Jedro

Ker so se prenosi pravice uporabe pogosto opravljali zunajknjižno, je za odgovor na vprašanje, kdo je na podlagi določb ZLNDL postal lastnik nepremičnine, ključno, kdo je bil na dan njegove uveljavitve upravičen (dejanski) imetnik pravice uporabe družbene lastnine in ne kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo.

Ob uveljavitvi ZLNDL v letu 1997 je bila dejanska imetnica pravice uporabe A., in ne pravni prednik prvega toženca (ki je takšno pravico sicer imel vpisano v zemljiški knjigi). Iz tega izhaja, da je 25. 7. 1997 lastnica sporne nepremičnine postala Mestna občina ... Svoje lastninske pravice na njej tako ni mogla (še enkrat) pridobiti s priposestvovanjem. Bistvo priposestvovanja namreč je, da je upravičenec prepričan, da je postal lastnik stvari, a do tega dejansko ni prišlo.

Izrek

I. Revizijama se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zaradi umika zahtevka za odreditev izbrisa hipoteke, kot je bil zapisan v tožbi, v tem delu pravdni postopek ustavilo. V delu, s katerim je tožeča stranka od prvega toženca zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je tožbo zavrglo. Ugotovilo je, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine z ID znakom ... (v nadaljevanju sporna nepremičnina) in odločilo, da se na predmetni nepremičnini izbrišeta hipoteki drugega toženca, vknjiženi dne 9. 10. 2007 in 8. 12. 2011. Toženi stranki je naložilo plačilo tožnikovih pravdnih stroškov. Odločitev je sprejelo na podlagi zaključkov, da je tožeča stranka sporno nepremičnino priposestvovala, pravna posla, na podlagi katerih sta bili na njej vknjiženi hipoteki v korist drugega toženca, pa sta bila sklenjena po izteku priposestvovalne dobe. Ugotovilo je tudi, da sta v času sklepanja teh pravnih poslov oba toženca morala vedeti, da prvi toženec ni dejanski lastnik nepremičnine, kar pomeni, da hipoteke niso bile pridobljene v dobri veri.

2. Višje sodišče je takšno odločitev potrdilo. Pritožbi obeh tožencev je zavrnilo in jima naložilo plačilo tožnikovih pritožbenih stroškov.

3. Zoper takšno sodbo (v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje) pravočasni in dovoljeni reviziji vlagata oba toženca. Oba uveljavljata vse revizijske razloge iz 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Prvi toženec Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in zavrne del tožbenega zahtevka, ki se nanaša na ugotovitev obstoja lastninske pravice tožeče stranke, drugi toženec pa, da zavrne del tožbenega zahtevka, ki se nanaša na izbris hipotek.

Prvi toženec v reviziji navaja, da pogoji za priposestvovanje niso izpolnjeni. Predvsem (ponovno) izpostavlja vprašanje dobre vere tožeče stranke in njenih pravnih prednikov. Ne strinja se, da bi ta lahko temeljila na domnevni licitacijski pogodbi z dne 15. 11. 1972, ki v postopku ni bila predložena, toženec pa je njen obstoj ves čas prerekal. Sodiščema očita arbitrarnost odločitve o njenem obstoju. Očita jima tudi, da se v zvezi z dobrovernostjo tožeče stranke v letu 2004 (ko je bila sklenjena pogodba o prenosu lastninske pravice) ne bi smeli sklicevati na neurejenost zemljiške knjige. Izpostavlja, da ni sporno, da je tožeča stranka tedaj nepremičnino dobila na podlagi pogodbe brez zemljiškoknjižnega dovolila, ob vedenju, da Mesta občina A. (v nadaljevanju A.) ni njen zemljiškoknjižni lastnik, niti ne razpolaga z verigo pogodb, na podlagi katerih bi se njena lastninska pravica v zemljiško knjigo lahko vpisala. Izpodbija tudi veljavnost pogodbe, s katero je bila nepremičnina v letu 1992 prodana A. in tudi slednji očita veliko neskrbnost pri njenem sklepanju.

Drugi toženec v reviziji izpostavlja, da je zahtevek za izbris hipoteke oblikovan napačno, tožba pa je v zvezi s tem zahtevkom nesklepčna. Navaja, da tožeča stranka ob zahtevi za izbris hipotek ni zahtevala ugotovitve neveljavnosti njihove vknjižbe, kar naj bi bilo v nasprotju z določbo prvega odstavka 234. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Izpostavlja tudi, da sodišči sploh nista presojali (ne)veljavnosti pravnih poslov, na podlagi katerih sta bili vknjižbi opravljeni, čeprav zgolj priposestvovanje nepremičnine ne more biti razlog za njuno neveljavnost. Sodišči naj bi premalo upoštevali tudi dejstvo, da tožeča stranka ni poskrbela za vknjižbo svoje (domnevne) lastninske pravice. Prav tako jima očita, da sta napačno zaključili, da drugi toženec ob sklepanju pravnih poslov, ki so bili podlaga za vpis hipotek, ni bil dobroveren.

