno omrežje, da je črpalka za kanalizacijo zgolj začasna rešitev, ter da bo kasneje, ko dokonča sosednje naselje D., tudi asfaltirala dovozno cesto do hiš tožnikov. Tako ugotovljeno dejansko stanje daje podlago za zaključek, da je mogoče uporabiti tretji odstavek 663. člena OZ,8 v skladu s katerim se izvajalec (toženka) na potek prekluzivnih rokov za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov zaradi stvarnih napak ne more sklicevati, če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana ali mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku, ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da pravic ni pravočasno uveljavil.9 Vsebinsko isto določbo vsebuje 636. člen OZ (ki se nanaša na podjemno pogodbo), na katerega se je sklicevalo sodišče prve stopnje. To pomeni, da se ne uporabijo prekluzivni roki, temveč zgolj zastaralni roki.10 Toženka ugovora zastaranja ni podala (kot sama izpostavlja v pritožbi), zato je stališče sodišča prve stopnje o pravočasnosti tožbe pravilna.

14. Ker se uporabi tretji odstavek 663. člen OZ, vsled česar se toženka ne more sklicevati na potek prekluzivnih rokov v primeru očitnih ali skritih napak, je nerelevantna pritožbena graja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do tega, ali gre pri neureditvi kanalizacije, nepriklopu na javno omrežje in neasfaltiranju dovozne poti za očitno ali skrito napako11 in kakšni prekluzivni roki (glede grajanja napak) pridejo v enem ali drugem primeru v poštev. Iz enakih razlogov je nerelevantna pritožbena graja, da iz trditvene podlage tožnikov ne izhaja, da bi stvarne napake pravočasno grajali. Kajti pri uporabi tretjega odstavka 663. člena OZ, ki pride v poštev v predmetni zadevi, se izvajalec ne more sklicevati niti na nepravočasnost grajanja napak niti na nepravočasnost vložitve tožbe v prekluzivnem roku. V predmetni zadevi je zadoščalo, da je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj predpostavk iz tretjega odstavka 663. člena OZ in ker so bile te izpolnjene, ni pravno pomembno, ali so tožniki stvarne napake pravočasno grajali, saj jih prekluzivni roki ne zavezujejo. Glede izpolnjevanja predpostavk po tretjem odstavku 663. člena OZ pa so tožniki podali zadostno trditveno podlago s tem, ko so zatrjevali, da jih je tožeča stranka zavajala, da bo cesta asfaltirana kasneje (kot izhaja iz zapisnika 1. naroka za glavno obravnavo) oziroma, da bodo manjkajoča dela izvedena kasneje (kot izhaja iz III. pripravljalne vloge tožnikov). Zato ne drži pritožbeni očitek, da je sodišče glede izpolnjevanja predpostavk po 636. členu OZ oz. tretjem odstavku 663. člena OZ (obe normi sta vsebinsko isti) prekoračilo trditveno podlago in oprlo svojo odločitev zgolj na izpovedbe tožnikov.

**Glede vrste in utemeljenosti zahtevka**

15. Ne drži pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo glede tega, ali tožniki uveljavljajo jamčevalne zahtevke iz naslova stvarnih napak ali odstopajo od delno neizpolnjene pogodbe. Do tega se je sodišče prve stopnje zadostno opredelilo v 25. in 26. točki obrazložitev izpodbijane sodbe, kjer je zaključilo, da se v predmetni zadevi ne uporabijo določbe OZ (konkretneje 108. člena OZ) o delnem odstopu od pogodbe z zaporednimi obveznostmi, ker izvajalske (gradbene) pogodbe, ki so jih sklenili tožniki s toženko, nimajo narave pogodb z zaporednimi obveznostmi, in v 27. in 28. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, iz katerih izhaja, da je pod določenimi pogoji možen odstop od pogodbe na podlagi odgovornosti podjemnika za stvarne napake. Iz točk 52. in 53. izpodbijane sodbe pa izhaja jasno stališče sodišča prve stopnje, da tožniki uveljavljajo jamčevalne zahtevke. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da se sodišče ni opredelilo glede tega, kakšne zahtevke uveljavljajo tožniki.

