Jedro

Tožnica za zahtevek za plačilo uporabnine za čas po odtujitvi nepremičnine (od 1. 7. 2008) ni več stvarno, ne procesno aktivno legitimirana.

Tožnica je stvarno aktivno legitimacijo glede stvarnopravnih zahtevkov z odtujitvijo nepremičnine, glede zahtevka za plačilo uporabnine pa s cesijo, izgubila in bi bili njeni zahtevki, če ji 190. člen ZPP ne bi ohranil aktivne procesne legitimacije, zgolj zaradi odtujitve nepremičnine oziroma prenosa terjatve, zavrnjeni.

Dostop, ki je na skici označen z rumeno barvo, je edini dostop do večstanovanjske stavbe, v kateri je tudi stanovanje, ki ga toženci uporabljajo. Nedvomno gre zato v tem delu za zemljišče, ki ga je mogoče opredeliti kot funkcionalno zemljišče stavbe.

Čeprav se uporabnina in pripadajoče obresti uveljavljajo skupaj, s tem obrestni del zahtevka ne izgubi svoje prave narave – še vedno gre za zamudne obresti. Zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, v konkretnem primeru torej uporabnina, tako zastara v petih letih, zamudne obresti pa v treh letih.

Izven postopka izdelano mnenje, ki mu nasprotna stranka nasprotuje, ne more biti dokaz v smislu določb ZPP, še manj pa dokaz v smislu izvedeniškega mnenja. Izven postopka pridobljeno mnenje sodišče zato lahko upošteva le kot trditve stranke.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem zavrnilnem delu (to je glede odločitve pod točko IV izreka, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka za prepoved voženj, zahtevka za plačilo uporabnine v višini 8.117,73 EUR s pripadki ter plačilo zakonskih zamudnih obresti za obdobje pred 2. 6. 2006) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje - v točki I izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka je dolžna opustiti protipravno poseganje v lastninsko pravico M.K. na nepremičnini s parc. št. 73/39 k.o. x, ID znak: 000 tako, da na tej nepremičnini opusti parkiranje vozil“ z a v r n e; - v točki III in točki V izreka razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

V preostalem se pritožba zavrne in v izpodbijanem, a nespremenjenem in nerazveljavljenem delu (to je glede zahtevka za izpraznitev stanovanjskih prostorov in odstranitev drv - točka I izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži končni odločbi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženi stranki naložilo, da opusti protipravno poseganje v lastninsko pravico M.K. na nepremičnini s parc. št. 73/39 k. o. X tako, da na tej nepremičnini izprazni stanovanjske prostore na naslovu ..., v skupni izmeri 21,78 m2 in sicer vetrolov v izmeri 2,18 m2, hodnik v izmeri 2,69 m2, kopalnico v izmeri 3,75 m2, kabinet v izmeri 7,16 m2 in drvarnico v izmeri 6,01 m2, ki so na tlorisni skici nepremičnine, ki je sestavni del sodbe, obrobljene z rdečo in jih prosto oseb in stvari v roku 30 dni izročiti M.K.. Naložilo ji je tudi opustitev parkiranja vozil ter odstranitev naloženih drv (točka I izreka). V nadaljevanju je odločilo, da se je tožena stranka, v obsegu kot je to opredeljeno pod točko I izreka, tudi v prihodnje dolžna vzdržati protipravnega vznemirjanja lastninske pravice na zgoraj navedeni nepremičnini ter plačati M.K. 8.732,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 5.948,63 EUR od 2. 6. 2006 dalje do plačila in od zneska 2.783,85 EUR od 27. 11. 2009 dalje do plačila (točki II in III izreka). V preostalem (glede zahtevka, ki se nanaša na prepoved voženj; druga morebitna protipravna poseganja v lastninsko pravico M.K.; glede roka izpraznitve in izročitve nepremičnine, ki je krajši od 30 dni; za znesek uporabnine v višini 8.117,73 EUR s pripadki in za zakonske zamudne obresti, ki jih tožena stranka zahteva za čas pred 2. 6. 2006), pa je zahtevek zavrnilo kot neutemeljen (točka IV izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 3.492,52 EUR s pripadki (točka V izreka).

2. Zoper takšno odločitev vlagata pritožbi obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka izpodbija odločitev pod točko IV in V sodbe. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga razveljavitev (pravilno: spremembo) izpodbijanega dela sodbe tako, da bo zahtevku v celoti ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša pritožbene stroške. Meni, da je odločitev, s katero je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine za obdobje po 1. 7. 2008, nepravilna. Upoštevajoč 190. člen ZPP in dejstvo, da je tožeča stranka tudi za sporno obdobje vse zahtevke terjala v korist pridobitelja, je tudi za ta del zahtevka aktivno legitimirana. Ni razumljivo, zakaj je sodišče, drugače kot v sklepih z dne 5. 5. 2010 ter 4. 4. 2011, v sodbi zavzelo stališče, da se 190. člen ZPP v prvi vrsti nanaša na odtujitev stvarnopravnih pravic in njegova uporaba pri obligacijskopravnih pravicah v pogostih primerih ne pride v poštev. Sodišče je napačno razumelo 190. člen ZPP. Bistveno je, da je tožeča stranka, zaradi okoliščin po odsvojitvi lastninske pravice, tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine prilagodila v korist pridobitelja. Ker tožena stranka tudi ni opustila uporabe stvari, je tožeča stranka tožbeni zahtevek morala povečevati in je zahtevala plačilo uporabnine za obdobje vse do konca naroka za glavno obravnavo. Sodba predstavlja nedopustno sodbo presenečenja in tožeča stranka podredno uveljavlja tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka, to je kršitev pravice do izjave. Materialno procesno vodstvo je tožečo stranko utrjevalo v prepričanju, da je tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine utemeljen za celotno vtoževano obdobje. Tožeča stranka se ne strinja niti z odločitvijo, s katero je sodišče zavrnilo zahtevek za prepoved voženj. Spregledalo je določbo 10. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki opredeljuje standard primernega stanovanja in ne vsebuje pravice do dovoza z avtom do stanovanja. Razlogi sodbe so v tem delu tudi nasprotujoči. Tako sodišče ugotavlja, da z najemno pogodbo ni bil določen dostop in hkrati, da imajo toženci to pravico po najemni pogodbi. Pri tem 8. in 19. člen najemne pogodbe, s katerima se odločitev utemeljuje, nista pravno relevantna za odločitev. Nasprotje obstaja tudi v delu, ko sodišče ugotavlja, da obstoječa zakonodaja obveznega funkcionalnega zemljišča k stavbi ne predpisuje, kljub temu pa imajo toženci po SZ-1 pravico do dostopa, čeprav sodišče ugotavlja, da na spornem zemljišču ni večstanovanjske stavbe. Stanovanjska hiša ... ne more imeti skupnih prostorov oziroma zemljišča, opredelitev tuje nepremičnine kot skupnega zemljišča pa toženi stranki ne more podeljevati pravice vožnje. Nerazumljivo je tudi, da je sodišče dovolilo dostop, prepovedalo pa parkiranje, saj si ni mogoče predstavljati, kako lahko tožena stranka zapusti vozilo, ne da bi ga hkrati parkirala. Napačna je odločitev tudi v pogledu zavrnitve dela obrestnega zahtevka. Tožeča stranka uveljavlja zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve, pri čemer so pravila vračanja oziroma obseg vrnitve določena v 193. členu OZ. Ta določa, da je nepošten pridobitelj dolžan plačati zamudne obresti od dneva pridobitve. Ker terjatev iz naslova neupravičene obogatitve zastara v splošnem zastaralnem roku 5-tih let, tožeča stranka utemeljeno zahteva plačilo zakonskih zamudnih obresti za obdobje 5-tih let od vložitve tožbe.

