Jedro

Glede na to, da vrnitev nepremičnin denacionalizacijskemu upravičencu ne vpliva na najemna razmerja, so tožniki kot njegovi pravni nasledniki vstopili v položaj najemodajalca v obstoječih najemnih pogodbah in jih pogodbena določila o višini najemnine zavezujejo.

Uveljavljanje zahtevka za plačilo pogodbene kazni ni pogojeno z uvedbo postopka za izpraznitev po 29. čl. ZPSPP, saj odstopa od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine ni potrebno sodno uveljavljati.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v zavrnilnem delu (4. točka izreka) glede zavrnitve tožbenega zahtevka za plačilo pogodbene kazni z zamudnimi obrestmi in v odločitvi o pravdnih stroških (5. točka izreka) ter v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V preostalem izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu (v 4. točki izreka glede zavrnitve tožbenega zahtevka za plačilo razlike do vtoževane najemnine za čas od 17.8.2001 do 30.6.2002, glede zavrnitve tožbenega zahtevka za plačilo razlike do vtoževane uporabnine za čas od 1.7.2002 do 31.3.2003, glede zavrnitve tožbenega zahtevka M. J. za plačilo 625,94 EUR z obrestmi in glede zavrnitve tožbenega zahtevka za plačilo preostalih zamudnih obresti) se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je dovolilo objektivno spremembo tožbe in razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožnikom 8.858,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.7.2003 do plačila, tožniku M. J. pa še znesek 29,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26.5.2004 do plačila. Višji tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo, tožeči stranki pa je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženca v znesku 1.553,85 EUR.

Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da v izpodbijanem delu sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbo 24. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen). Iz četrtega odstavka 24. člena ZDen izhaja, da se višina najemnine med najemodajalcem in najemojemalcem določi na podlagi izhodišč za tržno najemnino. Z aneksom k najemni pogodbi z dne 7. 8. 2000 je bila najemnina s prejšnjih 141.849,88 SIT mesečno znižana na 56.739,86 SIT mesečno, zato ni mogoče govoriti o odplačnem pravnem poslu. Denacionalizacijski upravičenci so neprostovoljno kot novi lastniki v najem danih nepremičnin morali vstopiti v obstoječe najemno razmerje po sili zakona. Omejitve, ki jih občina predpiše s svojim aktom v zvezi z najemnini pogodbami, zavezujejo samo občino, ne veljajo pa za druge najemodajalce. Mestna občina Ljubljana je z aneksom znižala najemnino za lokal, na kar tožeča stranka ni imela nobenega vpliva. Denacionalizacijski upravičenec, ki je prisiljen vstopiti v najemno razmerje, katerega je dogovorila občina, sam pa z njim ni imel nič, bi bil prisiljen sprejeti tudi najbolj bistveno sestavino pogodbe, to je najemnino, to pa pod omejitvenimi pogoji, ki jih je postavila občina. Po prepričanju sodišča prve stopnje tožniki niso bili prisiljeni vstopiti zgolj v samo najemno razmerje, ampak so bili prisiljeni vstopiti v takšno razmerje, pri katerem je bila najemnina popolnoma neprofitna. V danem primeru zato ni mogoče govoriti o tem, da je šlo za odplačen pravni posel. Drugače bi šlo za kršitev ustavnih pravic denacionalizacijskih upravičencev, predvsem pravice do zasebne lastnine. Pri določbi 24. člena ZDen gre za omejitev svobodne pogodbene volje, takšne omejitve pa so dopustne le, če izpolnjujejo ustavne pogoje za dopustnost omejevanja ustavnih pravic, kar pa v danem primeru ni podano. Omejitev iz 24. člena ZDen v obravnavani zadevi ne more veljati, saj je tožeča stranka upravičena do plačila poštene tržne najemnine za ves čas uporabe prostora, kot ga zahteva. To velja za presojo razmerja med pravdnima strankama do 1. 7. 2002, ko je najemno razmerje na podlagi odstopa tožeče stranke prenehalo. Tožeča stranka je zahtevala pogodbeno kazen v skladu z 10. členom najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno zavrnilo zahtevek za plačilo pogodbene kazni iz razloga, ker naj bi bila tožeča stranka dolžna podati zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora na sodišče. Obligacijski zakonik (OZ) ne določa, da bi bilo plačilo pogodbene kazni pogojeno z uvedbo kakršnegakoli drugega postopka. Glede preostalega zahtevka tožeče stranke iz naslova uporabnine za čas od 1. 7. 2002 do 31. 3. 2003 je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje, ko je ugotovilo prikrajšanje tožeče stranke zgolj za 157.220,00 SIT mesečno. Takšna ugotovitev temelji na izvedenskih mnenjih J. K. in B. G., s katerima pa se tožeča stranka ni strinjala. Nobeden od izvedencev ni upošteval najemnih pogodb, ki jih je predložila tožeča stranka. Z najemno pogodbo z dne 19. 1. 2004 za isti poslovni prostor, ki je predmet tega postopka, je bila najemnina določena v znesku 1.018,00 EUR. Izvedenec ni pojasnil zakaj je dosežena najemnina za 2/5 višja od najemnine, ki jo ocenjuje v svojem izvedenskem mnenju. Izvedenec tudi ni odgovoril, ali je pravilen izračun najemnine, ki bi jo najemnik moral plačevati v skladu z odredbo Mestne občine Ljubljana. Izračun tožeče stranke pokaže, da bi bila celo najemnina, določena v skladu z navedeno odredbo, višja od ocene najemnine s strani izvedenca. Izvedenec tudi ni pojasnil, ali je z odredbo določena najemnina višja ali nižja glede na tržno najemnino. Izvedenec tudi ni pojasnil, ali je ceno najema nepremičnin oblikoval glede na ceno najema lokalov na širšem področju Ljubljane ali zgolj na območju centra mesta. Poleg tega izvedenec ni odgovoril tudi na druga vprašanja tožeče stranke. Predlog tožeče stranke za postavitev novega izvedenca je sodišče prve stopnje zato neutemeljeno zavrnilo, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje z napačno oceno višine uporabnine.