16. Sodišče druge stopnje še dodaja, da ima po stališču pravne teorije12 upnik v primeru, ko je izpolnitev delno opravljena (kot v predmetni zadevi) na voljo možnost izbire (_ius variandi_): lahko zavrne delno izpolnitev in vztraja pri izpolnitvi dogovorjenega, lahko izpolnitev zavrne in jo šteje kot neizpolnitev ali izpolnitev sprejme in uveljavlja eno od posledic, določenih za stvarne napake. Glede na to, da so v predmetni zadevi tožniki izpolnitev sprejeli, toženko o napakah obvestili in od nje zahtevali izpolnitev preostanka obveznosti (ureditev kanalizacije in priklop na javno omrežje, asfaltiranje dovozne ceste) v določenem roku, je jasno, da so uveljavljali jamčevalne zahtevke iz naslova stvarnih napak.

17. Sodišče druge stopnje pa pritrjuje pritožbi, da v predmetni zadevi tožniki ne uveljavljajo vrnitev dela plačanega zneska v sorazmerju s pomanjkljivostjo pri opravljeni storitvi na podlagi 38. člena ZVPot (kot je 53. točki izpodbijane sodbe napačno zaključilo sodišče prve stopnje), saj so z vložitvijo tožbe od posameznih gradbenih pogodb, ki so jih sklenili s toženko, odstopili v delu, ki se nanaša na ureditev kanalizacije in asfaltiranje dovozne poti. Gre namreč za odstop od pogodbe v okviru uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov, zato ni mogoče uveljaviti sankcije iz naslova jamčevalnih zahtevkov iz 38. člena ZVPot (tega zahtevka, kot pravilno ugotavlja pritožba, tožniki niti ne uveljavljajo). Ker pravice, ki potrošniku pripadajo po ZVPot, ne posegajo v njegove pravice, ki jih ima po splošnih predpisih o obligacijskih razmerjih (1. člen ZVPot), lahko potrošnik poleg jamčevalnih zahtevkov po 38. členu ZVPot izbira tudi med jamčevalnimi zahtevki, ki jih OZ predvideva za podjemno oz. gradbeno pogodbo.13

18. V skladu s stališči sodne prakse14 predstavlja (pri prodajni pogodbi) pravica kupca, da odstopi od pogodbe po 3. točki prvega odstavka 468. člena OZ, eno izmed upravičenj, ki spada med jamčevalne zahtevke, za uveljavitev katerega velja enoletni prekluzivni rok iz prvega odstavka 480. člena OZ. Ker pa odstopno upravičenje pomeni enostransko izjavo volje, ki samo po sebi kot oblikovalno upravičenje povzroči prenehanje pogodbe, za njegovo uresničitev in učinkovanje ni potrebno sodno uveljavljanje. Zadošča, da izjavo naslovnik prejme do izteka prekluzivnega roka za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov iz naslova stvarnih napak iz 480. člena OZ. Za kondikcijske zahtevke, ki nastanejo kot posledica prenehanja pogodbe zaradi kupčevega odstopa od pogodbe zaradi stvarnih napak, veljajo splošna pravila o prenehanju pogodb in zastaranju terjatev.15 Po stališču pritožbenega sodišča je navedena sodna praksa je uporabljiva tudi za odstop od gradbene pogodbe v okviru jamčevalnih zahtevkov. Kajti tudi 639. člen OZ, ki se na podlagi 660. člena OZ uporabi glede odgovornosti za napake gradbe, podobno kot 468. in 469. člen OZ, ki veljata za prodajno pogodbo, predvideva, da mora naročnik dati izvajalcu dodaten rok za odpravo napak in da lahko po poteku roka naročnik od pogodbe odstopi. Pritožbeno sodišče je nadalje tudi mnenja, da če je možen popoln odstop od pogodbe, je možen tudi delni odstop od pogodbe (kajti več vsebuje tudi manj).

