Jedro

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini sicer res začne učinkovati zoper vsakogar (erga omnes) šele z vknjižbo, vendar je treba upoštevati, da vknjižba učinkuje že od vložitve predloga. Od tega trenutka dalje se namreč tretja oseba ne more več sklicevati na dobro vero oziroma na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Ob takšnem izhodišču bi lahko torej pridobitelj vložil izpraznitveni zahtevek in zahteval plačilo odškodnine zaradi nezmožnosti uporabe svoje stvari najmanj od trenutka, ko je vložil zemljiškoknjižni predlog. Izpraznitveni zahtevek in zahtevek za plačilo odškodnine pa ima pridobitelj pred vknjižbo lastninske pravice pod pogojem, (1) da razpolaga z listinami, sposobnimi za vknjižbo, in (2) da bo vpis na podlagi teh listin tudi materialnopravno veljaven (veljaven temelj za vpis). Za presojo materialnopravne veljavnosti vpisa tožeče stranke ni potrebno, da bi bila vložena izbrisna tožba. Vložitev in zaznamba izbrisne tožbe je relevantna samo zaradi odprave tveganja pred nadaljnjim razpolaganjem s sporno nepremičnino (varstvo zaupanja v pravni promet in dobrovernih tretjih), ne more pa biti relevantna v razmerju med strankama konkretne pravde.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se glede odločitve o izpraznitvenem zahtevku in zahtevku za plačilo uporabnine (tč. II.4 in II.5 izreka prvostopenjske sodbe) razveljavita in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka v tej pravdi med drugim zahteva, da drugi toženec in tretja toženka (zakonca R.) izpraznita stanovanje (ID 2120-628-4) in plačata odškodnino zaradi uporabe tuje stvari. V postopku je bilo ugotovljeno, da obstajata glede spornega stanovanja dve vzporedni verigi pravnih poslov o prenosu lastninske pravice, in sicer ena v korist prvega toženca (v nadaljevanju U.) ter druga v korist zakoncev R.(1) Z verigo overjenih pogodb, ki omogočajo vpis lastninske pravice na spornem stanovanju v zemljiško knjigo, je razpolagal U. Ta je sporno stanovanje zastavil v zavarovanje terjatve K., ki je kasneje predlagal izvršbo na sporno stanovanje. Zato sta zakonca R. 17. 10. 2003 tožila K. in U. na ugotovitev nedopustnosti izvršbe in ugotovitev lastninske pravice oziroma na ugotovitev, da U. ni lastnik spornega stanovanja. Ta pravda se je končala s sklenitvijo sodne poravnave z dne 31. 3. 2006, s katero je bilo med drugim dogovorjeno, da U. v zameno za poplačilo dolga do K. zakoncema R. izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, manjkajoče originale pogodb pa deponira pri notarju.

S sodno poravnavo je bilo namreč ugotovljeno, da U. razpolaga z nepretrgano verigo prodajnih pogodb, zakoncema R. pa manjkata overjena originala pogodbe med Mestno občino B. in A. ter A. in Č. Ker se zakonca R. zaradi nepopolnega zemljiškoknjižnega dovolila, ki ni vsebovalo oznake stanovanja, nista uspela vpisati v zemljiško knjigo, sta zoper U. 25. 11. 2008 vložila tožbo, s katero sta zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (pravda P 461/2008). Še pred sklenitvijo sodne poravnave je U. s tožečo stranko glede spornega stanovanja 24. 3. 2006 sklenil pogodbo o nadomestni izpolnitvi. Ker U. tudi tožeči stranki ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila in pogodb, na podlagi katerih bi se lahko vpisala v zemljiško knjigo, je tožeča stranka s sodbami (I Cp 105/2008 z dne 9. 7. 2008 in I P 634/2008 z dne 7. 10. 2008) nadomestila tako U. overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu kot tudi manjkajočo verigo pogodb. Tožeča stranka je na podlagi teh listin vložila zemljiškoknjižni predlog in od zakoncev R. v tej pravdi zahteva izpraznitev stanovanja ter plačilo odškodnine zaradi uporabe tuje stvari.