4. Tožeča stranka v odgovoru na reviziji predlaga njuno zavrnitev.

5. Ker ZPP v drugem odstavku 375. člena izrecno določa, da lahko na revizijo odgovori nasprotna stranka, odgovora drugega toženca na revizijo prvega toženca, ni mogoče upoštevati. Prav tako ni mogoče upoštevati vloge, naslovljene odgovor na odgovor na revizijo, ki jo je vložila tožeča stranka.

6. Reviziji sta utemeljeni.

7. Vrhovno sodišče najprej ugotavlja, da iz podatkov Poslovnega registra izhaja, da se je, s sklepom St 4484/2015 z dne 17. 10. 2016, nad prvim tožencem začel stečajni postopek. Pravdni postopek se v takšnem primeru prekine po samem zakonu (četrti odstavek 205. člena ZPP). V času prekinitve sodišče (praviloma) ne sme opravljati nobenih pravdnih dejanj. Izjemo predstavlja situacija, ko prekinitev nastane po koncu glavne obravnave. Tedaj lahko sodnik, na podlagi te obravnave, izda odločbo (drugi odstavek 207. člena ZPP). Smiselno enaka situacija je podana v predmetni zadevi, saj je prekinitev postopka nastopila po tem, ko so bila opravljena vsa pravdna dejanja strank v zvezi z revizijo. Tako prvi kot drugi toženec sta namreč revizijo vložila 9. 10. 2015, tožnica pa je nanjo odgovorila 4. 12. 2015, torej skoraj leto dni pred začetkom stečajnega postopka. Vrhovno sodišče je zato o revizijah odločilo.

8. Ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, da je bila v letu 1972 med pravnim prednikom prvega toženca in pravnim prednikom tožeče stranke, sklenjena licitacijska pogodba, na podlagi katere je pravni prednik tožeče stranke postal (dejanski) imetnik pravice uporabe sporne nepremičnine v družbeni lasti, je ugotovitev dejanskega stanja. Kot takšna ne more biti predmet (ponovnega) preizkusa revizijskega sodišča. Skladno s tretjim odstavkom 370. člena ZPP namreč revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V okvir izpodbijanja ugotovljenega dejanskega stanja pa spada tudi izpodbijanje dokazne ocene. Prav to prvi toženec poskuša storiti z navedbami, da sta prvo in drugostopenjsko sodišče napačno ocenili, da licitacijska pogodba iz leta 1972 obstaja. Pravilno sicer navaja, da je bilo dokazno breme o tem na tožeči stranki, a spregleda, da sta sodišči prve in druge stopnje ocenili, da mu je ta zadostila. Ob tem nista odločali po pravilih o trditvenem in dokaznem bremenu v smislu 215. člena ZPP. Na takšen način bi odločali le, če na podlagi izvedenih dokazov obstoja pogodbe ne bi mogli ugotoviti. V predmetni zadevi pa sta (nasprotno) ocenili, da iz izvedenih dokazov (dovolj jasno) izhaja, da je pogodba obstajala. Zato so neutemeljeni procesni očitki prvega toženca o kršitvi 215. člena ZPP. Prav tako so neutemeljeni tudi vsi drugi očitki, ki predpostavljajo, da licitacijska pogodba ni obstajala oziroma da njen obstoj ni bil dokazan.

9. Prvi toženec pa pravilno opozarja, da iz v predmetni zadevi ugotovljenega dejanskega stanja ne izhaja, da je tožeča stranka sporno nepremičnino priposestvovala. Ključne ugotovitve nižjih sodišč namreč so: - da je bila sporna nepremičnina v družbeni lasti; - da je bila v zemljiški knjigi vknjižena pravica uporabe v korist družbe B.; - da je B. 15. 11. 1972 z licitacijsko pogodbo za prodajo sporne nepremičnine (ali stanovanjske stavbe, tedaj samskega doma) slednjo prodal podjetju C.; - da je C. 14. 4. 1992 nepremičnino prodala Občini D. (kasneje A.); - da je v zemljiški knjigi do uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (v nadaljevanju ZLNDL) ostala vknjižena družbena lastnina in pravica uporabe (pravnega prednika) prvega toženca; - da se je na podlagi predloga z dne 28. 5. 2001, skladno z drugim odstavkom 3. člena ZLNDL, v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine vknjižil pravni prednik prvega toženca; - da je A. 24. 11. 2004 s pogodbo o prenosu lastninske pravice nepremičnino prenesla na tožečo stranko (javni sklad, katerega ustanoviteljica je A.); - da so tožeča stranka in njeni pravni predniki vsaj od leta 1992 nepremičnino posedovali in uporabljali (jo obnavljali, vzdrževali, oddajali v najem, z njo upravljali ter plačevali javne dajatve), prvi toženec ali njegovi pravni predniki pa temu niso nikoli nasprotovali.

