Jedro

Tožeča stranka ni uspela dokazati, da bi jo toženca zavedla in pregovorila v sklep pogodbe o predmetu, za katerega ni vedela, da so stavbna in ne kmetijska zemljišča in tudi o ceni. Ni dokazala čezmernega prikrajšanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala razveljavitev notarskega zapisa prodajne in darilne pogodbe med tožečo stranko in tožencema glede nepremičnin, vpisanih v točki I izreka. Posledično je zahtevala neveljavnost vknjižbe tožencev na teh nepremičninah in vzpostavitev prejšnjega zk stanja vpisov ter plačilo pravdnih stroškov. Sodišče je naložilo tožeči stranki plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče je obrazložitev pretežno oprlo na izpovedbo prve toženke, ki pa ni govorila resnice, ampak je svojo izpovedbo prilagajala potrebam postopka. Zato ji sodišče ne bi smelo pokloniti vere. Sodišče pa ji verjame, medtem ko izpovedbi tožnice ne verjame. Med njima ni bilo sporno, da so se stranke 10. 9. 2017 zvečer dan pred narokom, dogovorile, da bodo predmet prodajne pogodbe razširile poleg predmeta iz predpogodbe iz 2015 tudi na druge nepremičnine. Dogovorile so se, da bo tožnica za te nepremičnine prejela skupaj 100.000,00 EUR, kar izhaja iz lastnoročnega zapisa o načinu plačevanja kupnine, ki sta ga tožnica in prvotoženka podpisali. Sporno pa je, kdo je dal pobudo, da se prodaja vse tožničine nepremičnine in ne tiste iz predpogodbe iz 2015. Sporno je tudi bilo, ali je bilo tožnici znano, kakšna je narava teh zemljišč in s tem povezana cena, saj gre za stavbna zemljišča. Tožnica je izpovedala, da so šele zvečer dan pred narokom tožnici povedali, da imajo naslednji dan termin. Takrat so se dogovorili, da se proda vsa zemlja okoli hiše skupaj s hišo za 100.000,00 EUR in dogovorili način plačevanja v lastnoročnem zapisu. Toženca sta želela, da proda vso zemljo. Tožnica pa je mislila, da gre za kmetijska zemljišča in ni vedela, da so stavbna. Hotela je, da se to oceni s strani cenilca, vendar so jo pregovorili, da za to ni časa. Res pa je, da ji je ob branju notarja ostalo v spominu, da je bilo govora o zazidljivih zemljiščih. Zato je potem naročila cenitev in ugotovila, da je vrednost bistveno večja. Drugače je izpovedala M. L. Trdila je, da naj bi bila tožnica tista, ki je od njiju zahtevala, naj kupita vse ali nič. Tako naj bi tožnica 14 dni pred prihodom v Slovenijo sporočila, da pride 7. 9. in so rezervirali termin pri notarju in kontaktirali banko. Notarju naj bi naročila le prodajo nepremičnin iz predpogodbe, zvečer v nedeljo pa naj bi se začeli pogovarjati, da speljejo vse. Nato naj bi tožnica pogojevala prodajo in toženca naj bi popustila. Naslednji dan naj bi notarju sporočili, da gre še za dodatne parcele in drugačno ceno kot je v predpogodbi iz 2015. Povedala je, da se ob dogovarjanju niso pogovarjali, ali gre za stavbna zemljišča. Trdila je, da ni vedela ali gre za kmetijska ali gradbena zemljišča in da je to izvedela pri notarju, ko je ta bral. Vendar se iz izpovedbe notarja F. B. vidi, da gre za nasprotje med izpovedbo notarja in toženke. To je ovrženo z dokumentacijo glede namenske rabe, kar je sodišču predložila tožnica in pridobila od notarja. Iz elektronskega dopisa uslužbenke notarja izhaja, da je že 6. 9. 