Tožena stranka ni odgovorila na vročeno pritožbo.

Pritožba je delno utemeljena.

Tožeča stranka se neutemeljeno pritožuje zoper odločitev o prisojeni najemnini, ki se nanaša na obdobje od 17. 8. 2001 do 30. 6. 2002. Razlaga določb 24. člena ZDen, ki jo ponuja tožeča stranka, je napačna. Vrnitev nepremičnin denacionalizacijskim upravičencem ne vpliva na najemna razmerja (prvi odstavek 24. člena ZDen), kar pomeni, da denacionalizacijski upravičenci kot lastniki vrnjenih nepremičnin vstopijo v položaj najemodajalca v obstoječih najemnih pogodbah. To izhaja tudi iz 31. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Tožeča stranka ni izpodbijala veljavnosti najemne pogodbe in aneksa k njej. Določba 24. člena ZDen varuje obstoječa najemna razmerja v denacionaliziranih poslovnih prostorih po vrnitvi podržavljenih nepremičnin, zato so določila najemne pogodbe z aneksom z dne 7.8.2000 o višini najemnine zavezovala tožnike kot pravne naslednike denacionalizacijskega upravičenca M. U.. Toženec je bil po najemni pogodbi dolžan plačevati najemnino, zato je najemna pogodba predstavljala odplačen pravni posel. Nasprotna pritožbena izvajanja so zato zgrešena. Ni podlage za višjo najemnino od prisojene, ki je temeljila na najemni pogodbi z aneksom.

Pritožba je neutemeljena tudi glede odločitve o uporabnini za čas od 1.7.2002 do 31.3.2003. Pritožbeni očitki na račun izvedenskih mnenj so neutemeljeni, saj je izvedenec B. G. po oceni pritožbenega sodišča odgovoril na vsa relevantna vprašanja. Sodna izvedenca sta upoštevala najemni pogodbi za isti in sosednji poslovni prostor, na kateri se je sklicevala tožeča stranka. Pojasnila sta okoliščine, ki vplivajo na oblikovanje višine najemnin za poslovne prostore v starem mestnem jedru Ljubljane, ter analizirala tudi poznejša najemna razmerja, sklenjena za obravnavani in sosednji lokal. Izvedenec B. G. je preverjal gibanje najemnin v daljšem časovnem obdobju ter ugotovil, da se najemnine v obdobju od 1. 8. 2001 do 31. 3. 2003 niso bistveno spreminjale. Sodni izvedenec je upošteval prilagoditev zaradi druge dejavnosti v lokalu in pretek časa v oceni višine primerne najemnine v obravnavanem obdobju. B. G. je tudi pojasnil, da najemni pogodbi, na kateri se je sklicevala tožeča stranka, nista neposredno primerljivi za obravnavano zadevo, med drugim tudi zato, ker je potrebno pri določitvi primernega donosa iz najemnine upoštevati tudi faktorja neizterljivosti in neizkoriščenosti. Zaračunana najemnina (določena v najemni pogodbi z dne 19 .1. 2004) po ugotovitvah sodnega izvedenca ne predstavlja nujno tudi donosa, saj so se najemniki v obravnavanem obdobju in na obravnavani lokaciji pogosto menjavali, kar po mnenju izvedenca kaže, da donosi na tej lokaciji (stari del Ljubljane) niso dosegali pričakovanih (temelječih na dogovorjenih najemninah). Sodišču prve stopnje se ni bilo treba ukvarjati z vprašanjem pravilnosti izračuna najemnine glede na odredbo Mestne občine Ljubljana, saj se ta predpis nanaša le na poslovne prostore v lasti Mestne občine Ljubljana. Iz dopolnitve izvedenskega mnenja izhaja, da ni primerljiv administrativni način določanja najemnin po odredbi Mestne občine Ljubljana, saj običajno ne odraža tržnih cen. Izvedenec B. G. je pojasnil, da podatki SLO NEP kažejo gibanja povprečnih oglaševanih cen v Ljubljani, pri čemer je potrebno upoštevati tudi lokalne vplive ali posebnosti (npr. lokacijo). Na račun lokacije znaša razlika pri najemninah v starem delu Ljubljane 12,5 %. Pritožbeno sklicevanje na „druga vprašanja iz pripomb tožeče stranke na izvedensko mnenje, na katera sodni izvedenec ni odgovoril“ je povsem splošno, zato teh pritožbenih trditev ni mogoče podrobneje obravnavati. izvedenec B. G. je upošteval objektivne okoliščine in primerljive podatke v določenem daljšem obdobju, ki so bili podlaga za ugotovljeni stabilizirani in verjetni donos obravnavane nepremičnine. Vztrajanje tožeče stranke zgolj pri najemni pogodbi z dne 19. 1. 2004 kot edino upoštevnemu dokazu o višini donosa, ki bi ga tožeča stranka lahko pridobila z oddajanjem obravnavanega lokala v najem v obravnavanem obdobju, je zgolj subjektiven in ozek pogled tožeče stranke, ki ne upošteva vseh elementov za ugotavljanje stabilizirane najemnine, katere je izvedenec argumentirano pojasnil, kot izhaja iz celotnega konteksta vseh izvedenčevih ugotovitev z dopolnitvami. Zato se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na izvedensko mnenje B. G. pri ugotavljanju višine uporabnine v navedenem obdobju. Za angažiranje novega (tretjega) izvedenca gradbene stroke tako ni bilo razlogov in sodišče prve stopnje ni storilo očitane bistvene kršitve določb postopka.