10. Lastninjenje stavbnih zemljišč je uredil ZLNDL, ki je stopil v veljavo 25. 7. 1997. Ta v prvem odstavku 3. člena določa, da nepremičnine, na katerih imajo pravico uporabe pravne osebe, postanejo njihova lastnina. V 5. členu pa, da nepremičnine, na katerih imajo pravico uporabe občine, postanejo lastnina občin. Takšne pravne osebe in občine so torej lastnice nepremičnin, na katerih so pred njegovo uveljavitvijo imele pravico uporabe, postale po samem zakonu. Vpis v zemljiško knjigo je bil le deklaratorne narave (saj je šlo za originaren način pridobitve lastninske pravice).1 Ker so se prenosi pravice uporabe pogosto opravljali zunajknjižno, pa je za odgovor na vprašanje, kdo je na podlagi določb ZLNDL postal lastnik nepremičnine, ključno, kdo je bil na dan njegove uveljavitve upravičen (dejanski) imetnik pravice uporabe družbene lastnine in ne kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo.2

11. Kot izhaja iz predhodne obrazložitve, je bilo v predmetnem sporu ugotovljeno, da je ob uveljavitvi ZLNDL v letu 1997 sporno nepremičnino posedovala in uporabljala A. (prej Občina D.). Tako je jasno, da je bila dejanska imetnica pravice uporabe v prelomnem trenutku ona, in ne pravni prednik prvega toženca (ki je takšno pravico sicer imel vpisano v zemljiški knjigi). Iz tega izhaja, da je 25. 7. 1997 lastnica sporne nepremičnine postala A. Lastninsko pravico je pridobila izvirno (originarno), še pred njenim vpisom v zemljiško knjigo. Naknadni vpisi v korist drugih oseb zato neposredno niso ustvarili stvarnopravnih posledic. Zgolj na podlagi vpisa, sicer opravljenega na predlog, po drugem odstavku 3. člena ZLNDL, tako pravni prednik prvega toženca ni mogel pridobiti lastninske pravice. Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL (dejansko) ni imel, namreč lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, čeprav je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime.3

12. Dejstvo, da je lastnica sporne nepremičnine leta 1997 postala A. pa pomeni, da (svoje) lastninske pravice na njej ni mogla priposestvovati. Bistvo priposestvovanja namreč je, da je upravičenec prepričan, da je postal lastnik stvari, a do tega dejansko ni prišlo. Če je nekdo dejansko postal lastnik stvari, pa lastninske pravice na njej ne more še enkrat pridobiti na podlagi priposestvovanja. V času, ko je bila (dejanska) lastnica sporne nepremičnine A. (od leta 1997 do leta 2004) tako priposestvovalna doba ni mogla teči. Ta bi lahko začela teči kvečjemu ob prenosu lastninske pravice na tožečo stranko, dne 24. 11. 2004. V tem primeru se vse do izdaje sodbe sodišča prve stopnje (dne 8. 10. 2014) ne bi iztekla.

13. Odločitev sodišč prve in druge stopnje, da je tožeča stranka lastninsko pravico na sporni nepremičnini priposestvovala, je glede na navedeno posledica zmotne uporabe materialnega prava. Drugih pravnih podlag, na podlagi katerih bi tožeča stranka lahko pridobila lastninsko pravico, sodišči nista presojali. Dejansko stanje je tako ostalo nepopolno ugotovljeno, zaradi česar je Vrhovno sodišče njuno odločitev o ugotovitvi obstoja lastninske pravice tožeče stranke razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

To bo moralo v ponovljenem postopku presoditi, ali je lastninska pravica z A. prešla na tožečo stranko in (v kolikor bo odgovor na to vprašanje pritrdilen) na kakšen način je do tega prišlo. Ugotoviti bo namreč moralo, ali se tožeča stranka kot lastnica sporne nepremičnine v zemljiško knjigo lahko vpiše neposredno na podlagi določb ZLNDL oziroma ali za takšen vpis (v okviru podanih navedb pravdnih strank) obstaja kakšna druga pravna podlaga (morda v določbah Zakona o javnih skladih o povečanju namenskega premoženja javnih skladov, ki se izvede na podlagi sklepa ustanovitelja).

14. Zaradi odprtosti vprašanja o tem, ali je zahtevek tožeče stranke na ugotovitev obstoja njene lastninske pravice utemeljen, ni mogoče pustiti v veljavi niti odločitve o utemeljenosti zahtevka za izbris hipotek. Ta je namreč v prvi vrsti odvisna od tega kdo je lastnik obremenjene nepremičnine. Vrhovno sodišče je zato (brez vsebinske presoje revizijskih razlogov) ugodilo tudi reviziji drugega toženca in odločitev nižjih sodišč razveljavilo tudi v delu, s katerim sta ugodili izbrisnemu zahtevku.

15. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

1 Da gre za pridobitev lastninske pravice na originaren način, kar pomeni, da sam vpis v zemljiško knjigo ni konstitutivnega pomena, izhaja tudi iz sodne prakse npr. V RS sodba II Ips 389/2006, sklep VSRS II Ips 724/2008. 2 Primerjaj: VSRS sodba II Ips 110/2011, II Ips 664/2001. 3 Tako tudi VSRS v sodbi in sklepu II Ips 60/2014.