Jedro

Načelo sorazmernosti (pa tudi prepoved zlorabe pravic) terja, da potem ko je en pogodbenik izpolnil svojo glavno obveznost (v konkretnem primeru je to izvedba del na stanovanjih v podaljšani III. gradbeni fazi do faze "ključ v roke", upoštevajoč posebne želje kupca), druga stranka ne more zadržati izpolnitve svoje (tudi glavne) obveznosti z ugovorom, da pogodbenik, ki je sicer izpolnil glavno obveznost, ni izpolnil tudi katere od postranskih, akcesornih obveznosti (v konkretnem primeru izročitev listin).

Izrek

Pritožbi tožnice se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v III. in IV. točki razveljavi in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba toženca se zavrne in sodba sodišča prve stopnje v I. in II. točki potrdi.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

(1) Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo v točki I. odločilo, da mora toženec podpisati dve listini z nazivom aneks št. 2, in sicer k prodajnima pogodbama z dne 8. 7. 2003 št. 50/24 in 50/25, z vsebino, ki natančneje izhaja iz izreka izpodbijane sodbe (stran 1 - 6) in ki ustreza temu delu tožbenega predloga. V točki II. je toženca obsodilo na plačilo 12.043 EUR z ustreznimi zamudnimi obrestmi od 23. 12. 2003 dalje do prenehanja obveznosti, višji zahtevek (do 274.833,50 EUR z zahtevanimi obrestmi) pa je v točki III. zavrnilo. V posledici takšne odločitve je tožnico zavezalo k povračilu stroškov toženca v višini 8.247,68 EUR v 15 dneh, z ustreznimi obrestmi v primeru zamude plačila.

(2) Proti sodbi sta se iz vseh razlogov po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99, s kasnejšimi spremembami, od tu ZPP) pravočasno pritožili obe pravdni stranki.

(3) Tožnica se pritožuje proti III. in IV. točki prve sodbe in pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni in ugodi njenemu zahtevku v celoti oziroma jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške. Opozarja, da sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov o tem, zakaj je zavrnilo del zahtevka, s čimer je po njenem mnenju storjena bistvena kršitev določb postopka. Poudarja, da je že pravnomočno ugotovljeno, da je bil predmet pogodb stanovanje v III. podaljšani gradbeni fazi, izvedenec pa je pojasnil, kaj to pomeni, kar pritožnica v pritožbi še sama opisuje. Zahteva plačilo več del, kot pa jih zajema aneks št. 2, saj vseh izvedenih del ta aneks ne zajema, kar je natančno pojasnila, in drugačna odločitev prvega sodišča nima opore v navedbah in dokazih. Dela iz aneksa št. 2 so le dela, ki so bila izvedena izključno po želji kupca, ne pa vsa dela, ki so bila od prodaje stanovanj v tretji gradbeni fazi do prevzema "ključ v roke" izvedena. Ta dela brez nujnih predhodnih del sploh ne bi bila mogoča, kar po prepričanju pritožnice razume že laik. Opozarja na oceno izvedenca B., da je vrednost tretje gradbene faze za podobne objekte okoli 70 % vrednosti objekta v V. fazi. Tožnica je tako prikrajšana za 30 % investicije. Dejansko stanje je torej nepopolno ugotovljeno, saj ni ugotovitve o vrednosti del, ki so bila potrebna, da se izvedejo dela, ki jih zajema aneks št. 2. Ravno ker tožnica ni uspela z zahtevo, da se zaradi izvedbe dodatnih del poveča cena stanovanja na m2, kar je zahtevala z aneksom št. 1, je treba upoštevati njeno specifikacijo iz vloge 24. 1. 2005, ko je natančno opredelila vsa izvedena dela in njihovo vrednost. (4) Toženec je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev ter priglasil stroške svojega odgovora, sam pa se pritožuje proti I., II., in IV. točki sodbe. Opozarja, da je v obeh prodajnih pogodbah določeno, da bo aneks sklenjen na osnovi predračuna, ki bo podpisan tudi od toženca, kar je bil torej pogoj za sklenitev aneksov. Da bi se ta pogoj izpolnil, bi morala tožnica predložiti vso dokumentacijo, ki jo aneksa navajata, predračune in priloge, ki jih pritožnik v pritožbi specificira v petih alinejah za stanovanje št. 8 in v sedmih alinejah za stanovanje št. 13. Trdi, da tožnica tega ni storila. Tudi če je res dolžan skleniti kakšen aneks, ne more biti njegova vsebina poljubna. Sodišče bi moralo vsebino aneksov natančno preveriti, vključno z vsemi prilogami. Neutemeljena je domneva sodišča, da toženec razpolaga z vso potrebno dokumentacijo, ki bi mu omogočila presojo doplačilne obveznosti. Po mnenju pritožnika tožnica ni zadostila svojemu dokaznemu bremenu, zato bi moralo sodišče ob njegovemu nasprotovanju celotni zahtevek zavrniti. Toženec ves čas že trdi, da ne nasprotuje svoji obveznosti še kaj plačati, vendar mu mora tožeča stranka podati ustrezna pojasnila. Izvedenec je povedal, da ne more odgovoriti na vprašanje, ali so bila dela, navedena v 2. koloni preglednice levo na strani 12, 13, 14 in 15 zahtevka, dejansko opravljena in izračunana v skladu s predračuni in ustrezno dokumentacijo, saj dodatne dokumentacije ni prejel. Bi pa lahko sodišče v skladu z določbami ZPP zahtevalo od toženca predložitev določenih listin. Posledično toženec meni, da mu mora tožnica povrniti tudi celotne pravdne stroške, vključno s pritožbenimi, ki ji opredeljuje.