Iz pritožbe izhaja, da se tožeča stranka pritožuje zoper celoten zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje, vendar pa pritožba z ničemer ne obrazloži, zakaj se tožeča stranka ne strinja z zavrnitvijo zahtevka M. J. za plačilo 625,94 EUR in z zavrnitvijo preostalega dela obrestnega zahtevka. V okviru preizkusa po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna in da sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev določb postopka.

Tožeča stranka utemeljeno graja zavrnitev tožbenega zahtevka za plačilo pogodbene kazni. Z najemno pogodbo je bilo dogovorjeno, da je v primeru prenehanja najemnega razmerja z odstopom toženec dolžan izročiti poslovni prostor, prost oseb in stvari, v posest najemodajalcu (tožeči stranki) najkasneje v roku 30 dni po odstopu najemodajalcev, v primeru zamude z izročitvijo poslovnega prostora pa je bil toženec kot najemnik dolžan plačati najemodajalcu za vsak dan zamude pogodbeno kazen v višini 10 % zadnje mesečne najemnine (10. člen pogodbe). Uveljavljanje zahtevka za plačilo pogodbene kazni ni pogojeno z uvedbo postopka za izpraznitev po 29. členu ZPSPP. Odstopa od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine ni potrebno sodno uveljavljati. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka utemeljeno odstopila od najemne pogodbe, ker toženec ni plačeval najemnine več kot dva meseca niti po opominih (28. člen ZPSPP), da je tožeča stranka odstopila od najemne pogodbe z dnem veljavnosti 1. 7. 2002, in da je sama tožeča stranka celo podaljšala tožencu pogodbeno dogovorjeni rok 30 dni za izročitev poslovnih prostorov v primeru odstopa od pogodbe do 20. 9. 2002. Toženec je izročil prostore tožeči stranki 1. 4. 2003, zato ji je dolžan plačati pogodbeno kazen za čas zamude z izročitvijo od 1. 10. 2002 do 31. 3. 2003 (v mejah tožbenega zahtevka). Ker je sodišče prve stopnje ta del zahtevka zavrnilo po temelju, se ni ukvarjalo z ugotavljanjem višine pogodbene kazni, kar bo treba razčistiti v ponovljenem postopku. Pri tem bo moralo sodišče prve stopnje zavzeti stališče tudi do toženčevih trditev, ki se nanašajo na višino pogodbene kazni, saj iz teh toženčevih trditev smiselno izhaja, da uveljavlja materialnopravni ugovor po 274. členu ZOR.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno v delu, ki je razviden iz izreka te odločbe, ter v tem obsegu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj uveljavljani pritožbeni razlogi niso bili podani, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je ugodilo pritožbi glede zavrnitve zahtevka za plačilo pogodbene kazni in v tem obsegu razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje ter mu vrnilo zadevo v novo odločanje (355. člen ZPP). Posebni napotki sodišču prve stopnje glede na doslej povedano niso potrebni. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).