2. Sodišče prve stopnje je oba zahtevka zavrnilo. Presodilo je, da tožeča stranka ne more uspeti z izpraznitvenim zahtevkom, saj ni lastnica spornega stanovanja. V zemljiški knjigi je kot lastnik spornega stanovanja vknjižena tretja oseba – Mesta občina B. Po oceni prvostopenjskega sodišča pa tožeča stranka tudi ni dokazala močnejše pravice na spornem stanovanju. Tožeča stranka namreč stanovanja nikdar ni imela v posesti, zakonca R. pa sta imela na stanovanju tudi predznamovano lastninsko pravico. Ob dejstvu, da je bila v času sklenitve pogodbe o nadomestni izpolnitvi v zemljiški knjigi vpisana tretja oseba, je tožeča stranka tudi vedela, da U. ni lastnik stanovanja. Po presoji sodišča prve stopnje dejstvo, da zakonca R. ob sklenitvi sodne poravnave nista razpolagala z vsemi listinami, sposobnimi za vknjižbo oziroma da ima tožeča stranka vse listine, ki omogočajo vknjižbo lastninske pravice, za odločitev v tej zadevi ni pomembno, saj je lastništvo spornega stanovanja jasno – v zemljiški knjigi je kot lastnik vpisana tretja oseba. Dejstvo, katera od pravdnih strank razpolaga z vsemi listinami, ki so sposobne za vknjižbo, je lahko pomembno le za odločanje v zemljiškoknjižnem postopku. V tej zadevi pa tožeča stranka na podlagi obligacijske pravice od zakoncev R. ne more ničesar terjati.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke glede odločitve o izpraznitvenem zahtevku in glede plačila odškodnine zavrnilo in potrdilo odločitev sodišča prve stopnje. Zavzelo je stališče, da tožeča stranka ne more zahtevati izpraznitve stanovanja in plačila odškodnine zaradi uporabe tuje stvari, če ni vpisana v zemljiški knjigi kot imetnica lastninske pravice. Sporna zahtevka sta po oceni sodišča druge stopnje preuranjena. Omenjena zahtevka ima lahko le lastnik, to pa je oseba, ki je vknjižena v zemljiški knjigi.

4. Na predlog tožeče stranke je bila s sklepom II Dor 230/2011 z dne 25. 8. 2011 dopuščena revizija glede vprašanja, ali pridobitelj nepremičnine, ki je vložil popoln zemljiškoknjižni predlog, lahko že v času zemljiškoknjižnega postopka uveljavlja upravičenja, ki naj bi mu šla iz naslova lastninske pravice.

5. Tožeča stranka je na podlagi sklepa o dopustitvi revizije vložila revizijo. V okviru dopuščenega vprašanja uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Pojasnjuje, da je U. s spornim stanovanjem v letu 2006 razpolagal dvakrat, in sicer je najprej stanovanje odsvojil tožeči stranki (24. 3. 2006), nato pa še zakoncema R. (31. 3. 2006). Tožeča stranka in zakonca R. so vložili zemljiškoknjižne predloge za vknjižbo lastninske pravice, o katerih v času odločanja v tej zadevi še ni bilo odločeno. Po presoji tožeče stranke bi se zato sodišče v tej pravdi moralo ukvarjati z vprašanjem, katera od pravdnih strank izpolnjuje pogoje za vpis v zemljiško knjigo. Po njeni oceni (kar potrjuje tudi teorija in odločba US RS 591/10 z dne 2. 12. 2010) lahko pravnoposlovni pridobitelj lastninske pravice uresničuje vsa upravičenja iz lastninske pravice v razmerju do odsvojitelja že pred vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga, z vložitvijo popolnega zemljiškoknjižnega predloga pa lahko uresničuje ta upravičenja tudi v razmerju do tretjih oseb. Zato tudi 5. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) določa, da se oseba šteje za lastnika nepremičnine že od trenutka vložitve zemljiškoknjižnega predloga. To je skladno tudi z razumevanjem pomena vknjižbe. Vknjižba je namenjena publiciteti, ta pa se doseže že s plombo. Ob nasprotnem stališču, da se upravičenja pridobijo šele z vknjižbo, bi bilo izvrševanje upravičenj odvisno izključno od časa, v katerem bi zemljiškoknjižno sodišče odločilo o predlogu. To pa bi bilo v nasprotju z ustavnim varstvom zasebne lastnine. Poudarja, da je med pravdo zatrjevala, da zakonca R. ne razpolagata z listinami, ki bi omogočale vknjižbo njune lastninske pravice, medtem ko sama s temi listinami razpolaga. Po njenem mnenju je to predhodno vprašanje, s katerim se sodišči nista ukvarjali. Zato predlaga, da se reviziji ugodi ter se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma da se razveljavi sodba sodišča druge stopnje in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

6. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila.

7. Revizija je utemeljena.

8. Stališče sodišč, da lahko izpraznitveni zahtevek (in zahtevek za plačilo odškodnine) uveljavlja le tista oseba, ki je vknjižena v zemljiško knjigo kot lastnik, je napačno. Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini sicer res začne učinkovati zoper vsakogar (erga omnes) šele z vknjižbo, vendar je treba upoštevati, da vknjižba učinkuje že od vložitve predloga (oziroma od plombe; prim. 5. in 6. člen ZZK-1). Od tega trenutka dalje se namreč tretja oseba ne more več sklicevati na dobro vero oziroma na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Ob takšnem izhodišču bi lahko torej pridobitelj vložil izpraznitveni zahtevek in zahteval plačilo odškodnine zaradi nezmožnosti uporabe svoje stvari najmanj od trenutka, ko je vložil zemljiškoknjižni predlog. Ob drugačni razlagi bi bila možnost uveljavljanja lastninskih upravičenj odvisna od hitrosti odločanja zemljiškoknjižnega sodišča o zemljiškoknjižnem predlogu. To pa nedvomno ni stvaren in razumen razlog, od katerega bi lahko bil odvisen trenutek uveljavljanja pridobiteljevih stvarnopravnih upravičenj na nepremičnini.

9. Izpraznitveni zahtevek in zahtevek za plačilo odškodnine pa ima pridobitelj pred vknjižbo lastninske pravice pod pogojem, (1) da razpolaga z listinami, sposobnimi za vknjižbo, in (2) da bo vpis na podlagi teh listin tudi materialnopravno veljaven (veljaven temelj za vpis). Zmotno je tako stališče tožeče stranke, da mora sodišče v tej zadevi presoditi le, katera stranka se bo uspela vpisati v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižno sodišče namreč odloča o utemeljenosti vpisa v zemljiško knjigo načeloma le z vidika izpolnjevanja formalnopravnih kriterijev, z materialnopravno veljavnostjo pa se to sodišče, praviloma, ne ukvarja.

10. Tožeča stranka je navedla, da razpolaga z vsemi listinami, sposobnimi za vknjižbo lastninske pravice, medtem ko sodna poravnava, sklenjena med U. in zakoncema R., naj ne bi vsebovala popolnega zemljiškoknjižnega dovolila. Zakonca R. sta v zvezi z veljavnostjo zavezovalnega posla (torej glede materialnopravne veljavnosti morebitnega vpisa tožeče stranke) navedla, da sta ju tožeča stranka in U. s sklenitvijo pogodbe o nadomestni izpolnitvi želela izigrati (str. 11 obrazložitve prvostopenjske sodbe). Po njunem mnenju je bila pogodba sklenjena z namenom, da bi tožeča stranka razpolagala s stanovanjem, čeprav je U. stanovanje odstopil zakoncema R. Zakonca R. sta torej zatrjevala nepošteni namen tožeče stranke in U. pri sklepanju pogodbe o nadomestni izpolnitvi, ki glede na uveljavljeno sodno prakso lahko vpliva na veljavnost pravnega posla (ničnost). S temi trditvami, ki so za odločitev o izpraznitvenem zahtevku in zahtevku za plačilo odškodnine ključnega pomena, se sodišči zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča nista ukvarjali. Revizijsko sodišče je zato sodbi sodišč druge in prve stopnje glede odločitve o izpraznitvenem zahtevku in zahtevku za plačilo uporabnine razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Ob dejstvu, da se je tožeča stranka v vmesnem času uspela vpisati v zemljiško knjigo (očitno je razpolagala z listinami, ki so ji omogočale vknjižbo), bo sodišče v novem sojenju moralo presoditi še, ali je vpis tožeče stranke na podlagi teh listin tudi materialnopravno veljaven.

11. V zvezi s tem revizijsko sodišče še poudarja, da za presojo materialnopravne veljavnosti vpisa tožeče stranke ni potrebno, da bi zakonca R. zoper tožečo stranko vložila izbrisno tožbo. Vložitev in zaznamba izbrisne tožbe je relevantna samo zaradi odprave tveganja pred nadaljnjim razpolaganjem s sporno nepremičnino (varstvo zaupanja v pravni promet in dobrovernih tretjih). Ne more pa biti relevantna v razmerju med strankama konkretne pravde. Zaradi nadaljnjega postopka revizijsko sodišče še opozarja, da je v zvezi z veljavnostjo pravnega posla tožeče stranke z U. lahko pomembna tudi okoliščina, da je zakonita zastopnica tožeče stranke (K. K.) vedela za izločitveno pravdo, s katero se je dejansko razreševala situacija dvojne prodaje spornega stanovanja s strani A.,(2) ter da tožeča stranka dejansko nastopa v vlogi drugega pridobitelja spornega stanovanja. Tožeča stranka, ki v reviziji poudarja, da sta zakonca R. v položaju drugega pridobitelja, pri opredelitvi njunega položaja namreč zmotno izhaja le iz trenutka sklenitve sodne poravnave oziroma iz okoliščine, ali sta zakonca R. razpolagala z listinami, ki omogočajo vknjižbo lastninske pravice. Za opredelitev njunega položaja je pomembno, da sta pridobila posest stanovanja na podlagi menjalne pogodbe oziroma darilne pogodbe že v letu 1998, izločitvena pravda med zakoncema R. in U. ter K. pa je bila dejansko namenjena ureditvi zapleta, do katerega je prišlo zaradi prve dvojne prodaje stanovanja s strani A. 12. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP se odločitev o revizijskih stroških pridrži za končno odločbo.

Op. št. (1): Sporno stanovanje je Mestna občina B. odsvojila A., slednja pa je z U. sklenila pogodbo 19. 4. 1996. Podpis na pogodbi je overila 22. 5. 1996. A. je 22. 4. 1996 sporno stanovanje prodala še Č. Podpis je overila istega dne. Slednja je 22. 5. 1996 prodala stanovanje C., D. in E., ti trije so stanovanje odsvojili z menjalno pogodbo družbi F. d.o.o. Ta družba je prodala stanovanje družbi G. d.o.o., slednja družbi H. d.o.o., ta pa družbi I. d.o.o. Družba I. d.o.o. je 17. 7. 1998 stanovanje odsvojila z menjalno pogodbo drugemu tožencu. Drugi toženec je 17. 7. 1998 polovico stanovanja podaril tretji toženki.

Op. št. (2): Sodišče je ugotovilo, da je bila zakonita zastopnica tožeče stranke v izločitveni pravdi zaslišana, in sicer še preden je sklenila pogodbo o nadomestni izpolnitvi z U. (str. 28 obrazložitve prvostopenjske sodbe). Zaslišana je bila tudi 31. 3. 2006, torej na naroku, na katerem sta zakonca R. z U. sklenila sodno poravnavo.