Jedro

Sodišče druge stopnje je utemeljeno sledilo stališčem sodne prakse, da ponovna prodaja sporne nepremičnine nedobrovernemu drugemu kupcu, potem ko jo je lastnik prodal in dejansko izročil prvemu kupcu, pomeni kršitev moralnih norm in s tem ničnost zavezovalnega pravnega posla ter da ima prvi kupec v takem primeru zoper nedobrovernega drugega kupca zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na svoje ime.

Ko se nedobroverni drugi kupec vknjiži kot lastnik, ima nasproti prvemu kupcu enak položaj, kot prodajalec, zahtevana zemljiškoknjižna listina pa odpravi oviro za vknjižbo lastninske pravice prvega kupca na podlagi prve kupne pogodbe s prodajalcem. Utemeljenosti izpodbijane odločitve ne omaje okoliščina, da je odpravi obravnavane ovire namenjena izbrisna tožba, saj je bilo še ob koncu glavne obravnave stališče pravne teorije o vprašanju aktivne legitimacije za vložitev izbrisne tožbe nedorečeno, tedanja sodna praksa pa je dopuščala zahtevke za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Morebitnih razlogov, ki bi v konkretnem primeru onemogočali uporabo omenjene sodne prakse, na katero se je sklicevalo pritožbeno sodišče, revizija ne vsebuje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tretji toženec mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožnikoma njune revizijske stroške v znesku 413,10 EUR.

Obrazložitev

1. Tožnika sta vložila tožbo zaradi večkratne prodaje stanovanja, ki ga je prvi toženec najprej prodal A. P. (slednja pa tožnikoma), nato pa drugemu tožencu, ki je isto stanovanje prodal naprej tretjemu tožencu. Sodišče prve stopnje je s sodbo ugotovilo, da sta tožnika veljavno kupila obravnavano stanovanje, vsak do ½ (I.1. točka izreka), da sta kasnejši prodajni pogodbi za isto stanovanje med prvim in drugim tožencem ter slednjim in tretjim tožencem nični (I.2. točka izreka) in da je vknjižba lastninske pravice drugega toženca na tem stanovanju neveljavna ter odredilo njen izbris in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (I.3. točka izreka). Zavrnilo je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zoper tretjega toženca (II. točka izreka). Kot je pojasnilo, se je A. P. za nakup stanovanja odločila s tedanjim partnerjem D. N., s katerim sta se dogovorila, da bo stanovanje pisano nanjo, s čimer je soglašal tudi prodajalec. D. N. je prvemu tožencu najprej posodil 20.000,00 DEM, nato pa še 20.000,00 DEM, slednji pa mu je v zavarovanje izročil prodajno pogodbo za poslovne prostore v K. Kasneje je prvi toženec predlagal, naj se dana posojila štejejo za del kupnine za sporno stanovanje, za katerega naj N. doplača še 100.000,00 DEM. A. P. sicer pogodbe ni podpisala, kar pa ne pomeni, da ni stranka pogodbe. D. N. je namreč ves čas deloval kot njen zastopnik, pooblaščen v njenem imenu kupiti stanovanje, ob sklepanju pogodbe pa so bili vsi soglasni, da stanovanje kupi A. P. Prav prvi toženec je na pogodbi podpisal (poleg sebe) še A. P., s čimer so se vsi strinjali, zato se sedaj ne more sklicevati na ničnost pogodbe iz tega razloga oziroma je takšno njegovo ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. N. je za stanovanje plačal ekvivalent zneska 150.000,00 DEM, pri čemer je A. P. prispevala 9,000.000,00 SIT. Pogodba je vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo, vendar nepremičnina v času prodaje še ni bila vpisana v zemljiško knjigo, zato tedaj vknjižba ni bila mogoča. Po navedenem je sodišče zaključilo, da je bila pogodba med A. P., ki jo je zastopal D. N., in V. d. o. o., ki jo je zastopal prvi toženec, veljavno sklenjena in realizirana, pri čemer so predhodno dana posojila konvertirala v del kupnine. Prav tako je bilo realizirano (ustno) pooblastilo za zastopanje, ki ga je D. N. dala A. P. in med njima ni bilo sporno, slednja pa se je s tem poslom štela za neposredno zavezano. Tako je tudi druga pogodba (med A. P. in tožnikoma) veljavna.

2. Za kasnejši pogodbi med prvim in drugim tožencem ter slednjim in tretjim tožencem je sodišče ugotovilo, da sta zaradi slabovernosti pridobiteljev nični oziroma navidezni. Prvi in drugi toženec sta se zavedala, da sklepata prodajno pogodbo glede stanovanja, ki je bilo predhodno že prodano A. P. Pogodba je bila sklenjena z izključnim namenom izigravanja pravic tožnikov, kar je drugi toženec vedel in je bil zato slaboveren. Tudi tretji toženec se ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, saj je vedel za lastniško posest tožnikov oziroma okoliščino, da je bila družba V. d. o. o., formalno še vknjižena, dejansko pa je bilo stanovanje že prodano A. P. in nato tožnikoma. Prav tretji toženec, ki je prava vešča stranka, je kot pooblaščenec družbe V. d. o. o., uredil etažno lastnino in vknjižbo za drugega toženca, čeprav je vedel za pogodbo med A. P. in tožnikoma, ki je imela zgodnejši datum, prav tako pa je vedel, da sta tožnika lastniška posestnika stanovanja. Sodišče prve stopnje je še pojasnilo, da sta tožnika izbrisni zahtevek naperila le zoper drugega toženca, ne pa tudi zoper tretjega toženca, kar bi jima sicer omogočilo vknjižbo v njuno korist. Tak vpis bo mogoč šele, ko bo vzpostavljeno pravilno stanje zemljiškoknjižno vpisov, torej brez neveljavnih vknjižb drugega toženca (o čemer je odločeno v tej pravdi) in tretjega toženca, ki kljub vknjižbi ni lastnik in zato tožnikoma ne more izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnikov in delno pritožbi tožencev ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo glede ugotovitve, da sta tožnika veljavno kupila obravnavano stanovanje in da sta kasnejši prodajni pogodbi med prvim in drugim tožencem ter slednjim in tretjim tožencem nični (I.1. in I.2. točka izreka); razveljavilo in zavrglo tožbo glede ugotovitve neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice drugega toženca ter odreditve njenega izbrisa in vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (I.3. točka izreka) in spremenilo tako, da je ugodilo zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zoper tretjega toženca (II. točka izreka). V obrazložitvi je med drugim poudarilo, da bi tožnika zoper tretjega toženca sicer lahko naperila izbrisni zahtevek, a je njuno pravno varstvo v konkretnem primeru glede na sodno prakso mogoče realizirati tudi s tožbo za izstavitev zemljiškoknjižne listine.

4. Zoper sodbo in sklep (vsebinsko le zoper sodbo) pritožbenega sodišča tretji toženec vlaga revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, sicer pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi stroške. Meni, da zahtevek tožnikov za ugotovitev, da sta veljavno kupila stanovanje, ni dopusten, saj zanj nimata pravnega interesa, obenem pa ne gre za ugotovitev (ne)obstoja pravice oziroma pravnega razmerja ali (ne)pristnosti listine, kot zmotno zaključuje pritožbeno sodišče. Omenjeni zahtevek tudi vsebinsko ni utemeljen, saj A. P. ni veljavno kupila stanovanja, ki ga zato tudi ni mogla prodati tožnikoma. Ta pogodba je neobstoječa oziroma nična, saj zaradi neobstoja soglasja o bistvenih sestavinah ni bila sklenjena oziroma je A. P. ni podpisala. Iz izpovedb D. N. in A. P. ter uradnega zaznamka z dne 14. 7. 2005 izhaja, da je bilo stanovanje kupljeno za D. N. oziroma zanju in da D. N. ni nastopal kot pooblaščenec A. P. Prodajalec stanovanja je bila družba V. d. o. o., posojila D. N. pa so bila po izpovedbah dana prvemu tožencu, zato niso mogla konvertirati v del kupnine. Pritožbeno sodišče je opisani očitek zavrnilo, češ da je prvi toženec tudi glede pridobivanja posojil ravnal v imenu družbe V. d. o. o. Gre za drugačno ugotovitev dejanskega stanja, za kar pritožbeno sodišče ni imelo podlage, pa tudi trditev v tej smeri ni bilo. Takšna določba o konverziji bi prav tako nasprotovala določbi 69. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (komisorni dogovor). Revident nadalje opozarja, da T. ni bil pooblaščenec prvega toženca oziroma družbe V. d. o. o., in da D. N. izpovedba glede potrdila o plačilu kupnine ni resnična. Sodišče prve stopnje ni pojasnilo, o čem naj bi prvi toženec spremenil svojo izpovedbo, zaradi česar mu ni verjelo. Svojo izpovedbo je spreminjal tudi D. N., pa mu je sodišče neupravičeno poklonilo vso vero. Skladno sta izpovedala prvi toženec in T., nasprotno pa D. N. Pogodba z dne 19. 11. 2000 bi morala biti sklenjena v pisni obliki, a se to ni zgodilo, zato je nična oziroma neobstoječa. Enako velja za pooblastilo (A. P. D. N.-ju), ki nikoli ni obstajalo. O realizaciji ni mogoče govoriti, saj ni bila sklenjena niti ustna pogodba. Sodišče ne pojasni, kdaj, med kom in za kakšno kupnino je bila pogodba sklenjena, ali je bila kupnina plačana in ali je bila pogodba realizirana. Pooblastilo ni moglo biti realizirano, saj je N. stanovanje kupoval zase (in ne za partnerko), sodišče pa je zaključilo tudi, da je bila kupnina dana v drugačnem znesku od dogovorjenega (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Sodišče prve stopnje je protispisno ugotovilo, da je potrdilo o plačilu celotne kupnine podpisala tudi A. P. (to listino je podpisal le prvi toženec), iz česar je zmotno sklepalo, da je prvi toženec omenjeno potrdilo D. N. dal pozneje in ne ob podpisu pogodbe, kot je to trdil. To potrdilo je bistvenega pomena, saj je bilo overjeno tik preden sta tožnika kupila stanovanje (13. 1. 2003), prvi toženec pa ga ne bi podpisal, saj kupnina ni bila plačana (svoj podpis je imel deponiran pri notarju). Glede potrdila o plačilu kupnine je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje. Tudi glede posesti stanovanja sodišče napačno ni verjelo prvemu tožencu, da ni izročil ključev stanovanja, temveč je nekritično sledilo nelogičnim izpovedbam D. N. in A. P. Sodišče bi poleg tega moralo verjeti drugemu in tretjemu tožencu, vendar je spregledalo nekatere elemente, o katerih sta izpovedala enako. Z drugim tožencem se pritožbeno sodišče ne ukvarja. Zaključek o nedobrovernosti tretjega toženca ne upošteva njegove izpovedbe, da je stanovanje kupil v prepričanju, da pred tem ni bilo veljavno prodano. Tretji toženec je bil dobroveren, ker je poznal resnično izvenknjižno stanje – da tožnika (oziroma njuna pravna prednica) nista veljavno kupila stanovanja. Zmotna je ugotovitev, da revident in drugi toženec nista plačala kupnine. Sodišče je na eni strani spregledalo, da je drugi toženec vrhunski športnik, ki takšen znesek zasluži v dveh letih in da je tretji toženec že mnogo let zaposlen ter je nekaj premoženja tudi podedoval, na drugi strani pa se ne ukvarja z izvorom denarja tožnikov in njune pravne prednice oziroma D. N. Končno meni, da zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni utemeljen že zaradi (utemeljenosti zahtevka za ugotovitev) ničnosti pogodb med toženci. Posledica ničnosti teh pogodb je vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, zaradi česar bi lahko tožnika vložila zemljiškoknjižni predlog oziroma bi takšno dovolilo lahko zahtevala le od prodajalke, nikakor pa ne od tretjega toženca.

5. Tožnika v odgovoru na revizijo nasprotujeta njenim razlogom in se zavzemata za njeno zavrženje oziroma zavrnitev. Priglašata tudi stroške.

6. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

7. Revizija ni utemeljena.

8. Revizijsko sodišče glede na ugovore v odgovoru na revizijo uvodoma pojasnjuje, da je revizija dovoljena. Tožnika sta res uveljavljala več zahtevkov, ki pa so bili po (ob vložitvi tožbe) uveljavljeni sodni praksi nujni za uveljavitev sodnega varstva v primeru večkratne prodaje nepremičnine. Kot bo obrazloženo, je za tožnika bistven zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zoper tretjega toženca, ostali zahtevki pa so v tej pravdi zgolj predhodnega pomena. Takšna medsebojna povezanost zahtevkov z vidika dovoljenosti revizije utemeljuje njihovo enotno vrednostno opredelitev (41. člen ZPP).

9. Revident ima načeloma prav, da ugotovitev veljavnega nakupa strogo gledano ni ugotovitev (ne)obstoja pravnega razmerja (prvi odstavek 181. člena ZPP). Vendar spregleda, da je ta del zahtevka pritožbeno sodišče razlagalo kot ugotovitev veljavnosti pogodbe, ki je pravno vprašanje, takšna vsebina ugotovitvenega zahtevka pa je za teorijo in sodno prakso sprejemljiva. Ali je pritožbeno sodišče s takšno razlago zagrešilo kakšno kršitev, revident ne trdi. Zmotno tudi opozarja na pomanjkanje pravnega interesa tožnikov, saj tu obravnavana ugotovitev ni samostojni, temveč le predhodni cilj konkretne pravde (tretji odstavek 181. člena ZPP).

10. Revizijsko sodišče je pravna in ne dejanska instanca, zato na tej stopnji uveljavljanje razloga zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ni dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijskih očitkov v tej smeri (sodišči nista sledili resničnim izpovedbam, da stanovanje ni bilo kupljeno za A. P., da D. N. ni nastopal kot njen pooblaščenec, da je Ž. potrdilo o plačilu celotne kupnine dal D. N. ob podpisu pogodbe in ne pozneje ter da sta revident in drugi toženec plačala kupnino) zato ni bilo mogoče upoštevati.

11. Dejanske ugotovitve sodišč nižjih stopenj utemeljujejo sklepanje o veljavnosti prve kupoprodajne pogodbe med A. P., ki jo je zastopal D. N., in V. d. o. o., ki jo je zastopal prvi toženec. Pritožbeno sodišče z ugotovitvijo, da je slednji ravnal v imenu družbe V. d. o. o., tudi glede pridobivanja posojil, ni spremenilo dejanskega stanja, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, temveč je le strnilo prvostopenjske ugotovitve o okoliščinah sklenitve pogodbe. Prav tako ne drži očitek, da je trditvena podlaga o opisani vlogi prvega toženca pomanjkljiva, saj je konkretno opredeljena v pripravljalni vlogi z dne 27. 5. 2008 (list. št. 134 spisa). Sicer pa obravnavano vprašanje niti ni pomembno. Odločilna je ugotovitev, da je prvi toženec, ki je bil direktor družbe in je v njenem imenu prodajal stanovanje, predlagal, naj se posojila štejejo kot del kupnine. Če je bil dolg iz naslova posojila njegov, ga je z obravnavanim dogovorom prevzela družba (prvi in tretji odstavek 446. člena ter prvi odstavek 448. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – v nadaljevanju ZOR), kar na veljavnost kupoprodajne pogodbe ne vpliva. Pritožbeni (in revizijski) očitek, da so bila posojila dana prvemu tožencu in ne družbi, po navedenem ni sklepčen. Neutemeljena je tudi v reviziji ponujena primerjava s prepovedanim komisornim dogovorom (lex commissoria), saj so terjatve iz naslova posojil ob dogovoru že zapadle.(1)

12. Ustna oblika pogodbe in pooblastila ob ugotovljenih okoliščinah sklenitve pogodbe in njene realizacije ne moti. Kot sta ugotovili sodišči nižjih stopenj, so se vsi vpleteni strinjali s tem, da A. P. na pogodbi podpiše prvi toženec. A. P. je sprejela zavezo iz sklenjene kupne pogodbe; prišlo je tudi do izročitve stanovanja v posest, izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila in plačila kupnine. Pogodba torej ni bila izpolnjena le glede vknjižbe v zemljiško knjigo, ki pa takrat ni bila mogoča, saj nepremičnina v času prodaje še ni bila vpisana v zemljiško knjigo. Na podlagi ugotovljenih izpolnitev pogodbenih obveznosti sta sodišči nižjih stopenj pravilno sklepali, da sta kupna pogodba in pooblastilo za njeno sklenitev veljavna (73. člen ZOR).(2) V zvezi s tem sta navedli jasne in obširne razloge, z izjemo sklicevanja sodišča prve stopnje na podpis Aleksandre Perko na potrdilu o plačilu celotne kupnine, ki je res protispisno. Vendar revizija kljub temu ne more biti uspešna, saj je grajano hibo odpravilo pritožbeno sodišče, ki je presodilo, da ni vplivala na pravilnost dokazne ocene. Revident na morebitne kršitve v zvezi z navedeno presojo ne opozarja, temveč zgolj ponavlja očitek protispisnosti razlogov sodišča prve stopnje.

13. Ne drži, da se sodišči nižjih stopenj nista opredelili do izpovedbe tretjega toženca glede njegovega prepričanja, da stanovanje predhodno ni bilo veljavno prodano. Sodišči njegovi izpovedbi nista sledili, temveč sta ugotovili, da je tretji toženec vedel, da je bilo stanovanje že prodano (A. P. in nato še) tožnikoma in da sta se tožnika vanj vselila. Kot prava uka stranka se je zavedal, da imata tožnika močnejši in edini veljavni pravni naslov za vknjižbo lastninske pravice, a je kljub temu (kot pooblaščenec družbe V. d. o. o.) poskrbel za vknjižbo v korist drugega toženca in od njega kupil stanovanje. Navedene ugotovitve utemeljujejo presojo, da je tretji toženec vedel oziroma mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim, zato ni dobroverni pridobitelj, ki bi se lahko skliceval na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Sicer pa presojo o nedobrovernosti dodatno utrjuje ugotovitev, da so vsi trije toženci s svojim ravnanjem skušali izigrati tožnika oziroma jima preprečiti vknjižbo njune lastninske pravice.

14. Sodišče druge stopnje je utemeljeno sledilo stališčem sodne prakse, da ponovna prodaja sporne nepremičnine nedobrovernemu drugemu kupcu, potem ko jo je lastnik prodal in dejansko izročil prvemu kupcu, pomeni kršitev moralnih norm in s tem ničnost zavezovalnega pravnega posla ter da ima prvi kupec v takem primeru zoper nedobrovernega drugega kupca zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na svoje ime.(3) Ni razlogov, ki bi v obravnavanem primeru narekovali spremembo opisanega stališča. Predvsem jih ni iskati v skopih navedbah revidenta, da s tožnikoma ni bil v pravno poslovnem razmerju. To okoliščino je upoštevala že navedena sodna praksa, ki je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine priznavala kot stvarnopravno in ne obligacijskopravno varstvo. Ko se nedobroverni drugi kupec vknjiži kot lastnik, ima nasproti prvemu kupcu enak položaj kot prodajalec, zahtevana zemljiškoknjižna listina pa odpravi oviro za vknjižbo lastninske pravice prvega kupca na podlagi prve kupne pogodbe s prodajalcem. Utemeljenosti izpodbijane odločitve ne omaje niti okoliščina, da je odpravi obravnavane ovire namenjena izbrisna tožba, saj je bilo še ob koncu glavne obravnave stališče pravne teorije o vprašanju aktivne legitimacije za vložitev izbrisne tožbe nedorečeno, tedanja sodna praksa pa je dopuščala zahtevke za izstavitev zemljiškoknjižne listine.(4) Morebitnih razlogov, ki bi v konkretnem primeru onemogočali uporabo omenjene sodne prakse, na katero se je sklicevalo pritožbeno sodišče, revizija ne vsebuje.

15. Ker revizijski očitki niso podani in je izpodbijana sodba tudi materialnopravno pravilna, je sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

16. Odločitev o stroških temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tretji toženec je z revizijo propadel, zato je dolžan tožnikoma povrniti zahtevane in potrebne stroške odgovora na revizijo. Sodišče jih je v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo odmerilo na 413,10 EUR (750 točk za sestavo odgovora na revizijo, povečano za 20 % DDV), ki jih mora plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP). Tožnikoma pa ni priznalo stroškov za sodno takso za odgovor na revizijo, saj po veljavnem Zakonu o sodnih taksah (v nadaljevanju ZST-1) takšna taksna obveznost ne obstaja (18. člen ZST-1).

Op. št. (1): Sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 412/2006 z dne 27. 11. 2008. Op. št. (2): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 568/1996 z dne 22. 10. 1997, II Ips 406/1996 z dne 13. 11. 1997, II Ips 598/1996 z dne 7. 5. 1998, II Ips 452/1999 z dne 23. 2. 2000, II Ips 667/2007 z dne 3. 6. 2010 in druge.

Op. št. (3): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 215/86 z dne 6. 11. 1986, II Ips 66/90 z dne 31. 5. 1990, II Ips 137/2005 z dne 18. 1. 2007 in II Ips 44/2007 z dne 10. 5. 2010. Op. št. (4): Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 44/2007 z dne 10. 5. 2010.