(5) Tožnica na toženčevo pritožbo ni odgovorila.

(6) Pritožba tožnice je utemeljena, pritožba toženca pa ne.

(7) O tem, da je toženec dolžan podpisati dve listini z oznako aneks št. 2 k dvema prodajnima pogodbama za stanovanje z dne 8. 7. 2003 št. 50/24 in 50/25, je že pravnomočno odločeno, in sicer s sodbo prvostopenjskega sodišča 4. 4. 2007, ki v tem delu (tč. II.) ni bila izpodbijana. Za končno odločitev je bilo pridržano odločanje o vrednosti izvedenih del in dolžnosti plačila med drugim tudi izvedenih del po teh dveh aneksih. Sami sklenitvi aneksa se toženec torej ne more več upirati (1).

(8) Neutemeljena je toženčeva pritožba proti "vsebini" obeh aneksov, ki ju je zavezan skleniti, posledično pa je neutemeljena njegova pritožba tudi proti II. točki izpodbijane sodbe. Višina plačila, ki je naložena v breme tožencu v II. točki izpodbijane sodbe, ustreza ovrednotenju del iz obeh aneksov št. 2 za obe kupljeni stanovanji, kot jih je opredelila tožnica. Plačilo del po tem delu zahtevka (dela, ki so zajeta v aneksih št. 2), ki jih je tožeča stranka izvedla in ceno katerih je izvedenec gradbene stroke označil za ustrezno, ne more biti vezano na izročitev nekaterih listin, ki jih želi toženec, saj za kaj takega ni podlage. Ne drži očitek pritožnika, da bi iz prodajnih pogodb (besedila 2. odst. 3. čl. obeh prodajnih pogodb, prilogi B 15 in B 16) izhajalo, da je sklenitev aneksa pogojena s podpisom predračunov s strani kupca. Iz obeh listin namreč (enako) izhaja, da bo po podpisu predračuna in aneksa prodajalec šele pristopil k izvedbi del, opredeljenih z aneksom, to pa so vse dodatne zahteve kupca v zvezi s končno izvedbo in obdelavo prostorov ter izvedba obrtniških del in oprema posameznih prostorov do faze "ključ v roke" (oziroma V. faza).

(9) Toženec ima sicer prav, da vsebina aneksa, za katerega je bil "po temelju" zavezan, da ga sklene, ne more biti poljubna. Z vmesno sodbo je prvo sodišče v bistvu ugotovilo obstoj njegove kontrahirne dolžnosti, ki izhaja iz obeh prodajnih pogodb za stanovanje, s sedaj določeno vsebino obeh aneksov k pogodbama pa posledično izhaja (le) obveznost plačila ugotovljene vrednosti izvedenih del, za stanovanje št. 8 še zmanjšanih za določene zneske dobropisov. Vendar drži ugotovitev prvega sodišča (in ne drži nasproten pritožbeni očitek), da toženec nikoli ni določno nasprotoval (prerekal) konkretnim postavkam in trditvam o tem, da so bila konkretno opredeljena in s strani tožnice navedena dela izvedena, čeprav se je plačilu upiral. Neprerekanih dejstev ni treba dokazovati, zato pritožnik nima prav, ko meni, da tožnici ni uspelo izpolniti njenega dokaznega bremena. Sam ni uspel dokazati svojih nosilnih ugovornih trditev, da je bila dogovorjena in plačana cena za stanovanje v fazi "ključ v roke", in ni uspel z argumentom, da ni dolžan plačati opravljenih del, če mu tožnica ne izroči določenih listin.

(10) Načelo sorazmernosti (pa tudi prepoved zlorabe pravic) terja, da potem, ko je en pogodbenik izpolnil svojo glavno obveznost (v konkretnem primeru je to izvedba del na stanovanjih v podaljšani III. gradbeni fazi do faze "ključ v roke", upoštevajoč posebne želje kupca), druga stranka ne more zadržati izpolnitve svoje (tudi glavne) obveznosti z ugovorom, da pogodbenik, ki je sicer izpolnil glavno obveznost, ni izpolnil tudi katere od postranskih, akcesornih obveznosti (v konkretnem primeru izročitev listin) (2).

(11) Izkaže se, da pritožbeni očitki toženca niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa pri preizkusu sodbe sodišča prve stopnje v točki I. in II. ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), zato je bilo treba pritožbo toženca v tem delu zavrniti in sodbo prvostopenjskega sodišča v tem izpodbijanem delu potrditi (353. čl. ZPP).

(12) Utemeljeno pa tožnica opozarja na storjeno absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki je v odsotnosti razlogov v zvezi z zavrnitvijo pretežnega dela 2. točke tožbenega zahtevka, torej za plačilo denarnega zneska nad prisojenimi 12.043 EUR. Četudi bi se lahko sklepalo, da se preostalo zahtevano plačilo nanaša na aneks št. 1 (dogovor o dvigu cene na m2 stanovanja), s čimer pa je tožeča stranka propadla (z zahtevo po sklenitvi takšnega aneksa), bi morali biti razlogi o tem (jasno, nedvoumno) navedeni. Vendar je treba pri tem opozoriti na tožbene navedbe (1. in 7. odst. tč. 3. na str. 5 tožbe), da je tožeča stranka vgradila vse po želji kupca in stanovanje pripravila do faze "ključ v roke", zaradi česar zahteva plačilo skupaj 274.833,50 EUR. Ob tem bi bilo treba ustrezno presoditi tudi ugotovitve izvedenca ter ga po potrebi še natančneje povprašati o vrednosti vseh dodatnih del tožene stranke na obeh stanovanjih (po sklenitvi prodajnih pogodb). Ob tem je treba še enkrat opozoriti na pogodbeni določili obeh prodajnih pogodb, po katerih se je prodajalec (po podpisu aneksa) zavezal izvesti dodatne zahteve kupca v zvezi s končno izvedbo in obdelavo prostorov ter izvedbo obrtniških del in opreme posameznih prostorov do faze "ključ v roke", pa tudi na oceno izvedenca, da so vrednosti stanovanj v III. gradbeni fazi približno 70 % vrednosti V. faze. Upoštevajoč trdiveno podlago tožnice, je torej treba "vsebinsko" odločiti o njenem celotnem denarnem zahtevku in za odločitev navesti jasne razloge.

(13) Ker je III. točka izreka izpodbijane sodbe obremenjena s kršitvijo po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, jo je bilo treba razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje (1. odst. 354. čl. ZPP), v katerem naj prvostopenjsko sodišče, upoštevajoč zgornje očitke, ugotovitve, pomisleke in napotke, ponovno odloči in za svojo odločitev navede jasne in celovite razloge.

(14)Posledično je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o stroških postopka na prvi stopnji (tč. IV. izpodbijane sodbe), odločitev o pritožbenih stroških pa temelji na 3. odst. 165. čl. ZPP.

(1) Ob tem je treba vendarle, kljub temu da pritožbeno sodišče brez ustrezne pritožbe v tej smeri ne more sankcionirati pomanjkanja pravne koristi tožeče stranke, povedati, da tožnica povsem po nepotrebnem (brez očitnega ekonomskega in pravnega interesa) terja sklenitev aneksov, če zahteva hkrati plačilo del, ki jih ti aneksi opisujejo in opredeljujejo, sama pa trdi, da je svoje obveznosti po teh aneksih že izpolnila.

(2) Primerjaj sodbo VS RS II Ips 456/2004.