2017 naročil potrdilo o namenski rabi za vse tožničine nepremičnine, razen ene, ki jo je po lastni izpovedbi pomotoma izpustil. Zato toženkina izpovedba ne drži. Toženka je edina komunicirala z notarjem in je že pred tožničinim prihodom naročila sestavo pravnega posla za vse tožničine nepremičnine. Povedal je, da so se dogovorili o nakupu vseh tožničinih parcel in ne samo hiše. Tik pred podpisom pogodbe so mu le povedali o izigravanju predkupne pravice in da zato sklepajo darilno pogodbo. Toženka je torej tudi vedela, da gre za stavbna zemljišča. Povedal je, da je možno to vključiti v pogodbo samo pod pogojem, da gre za stavbna zemljišča. Gre tudi za nasprotje med izpovedbo toženke in priče B. in s tem je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka. Ugotovljeno je tudi drugačno dejansko stanje. Tako sta tudi toženca določila ceno, pri čemer sta tožnici zamolčala, da ne gre za kmetijska zemljišča, ampak za stavbna, ki so vredna več. Zato je bila tožnica v zmoti glede lastnosti predmeta, razen za samo hišo in okoli hiše. To pa je bilo tožencema dobro znano. Bila je v zmoti tudi glede vrednosti nepremičnine. Če bi ji to bilo znano, bi ne sklenila pogodbe, ampak bi zahtevala bistveno višjo kupnino. Dejansko je bila prevarana. Njeni predlogi za angažiranje izvedenca so bili zavrnjeni, češ da se mudi in ni časa. S hitenjem sta tožnici onemogočila preverjanje cene, saj je bil dogovor sklenjen v nedeljo zvečer, pogodba pa podpisana v ponedeljek ob 13. uri. Izkoristila sta njeno zaupanje, saj gre za teto in nečakinjo. Da gre za prevaro, bi potrdil izvedenec grafološke stroke, ki bi lahko ugotovil, kdo je podpisal pooblastilo za prevzem odločbe za odmero davka, ki ga je sodišče pridobila s strani FURS-a. Tožnica je navajala, da to ni njen podpis. Tudi laična primerjava podpisa pokaže, da gre za izredno podobno pisavo in je sklepati, da je tožničin podpis ponaredila oseba, ki je izpolnila in podpisala vročilnico, to je prvotoženka. Sodišče pa je dokaz z grafologom zavrnilo, čeprav gre za pomembno dejstvo. Tožnici ni moč očitati pomanjkljive skrbnosti pri sklepanju izpodbijanega pravnega posla. Gre za starejšo osebo, stara je bila 72 let in od 1986 ne živi več v Sloveniji. S pravnim redom RS ni bila seznanjena in postopek sklenitve pogodbe ji ni bil znan, prav tako ne načini cenitve v RS. Cenitev GURS sta imela toženca in ne tožnica. Ni mogla vedeti, da je postopek prodaje kmetijskih zemljišč drugačen od postopka prodaje stavbnih zemljišč. Njena zmota je opravičljiva. Prišlo je tudi do čezmejnega prikrajšanja. Dogovorjena cena je bila po sodišču 120.000,00 EUR, iz cenitve izvedenca O. pa izhaja, da je 169.730,00 EUR. Gre za očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev. Ne drži, da bi se naj odštelo 20.000,00 EUR za že plačana vlaganja, preostanek pa naj bi nakazali tožnici. Pri lastnoročnem zapisu ni bilo nič dogovorjeno, da bi se upoštevalo še 20.000,00 EUR iz naslova vlaganj. Dogovorjena je bila vrednost 100.000,00 EUR, kar izhaja tudi iz izpovedb samih strank. Predlagala je postavitev novega cenilca, vendar je sodišče dokazni predlog zavrnilo. Ne gre samo za nestrinjanje z ugotovljeno vrednostjo, ampak je podan dvom v cenitev, saj je O. vrednost nepremičnin znižal za kar 30%, ker je pri tej nepremičnini vpisana osebna služnost v korist N. P., česar toženca nista uveljavljala in nista navajala, da je nepremičnina obremenjena v zemljiški knjigi. Ta osebna služnost je bila od 1923 in ta oseba ne obstaja več. Cenilec je tudi ovrgel cenitev legalizacije, ki sta jo v spis predložili toženi stranki na podlagi sedanjih predpisov. Cenilec ni ugotovil, da gre za več kot očitno neskladno gradnjo, ampak da gre za manjša odstopanja pri stanovanjski stavbi. Zato je to ocenil za 5% vrednosti. Zapisal je, da pri tedanji vrednosti ni mogoče upoštevati sedanjih stroškov legalizacije. Sodišče pa je upoštevalo še stroške legalizacije, kot sta to zahtevala toženca in jih je tako upoštevalo dvakrat. Tožnica se ne strinja s sodiščem, da naj bi bilo splošno znano, da prodajalci le redko dosežejo kupnino v višini ocenjene tržne vrednosti. Vztraja, da je bilo dogovorjeno le, da se proda tisto iz predpogodbe. Meni, da je šest pripravljalnih vlog tožene stranke odveč in da so zato stroški previsoko odmerjeni, saj so vloge kratke in niso bile potrebne.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev. Tožnica je pri notarju izjavila, da razume, kar je prebral in da je bral odstavek po odstavek. Tožnica je bila prisebna in poslovno sposobna z veliko izkušnjami poslovanja tako v Kanadi kot v Švici in tam ureja poslovanje podjetja. Toženca ne vesta, na kakšni podlagi je notar pridobival potrdila o namenski rabi in te okoliščine ne morejo bremeniti tožene stranke. Toženka mu je naročila prodajo hiše in pripadajočih sosednjih zemljišč in notar je očitno štel vse za sosednje nepremičnine. Kupnina je bila določena in tudi dinamika plačevanja. Tožnica je že prejela 70.000,00 EUR in prej je bilo dogovorjeno, da se 20.000,00 EUR všteva. Dinamika plačevanja je bila tudi zapisana. Realizirani so bili tudi postopki plačevanja davka pred finančnim uradom. Do čezmejnega prikrajšanja ni prišlo. Specifikacijo za stroške legalizacije in sodišče je to upoštevalo, saj tožnica ni oporekala tem predlogom. Odstopanja ne morejo vplivati na čezmejno prikrajšanje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje se je pri presoji spornega razmerja med pravdnima strankama pravilno oprlo na 46. člen Obligacijskega zakonika (OZ), 49. člen OZ in 118. OZ. Tožnica je trdila, da ni vedela, da dodatno prodaja parcele, ki so zazidljive in da bi zato morala biti cena bistveno višja, ter da sta jo o teh dejstvih toženca zavedla in s tem prevarala. Trdila je tudi, da je vrednost prodanega tako visoka, da gre za očitno nesorazmerje, saj je za pravo vrednost vedela.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo in to za pritožbo ni sporno, da gre za teto in nečakinjo ter njenega moža. Med strankama tudi ni spora o tem, da je tožnica že leta 1995 sklenila dogovor s tožencema, da se vselita v njeno stanovanjsko hišo, ne plačujeta najemnine, ampak stroške. Nato pa so pri notarju B. sklenili prodajno predpogodbo z dne 11. 9. 2015 za hišo in v predpogodbi opisane nepremičnine, ki so predstavljale funkcionalno zemljišče. Kupnina je bila dogovorjena za 80.000,00 EUR in bilo je ugotovljeno, da tožnica prizna tožencema 20.000,00 EUR investicijskih vlaganj kot del plačane kupnine. Gre torej za dolgotrajno razmerje med pravdnima strankama in na koncu sta sklenili še sporno prodajno in darilno pogodbo v obliki notarskega zapisa. V notarskem zapisu pa je tožnica prodala tožencema še dodatno travnike in njive iz notarskega zapisa, tokrat je bila cena zapisana 90.000,00 EUR ter ponovno ponovljeno, da se poračuna 20.000,00 EUR iz vlaganj. Vendar med pravdnima strankama ni bilo spora o tem, da sta se stranki dogovarjali o drugačni kupnini, kot je bila zapisana v notarskem zapisu in kar izhaja iz ročnega zapisa na listini (priloga B2). Tam pa je cena in dinamika plačevanja takšna, da kupnino 70.000,00 EUR toženca plačata s kreditom, 20.000,00 EUR čez dve leti, 5.000,00 EUR čez pet let in 5.000,00 EUR čez deset let, skupaj 100.000,00 EUR, kar je tudi tožnica podpisala. Toženca sta že nakazala 70.000,00 EUR in 1. 10. 2019 še 20.000,00 EUR. Tem zapisom tožnica ne oporeka.

7. V pritožbi trdi, da ta zapis ne vsebuje že priznanih 20.000,00 EUR vlaganj v hišo, kar je bilo potrjeno tako v predpogodbi kot v glavni pogodbi. Vendar je treba pritrditi sodišču prve stopnje, da je zapis pod B2 zapis še neplačanih zneskov, dinamika plačil, že vloženih 20.000,00 EUR pa očitno na tem listu ni bilo zapisano. Vendar to ne pomeni, da tožnica tega zneska ni priznala, saj je to podpisala tako v predpogodbi kot v notarskem zapisu, ki je predmet te pravde. Tako pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je dogovorjena kupnina za vse nepremičnine bila 120.000,00 EUR, vendar so zaradi davčnih razlogov v notarski zapis zapisali nižjo ceno.

8. Vse dogajanje pred sklepanjem pogodbe pri notarju pa pokaže, da ni moč pritrditi tožnici, da je bila zapeljana v podpis pogodbe oziroma v zmoti. Na zapisu plačil (B2) piše, da so se pogovarjali o dodatnih nakupih, dodatni ceni in dinamiki plačil. Tožnica želi prikazati postopek tako, kot da sta jo toženca preslepila v nedeljo zvečer, a pri notarju ni poslušala in slišala vseh pojasnil ter je bila tako v zmoti. Pritožnica želi prikazati le toženkino ravnanje kot nekonsistentno, pri čemer svoje ravnanje prikazuje kot resnično in konsistentno. Vendar je sodišče prve stopnje tudi tožničino ravnanje moralo oceniti in primerjati predložene listine. Tako je tožnica ves čas zatrjevala, da ni priznala že podanih vlaganj v višini 20.000,00 EUR, kar je zapisano tako v predpogodbi kot v glavni pogodbi. Nato tudi ni navajala, kaj so stranke podpisale dan pred prihodom k notarju, in kar je sama podpisala (v pritožbi tega ne prereka). Tožnica je celo trdila, da bi naj s tožencema popivala; toženca pa sta izpovedala, da niso popivali in tožnica v dokaz svojih trditev ni imela dokazov. Vsi pa so izpovedali, da so se dogovarjali, da posel speljejo pri notarju, ko pride v S. Vendar sta si izpovedba tožnice o tem, kdaj so se pravdne stranke dogovorile za nakup vseh nepremičnin, in izpovedba tožene stranke, razlikovali.

9. Tožena stranka je trdila, da so se o tem pogovarjali in dokončno dogovorili v nedeljo zvečer in da je te spremembe toženka naknadno sporočila notarju. Tožeča stranka pa je trdila, da so se res o tem pogovarjali dan pred narokom pri notarju, vendar da je toženka to naročila pri notarju že prej in da sta jo s tem hotela ogoljufati, ker sta ji prikrila vrsto zemljišča in s tem pravo ceno.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo za dokazano, da je notar prebral in tožnica slišala, da gre za gradbene parcele. Priznala je, da ji je v spominu ostal odstavek, kjer je pisalo, da je ostalo zazidljivo. Tožnica ni izpovedala in tudi v pritožbi ne trdi, da sta toženca trdila, da so zemljišča kmetijska in zato manj vredna. Gre torej za vprašanje, kdo bi se moral pozanimati o tem, kakšna je vrednost oziroma vrsta zemljišč. Da je bilo o ceni govora v nedeljo zvečer, pa priča zapis plačila (B2).

11. Sodišče prve stopnje je o pričakovani skrbnosti tožnice pravilno dalo presojo v točki 13 obrazložitve. Tožnica je prodajala svoje nepremičnine in notar je bral zapis ter jo s statusom zemljišč še seznanil. Kasneje pri branju notarskega zapisa, ko je slišala, da gre za stavbna zemljišča, bi morala ustaviti svoj podpis in se o vrednosti dodatno pozanimati, če je v to dvomila. Tožeča stranka ni dokazala, kar je trdila, da bi jo toženka v nedeljo zvečer pregovarjala in odgovarjala, da ne naročijo cenitve vrednosti zemljišč. Ker je notar prebral predmet pogodbe in vrsto zemljišč, ni mogoče očitati toženi stranki, da sta imeli namen ta predmet pogodbe zatajiti in s tem tudi vrednost nepremičnin. Sodišče ugotavlja, da sta tudi toženca prava neuki stranki in sta to zaupali notarju.

12. Zato je sodišče prve stopnje pravilno sklepalo, da v teh okoliščinah ni mogoče očitati tožencema in ne gre za prevaro. Tožnica pa je bila pri sklepanju pogodbe premalo skrbna oziroma ni reagirala na branje notarja (drugi odstavek 46. člena OZ). Notar je bral pogodbo počasi in notarski zapis ni bil sklenjen v naglici, ampak si je notar vzel dovolj časa.

13. Pritožba trdi, da bi sodišče prve stopnje moralo verjeti tožnici in ne bi smelo pokloniti vere toženki zato, ker je pri notarju naročila pripravo notarskega zapisa za vse tožničine parcele. Notar je pojasnil, da je v notarskem zapisu zaveden odložni pogoj, da se pogodba šteje za veljavno le, v kolikor bo Mestna občina izdala potrdilo o namenski rabi zemljišča, iz katerega bo izhajalo, da nepremičnine, spadajo v območje stavbnih zemljišč. To je na naroku v notarski pisarni tudi poudaril. Toženka je sicer trdila, da je notarju najprej naročila izdelavo pogodbe za nepremičnine iz predpogodbe in šele v nedeljo zvečer še za ostale nepremičnine, notar pa je povedal, da ne ve, zakaj je za parcelo št. 3474/15 naknadno zaprosil za potrdilo o namenski rabi oziroma dopustil možnost, da je to nepremičnino nehote izpustil. Pritožba pa izpostavi mail notarske pomočnice, ki je že 6. 9. 2017 pisala na Mestno občino za potrdilo o namenski rabi. Pritožba s tem želi dokazati, da toženka v tem delu ni govorila resnice. Vendar v spisu ni podatka oziroma pisnega naročila toženke notarju, kaj naj pripravi za pogodbo. Zato ni mogoče samo na podlagi tega maila sklepati, da toženki ni mogoče slediti. Notar pa tudi ni potrdil tožničine navedbe, da je toženka notarju naročila, naj pripravi pogodbo za vsa zemljišča. Predvsem pa je relevantno, da tožnica ne trdi, da se ne bi dogovarjali o prodaji vseh njenih nepremičnin in da bi bila to njena prava volja. Trditve, da ni vedela, da gre za stavbna zemljišča in da bi zato morala biti cena višja, pa ni dokazala. Relevanten je čas in okoliščine sklepanja pogodbe pri notarju.

14. Pritožba tudi spregleda, da je za "prevaro" navajala, da ni želela tožencema ničesar podariti in je ugovarjala tudi sklenjeni darilni pogodbi. Nato pa se je izkazalo, da je vedela, da je bila "darilna pogodba" sklenjena zato, da bi se obšlo predkupno pravico solastnika M. M., ki ni hotel podpisati izjave, da se odreka predkupni pravici. Na to jih je opozoril tudi notar in zato je sodišče pravilno sklepalo, da je tožnica vedela, zakaj podpisuje tudi darilno pogodbo, ki je prikrivala prodajno in se je s tem tožnica strinjala. Sicer pa je bila nepremičnina, ki je bila v solastnini, že predmet predpogodbe iz 2015. 15. Ni torej mogoče pritrditi pritožbi, da je sodišče nekritično sledilo izpovedbi prvotožene stranke in zanemarilo izpovedbo tožnice. V pravnorelevantnih dejstvih o dogajanju pri notarju tudi ni nasprotja med presojo posameznih izpovedb in zato ni očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena. Predvsem pa sodišče ni presojalo le navedb tožene stranke, ampak je tudi primerjalo izpovedbo obeh pravdnih strank z listinami, ki so v spisu.

16. Pritožba še trdi, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo predlagani dokaz z izvedencem grafologom glede tožničinega podpisa na pooblastilu (priloga C2). Gre za vprašanje plačevanja davkov po sklenitvi pogodbe. Tožnica ne prereka dejstva, da so se dogovorili, da davke plača tožena stranka, kljub temu, da bi po odločbi morala plačati tožnica. Gre torej za dogajanja po sklenitvi sporne pogodbe in na samo veljavnost pogodbe ne vpliva. Zato je sodišče prve stopnje tudi pravilno zavrnilo predlagani dokaz z izvedencem grafologom, ki naj bi presojal verodostojnost podpisa na pooblastilu iz priloge C2. Tožena stranka je trdila, da so se tudi o plačilu davka dogovarjali, da je to bilo realizirano in temu tožnica ne ugovarja. Ni prezreti dejstva, da sta toženca do sedaj zapadle obroke izplačila kupnine izpolnila, tožnica pa tega tudi ni vrnila. Ker so se pravdne stranke z notarjem očitno pogovarjale in dogovarjale glede možnosti sklenitve pogodbe, ni bilo hitenja in priganjanja, kot trdi tožnica. Tudi če so se o ceni oz. plačilu dogovorili v nedeljo zvečer in o tem podpisali pisni dogovor, notarski zapis pa je bil v ponedeljek ob 13. uri, bi tožnica lahko v ponedeljek dopoldan zmeraj preverila vrednost spornih parcel. 17. Pritožba še graja ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da niso podane okoliščine iz 118. člena OZ. Za te okoliščine bi bilo treba, da tožeča stranka dokaže, da ob sklenitvi pravnega posla obstaja očitno nesorazmerje med obveznostmi obeh pogodbenih strank, da oškodovanka stranka ob sklenitvi pogodbe ni bila seznanjena s pravo vrednostjo svoje obveznosti in da ji ni bilo možno na noben način biti znano, kolikšna je vrednost teh nepremičnin1. Tožnica je trdila, da je bila cena 100.000,00 EUR in prava cena po cenitvi cenilca A. S. 200.500,00 EUR. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo in temu pritožbeno sodišče sledi, da je bila dogovorjena cena 120.000,00 EUR. To sledi tako iz predloženega podpisanega obračuna načina plačevanja kot iz v predpogodbi in v notarskem zapisu priznanega dejstva tožnice, da se v ceno všteva tudi 20.000,00 EUR vlaganj toženca, kar sta vlagala že od leta 1995 dalje. V pravdi postavljen sodni cenilec mag. M. O. pa je ocenil tržno vrednost vseh nepremičnin na 167.730,12 EUR. Vendar je cenilec upošteval, da ni kompletne dokumentacije za nepremičnine, kar vpliva na njeno tržno vrednost. Sodišče je tudi pravilno upoštevalo, da sta se stranki v predpogodbi dogovorili za nepremičnino iz predpogodbe za 80.000,00 EUR in poračun vlaganj 20.000,00 EUR, torej za kupnino 60.000,00 EUR. Dodatno vključene nepremičnine pa znašajo po cenitvi izvedenca 81.110,80 EUR. Zato se je kupnina dvignila v pogodbi na 120.000,00 EUR. Sodišče ocenjuje, da čeprav je to nekoliko nižje od ocenjene vrednosti, ki skupaj znaša 169.730,12 EUR, je kupnina še vedno primerna. Cenilec je upošteval neskladno gradnjo stanovanjske hiše (zato je odštel 5 %). Zato bi bilo treba naročiti in plačati uskladitveno dokumentacijo in zato plačati dodatni strošek. Tožena stranka je res ponudila dve ponudbi za pripravo projektne dokumentacije in sicer ceno 10.100,00 EUR, druga pa je bila 10.004,00 EUR. To gre po ugotovitvah izvedenca za sedanje vrednosti legalizacije, ki ni po času prodaje. V teh dveh ponudbah niso bili zajeti stroški geodetskega posnetka, lokacijske informacije, takse, degradacije in uzurpacije, strošek komunalnega prispevka, strošek vpisa v kataster in notarski stroški, kar bi znašalo od 5.000,00 do 7.000,00 EUR. Tako je sodišče ocenilo stroške sedanje uskladitvene dokumentacije med 15.000,00 in 18.000,00 EUR. Tožena stranka pa vrednostim ni ugovarjala. V pritožbi pa prvič meni, da sodišče teh stroškov ne bi smelo upoštevati pri oceni vrednosti nepremičnine. Tožena stranka je to podala kot dokaz k pripravljalni vlogi na list. št. 94, tožeča stranka pa teh dodatnih stroškov ni ugovarjala oziroma prerekala. Tožeča stranka je le zahtevala dopolnitev izvedeniškega mnenja. Zahtevala je tudi novega izvedenca, vendar teh trditev tožene stranke o potrebnih stroškov za pripravo projektne dokumentacije, ni ugovarjala. Sodišče pa je na podlagi ocene v mesecu septembru 2017 iz podatkov GURS-a ugotovilo, da bi bile sporne nepremičnine takrat po GURS-u 77.726,13 EUR (priloga A9), ki je manj kot je bilo v pogodbi dogovorjeno. Tako je sodišče pravilno sklepalo, da v času sklepanja pravnega posla niso obstajale ne subjektivne ne objektivne okoliščine za element čezmejnega prikrajšanja. Sodišče je pravilno zapisalo, da gre za oceno vrednosti in dogovorjene cene.

18. Tožeča stranka tudi ni uspela dokazati, da je bila dogovorjena cena 100.000,00 EUR in ne 120.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo zapisa v predpogodbi in v pogodbi, da se v kupnino poračunava že plačanih 20.000,00 EUR. Toženca sta v hiši bivala dolga leta in jo vzdrževala ter vlagala ter s tem je moč razumeti, zakaj je tožnica priznala iz naslova vlaganj 20.000,00 EUR že plačane kupnine.

19. Pritožba še graja odločitev sodišča prve stopnje, da ni postavilo novega cenilca. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo svojo odločitev, da je izvedenec O. ugotovil vsa naložena dejstva in da je v dopolnitvah odgovoril na vprašanja. Zato ni ugodilo predlogu tožeče stranke za novega izvedenca. Zmotno meni pritožba, da ni odgovoril na ocenjeno vrednost cenilca A. S., kar je naročila tožeča stranka pred pravdo (primerjaj razloge sodbe v točki 17). Izvedenec je pojasnil, kaj v cenilnem mnenju A. S. ne ustreza dejanskim ugotovitvam. Pritožba še meni, da je argument za novega izvedenca dejstvo, da je cenilec O. vrednost nepremičnine 3471/1 znižal za 30% vrednosti, ker je pri tej nepremičnini vpisana osebna služnost v korist N. P. kar toženca nista uveljavljala in kar je že na podlagi posojila iz leta 1923. Najprej je treba ugotoviti, da je izvedenec odgovoril na vse pripombe. Ker pritožnica ne pojasni, zakaj so te pritožbene novote v pritožbi podane prvič, jih pritožbeno sodišče ne more upoštevati (327. člen ZPP). Treba pa je tudi pritožbi odgovoriti, da izvedenec le povzema ugotovitve iz zk, ki je bil pripet notarskemu zapisu (list. št. 60) in tudi zapisal, da se to ne nanaša na hišo, ampak na eno izmed parcel. Predvsem pa je ta pritožbena graja izvedeniškega mnenja prepozna.

20. Pritožba zmotno meni, da je sodišče prve stopnje pri izračunu vrednosti hiše zmotno prištelo s strani tožene stranke predložena dokazila o stroških legalizacije, ki so po sedanjih predpisih. Sodišče prve stopnje je le opisalo, da gre pri hiši za očitno neskladno gradnjo in bodo potrebni še dodatni stroški za pridobitev potrebnih dovoljenj. Te stroške pa je podala tožena stranka v dveh ponudbah. To je sodišče argumentiralo le kot razlog, da prodajalci nepremičnin le redko dosežejo kupnino v višini ocenjene tržne vrednosti nepremičnin. Nato pa je naredilo še primerjavo s podatki GURS-a iz 2017, kar je 77.726,70 EUR in več kot v skladu s ceno iz prodajne pogodbe. Tako se izkaže, da sodišče ni zagrešilo smiselno očitane absolutne bistvene kršitve določb ZPP iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodba ima razloge. Tudi postavitev novega izvedenca ni bila potrebna, saj je postavljeni izvedenec odgovoril na vse pripombe tožeče stranke. Predvsem pa pri presoji pravnega standarda "očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev" ne gre za matematični izračun in razlago okoliščin iz 118. člena OZ tako, da bi moralo biti popolno sorazmerje med pogodbeno ceno in takratno ceno na tržišču. Sodišče prve stopnje je ta pravni standard pravilno napolnilo in temu ni kaj dodati.

21. Pritožba na koncu še graja sklep o stroških. Sodišče prve stopnje je toženi stranki priznalo odvetniške stroške za šest pripravljalnih vlog. Navaja, da so vloge kratke in nepotrebne. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da ima tožena stranka pravico odgovarjati na navedbe in vlagati pripravljalne vloge in da so bile potrebne. Tožena stranka je podala navedbe in tudi predlagala dokaze.

22. Ker je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in pri tem ni zagrešilo očitanih kršitev določb ZPP in tudi ne tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

23. O stroških pritožbenega postopka je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP za tožečo stranko in prvim odstavkom 155. člena ZPP za toženo stranko. Ker prva s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povračila pritožbenih stroškov, druga pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločanju na pritožbeni stopnji. Zato naj krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Primerjaj II Ips 315/96.