19. V predmetni zadevi so tožniki sprva (v skladu s 639. členom v zvezi s 660. členom OZ) uveljavljali jamčevalni zahtevek, naj toženka napako odpravi (t.j. v celoti opravi dogovorjeno izpolnitev) in ji postavili primeren rok.16 Ker se uporabi tretji odstavek 663. člena OZ, se toženka na določbe OZ oz. ZVPot o prekluzivnih rokih za grajanje napak in sodno uveljavljenje jamčevalnih zahtevkov ne more sklicevati. Tožniki so z vložitvijo tožbe delno odstopili od pogodbe, odstop od pogodbe je bil pravočasen.17 V takem primeru je posledica prenehanja pogodbe zaradi odstopa (tožnikov) od gradbenih pogodb zaradi stvarnih napak nastanek kondikcijskega zahtevka naročnikov (tožnikov).18 To pomeni, da tožniki nimajo zahtevka na vrnitev dela plačanega zneska v sorazmerju s pomanjkljivostjo pri opravljeni storitvi na podlagi 38. člena ZVPot (kot je 53. točki izpodbijane sodbe napačno zaključilo sodišče prve stopnje), temveč kondikcijski zahtevek, ki je posledica delnega odstopa od gradbenih pogodb. Kljub napačni materialnopravni kvalifikaciji zahtevka pa je odločitev sodišča prve stopnje o tem, da je tožbeni zahtevek po temelju utemeljen, pravilna, saj je tožbeni zahtevek utemeljen na kondikcijski podlagi,19 tožniki pa so za naveden odstop od pogodbe podali ustrezno trditveno in dokazno podlago, kot pojasnjeno zgoraj.20

20. Ne drži pritožbeni očitek, da tožniki niso podali ustrezne trditvene podlage za jamčevalne zahtevke, ker so zatrjevali delno neizpolnitev pogodbe, zaradi katere so od pogodbe (z vložitvijo tožbe) delno odstopili in zahtevajo delno vračilo kupnine. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da se trditvena podlaga nanaša na dejstva, ki sta jih v postopku zatrjevali stranki, ne pa na pravno kvalifikacijo posameznih zahtevkov. Zato ni mogoče govoriti o prekoračitvi trditvene podlage, če so se tožniki sklicevali na določbe OZ o odstopu od delno neizpolnjene pogodbe oz. pogodbe z zaporednimi obveznostmi (po 108. členu OZ), sodišče prve stopnje pa je sledilo naziranju toženke, da lahko tožniki uveljavljajo zgolj zahtevke iz naslova jamčevanja za stvarne napake, v okviru katerih so (po določitvi primernega roka za naknadno izpolnitev) odstopili od pogodbe.

21. Ker tudi niso podane uradno upoštevne postopkovne kršitve (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (drugi odstavek 365. člena ZPP).

22. V skladu s 165. členom v povezavi s 164. členom ZPP je pritožbeno sodišče odločilo, da se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno sodbo.

1 Iz določbe 10. člena predpogodbe z dne 27.10.2015 izhaja, da velja 12 mesecev od podpisa z možnostjo podaljšanja. 2 Iz prilog A13-18 sodnega spisa izhaja, da so tožniki sklenili prodajne pogodbe s prodajalcem C. C. marca 2016 (in sicer 4. oziroma 10. marca 2016), izjema velja zgolj za petega in šestega tožnika (F. F., G. G.), ki sta prodajno pogodbo s prodajalcem sklenila 12. 6. 2017. 3 Tožniki so še zmeraj na javno kanalizacijo priključeni s pomočjo začasne črpalke, ki fekalne odpadke prečrpava k sosednjim hišam, prav tako ni asfaltirana dovozna cesta do njihovih hiš. 4 Pri tem je v točkah 15. do 17. izpodbijane sodbe pravilno navedlo, zakaj pri izvajalskih pogodbah, ki so jih sklenile pogodbene stranke, ne gre za pogodbe po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) in zakaj v predmetna zadeva ni primerljiva z zadevo VS RS sklep II Ips 200/2016 z dne 19. 7. 2018, kjer je Vrhovno sodišče ocenilo, da je šlo za pogodbo, za katero se uporabljajo določbe ZVKSES. 5 Katalog se npr. na podlagi 24. člena OZ šteje le za vabilo k ponudbi pod objavljenimi pogoji, ne pa za ponudbo. 6 V 1. členu navedenih pogodb je določeno, da bodo hiše zgrajene na podlagi priložene projektne dokumentacije, ki je sestavni del pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ter katalogom toženke. 7 Le ta določa: Podjemnik se ne more sklicevati na kakšno določbo prejšnjih členov, če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana ali mu niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku, ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da pravic ni pravočasno uveljavil. 8 V skladu s 1. členom ZVPot pravice, ki potrošniku pripadajo po ZVPot, ne posegajo v njegove pravice, ki jih ima po splošnih predpisih o obligacijskih razmerjih, zaradi česar je tudi v potrošniških razmerjih mogoče uporabiti določbe OZ, torej tudi določbo 636. člena OZ (v tem smislu tudi VSRS sodba II Ips 68/2012 z dne 18.09.2014). 9 Pa tudi sicer pregled zadeve pokaže, da so tožniki tudi z dopisom svojega pooblaščenca z dne 24. 4. 2018 toženko pozvali, naj do 15. 5. 2018 uredi kanalizacijo in jo priključi na javno omrežje in asfaltira dovozno pot in da je toženka z dopisom z dne 28. 8. 2018 sporočila tožnikom, da sicer ne priznava svoje obveznosti za izgradnjo kanalizacije in priključek na javno omrežje in asfaltiranje dovozne poti, vendar je pokazala pripravljenost, da pod določenimi pogoji to stori, in sicer po predhodni pridobitvi soglasja lastnikov zemljišč, kjer bi se ta dela izvedla, in ob hkratni predhodni potrditvi načina in stroškov izvedbe del s strani tožnikov. To pomeni, da so še 28. 8. 2018 potekali pogovori med tožniki in toženko glede ureditve kanalizacije in asfaltiranja dovozne ceste. V skladu s stališči sodne prakse (VSRS sklep II Ips 263/2016 z dne 23.11.2017 (sprotna opomba št. 2), VSRS sklep II Ips 57/2015 z dne 07.05.2015, VS RS sodba III Ips 6/2010 z dne 22.01.2013) začne prekluzivni rok za vložitev tožbe za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov za stvarne napake teči od takrat, ko je toženec dokončno prenehal sodelovati v smeri odpravljanja napak. Glede na to, da so avgusta 2018 med strankami še potekali pogovori glede odprave napak, bi bila tudi v primeru, če ne bi prišla v poštev uporaba določbe tretjega odstavka 663. člena OZ tožba z dne 7. 5. 2019 vložena še znotraj dvoletnega prekluzivnega roka. 10 Glej npr. VS RS sodba II Ips 7/2011 z dne 15.05.2014. V predmetni zadevi iz pritožbe izhaja, da toženka ni podala ugovora zastaranja, temveč podrejeno zgolj ugovor prekluzije glede uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov. 11 Pa tudi sicer je iz obrazložitve izpodbijane sodbe povsem razvidno, da je šlo pri neasfaltiranju ceste za očitno napako, saj je bila tožnikom ves čas vidna, pri neureditvi kanalizacije in nepriklopu na javno omrežje pa za skrito napako, za katero so tožniki zvedeli v različnih časovnih obdobjih. 12 Juhart v Juhart, Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljaa 2003, str. 564. 13 Odgovornost za stvarne napake ZVPot ureja v 37. - 40. členu, subsidiarno pa se uporabljajo določbe OZ (VSRS sklep II Ips 12/2019 z dne 27.02.2020). 14 VSRS Sodba II Ips 147/2018 z dne 08.08.2019. 15 VSRS Sodba II Ips 147/2018 z dne 08.08.2019. 16 Tožniki z dopisom svojega pooblaščenca z dne 24. 4. 2018 toženko pozvali, naj do 15. 5. 2018 dokonča pogodbeno dogovorjena dela, in sicer uredi kanalizacijo in jo priključi na javno omrežje in asfaltira dovozno pot, toženka pa je z dopisom iz avgusta 2018 tožnikom (preko njihovega pooblaščenca) sporočila, da je pod določenimi pogoji pripravljena navedena dela opraviti. 17 Ker se toženka v predmetni zadevi zaradi uporabe tretjega odstavka 663. člena OZ na prekluzivne roke ne more sklicevati, pridejo v poštev zgolj zastaralni roki, toženka pa ugovora zastaranja ni uveljavljala. 18 VSRS Sodba II Ips 147/2018 z dne 08.08.2019. 19 V takih primerih se ne postavlja oblikovalni zahtevek na znižanje plačila, kot zmotno meni pritožba. 20 Zato so neutemeljena pritožbena izvajanja o nesklepčnosti tožbe.