Jedro

SPZ in ZVEtL sta med seboj v razmerju splošnega in posebnega predpisa, zato je upravičeni predlagatelj po ZVEtL lahko le tisti, ki mu le ZVEtL kot specialni predpis (ne pa tudi SPZ), omogoča vzpostavitev etažne lastnine. Tisti, ki imajo možnost vzpostaviti etažno lastnino na podlagi SPZ (pa čeprav izkazujejo upravičenje do lastninske pravice na posameznem delu stavbe), nimajo legitimacije za vložitev predloga za ugotovitev etažne lastnine po ZVEtL.

Izrek

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrglo predlog predlagateljice za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi v L., P. u. 25. Štelo je, da je lahko predlagatelj za vzpostavitev etažne lastnine po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine (v nadaljevanju ZVEtL) le tisti, ki izkazuje upravičenje do pridobitve posameznega dela stavbe, ne pa tisti, ki ima (vso) lastninsko pravico že vknjiženo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo predlagateljice zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

3. Vrhovno državno tožilstvo je zoper sklep sodišča druge stopnje vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava (3. in 13. člena ZVEtL) in absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP). Opozarja na neenotnost sodne prakse višjih sodišč glede vprašanja, ali je pridobitelj posameznega dela stavbe v smislu 3. člena ZVEtL, ki je po 14. členu ZVEtL upravičeni predlagatelj za vložitev predloga za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, tudi zemljiškoknjižni lastnik, ki ima na nepremičnini vknjiženo solastninsko pravico in s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe in želi vzpostaviti etažno lastnino. V 3. členu ZVEtL je določeno, da je pridobitelj posameznega dela stavbe po ZVEtL oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, tudi če niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo. Pri iskanju odgovora na vprašanje, ali je pridobitelj posameznega dela stavbe tudi zemljiškoknjižni lastnik, ki ima na nepremičnini vknjiženo solastninsko pravico, je treba izhajati iz razlike v pravni naravi solastninske pravice in lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Bistveno je, da etažna lastnina ni posebna oblika solastnine, kar pomeni, da vknjižena solastninska pravica ni izenačena z vknjiženo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe. Dejstvo, da je predlagateljica vknjižena kot solastnica nepremičnine, zato ne pomeni, da ni legitimirana za vložitev predloga za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, saj s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Predlagateljica razpolaga z listino, iz katere izhaja, da je pridobila v last v naravi določen del stavbe, kot solastnica pa se je vknjižila zgolj zato, ker na stavbi ni bila vknjižena etažna lastnina. Taka ureditev je bila značilna za čas pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Dejstvo, da je pridobitelj posameznega dela stavbe v takih primerih že vknjižen v zemljiško knjigo kot solastnik, ne more biti odločilno za presojo aktivne legitimacije po ZVEtL. Če je namreč skrbni pridobitelj posameznega dela stavbe že poskrbel za vknjižbo svoje solastninske pravice na nepremičnini, ne more pa se vknjižiti kot etažni lastnik na posameznem delu stavbe, ne more biti v slabšem položaju kot nekdo, ki prav tako s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na delu stavbe, ni pa še vknjižen v zemljiško knjigo. Taka razlaga bi v celoti zgrešila pravni namen zakonodajalca, po razlagi katerega je čimprejšnja ureditev etažnolastninskih razmerij nujna zaradi pomena zemljiške knjige ter usklajenosti katastra in zemljiške knjige za zagotovitev pravne varnosti prometa z nepremičninami. Stališče, ki ga v zadevi zavzelo Višje sodišče v Ljubljani, je v nasprotju z 11. členom ZVEtL, ki ureja pravni položaj, ko je nepremičnina po podatkih zemljiške knjige v solastnini, in določa, da se ob vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi na posameznih delih, ki po sklepu sodišča o vzpostavitvi etažne lastnine ne pripadajo posameznim pridobiteljem etažne lastnine, ohrani lastninska pravica v korist oseb, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo kot solastniki celotne nepremičnine, razen če se zemljiškoknjižni lastniki do izdaje sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine ne sporazumejo drugače. 4. Zahteva za varstvo zakonitosti je pravočasna in dovoljena, saj je vložena zoper pravnomočno sodno odločbo, zoper katero sodišče ne more dopustiti revizije (19. člen ZVEtL). Izpolnjeni so pogoji iz 367.a člena ZPP, saj je od odločitve Vrhovnega sodišča mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, ki je pomembno za enotno uporabo prava. Sodna praksa višjih sodišč glede vprašanja, ali je pridobitelj posameznega dela stavbe v smislu 3. člena ZVEtL, ki je po 14. členu ZVEtL upravičeni predlagatelj za vložitev predloga za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, tudi zemljiškoknjižni lastnik, ki ima na nepremičnini vknjiženo solastninsko pravico in s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe ter želi vzpostaviti etažno lastnino, je namreč neenotna.

5. Sodišče zahtevo za varstvo zakonitosti ni vročilo nasprotnima udeležencema, ker je predmet presoje sklep o zavrženju predloga, slednji pa ni bil vročen nasprotnima udeležencema.

6. Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

7. Pri odločanju o zahtevi za varstvo zakonitosti se je Vrhovno sodišče omejilo na preizkus kršitev, ki jih uveljavlja državno tožilstvo v svoji zahtevi (prvi odstavek 391. člena ZPP), to je na zmotno uporabo materialnega prava iz 3. in 14. člena ZVEtL in bistveno kršitev določbe 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Obstoj slednje je presojalo v okviru trditev državnega tožilstva v zahtevi za varstvo zakonitosti, ki meni, da je kršitev pravice udeleženke do sodelovanja v postopku posledica zmotnega materialnopravnega stališča sodišča prve stopnje, ki je predlagateljici odreklo status upravičenega predlagatelja za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL.

8. Postopek za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL se začne na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe (14. člen ZVEtL). Pridobitelj posameznega dela stavbe po ZVEtL je oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, tudi če niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo (3. člen ZVEtL).

9. Pred uveljavitvijo SPZ in Zakona o zemljiški knjigi je praksa dopuščala, da se prenosi na posameznih delih stavbe, na kateri etažna lastnina ni bila vzpostavljena, v zemljiško knjigo vpisujejo kot prenosi posameznih solastninskih deležev. V številnih pogodbah je bil opredeljen jasno določen posamezni del stavbe, ki se prenaša (npr. v prodajnih pogodbah za stanovanje), pri čemer pa je bilo navedeno tudi, kolikšen je delež, ki ga ta posamezen del predstavlja na stavbi kot celoti. V skladu s splošno uveljavljeno prasko je nato kupec na podlagi pogodbe in razpolagalnega pravnega posla dosegel vknjižbo solastninske pravice na celotni stavbi, čeprav je kupil točno določen del stavbe. Bistveno podoben konkretni dejanski stan v predlogu z dne 1. 7. 2010 zatrjuje tudi predlagateljica, ki je solastnica sporne nepremičnine. Lastninsko pravico na posameznih delih stanovanjske stavbe (dveh stanovanjih) naj bi pridobila s Pogodbo o razdružitvi solastninske skupnosti z dne 14. 7. 1964, s katero sta pravna prednika udeležencev razdružila solastninsko skupnost na sporni nepremičnini tako, da je vsak pridobil posamezen del stvari, pralnica je ostala v solasti, glede vrta pa je bilo dogovorjeno, da bo glede njegove uporabe sklenjena posebna pogodba; in darilno pogodbo z dne 25. 8. 1976, s katero ji je oče podaril polovico nepremičnine.

10. Vrhovni državni tožilec ima prav, da je ureditev etažnolastninskih razmerij nujna zaradi pomena, ki ga imata zemljiška knjiga ter usklajenost zemljiškega katastra in zemljiške knjige z dejanskim in pravnim stanjem za zagotovitev pravne varnosti prometa z nepremičninami in udeležencev na nepremičninskem trgu. Prav tako drži, da se etažna lastnina in solastnina po slovenskem pravu razlikujeta. Po 65. členu SPZ ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari, če je delež vsakega izmed njih določen v razmerju s celoto. Solastniki torej nimajo izključne pravice na delu stvari. Nasprotno SPZ etažne lastnine ne utemeljuje s solastninskim deležem, temveč v 105. členu določa, da gre za dvoje povezanih pravnih razmerij, lastnino posameznega dela stvari in solastnino na skupnih delih.

11. Vendar pa ne zahteva po čimprejšnji ureditvi etažnolastninskih razmerij ne različnost pravne narave solastnine oziroma etažne lastnine ne moreta biti vodilo za presojo legitimacije predlagateljice za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, temveč je treba pravilen odgovor iskati s pomočjo sistematične razlage določb, ki se nanašajo na vzpostavitev etažne lastnine.

