Jedro

Pri ravnanju s stvarnim premoženjem upravljalca (tožečo stranko) zavezujejo poleg načela gospodarnosti zlasti načela odplačnosti, enakega obravnavanja udeležencev v postopkih, načelo preglednosti vodenja postopka in sprejemanja odločitev ter načelo javnosti, ki bi bila v primeru sklenitve predložene sodne poravnave prezrta oziroma zanemarjena.

Postopek razpolaganja z nepremičnim stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti se lahko izvede praviloma le, če je nepremično premoženje vključeno v veljavni načrt razpolaganja z nepremičnim premoženjem, ki ga sprejme (zaradi spremenjenih razmer ali nepredvidenih okoliščin na trgu) in tudi dopolnjuje svet samoupravne lokalne skupnosti. Iz predložene poravnave ni razvidno, da bi bil v postopek obravnavanega razpolaganja vključen svet mestne občine.

Postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem se praviloma izvede z javno dražbo, razen, če se z javnim zbiranjem ponudb pričakuje višja kupnina. Zakon izjemoma dopušča neposredno pogodbo, vendar le v primerih: če se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah, ki so manjši ali enaki 50 %; če se prodajajo solastniški deleži na zasedenih stanovanjih, ki jih zaseda solastnik; če je posamezna ocenjena ali orientacijska vrednost nepremičnine nižja od 20.000 EUR; ali če je pridobitelj pravna oseba javnega prava. V obravnavani zadevi ne gre za primer, ko bi bila dopustna neposredna pogodba.

Predložena sodna poravnava ne izpolnjuje opisanih zakonskih pogojev za razpolaganje s stvarnim premoženjem tožeče stranke po metodi neposredne pogodbe.

Izrek

Predložena sodna poravnava se ne dovoli.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka v pravdi zahteva ugotovitev lastninske pravice na (zemljiški) parcelni številki 3492/2 k. o. ... (z ID številko 0000), pri kateri je v zemljiški knjigi kot lastnica vknjižena tožena stranka. Trdi in dokazuje, da je lastninsko pravico na vtoževanem zemljišču pridobila na podlagi 5. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin o družbeni lastnini (ZLNDL) in da je zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice v korist tožene stranke (na podlagi pravnega posla – prodajne pogodbe z dne 13. 11. 2013) materialnopravno napačen. Opravljen je brez pravne podlage, kot posledica napačnega prenosa podatkov o pravici uporabe iz ročno vodene zemljiške knjige v elektronsko vodeno zemljiško knjigo na podlagi tehničnih pravil in Uredbe o naložitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega katastra, kar je bilo toženi stranki ob sklenitvi pravnega posla znano, zato je načelo zaupanja v zemljiške knjigo ne varuje. Zoper drugotoženo stranko je podredno vtoževala plačilo odškodnine v višini 86.400 EUR zaradi protipravnega ravnanja državnih organov v zvezi z opravljanjem službe (ravnanje zemljiškoknjižnega sodišča zaradi napačnega prenosa podatkov o pravici uporabe iz ročno vodene zemljiške knjige v elektronsko vodeno zemljiško knjigo).

2. Tožena stranka se je branila, da je lastninsko pravico pridobila na podlagi pravnega posla, pri čemer jo varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo, in na podlagi zakona – s pridobitvijo lastninske pravice na posameznih delih stavbe.

3. Druga tožena stranka je priglasila stransko udeležbo na strani tožene stranke glede primarnega tožbenega zahtevka. Sodišče jo je ob soglasju obeh pravdnih strank dovolilo.

4. Sodišče prve stopnje je sodbo P 1212/2019 – I z dne 30. 10. 2021 ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je tožeča stranka lastnica vtoževane nepremičnine do celote. Posledično ni odločalo o podrednem tožbenem zahtevku.

5. Tožena stranka je zoper sodbo vložila pritožbo. Tožnica je odgovorila na pritožbo.

6. V pritožbenem postopku sta pravdni stranki podali soglasje za postopek mediacije. Z vlogo z dne 4. 7. 2022 sta pritožbenemu sodišču predložili podpisano sodno poravnavo, za katero navajata, da je bila dokončno usklajena v postopku mediacije na Višjem sodišču v Ljubljani. Predlagata, naj sodišče izda odpravke sodne poravnave oziroma sklep, s katerim sodne poravnave ne dovoli.

7. Sklenitev sodne poravnave v predloženem besedilu se ne dovoli.

8. Iz predložene sodne poravnave izhaja, da pravdni stranki želita lastninski spor o obravnavani nepremičnini rešiti sporazumno na tak način, da tožena stranka tožeči stranki (mestni občini, v nadaljevanju MO) plača znesek 60.000 EUR v roku 5 dni od sklenitve poravnave, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka 2), tožeča stranka (MO) pa se pod pogojem pravočasnega plačila navedenega zneska odpoveduje zahtevku na ugotovitev lastninske pravice na obravnavani nepremičnini in drugim stvarnopravnim zahtevkom v zvezi z njo ter podaja izrecno izjavo, da priznava toženi stranki lastninsko pravico na vtoževani nepremičnini (točka 3). Iz nadaljnjih določb poravnave izhaja, da stranki z njo urejata le medsebojna razmerja v zvezi z obravnavano nepremičnino, da tožeča stranka ne prevzema obveznosti glede zahtevkov tretjih oseb ter v upravnih in sodnih postopkih v zvezi z nepremičnino, podaja izjavo, da ne bo nasprotovala izdaji gradbenega dovoljenja na obravnavani parceli (točka 4); da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (točka 5); da je poravnava sklenjena pod pogojem pravilne in pravočasne izpolnitve obveznosti plačila dogovorjenega zneska (točka 6); in o ničnosti poravnave za primer ugotovljene obljube, ponudbe ali dajanja nedovoljene koristi za sklenitev te sodne poravnave (točka 8).

