Jedro

Ker so hišniška stanovanja po samem zakonu postala solastnina solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš, niso mogla biti predmet odkupa po 117. členu SZ. Odločitev sodišč, da je predmet obravnavane pogodbe, t.j. prenos lastninske pravice na hišniškem stanovanju na podlagi določb Stanovanjskega zakona o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini, nedopusten in da je zato pogodba nična, je pravilna.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za izročitev nadomestnega stanovanja ali za plačilo tržne vrednosti nadomestnega stanovanja v višini 20.864,63 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožečih strank zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da pritožnika sama nosita stroške pritožbenega postopka. Sodišče je na podlagi ugotovitev, da tožnika ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 19/91-I, 9/94 - odl. US, 21/94, 22/94 - odl. US, 23/96, 1/00 in 29/03 - odl. US) nista bila imetnika stanovanjske pravice in da tožena stranka tedaj ni bila lastnica stanovanja, ki je kot hišniško stanovanje po samem zakonu postalo last solastnikov ene ali več večstanovanjskih hiš, odločilo, da je bil predmet pogodbe, sklenjene med pravdnimi strankami dne 19.09.1994, nedopusten in da pogodba nasprotuje prisilnim predpisom. Ker je pogodba nična, tožnika ne moreta uveljaviti zahtevka iz naslova jamčevanja za pravne napake.

Tožnika v reviziji uveljavljata razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka iz 8. točke in iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS, št. 73/07 - UPB3 in 45/08). Navedla sta, da hišniško stanovanje samo po sebi more biti predmet prodaje in da zato ne gre za nedopusten predmet pogodbe. Če je predmet pogodbe dopusten, prodajalec pa ni lastnik stvari, gre za pogodbo s pravno napako. Sodbi nimata prepričljivih razlogov o tem, da je hišniško stanovanje nedopusten predmet obveznosti, niti ne navajata določb prisilnih predpisov, ki bi omejevali promet s takim stanovanjem. Dejstvo, da je hišniško stanovanje po zakonu postalo last določene osebe, še ne pomeni, da je promet z njim prepovedan ali omejen. Sodišči se do teh navedb tožnikov nista opredelili (s prepričljivimi argumenti), posledično pa sta zmotno uporabili materialno pravo. Ker je sodišče druge stopnje ničnost pogodbe utemeljilo tudi z dejstvom, da tožnika nista bila imetnika stanovanjske pravice, je s tem kršilo še 8. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je namreč v okviru toženkinih ugovorov ugotovilo, da je predmet pogodbe ničen, ker gre za hišniško stanovanje. Dejstvo, da tožnika nista imetnika stanovanjske pravice, je toženka zatrjevala le v kontekstu ugovorov proti zahtevku za izročitev nadomestnega stanovanja. Ker je sodišče druge stopnje odločitev o ničnosti oprlo na dejstvo, ki ga tožena stranka v zvezi s tem ni zatrjevala, je tožnikoma odvzelo možnost obravnavanja pred sodiščem. Tožnika predlagata, naj sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da se njuni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Podredno predlagata, naj revizijsko sodišče sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo odločanje. Predlagata tudi povrnitev stroškov revizijskega postopka z ustreznimi zamudnimi obrestmi.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Revizija ni utemeljena.

Izpodbijani sodbi temeljita na naslednjih ugotovitvah o pravno pomembnih dejstvih: - da sta tožnica in toženkina pravna prednica 19.09.1994 sklenili kupoprodajno pogodbo glede stanovanja v C. na podlagi določb SZ o odkupu stanovanj, - da je toženkina pravna prednica 28.09.1994 oziroma 29.09.1994 tožnikoma sporočila, da je na podlagi naknadno pridobljene dokumentacije ugotovila, da gre za hišniško stanovanje, ki ne more biti predmet odkupa po SZ, in da je zato pogodba nična, - da je sporno stanovanje hišniško stanovanje v solasti etažnih lastnikov večstanovanjske zgradbe v C., - da tožnik ob uveljavitvi SZ ni bil imetnik stanovanjske pravice.

Revizijsko stališče, da prodaja hišniškega stanovanja ni prepovedana in zato to dejstvo ne more utemeljevati sklepa o nedopustnosti predmeta sporne pogodbe in s tem njene ničnosti, bi bilo pravilno, če bi bile za presojo veljavnosti pogodbe upoštevne le določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Uradni list SFRJ, 29/78, 39/85 in 57/89). Sporno pravno razmerje pa je nastalo na podlagi določb SZ. Te določbe, ki so kogentne, določajo zavezanca za prodajo stanovanj in upravičenca za odkup stanovanja. Zavezanci so tisti, ki so na podlagi določb 111. do 114. člena SZ postali lastniki, upravičenci pa so osebe, ki so bili ob uveljavitvi zakona imetniki stanovanjske pravice (oz. z njihovim pisnim soglasjem njihovi ožji družinski člani) na stanovanjih, ki so dobila znane lastnike na podlagi 111. do 114. člena SZ. Upravičenci so že s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (ki po splošnih obligacijskopravnih določbah ustvarja le zavezo k prenosu lastninske pravice) vstopili v stvarnopravni položaj lastnika (118. člen SZ). Predmet sporne pogodbe ni bila le zaveza k prenosu lastninske pravice glede stanovanja, marveč je lastninska pravica glede stanovanja prenesena že s samo sklenitvijo pogodbe.

Hišniška stanovanja so po samem zakonu postala solastnina solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (četrti odstavek 8. člena SZ). Zato niso mogla biti predmet odkupa po 117. členu SZ. Odločitev sodišč, da je predmet pogodbe z dne 19.09.1994, tj. prenos lastninske pravice na hišniškem stanovanju na podlagi določb SZ o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini, nedopusten in da je zato pogodba nična, je po navedenem pravilna.(1) Očitek bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen. Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bilo sporno stanovanje hišniško stanovanje in da tožnik ob uveljavitvi SZ ni bil imetnik stanovanjske pravice (glede tožnice sploh ni bilo sporno, da takega položaja ni imela), o tem dejstvu pa se je v postopku tudi razpravljalo. Za razpravljanje o tem dejstvu je sodišče imelo dovolj podlage v toženkinih navedbah. Toženka je namreč v vlogi z dne 08.11.2001 izrecno zatrjevala, da tožnika nista pridobila stanovanjske pravice. Dejstvo, da je s temi navedbami obrazložila svoje stališče o neutemeljenosti zahtevka za izročitev nadomestnega stanovanja, ne pa ničnosti pogodbe, ni pomembno. Vsebina pravila, da sodišče pazi na ničnost po uradni dolžnosti, je namreč prav v tem, da sodišče na podlagi zatrjevanih (in dokazanih) dejstev samo presoja, ali gre za nično pogodbo.

Že iz doslej navedenega je mogoče povzeti, da je tudi očitek bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki naj bi bil v tem, da sodbi nimata razlogov o odločilnih dejstvih, neutemeljen. Materialnopravno stališče, ki sta ga sodišči zavzeli in ki je - kot je bilo že zgoraj navedeno - pravilno, je tudi ustrezno obrazloženo.

Ker niti razlogi, ki jih uveljavljata tožeči stranki, niti razlogi, ki jih je treba upoštevati po uradni dolžnosti, niso podani, je revizijsko sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi revizije vključuje zavrnitev predloga za povrnitev tožnikovih revizijskih stroškov (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

.Op. št. (1): Prim. II Ips 354/94.