12. Slovensko pravo pozna dve poti za vzpostavitev etažne lastnine. Redna pot je določena v SPZ, ki predvideva vzpostavitev etažne lastnine s sporazumom (108. člen SPZ) ali enostranskim poslom (109. člen SPZ). Če solastniki (skupni lastniki) ne morejo doseči soglasja glede preoblikovanja solastnine (skupne lastnine) v etažno lastnino, razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino sodišče v nepravdnem postopku (110. člen SPZ). Upravičeni predlagatelji v tem primeru so zemljiškoknjižni solastniki (skupni lastniki) nepremičnine. Če je zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine neaktiven ali ga sploh ni (več), se ne more vzpostaviti etažna lastnina na podlagi SPZ, pridobitelj posameznega dela stavbe pa v zemljiški knjigi ne more vpisati lastninske pravice na delu stavbe. Le v teh primerih pride v poštev vzpostavitev etažne lastnine na podlagi ZVEtL. SPZ in ZVEtL sta torej med seboj v razmerju splošnega in posebnega predpisa, zato je upravičeni predlagatelj po ZVEtL lahko le tisti, ki mu le ZVEtL kot specialni predpis (ne pa tudi SPZ), omogoča vzpostavitev etažne lastnine. Tisti, ki imajo možnost vzpostaviti etažno lastnino na podlagi SPZ (pa čeprav izkazujejo upravičenje do lastninske pravice na posameznem delu stavbe), nimajo legitimacije za vložitev predloga za ugotovitev etažne lastnine po ZVEtL.

13. Sklep, da solastnik, ki s pravnimi naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, nima pravice do izbire med obema možnostima in da je ZVEtL v svojem bistvu „interventni“ zakon, potrjuje tudi obrazložitev predloga ZVEtL, kjer zakonodajalec poudarja, da zakon ne spreminja temeljnih postulatov civilnega prava, ampak z uporabo institutov stvarnega prava zapolnjuje pravne praznine. Prav tako zakon ne spreminja obstoječih procesnih predpisov, temveč predpisana postopka za vpis etažne lastnine v primeru delitve solastnine in na predlog izključnega lastnika dopolnjuje s predpisovanjem novega postopka za vzpostavitev etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe.(1) V obrazložitvi k 3. členu predloga zakona pa je navedeno, da je zmožnost vpisa v zemljiško knjigo izrecno izključena kot predpostavka za izkazovanje upravičenosti do pridobitve lastninske pravice, saj zakon ureja prav primere, ko zemljiškoknjižni vpis še ni mogoč.(2)

14. Pridobitelj posameznega dela stavbe, ki ima na nepremičnini vknjiženo solastninsko pravico, ima samo na videz manj ugoden položaj kot pridobitelj posameznega dela stavbe, ki solastninske pravice nima vknjižene. Res je sicer, da je ZVEtL zaradi ekonomičnosti in učinkovitosti postopka uzakonil procesno preprostejše rešitve od tistih, ki sicer veljajo v pravu etažne lastnine, in nekatere domneve. Po drugi strani pa to pomeni, da postopek po ZVEtL omogoča, da se etažna lastnina vzpostavi, ne da bi bilo treba predhodno razrešiti vsa medsebojna sporna razmerja, povezana s stavbo. Po vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL tako lahko posamezni udeleženci v skladu s 25. členom svoje medsebojne spore rešujejo v ločenih postopkih v skladu s splošnimi predpisi. Dejstvo, da pravnomočni sklep o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL ne bo vedno vsebinsko uredil medsebojnih razmerij etažnih lastnikov in da po pravnomočno končanem nepravdnem postopku ni izključen pravdni postopek, v katerem bodo zainteresirane osebe uveljavljale svoje pravice, je pomanjkljivost postopka na podlagi specialnega predpisa v primerjavi z rednim postopkom na podlagi SPZ. Omejitev odločanja v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL le na najnujnejša vprašanja (24. člen ZVEtL) in možnosti uveljavljanja zahtevkov po vzpostavitvi etažne lastnine (25. člen ZVEtL) je zato dodaten argument v prid ožji razlagi pravil iz 3. oziroma 14. člena ZVEtL.

15. Ker je sodišče pravilno uporabilo določbi 3. in 14. člena ZVEtL, pri čemer ni storilo absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je Vrhovno sodišče zahtevo za varstvo zakonitosti zavrnilo (378. člen ZPP v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP v zvezi s 13. členom ZVEtL).

Op. št. (1): Predlog Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Poročevalec DZ, št. 20/2008, str. 6. Op. št. (2): Prav tam, str. 20.