4. Tožena stranka izpodbija odločitev v delu, s katerim je sodišče delu zahtevka ugodilo (točke I, II in III izreka) ter odločitvi o stroških postopka (točka V izreka). Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Predlaga spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnjen, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške. Opozarja, da je sodišče ugodilo nesklepčnemu tožbenemu zahtevku, saj nepremičnina, katere izpraznitev tožeča stranka zahteva, ni identificirana z ustreznimi identifikatorji, zlasti ni jasno, kje se ti prostori, katerih skupna izmera je sicer podana, sploh nahajajo. Enako velja za zahtevek, ki se nanaša na opustitev parkiranja vozil ter odstranitev naloženih drv. Je nesklepčen in neizvršljiv. Sodišče se do dokaznih predlogov, ki jim ni ugodilo, ni opredelilo. Zgolj pavšalno navaja, da je že z izvedenimi dokazi zadevo razjasnilo, ogled pa je opravil izvedenec ob prisotnosti pravdnih strank. Tožena stranka je že v pripombah na mnenje in ob zaslišanju opozorila, da so zaključki strokovno neutemeljeni, mnenje pomanjkljivo in je utemeljeno predlagala, da sodišče angažira novega izvedenca. Vztrajala je tudi pri predlogu, da se opravi ogled ter soočenje izvedenca N.R. z izvedencem A.B.. Sodišče predlogu tožene stranke ni sledilo, slednja pa je že na naroku pravočasno grajala bistvene kršitve določb postopka. Sodišče odločitve o zavrnitvi dokaznega predloga s postavitvijo novega izvedenca ne obrazloži. To predstavlja bistveno kršitev določb postopka in je že iz tega razloga sodba nezakonita. Njen preizkus ni mogoč. Stališče, da je ugovor pasivne legitimacije tretje toženke neutemeljen, je zmotno. Dejstvo, da je tretja toženka navedena v najemni pogodbi iz leta 1992, ne dokazuje, da dejansko zaseda del nepremičnine. Kot je nesporno ugotovljeno, se je izselila. Sodišče protispisno, dokazno nepodprto in neutemeljeno zaključuje, da najemna pogodba ne vsebuje preostalih prostorov, ki so označeni z rdečo barvo. Poudarja, da se sodišče z vsebino najemne pogodbe sploh ni ukvarjalo. Opozarja, da iz 1. člena najemne pogodbe izhaja, da je predmet pogodbe stanovanje, pri čemer je kot stanovanje mogoče opredeliti le prostor z lastnim vhodom in dostopom do stanovanja, kuhinjo in ustreznimi sanitarijami. Stanovanje ima tudi vodovodni priključek in priključek za elektriko, ki se nahajata v delu stanovanja, ki je označen z rdečo barvo. Opozarja, da iz 2. člena najemne pogodbe izhaja, da stanovanje poleg sobe in kuhinje obsega tudi drvarnico v izmeri 0,75 m2, s pripisom „lesena“. Opozarja na izpovedbo priče Đ. G., ki je izpovedal, da je stanovanje, ki mu je bilo dodeljeno, obsegalo vse prostore, ki jih sedaj zaseda tožena stranka s tem, da v pogodbo ni bil vpisan leseni del, to je tisti, ki je v prilogi B2 označen kot kopalnica, kabinet in lesena drvarnica. Tudi priča R.R. je potrdil, da je bil leseni del takrat drvarnica, ki je obsegala sedanjo kopalnico, kabinet in leseno drvarnico. Potrdil je uporabo stanovanja v celotnem obsegu, tudi drvarnice, ki je bila adaptirana. Kljub temu, da so tožene stranke in obe priči potrdili, da je predmet najemne pogodbe tudi lesena drvarnica, ki je bila v letu 1985 oziroma 1986 predelana v prostore, ki obstajajo danes, pred tem pa je predstavljala enoten prostor, je sodišče zaključilo, da pravne podlage za bivanje toženih strank v spornem delu ni. Sodišče se ne opredeli do pojma lesena drvarnica, ki je omenjena v najemni pogodbi. Priča A.H. je pojasnil, da je najemno pogodbo pripravila Odvetniška pisarna X, tehnične podatke pa je imela družba R.. Sam na oglede ni hodil. Lesena drvarnica, to je rdeči del, tudi nikoli ni bila vpisana v zemljiško knjigo. Ta okoliščina je bistvenega pomena za ugotavljanje predmeta najemne pogodbe. Ker se sodišče s tem vprašanjem ni ukvarjalo, je dejansko stanje ostalo zmotno in nepopolno ugotovljeno. Za del stavbe, ki predstavlja modri in rdeči del, je po spremembi Zakona o zemljiški knjigi, po javno dostopnih podatkih GURS navedeno, da modri del obsega enako površino kot je navedena v najemni pogodbi, pri rdečem delu pa je vpisana zgolj drvarnica v površini 0,70 m2. Ker lesena drvarnica ni vpisana v zemljiško knjigo, takratni lastniki za ta prostor niso zaračunavali najemnine in ga tudi niso vpisovali v najemno pogodbo, je pa iz izpovedi G. jasno, da je v najem dobil tudi drvarnico. Razlog, da je drvarnica v najemni pogodbi z dne 11. 5. 1992 vpisana, pa je v tem, da je drugo tožena stranka ob podpisu zahtevala, da se vpiše. V pogodbo so se lahko vpisovali zgolj tisti podatki glede površine, ki so bili na voljo. Iz tega razloga se pri obeh najemnikih pojavlja enaka površina za modri del, na zahtevo drugo tožene stranke pa je pooblaščenec S., ob podpisu pogodbe, leseno drvarnico vpisal le s površino 0,75 m2 in zraven celo dopisal, da je lesena. Drvarnica, ki je bila dana toženim strankam v najem, je lesena. Prostor, obrobljen z modro, ki je označen kot drvarnica, nikoli ni bil lesen, saj si je to zidano shrambo pozidal prejšnji najemnik G.. Sodišče pri ugotavljanju dejanskega stanja to spregleda. Edino leseno drvarnico so zato predstavljali prostori obrobljeni z rdečo, torej hodnik, kopalnica, kabinet in preostanek lesene drvarnice. V nadaljevanju opozarja tudi na izpovedbo priče M.K. ter tožnice ter izvedensko mnenje N.R.. Neustrezno vpisana kvadratura lesene drvarnice v najemno pogodbo s strani takratnega lastnika, ne more biti v škodo najemnikom. Z odločitvijo je tožencem odvzet tudi vhod v stanovanje, ki je na istem mestu kot je bil ob podpisu najemne pogodbe. Da je vhod stanovanju pripadal, dokazuje tudi dokument z dne 6. 3. 1992. Ločiti bi bilo potrebno tudi inštalacijske naprave. Ob tem, da sodišče ugotavlja, da so površine v sami najemni pogodbi nepravilno zapisane, je nelogičen in neutemeljen zaključek, da tožene stranke sporni del, ki je označen z rdečo barvo, zasedajo brez pravne podlage. Nepravilno je odločeno tudi o zahtevku, s katerim je tožeča stranka zahtevala prepoved parkiranja in odstranitev drv. Stanovanje tožencev ne predstavlja enostanovanjskega objekta, ampak gre za stanovanje večstanovanjske stavbe. To dokazuje najemna pogodba oziroma členi 6, 8, 14, 19, 20 in predvsem 11. člen. Na parceli je vpisanih šest delov objekta z dvema stanovanjskima stavbama ter petimi stanovanji, ki se medsebojno stikajo in imajo eno hišno številko. Pravilnik o ureditvi vprašanj pri določanju območij naselij, določanju hišnih številk in poteka ulic ter o označevanju ulic in stavb jasno določa, da enaka hišna številka ne sme biti določena dvema ali več stavbam. Da stanovanje tožencev predstavlja stanovanje večstanovanjskega objekta, izhaja tudi iz pričanja izvedenca, saj je potrdil, da je na tej parceli skupek šestih prizidkov, ki se med seboj stikajo in da ima objekt tožencev v modrem delu skupno steno z objektom na drugi strani dvorišča. Dve ločeni stanovanjski enoti, ki se medsebojno stikata, ne moreta ločeno predstavljati enostanovanjskega samostojnega objekta. Glede na določila Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (v nadaljevanju: SZ) je funkcionalno zemljišče tudi dostopna pot in parkirni prostor. Zahtevek tožeče stranke je zato neutemeljen. Glede skladiščenja drv bi moralo sodišče uporabiti 9. člen SZ, ki določa, da ima najemnik pravico parkiranja na funkcionalnem zemljišču in da funkcionalno zemljišče pomeni tudi skupno rabo na podlagi katere tožena stranka skladišči drva za zimsko kurjavo. Ker je tožeča stranka vstopila v najemno razmerje v letu 1992, ji pridobljene pravice do parkiranja ne more odvzeti. Določila današnjega SZ-1 nimajo učinka za nazaj. Ker je sodišče nepravilno ugodilo temu delu zahtevka, je nepravilna tudi odločitev glede plačila uporabnine. Tudi sicer je izračun višine uporabnine nepravilen. Že v pripombah na izvedeniško mnenje je tožena stranka opozorila, da je izvedenec računal bruto tržno najemnino. Od bruto zneska bi bilo potrebno odšteti še obvezne stroške. Izvedenec ob zaslišanju tudi ni znal pojasniti, zakaj je leseno drvarnico – pomožni prostor enačil z bivalnimi prostori in zanjo uporabil faktor namembnosti 1. Namembnosti izvedenec tudi ni upošteval v faktorju prilagoditve in faktorju korekcije, saj je navedel, da je zanj namembnost prostorov nepomembna. Uporabnino je računal v enaki višini tako pred samo adaptacijo, ko so predstavljali leseno drvarnico, kot tudi po adaptaciji, ko so se spremenili v bivalne prostore. Del lesene drvarnice se je še danes ohranil in predstavlja površino 6,01 m2, kar pomeni, da predstavlja skoraj 30 % vseh spornih prostorov. Izračunana najemnina za leseno drvarnico, ki je enakovredna bivalnim prostorom je neustrezna in nestrokovna. V mnenju ni omenjeno, da so prostori slabi in neprimerni za bivanje. Tožena stranka je predložila mnenje izvedenca B., ki izkazuje, da so prostori vlažni, plesnivi, brez oken, da so inštalacije neustrezne, da ni gretja, nikakršne izolacije, fasade in hidroizolacije. Prostori tudi nimajo nikakršnih medetažnih konstrukcij, nikakršnih podestov ter stopnišč. Višina tržne najemnine za sporno obdobje je napačna. Izvedenec je ceno za prostore, ki so v zelo slabem stanju in predstavljajo v enem delu tudi leseno drvarnico, brez možnosti souporabe kuhinje in dnevnega prostora, po odbitku faktorjev, računal s ceno 7,2 EUR za m2. Tožena stranka je ob zaslišanju predložila 10 oglasov sob v adaptiranih in urejenih stanovanjih, katerih cena je 7,48 EUR za m2. Tudi sicer izvedenec na pozive pravdnih strank ni podal nobenega oglasa primerljivih sob, iz katerega bi bila razvidna cena najema. Navedel je zgolj to, da je vire dobil na spletni strani Slo.net, ki predstavlja mariborsko spletno televizijo. Tudi stroški so izračunani napačno. Sodišče ni upoštevalo, da je tožeča stranka v večjem delu z zahtevkom propadla, toženi stranki pa sodišče tudi ni priznalo stroškov za izvedenca v višini 293,28 EUR, ki ga je plačala.

5. Tožeča stranka je na pritožbo tožene odgovorila. Meni, da je odločitev sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu pravilna, pritožbeni očitki pa neutemeljeni. Predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša stroške odgovora.

6. Tožena stranka na pritožbo tožeče stranke ni odgovorila.

7. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožba tožene stranke pa je delno utemeljena.

Glede pritožbe tožeče stranke

8. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine za čas po 1. 7. 2008, ko je lastnik nepremičnine postal M.K., pravilno zavrnilo. Tožnica za tak zahtevek po odtujitvi nepremičnine ni več stvarno, ne procesno aktivno legitimirana. Pritožnica zmotno meni, da je sodišče prve stopnje ob tem nepravilno uporabilo 190. člen ZPP. To določilo namreč za ta del zahtevka ne pride v poštev.

9. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je med pravdo prišlo do odtujitve nepremičnine, na katero se nanašajo tako stvarnopravni zahtevki kot tudi zahtevek za plačilo uporabnine, tožnica pa je poleg tega na sina M.K. prenesla tudi svojo terjatev iz naslova uporabnine za obdobje od junija 2001 do novembra 2009. Prišlo je torej do dveh razpolaganj, ki, saj tožena stranka z vstopom novega tožnika namesto dosedanje tožnice ni soglašala, vsako zase lahko pomeni podlago za uporabo 190. člena ZPP. Postavlja pa se vprašanje, ali je zaradi teh razpolaganj 190. člen ZPP potrebno uporabiti glede vseh zahtevkov, predvsem tudi, ali ga je mogoče uporabiti v pogledu zahtevka za plačilo uporabnine, ki se nanaša na obdobje po 1. 7. 2008. 10. Nobenega dvoma ne more biti (in to pritožba tudi ne izpodbija), da je 190. člen ZPP treba uporabiti za stvarnopravne zahtevke in za zahtevek, ki se nanaša na terjatev iz naslova plačila uporabnine za čas do 1. 7. 2008. Tožnica je namreč stvarno aktivno legitimacijo glede stvarnopravnih zahtevkov z odtujitvijo nepremičnine, glede zahtevka za plačilo uporabnine pa s cesijo, izgubila in bi bili njeni zahtevki, če ji 190. člen ZPP ne bi ohranil aktivne procesne legitimacije, zgolj zaradi odtujitve nepremičnine oziroma prenosa terjatve, zavrnjeni.

11. Drugačen pa je položaj v pogledu zahtevka za plačilo uporabnine, ki se nanaša na obdobje po 1. 7. 2008, to je na obdobje, ko tožnica ni bila več lastnica nepremičnine. Za ta zahtevek uporaba 190. člena ZPP ne pride v poštev. Cesije terjatve za čas od 1. 7. do novembra 2009 ni mogoče upoštevati iz razlogov, ki jih navedlo že prvo sodišče: pravic, ki jih tožnica ni imela, tudi ni mogla prenesti naprej. Podlage za uporabo 190. člena ZPP pa ne more predstavljati niti prenos lastninske pravice na nepremičnini, na katero se zahtevek za plačilo uporabnine nanaša. Namen ureditve po 190. členu ZPP je namreč v zavarovanju položaja tožnika – ureditev naj bi preprečila, da bi se toženec rešil obsodbe v pravdnem postopku zgolj zato, ker je med pravdo prišlo do odtujitve stvari ali pravice, o kateri teče pravda. V konkretnem primeru pa, glede zahtevka, ki se nanaša na uporabnino, takšno varstvo ni (bilo) potrebno. Tožnica namreč zaradi prenosa lastninske pravice na nepremičnini, v pogledu svoje terjatve za plačilo uporabnine za čas, ko je bila še njena lastnica, stvarne aktivne legitimacije ni izgubila (to je izgubila s cesijo). Povedano drugače: ne glede na to, da je lastnik nepremičnine s 1. 7. 2008 postal M.K., bi tožnica pravdo za plačilo uporabnine, ki jo je zahtevala s tožbo, pa tudi uporabnino, ki se je natekla kasneje, vendar še v času, ko je bila sama lastnica nepremičnine, lahko nadaljevala sama. Svoje stvarne aktivne legitimacije za to terjatev namreč ni izgubila. Nobene potrebe zato ni, da bi jo 190. člen ZPP moral varovati. To pa posledično pomeni, da je za terjatev od 1. 7. 2008 dalje, tako stvarno kot procesno aktivno legitimiran le še M.K..

12. Nad odločitvijo sodišča, ki je zahtevek v tem delu zavrnilo, tožnica tudi ne more biti (nedopustno) presenečena. ZPP v 285. členu določa pravila o materialno procesnem vodstvu sodišča. Po navedeni določbi mora sodišče z postavljanjem vprašanj in na drug primeren način skrbeti, da se med obravnavo navedejo vsa odločilna dejstva, da se dopolnijo nepopolne navedbe strank o pomembnih dejstvih, da se ponudijo ali dopolnijo dokazi, ki se nanašajo na navedbe strank in sploh, da se dajo vsa potrebna pojasnila za ugotovitev spornega dejanskega stanja in spornega pravnega razmerja, ki sta pomembna za odločbo. Vendar t. i. razjasnjevalna obveznost sodišča ni neomejena. Razpravljajoči sodnik mora v nekaterih primerih stranki seznaniti tudi s svojimi pravnimi stališči, vendar pa v konkretnem primeru ne gre za tako situacijo. Odločitev sodišča, ki je zahtevek v tem delu zavrnilo, namreč ne odstopa od ustaljene sodne prakse in bi nanjo tožeča stranka vsekakor morala računati. Poleg tega pa je tudi tožena stranka v svojih vlogah opozarjala na pomanjkanje tožničine aktivne (stvarne in procesne) legitimacije glede tega dela zahtevka. O kršitvi načela materialno procesnega vodstva ter o tem, da gre za sodbo presenečenja, zato ni mogoče govoriti.

13. Pritožnica neutemeljeno izpodbija tudi odločitev, s katero je sodišče prve stopnje zavrnilo njen zahtevek, da tožena stranka opusti poseganje v njeno lastninsko pravico na nepremičnini s parc. št. 73/39 k. o. X tako, da opusti vožnje po tej nepremičnini.

14. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da se na nepremičnini parc. št. 73/39 k. o. X nahaja več stanovanj, ki se stikajo. Eno od njih je tudi stanovanje, ki ga zasedajo toženci. Ne gre sicer za način gradnje kot to velja za stanovanjski blok, vendar pa to še ne pomeni, da pri takšnem načinu gradnje ni mogoče govoriti o večstanovanjski zgradbi v smislu 7. člena Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (v nadaljevanju SZ) oziroma 2. člena sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). V konkretnem primeru se stanovanje, ki ga toženci zasedajo, s steno povezuje s sosednjim objektom. To pa ima za posledico, da zaradi načina gradnje noben del ne pomeni samostojno stoječe hiše, ampak to predstavlja le stavba kot celota. Ker je v tej stavbi več stanovanj, to ustreza pojmu večstanovanjske stavbe.

15. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je v času sklepanja najemne pogodbe (1) veljavni SZ v 8. členu opredelil, da je funkcionalno zemljišče stanovanjske stavbe tisto zemljišče, ki je namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr. dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno. Dostop, ki je na skici A31 označen z rumeno barvo, je po ugotovitvi sodišča edini dostop do večstanovanjske stavbe v kateri je tudi stanovanje, ki ga toženci uporabljajo. Nedvomno gre zato v tem delu, upoštevajoč citirani 8. člen SZ, za zemljišče, ki ga je mogoče opredeliti kot funkcionalno zemljišče stavbe. Pravica na funkcionalnem zemljišču (sedaj gradbeni parceli) je bila tudi v času sklepanja najemne pogodbe med S. in toženci v letu 1992 podrejena lastninski pravici na posameznem delu stavbe. Tako je takrat še veljavni 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) v drugem odstavku določal, da je pravico uporabe na zemljišču, ki je namenjeno za redno rabo stavbe, mogoče prenesti samo z lastninsko pravico na sami stavbi. Čeprav se je ta določba nanašala le na prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe, je jasno, da je smiselno enako veljalo tudi v primeru, če je lastnik posameznega dela, s sklenitvijo najemne pogodbe, na najemnika prenesel pravico uporabe stanovanja. S tem je, tudi če to v najemni pogodbi ni bilo posebej določeno, prenesel na najemnika tudi temu stanovanju pripadajočo pravico uporabe funkcionalnega zemljišča, torej tudi dovoznih poti. Uporaba dovozne poti pa obsega tudi možnost dostopa z vozilom. Če zakon pri opredelitvi, kaj predstavlja funkcionalno zemljišče, ne bi imel v mislih tudi možnosti dostopa z vozili, ne bi v istem določilu omenjal, da je funkcionalno zemljišče tudi zemljišče, ki je namenjeno za parkiranje. Pri tem ni relevantno, da v 10. členu sedaj veljavnega SZ-1 ob opredelitvi primernega stanovanja ni omenjena tudi pravica do dovoza z vozilom, saj se določilo nanaša le na stanovanje oziroma stavbo, ne pa tudi na pripadajoče zemljišče. 16. Neutemeljen je v zvezi s tem tudi očitek, da si razlogi sodbe v tem delu nasprotujejo, kar naj bi vsebinsko predstavljalo kršitev po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. S tem, ko je sodišče ugotovilo, da najemna pogodba dostopa ne določa, hkrati pa odločitev utemeljuje tudi z 8. in 19. členom najemne pogodbe iz leta 1992, do takšnega nasprotja ni prišlo. Pogodba izrecne določbe o dostopu res nima, vendar pa pritožnica spregleda, da med skupne dele stanovanjske stavbe, upoštevajoč 3. in 5. člen SZ-1, spada tudi zemljišče, to je zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. Ker je v 8. členu najemne pogodbe določeno, da enaki pogoji kot za stanovanje, veljajo tudi za skupne dele stanovanjske hiše (kamor po obrazloženem sodi tudi zemljišče) in je po 19. členu najemne pogodbe lastnik stanovanja dolžan vzdrževati skupne dele (torej tudi zemljišče) v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema, sklicevanje sodišča na ti dve določili, ni v nasprotju z osnovno ugotovitvijo. Očitana kršitev tako ni podana. Se pa pritožbeno sodišče strinja, da je sklicevanje na ti dve določbi najemne pogodbe materialnopravno nepravilno, saj v času sklepanja najemne pogodbe veljavni SZ zemljišča ni štel med skupne dele stavbe, ampak ga je opredeljeval posebej. Vendar pa takšna zmotna uporaba materialnega prava na pravilnost odločitve ni vplivala, saj so toženci do uporabe dovozne poti z vozili upravičeni že iz zgoraj navedenih razlogov.

17. Pravilno je bil zaradi ugovora zastaranja zavrnjen del obrestnega zahtevka. Ne glede na to, da je v 193. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) določeno, da ima nepošten pridobitelj pravico do zamudnih obresti od dneva pridobitve, pošten pa od dneva vložitve zahtevka, to ne pomeni, da za tak zahtevek ne velja zastaralni rok, ki velja za zamudne obresti in ga določa 347. člen OZ. Čeprav se uporabnina in pripadajoče obresti uveljavljajo skupaj, s tem obrestni del zahtevka ne izgubi svoje prave narave – še vedno gre za zamudne obresti. Stališče sodišča prve stopnje, da zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, v konkretnem primeru torej uporabnina, zastara v petih letih, zamudne obresti pa v treh letih, je torej pravilno.

18. Pritožba tožeče stranke je glede na obrazloženo neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP v izpodbijanih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Glede pritožbe tožene stranke

19. Očitek, da je sodišče prve stopnje ugodilo nesklepčnemu tožbenemu zahtevku v delu, ki se nanaša na izpraznitev stanovanja, parkiranje ter odstranitev naloženih drv, je neutemeljen. Ni namreč mogoče govoriti o tem, da iz dejstev, ki jih je tožnica ponudila v svoji (pravočasni) trditveni podlagi, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka. Zahtevek je tudi dovolj določen in s tem izvršljiv. Nepremičnina, na kateri tožečnica zatrjuje protipravno poseganje, je označena s parcelno številko in katastrsko občino, prostori, ki jih je tožena stranka dolžna izprazniti, pa so opisani, priložena pa je tudi skica. Glede na to, da gre za pritlični objekt, je oznaka etaže nepotrebna. Dovolj določen je tudi del zahtevka, ki se nanaša na opustitev parkiranja in odstranitev drv – jasno je namreč, da se zahtevek nanaša na celotno parcelo 73/39 k.o. X. 20. Na podlagi drugega odstavka 287. člena ZPP sodišče lahko zavrne izvedbo predlaganega dokaza, - če je nepotreben, ker je dejstvo (že) dokazano; - nerelevanten, ker dejstvo, ki naj bi ga z njim dokazovali, ni pravno odločilno; - ali pa gre za dokaz, ki je za ugotovitev določenega dejstva popolnoma neprimeren. Sodišče mora svojo odločitev tudi obrazložiti, saj sicer poseže v strankino pravico do izjave.

21. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje obrazložilo, zakaj ni izvedlo dokaza z zaslišanjem tretje toženke, zakaj ni opravilo ogleda (primerjaj točko 3), obrazložilo pa je tudi odločitev, zakaj ni ugodilo predlogu tožencev za postavitev novega izvedenca in predlogu za soočenje postavljenega izvedenca z A.B.(primerjaj razloge v točki 24). Da bi sodišče zavrnilo še katerega od predlaganih dokazov, ni pa njegove zavrnitve obrazložilo, pritožnica ne trdi. Očitek o neobrazloženi zavrnitvi dokaznih predlogov in s tem smiselno zatrjevani kršitvi po 8. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, je zato neutemeljen.

22. Ker tožena stranka s pritožbo odločitev o zavrnitvi predloga za postavitev novega izvedenca in soočenje postavljenega izvedenca z A.B. izpodbija tudi vsebinsko, se pritožbeno sodišče na tem mestu opredeljuje le do zavrnitve predloga za soočenje, do odločitve, da postavitev novega izvedenca ni potrebna, pa se bo opredelilo v nadaljevanju (glej točki 34 in 35).

23. Predlog za opravo soočenja je bil utemeljeno zavrnjen, čeprav je sodišče pri tem zavrnitev oprlo na napačne razloge. V sodni praksi je splošno uveljavljeno stališče, da izven postopka izdelano mnenje, ki mu nasprotna stranka nasprotuje, ne more biti dokaz v smislu določb ZPP, še manj pa dokaz v smislu izvedeniškega mnenja. To je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Po 244. členu ZPP izvedeniško mnenje podajo izvedenci, ki jih določi sodišče, ki dokazovanje z izvedenci tudi vodi (prvi odstavek 252. člena ZPP). S tem je zagotovljeno, da imata obe stranki možnost sodelovanja in obravnavanja dokaza. Izven postopka pridobljeno mnenje sodišče zato lahko upošteva le kot trditve stranke (3). Zato tudi ni mogoče govoriti o dveh nasprotujočih si mnenjih v smislu drugega odstavka 254. člena ZPP (4) in s tem utemeljevati predloga za soočenje v postopku postavljenega izvedenca in izvedenca, ki je izven pravde izdelal dodatno mnenje. Predlog je bil zato pravilno zavrnjen. Ker pa gre pri izvedeniškem mnenju, ki je bilo pridobljeno izven pravde, kot je že pojasnjeno, za trditve stranke, je z vidika pravice strank do kontradiktornega postopka pomembno, da se trditve na ustrezen način tudi obravnavajo in da se postavljeni izvedenec in sodišče do njih tudi opredelita. Tega, da tej zahtevi ni bilo zadoščeno, pa pritožnica ne trdi.

24. Sodišče prve stopnje je ugovor glede pasivne legitimacije tretje tožene stranke za stvarnopravne zahtevke pravilno zavrnilo. Ker je, kot ugotavlja sodišče, ostala trditev tožnice, da toženci (torej tudi tretja toženka) zasedajo del nepremičnine, za katerega najemna pogodba ni bila sklenjena, neprerekana, se šteje za priznano in se ne dokazuje (214. člen ZPP). Kaj so v zvezi s tem povedali zaslišani toženci (da se je tretja toženka odselila), je zato neupoštevno.

25. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da se na nepremičnini s parc. št. 73/39 k. o. X, ki je bila ob vložitvi tožbe v lasti tožnice, od 1. 7. 2008 dalje pa je last M.K., nahaja več objektov, ki se medsebojno stikajo. V enem od njih so tudi prostori, ki jih zasedajo toženci. V skici, ki je priložena sodbi, so označeni z rdečo in modro barvo. Rdeči del obsega vetrolov (2,18 m2), hodnik (2,69 m2), kopalnico (3,75 m2), kabinet (7,16 m2) in drvarnico (6,01 m2), skupaj torej površino 21,78 m2, modri del pa kuhinjo (7,64 m2), sobo (15,45 m2) in shrambo (2,27 m2), torej površino 25,81 m2. Modri del po ugotovitvi sodišča uporabljajo na podlagi najemne pogodbe z dne 11. 5. 1992 oziroma 15. 7. 1992, rdeči del pa brez pravne podlage. Na parc. št. 73/39 k. o. X imajo, kot je to označeno na skici A31, naložena tudi drva, uporabljajo skupno dovozno pot, ki je na skici A31 obarvana rumeno, zadnji del tega dovoza, pred v skici z modro označenim delom objekta, pa uporabljajo tudi za parkiranje svojih vozil. 26. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo, da imajo toženci v najemni pogodbi z dne 11. 5. 1992 oziroma 15. 7. 1992 podlago za uporabo le dela prostorov, ki jih zasedajo, to je dela, ki je v skici, ki je priložena sodbi, označen z modro, ne pa tudi tistega dela, ki je označen z rdečo. Za ta del, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, najemna pogodba ni bila sklenjena. Na kakšni podlagi je prišlo do takšnih ugotovitev, je sodišče prve stopnje obrazložilo, razlogi so natančni, izčrpni in skladni, nanje pa se, saj jih v celoti sprejema, v izogib ponavljanju sklicuje tudi pritožbeno sodišče. V nadaljevanju zato odgovarja le še na pritožbene argumente s katerimi tožena stranka poskuša utemeljiti trditev o (v tem delu) zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju.

27. Vprašanje, ali je prostore, ki so bili v najemni pogodbi opredeljeni kot predmet najema (soba - 15,67 m2, kuhinja - 7,00 m2 in lesena drvarnica - 0,75 m2) in po ugotovitvah sodišča predstavljajo modro označeni del v priloženi skici, mogoče opredeliti kot stanovanje ali ne, na odločitev ne more vplivati. Tudi v primeru, da ne gre za stanovanje, trditvi tožene stranke, da so z najemno pogodbo zajeti še vsi prostori, ki so označeni z rdečo, ni mogoče slediti. Zgolj zato, ker 1. člen najemne pogodbe govori o stanovanju, ni mogoče mimo dejstva, da so posamezni prostori, ki so predmet najemne pogodbe, našteti in je navedena tudi njihova skupna površina. Ni mogoče niti mimo dejstva, da gre pri rdečem delu za prostore, ki po površini skoraj dosegajo tiste, ki jih obsega modri del. Iz istih razlogov dvoma v pravilnost ugotovitve, kaj je bilo tožencem oddano z najemno pogodbo v letu 1992, ne vzbuja niti zatrjevana okoliščina, da se vodovodni in električni priključek nahajata v delu prostorov, ki z najemno pogodbo ni bil zajet, torej v rdečem delu.

28. Pritožbeno sodišče sicer ne dvomi v to, da je tožena stranka pred sklenitvijo najemne pogodbe v letu 1992, pred njo pa Đ. G., uporabljala tudi sporni rdeči del. Dopušča tudi možnost, da jima je bil ta del, čeprav očitno brez ustrezne podlage v stanovanjski pogodbi oziroma odločbi o dodelitvi stanovanja, dan v uporabo s strani takratnega lastnika oziroma upravljalca. To namreč izhaja iz izpovedbe priče G., posredno pa tudi priče R.. Vendar pa to na ugotovitev, kaj je bilo kasneje toženi stranki z najemno pogodbo oddano v najem, ne more vplivati. Gre namreč za novo pogodbeno razmerje, ki velja neodvisno od prejšnjega. Povedano drugače: tudi v primeru, če bi toženec izkazal, da je imel pred sklenitvijo najemne pogodbe na spornem rdečem delu stanovanjsko pravico, pa kasneje ni poskrbel (primerjaj 147. člen SZ), da bi bil tudi ta del zajet z najemno pogodbo, mu tudi pred letom 1992 morda obstoječa stanovanjska pravica v razmerju do tožnice ne daje podlage za uporabo.

29. Ni mogoče slediti niti pritožbenim trditvam, ki se nanašajo na leseno drvarnico. Drži sicer, da je na podlagi izpovedb prič ter strank mogoče zaključiti, da je rdeči del objekta pred adaptacijo v letih 1985 – 1986, ki jo je izvršil prvi toženec, in v kateri so nastali prostori kot obstajajo danes, predstavljal leseno drvarnico. Drži tudi, da je v najemni pogodbi navedena tudi lesena drvarnica v površini 0,75 m2, med tem ko je prostor, ki ga sodišče prve stopnje enači z v najemni pogodbi omenjeno leseno drvarnico, pozidan in ima površino 2,27 m2. Drži tudi, da rdeči del objekta v površini kot obstaja, ni bil vpisan ne v zemljiško knjigo in ne v podatke katastra. Vendar pa ta dejstva pritožbenega sodišča ne morejo prepričati v to, da je tožena stranka v najem dobila tudi rdeči del s tem, da naj bi bila površina lesene drvarnice v najemni pogodbi le napačno zapisana oziroma naj bi bila zapisana tako zaradi uradnih evidenc, ki so tak objekt in takšno površino izkazovale. Ne glede na to, da že argumentacija ne prepriča (saj dejstvo, da določen obstoječ del objekta v evidence ni vpisan, ni razlog, da se ga v pogodbi ne navede), ni mogoče spregledati, da predmeta najemne pogodbe pogodbeni stranki (to je S. in prvi toženec) nista opredelili le v sami najemni pogodbi, pač pa se izrecne ugotovitve, kaj je oziroma ni predmet najema, nahajajo tudi v zapisniku o ogledu z dne 11. 5. 1992, ki ga je pred sklenitvijo najemne pogodbe opravil najemodajalec S. (priloga A18). Zapis, da je toženec sam adaptiral kopalnico in dodatne prostore (torej rdeči del objekta), kar pa ni zajeto v ceno najema in ni predmet te najemne pogodbe, odstrani vsak dvom v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da rdeči del objekta z najemno pogodbo ni bil zajet in posledično drvarnico, ki jo najemna pogodba omenja, predstavlja današnja shramba, ki je sestavni del modrega dela. Tudi manjše razlike v površini se pritožbenemu sodišču iz razlogov, ki jih je navedlo že sodišče prve stopnje, ne zdijo bistvene. Pravilnost ugotovitev o tem, kaj je bil dejansko predmet najema, pa posredno izkazuje tudi najemnina, ki je bila na podlagi sklenjene najemne pogodbe odmerjena le za površino 23,42 m2 (priloga A26) ter zapisnik ogleda z dne 8. 4. 1995 (ki ga je prvi toženec podpisal - priloga A25) v katerem je ugotovljeno, kaj tožena stranka nepravilno zaseda. Na odločitev končno ne more vplivati niti okoliščina, da se vhod v modri del objekta nahaja v rdečem delu in povezanost inštalacij. Vse navedeno je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje.

30. Odločitev sodišča, da so toženci dolžni izprazniti prostore, ki so v priloženi skici označeni z rdečo, je torej pravilna, pritožba pa v tem delu neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je na podlagi 353. člena ZPP zato zavrnilo in odločitev sodišča prve stopnje potrdilo.

31. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v zvezi z pritožbo tožnice, se prostori, ki jih imajo v najemu toženci, nahajajo v objektu, ki ga je zaradi načina gradnje mogoče opredeliti za večstanovanjsko stavbo (primerjaj razloge pod točko 14). Funkcionalno zemljišče te stavbe pa je po 8. členu SZ, ki je veljal v času sklepanja najemne pogodbe, tudi zemljišče namenjeno za dostop in parkiranje. Ne glede na to, da v sklenjeni najemni pogodbi parkiranje vozil na pripadajočem zemljišču k stavbi ni izrecno omenjeno, so toženci to pravico s sklenitvijo najemne pogodbe kljub temu pridobili. Kot je bilo pojasnjeno že v točki 15 te sodbe, je takratni lastnik s sklenitvijo najemne pogodbe za stanovanje, na najemnika, to je prvo toženo stranko in ostale uporabnike, prenesel tudi stanovanju pripadajočo pravico uporabe funkcionalnega zemljišča, torej tudi pravico, da na tem zemljišču parkirajo. Okoliščina, da SZ-1 parkirišč pri zemljišču kot skupnem delu stavbe ne omenja več, na (že pridobljene) pravice tožencev ne more vplivati. V tem delu je pritožbeno sodišče zato pritožbi ugodilo in odločitev sodišča prve stopnje v točki I izreka, v delu, ki se nanaša na opustitev parkiranja vozil, na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. Pri tem ni posegalo v točko II izreka sodbe, saj je le-ta oblikovana tako, da se obseg, v katerem se je tožena stranka dolžna v prihodnje vzdržati protipravnega vznemirjanja lastninske pravice M. K., navezuje na obseg kot je določen s točko I izreka.

32. Pravilno pa je sodišče prve stopnje ugodilo zahtevku na odstranitev naloženih drv. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, v najemni pogodbi tožencem pravica, da na dvorišču skladiščijo drva, ni dana. Pravice najemnika stanovanja, da uporablja tudi pripadajoče funkcionalno zemljišče stavbe, pa tudi ni mogoče širiti na vsakršno uporabo. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je zato, ob dejstvu, da prvi toženec ni znal pojasniti, zakaj za ta namen ne uporablja pozidane drvarnice (danes shramba), uporaba zemljišča tožeče stranke za namen skladiščenja drv protipravna in je zato zahtevek v tem delu utemeljen.

33. Toženci, kot je bilo ugotovljeno, brez pravne podlage zasedajo rdeči del objekta. Tožnica takšni uporabi ves čas nasprotuje. Ker toženci za ta del tožeči stranki ne plačujejo najemnine, je tožeča stranka prikrajšana, toženci pa na drugi strani obogateni. Ker so toženci tisti, ki so tožečo stranko prikrajšali za uporabo prostorov oziroma za sredstva, ki bi jih pridobila, v kolikor bi ji najemnino plačevali, oziroma bi prostore oddajala, je podana tudi vzročna zveza. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da je podlaga za prisojo uporabnine podana.

34. Tožena stranka pa utemeljeno opozarja na materialnopravno nepravilen pristop sodišča prve stopnje, ko je tožeči stranki prisodilo uporabnino v višini povprečne tržne bruto najemnine. Tožeča stranka namreč ni trdila niti izkazala, da bi imela v spornem obdobju, na katerega se nanaša prisojeni znesek uporabnine, kakršnekoli stroške v zvezi z vzdrževanjem in upravljanjem hiše ali celo s plačilom davkov ali da bi ji ti stroški lahko v bodoče zaradi prisojene uporabnine nastali. Ker gre za institut neupravičene pridobitve na podlagi 198. člena v zvezi s 190. členom OZ, tožnici (oziroma M.K. na katerega je bila terjatev prenesena), zato lahko pripada le toliko, za kolikor je bila prikrajšana in po drugi strani za kolikor je bila tožena stranka okoriščena. To pa je lahko le uporabnina oziroma simulirana povprečna tržna najemnina, očiščena potencialnih oziroma fiktivnih stroškov, ki jih tožnica ni izkazala in jih zaradi pravnomočne sodbe ne bo nosila. Povedano drugače: tudi če bi tožeča stranka svoj del oddajala v najem, bi ji lahko kot korist ostala le čista najemnina in le v tem obsegu je zato potrebno ocenjevati njeno prikrajšanje (5). V tej smeri, čeprav je tožena stranka v pripombah zoper izvedeniško mnenje na to opozorila, pa sodišče dopolnitve izvedeniškega mnenja ni zahtevalo.

35. Ker je po ustaljeni sodni praksi VS RS (6) nadomestilo za korist (t. i. uporabnina) enaka znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar, je utemeljen tudi očitek tožene stranke, da bi izvedenec, upoštevajoč pripombe strank, moral konkretneje obrazložiti, kakšne primerljive prostore oziroma sobe je upošteval pri izračunu višine uporabnine. Zgolj sklicevanje na spletno strani SLO NET, pri čemer, kot se je pritožbeno sodišče prepričalo, niti ne gre za spletno stran, ki bi vsebovala nepremičninske oglase, tako ne zadostuje. Takšna nekonkretizirana obrazložitev mnenja s strani izvedenca stranki ne daje možnosti argumentirane kritike. Ker je sodišče prve stopnje izvedeniško mnenje v tem delu kljub takšni pomanjkljivosti ocenilo kot jasno in popolno in dopolnitve mnenja v tej smeri ni zahtevalo, niti ni ugodilo predlogu za postavitev drugega izvedenca, je kršilo 254. člen ZPP. Ker bi ta kršitev lahko vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, pa je s tem storilo tudi kršitev po 1. odstavku 339. člena ZPP. Glede na argumentirano pripombo tožencev, je zaenkrat ostalo nepojasnjeno oziroma premalo pojasnjeno mnenje izvedenca tudi v delu, ki se nanaša na vprašanje, zakaj je bilo potrebno pri izračunu uporabnine drvarnico izenačiti z bivalnimi prostori, na kar tožena stranka v pritožbi tudi opozarja. Ker je izvedeniško mnenje kljub zaslišanju v opisanem obsegu ostalo nejasno oziroma nepopolno, je posledično tudi odločitev sodišča, da dokazovanja ne ponovi z drugim izvedencem, vsaj preuranjena.

36. Pritožbeno sodišče je v tem delu zato pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v točki III izreka, na podlagi 354. in 355. člena ZPP, razveljavilo in vrača zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek.

37. V ponovljenem postopku bo moralo navedene nejasnosti oziroma pomanjkljivosti izvedeniškega mnenja odpraviti z dodatnim zaslišanjem izvedenca, če to ne bo mogoče, pa dokazovanje ponoviti z drugim izvedencem (drugi odstavek 254. člena ZPP) in nato o tem delu zahtevka ponovno odločiti.

38. Ker je bila sodba sodišča prve stopnje delno razveljavljena, je bilo posledično potrebno razveljaviti tudi odločitev o stroških postopka (točka V izreka). Ker bo sodišče prve stopnje o stroških ponovno odločalo, se o tem delu pritožbe tožene stranke pritožbeno sodišče posebej ne izjavlja, ker to ni potrebno.

39. Odločitev o stroških pritožbenega postopka ima podlago v tretjem odstavku 165. člena ZPP. O njih bo odločalo sodišče prve stopnje s končno odločbo.

(1) Najemna pogodba med S. in prvim tožencem je bila sklenjena 11. 5. 1992 oziroma 15. 7. 1992. (2) UL SFRJ 6/80. (3) Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 278/2004, II Ips 651/2005 in III Ips 686/2006. (4) V kolikor bi obstajali dve v postopku pridobljeni izvedeniški mnenji bi to terjalo zaslišanje obeh izvedencev (3. odstavek 354. člena ZPP).

(5) Primerjaj odločbo VSL II Cp 2887/2012 in I Cp 909/2009. (6) Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 698/2009, II Ips 715/2004, II Ips 687/2007 in druge.