9. Po oceni pritožbenega sodišča poravnava z opisano vsebino v točkah 2 in 3 pred sodiščem ne more biti sklenjena, ker nasprotuje prisilnim predpisom o razpolaganju s stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti.

10. Tožnica je samoupravna lokalna skupnost. V pravdi trdi, da je vtoževano premoženje njeno stvarno premoženje. Za vse stvarno premoženje v lasti države in samoupravnih lokalnih skupnosti se uporablja Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSTDSLS-11), če z drugimi zakoni ni urejeno drugače ali če uporaba določb tega zakona ni z zakonom izrecno izključena (2. člen ZSTDSLS-1). Vsak prenos lastninske pravice na drugo fizično ali pravno osebo ZSTDSLS-1 opredeljuje kot razpolaganje s stvarnim premoženjem (4. točka prvega odstavka 3. člena ZSTDSLS-1). Po oceni pritožbenega sodišča predstavlja tožničino priznanje lastninske pravice na zatrjevanem stvarnem premoženju tožeče stranke proti plačilu dogovorjenega zneska v višini 60.000 EUR razpolaganje s stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti oziroma neposredno prodajo občinskega premoženja na način, ki ga zakon ne dovoljuje. Pri ravnanju s stvarnim premoženjem upravljalca (tožečo stranko) zavezujejo poleg načela gospodarnosti (5. člen ZSTDSLS-1) zlasti načela odplačnosti, enakega obravnavanja udeležencev v postopkih, načelo preglednosti vodenja postopka in sprejemanja odločitev ter načelo javnosti (določbe 6. do 9. členov ZSTDSLS-1), ki bi bila v primeru sklenitve predložene sodne poravnave prezrta oziroma zanemarjena.

11. Postopek razpolaganja z nepremičnim stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti se lahko izvede praviloma le, če je nepremično premoženje vključeno v veljavni načrt razpolaganja z nepremičnim premoženjem, ki ga sprejme (zaradi spremenjenih razmer ali nepredvidenih okoliščin na trgu) tudi dopolnjuje svet samoupravne lokalne skupnosti.2 Iz predložene poravnave ni razvidno, da bi bil v postopek obravnavanega razpolaganja vključen svet MO.

12. S stvarnim premoženjem se ne sme razpolagati pod ocenjeno vrednostjo, če zakon ne določa drugače. Cenitev mora opraviti pooblaščeni ocenjevalec ali sodni cenilec,3 pri čemer je treba pred razpolaganjem z nepremičnim premoženjem, katerega posamična vrednost je izkustveno višja ali enaka 20.000 EUR, vedno opraviti cenitev.4 Iz poravnave ni razvidno, da bi bila v obravnavanem primeru opravljena cenitev nepremičnine.

13. Postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem se praviloma izvede z javno dražbo, razen, če se z javnim zbiranjem ponudb pričakuje višja kupnina.5 Zakon izjemoma dopušča neposredno pogodbo,6 vendar le v primerih: če se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah, ki so manjši ali enaki 50 %; če se prodajajo solastniški deleži na zasedenih stanovanjih, ki jih zaseda solastnik; če je posamezna ocenjena ali orientacijska vrednost nepremičnine nižja od 20.000 EUR; ali če je pridobitelj pravna oseba javnega prava.7 V obravnavani zadevi ne gre za primer, ko bi bila dopustna neposredna pogodba. Tudi za metodo razpolaganja z neposredno pogodbo nadalje velja, da mora biti namera o sklenitvi neposredne pogodbe javno objavljena, pregledna, zainteresiranim osebam pa mora biti zagotovljeno enakopravno obravnavanje (pogajanje o ceni in drugih pogojih pravnega posla8). Iz predložene poravnave ne izhaja, da bi bila spoštovana določila o javnosti postopka sklepanja poravnave.

14. Ker predložena sodna poravnava ne izpolnjuje opisanih zakonskih pogojev za razpolaganje s stvarnim premoženjem tožeče stranke po metodi neposredne pogodbe, obstaja pomislek, da je namen sklenitve sodne poravnave zaobiti kogentne določbe predpisa o prodaji stvarnega premoženja samoupravne lokalne skupnosti. Sklenitev poravnave v predlagani vsebini bi tako po presoji pritožbenega sodišča predstavljala nedovoljeno razpolaganje strank (tretji odstavek 3. člena ZPP).9

15. Poravnava glede zahtevkov, s katerimi stranke ne morejo razpolagati, se pred sodiščem ne more skleniti (četrti odstavek 306. člena ZPP). Zato je pritožbeno sodišče odločilo, da sodne poravnave ne dovoli in bo počakalo s postopkom, dokler sklep ne bo pravnomočen (peti odstavek 306. člena ZPP).

1 Uradni list RS, št. 11/18 s spremembami. 2 Drugi odstavek 26. člena v zvezi s 24. členom ter 27. člen ZSTDSLS-1. 3 25. člen ZSTDSLS-1. 4 Prvi odstavek 36. člena ZSTDSLS-1. 5 Drugi odstavek 49. člena ZSTDSLS-1. 6 Prvi odstavek 49. člena in 52. člen ZSTDSLS-1. 7 54. člen ZSTDSLS-1. 8 Primerjaj 52. člen ZSTDSLS-1. 9 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami.