Jedro

Pritožbena trditev, da ni pravno pomembno, ali je toženka nadaljevala z izvajanjem igre golfa, in za kaj je po odpovedi najemne pogodbe uporabljala zemljišče, je pritožniku lasten zaključek, ki mu v konkretnem primeru ne gre pritrditi. Pomembnost takšne trditve v povezavi z ugotavljanjem okoliščin obogatitve (in v njej vsebovane koristi za toženko) je zaznalo tudi prvostopno sodišče. Upoštevaje v postopku ponujeno trditveno podlago tožeče stranke o okoliščinah obogatitve (oz. koristi) toženke, glede katere je tekom postopka podala le splošne trditve o tem, da obstaja, je prvostopenjsko sodišče obrazložilo svojo pravno presojo, da ne glede na izvedena vlaganja tožnika toženka od njih ni imela nobenih koristi in z njimi že ob prevzemu zemljišč v svojo posest ob prenehanju najemnega razmerja ni bila obogatena. Da so vsa opravljena zemeljska dela in v to vložena vlaganja ostala uporabna, ne glede na to, ali se površina uporablja za igranje golfa ali za kaj drugega, predstavlja lasten pritožnikov zaključek, s katerim ne more uspešno izpodbiti zaključka sodišča o neutemeljenosti zahtevka na podlagi 190. člena OZ in prvega odstavka 48. člena SPZ. Glede slednjega, kot ugotavlja prvostopno sodišče, tožnik ni podal prav nobene vsebinsko obrazložene trditvene podlage in sodbe v tem delu obrazloženo tudi ne izpodbija.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti za 1.830,00 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju tudi tožnik) od tožene stranke (v nadaljevanju tudi toženka) zahtevala plačilo zneska 1.650.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 29. 10. 2014 dalje do plačila (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki v roku 15 dni plača pravdne stroške v višini 18.666,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (II. točka izreka). Svojo odločitev je utemeljilo z obrazložitvijo, da za po tožniku zahtevano plačilo od tožene stranke zaradi vloženih finančnih sredstev v zemljišča, ki jih je imel v najemu in jih je preuredil v golf igrišče, ni podane nobene od zatrjevanih podlag, v zvezi s čimer se je tožnik skliceval na poslovno odškodninsko odgovornost zaradi zatrjevane kršitve pogodbenih zavez po določbah Obligacijskega zakonika (OZ; člen 239), nadalje na neupravičeno obogatitev toženke zaradi vlaganj po 190. členu istega zakona in po določbah Stvarnopravnega zakonika (SPZ; 48. člen), kot tudi na dolžno povračilo vlaganj na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ; člen 36, 38).

2. Zoper sodbo v celoti se pravočasno pritožuje tožeča stranka po pooblaščencu. Uvodoma uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), navaja pa tudi, da se pritožuje zaradi kršitve tožnikovih človekovih pravic in temeljnih svoboščin, varovanih z Ustavo RS in EKČP. Predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in s sodbo ugodi tožbenemu zahtevku ter toženi stranki naloži plačilo pravdnih stroškov oz. podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje. Vsebinske pravno pomembne navedbe v podrobno obrazloženi pritožbi so v izogib ponavljanju povzete in presojane v nadaljevanju obrazložitve.

3. V dopolnitvi pritožbe, vloženi po preteku pritožbenega roka dne 24. 10. 2022,1 se tožeča stranka sklicuje na javno dostopne objave, iz katerih izhaja, da je tožena stranka dobila denar iz razvojnih skladov za rekonstrukcijo gradu, ki se nahaja ob golf igrišču, ter je v ta namen oživela igranje golfa na navedenem igrišču, pri čemer je potrebovala le malo več dodatnega dela v smeri košnje trave. V dokaz navedb, da je bilo zemljišče zaradi vlaganj v izgradnjo golf igrišča ob prekinitvi najemne pogodbe vredno več, kot ob prevzemu v najem, pri čemer je povečana vrednost kasneje ostala ista ali se je celo povečala, prilaga članek, objavljen v časopisu X. dne 8. 10. 2022 z naslovom „...“ (A125), članek, objavljen na spletnih straneh Y. dne 10. 10. 2022 z naslovom „...“ (A126), in besedilo z naslovom „...“ (A127).2 Za tako zatrjevana dejstva o oživljanju golf igrišča, na katera se sicer sklicuje že v pravočasni pritožbi, pritožnik sam navaja, da so se zgodila po vložitvi pritožbe. Ker dejstev, nastalih po izdaji odločbe, s katero se konča postopek na prvi stopnji, oz. so nastala po zaključeni prvostopni glavni obravnavi, učinek pravnomočnosti ne more zajemati, takšna dejstva niso dopustne novote,3 prav tako kot niso dopustni novi dokazi, s katerimi pritožnik takšna dejstva dokazuje. Zato jih pritožbeno sodišče, ker gre za širitev pritožbenih razlogov izven prekluzivnega pritožbenega roka, vsebinsko ne presoja.

4. V odgovoru na pritožbo tožena stranka, sklicujoč se na svoje navedbe, podane že tekom postopka na prvi stopnji, predlaga zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožnik najprej, sklicujoč se na protispisnost 14. točke obrazložitve, iz katere izhaja, da določbe ZKZ niso ustrezna pravna podlaga za vtoževani znesek, uveljavlja bistveno kršitev določb iz 15. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP. Najprej namreč sodišče ugotavlja, da so bila v času javnega razpisa s strani Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov (SKZG) za zbiranje ponudb za oddajo spornega zemljišča v najem in v času sklepanja najemne pogodbe med SKZG kot pravim prednikom sedanje tožene stranke in tožnikom, zemljišča v naravi dejansko travniki. Kasneje ugotavlja, da po ZKZ za kmetijska zemljišča štejejo tudi zemljišča, ki so s prostorskimi akti lokalnih skupnosti določena za nekmetijsko namensko rabo in so v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, glede na evidenco dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč, uvrščena med njive in vrtove, travniške površine, trajne nasade in druge kmetijske površine, vendar le, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt. V skladu z lokacijsko informacijo št. 35011-0361/2006/2006 z dne 11. 9. 2006 je na večinskem delu zemljišča v najemu bila dopustna gradnja pomožnega vadbenega objekta: igrišče za šport in rekreacijo na prostem (golf igrišče), kar izhaja tudi iz mnenja izvedenca gradbene stroke A. A.,4 in kar tekom postopka ni bilo sporno. Kljub temu, da sodišče teh okoliščin sploh ni ugotavljalo, kasneje zaključi, da je bilo izdano dovoljenje za gradnjo oz. drug ustrezen akt, kar črpa iz okoliščine, da stranki drugače nista zatrjevali. Pritožbeno sodišče izpostavlja, da je protispisnost podana, kadar o odločilnih dejstvih obstaja nasprotje med obrazložitvijo sodbe o vsebini listin in samimi listinami. Vsebino v pritožbi citirane lokacijske informacije in zaključek izvedenca A. A. o osnovni namenski rabi zemljišč v najemu je prvostopno sodišče korektno povzelo in ju z identično vsebino povzema tudi pritožba. V tem delu torej ni moč potrditi očitka, da je sodišče vsebini listinskega gradiva pripisalo drugačno vsebino od dejanske. Tudi morebitnega nasprotja oz. protislovnosti v obrazložitvi ni zaznati – ker je sodbo v tem delu moč preizkusiti, tudi ni podana bistvena kršitev postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. čl. ZPP, če pritožba s svojimi navedbami meri nanjo. Pritožbene navedbe bi sicer po vsebini lahko predstavljale tudi očitek zmotne uporabe materialnega prava. Vendar pa pritožnik v zvezi z grajanim zaključkom sodišča, da stranki nista zatrjevali, da ne bi bila izdana dovoljenja za gradnjo, sedaj prvikrat zatrjuje, da za zemljišča, ki jih je imel v najemu po najemni pogodbi št. 15230-1734/07, ni bilo izdano nobeno dovoljenje za gradnjo, ker tega tožnik za ureditev golf igrišča sploh ni potreboval (kot tudi ne nikakršnega drugega dovoljenja). Te novote sodišče druge stopnje ne more in ne sme upoštevati, saj pritožnik v pritožbi ni navajal in izkazal razlogov, čemu jih ni navedel pravočasno že pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ob tem ne gre spregledati, da se je tožnik, ki je bil na prvi stopnji ves čas zastopan po pooblaščencu, ki je prava vešča oseba, že v postopku na prvi stopnji5 sam skliceval na pravno podlago iz ZKZ. Tožnik, zastopan po odvetniku, ki je strokovnjak, bi pravno pomembna dejstva ob skrbni presoji, ki se od njega pričakuje, lahko in mogel prepoznati. Slednje velja tudi za nadaljnja pravno pomembna dejstva, ki bi jih moral zatrjevati za presojo utemeljenosti navedene materialnopravne podlage, in ki jih tudi pritožba še vedno ne vsebuje,6 in to kljub izrecnemu tožnikovemu sklicevanju na 36. in 38. čl. ZKZ že v vlogi z dne 9. 1. 2019, vloženi med postopkom na prvi stopnji. Zato prvostopno sodišče ni bilo dolžno ugotavljati dejstev v zvezi z morebiti izdanimi dovoljenji za gradnjo, in je pravilen zaključek, da določila ZKZ niso materialnopravna podlaga, na katero bi bilo moč opreti odločitev, ter se mu ni bilo potrebno opredeljevati do uporabe določb ZKZ za pet parcel, ki so po izvedenčevem mnenju kmetijska zemljišča. 7. Nepravilno uporabo materialnega prava zaradi neuporabe določb ZKZ pritožnik uveljavlja tudi z navedbami, da je najemno pogodbo, sklenjeno v času veljavnosti ZKZ kot področnega zakona, saj se drug zakon za tovrstne najeme, ki jih je sklepal SKZG, ni uporabljal, sklenil v prepričanju, da se bodo vlaganja opredelila naknadno, kot je to bilo objavljeno v javnem razpisu za zbiranje ponudb za oddajo zemljišč v najem z dne 3. 8. 2007. Najemna pogodba, ki jo je sestavil Sklad, glede vlaganj nima določb, tako da je ostala zaveza iz javnega razpisa, in je potrebno nejasna določila tolmačiti v korist tožnika. Poleg tega v času sklepanja najemne pogodbe in izvajanja vlaganj nihče ni nikoli rekel, da vlaganja ne bodo povrnjena. Tudi omenjene pritožbene navedbe ne morejo spremeniti prepričljivih zaključkov sodišča o tem, da poseben dogovor o vlaganjih med pogodbenikoma ali sedaj pravdnima strankama ni bil sklenjen, kar nenazadnje v pritožbi priznava tudi sam pritožnik. Prav tako povzete pritožbene navedbe glede na obrazložitev v predhodni točki z ničemer ne omajajo po prvostopnem sodišču sprejete pravilne odločitve glede neuporabe določb ZKZ. Judikati, na katere se pritožnik sklicuje (VR RS VIII Ips 294/2011, III Ips 18/2007, VIII Ips 267/2010, VIII Ips 185//2016, III Ips 137/2008) se nanašajo na povrnitev iz naslova različnih področij zatrjevane obogatitve in z njimi pritožnik neuspešno izkazuje zatrjevano zmotno uporabo materialnega prava.

8. Pritožnik nadalje z obširnim sklicevanjem na nepopolno oz. napačno ugotovljeno dejansko stanje graja zaključek prvostopnega sodišča o utemeljeni odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov na strani tožnika, kar je predstavljalo podlago za zavrnitev zahtevka na podlagi določb OZ o poslovni odškodninski odgovornosti toženke. Očitek pritožnika, da je prvostopno sodišče utemeljenost odpovedi najemne pogodbe ugotavljalo le na podlagi treh zaslišanih prič, vse druge navedbe tožnika in predložene dokaze pa je zavrnilo in se do njihove vsebine ni ustrezno opredelilo, je pavšalen, pa tudi sicer ne drži. Pritožba najprej ponavlja vsebino točke 19 obrazložitve izpodbijane sodbe s povzetimi izpovedbami prič B. B. in C. C., kmetov, ki živita blizu spornih zemljišč, ter D. D., vodje pravne službe pri toženki, glede stanja igrišča ob odpovedi najemne pogodbe.7 Pritožbeno sodišče izpostavlja, da je prvostopno sodišče v obrazložitev zajelo tudi nasprotujoče si dele njihovih izpovedi, o čemer se je nato v isti (19.) točki in nadaljnjih (točke 20 do 25; v teh z identičnim pristopom tudi glede izpovedi ostalih zaslišanih na ta sklop dejstev, to je prič E. E., F. F., G. G. – vseh igralcev golfa, kot tudi H. H., ustanovnega člana tožnika, I. I. – takratnega župana tožene stranke in zakonitega zastopnika tožeče stranke) na razumen način opredelilo. Pritožba nasprotno izpostavlja le neskladnosti v njihovih izpovedi in za razliko od sodišča ponudi zgolj njihovo selektivno dokazno oceno.8 S takšno enostransko dokazno oceno, utemeljevano z lastnimi zaključki o šibkih dokazih, o nezanesljivosti prič brez znanja o igriščih in z interesom na izidu pravde, kot tudi s ponavljanjem že tekom prvostopnega postopka podanih navedb o urejenosti skoraj vsakega igrišča za golf, ki ima več stopenj za višino pokošene trave (običajno štiri),9 kar je zasledoval tudi sam, ko je na večjem delu igrišča želel doseči večji roug in semi roug ter s tem otežiti igrišče, kar je bilo od zunaj očitno videti kot zanemarjanje, in kar so nepoznavalci golf igrišča očitno tudi tako razumeli, pritožba ne more izpodbiti sprejete in dovolj skrbno obrazložene dokazne ocene prvostopnega sodišča o opustitvi vzdrževanja zemljišča od aprila 2013 dalje. Ta10 je celostna in konsistentna, oprta na metodološki pristop iz 8. člena ZPP, ter vsebinsko prepričljiva, na ugotovljeno popolno in pravilno ugotovljeno dejansko stanje pa je sodišče tudi pravilno odločilo o obstoju v najemni pogodbi določenega (krivdnega) razloga odpovedi pogodbe zaradi nevzdrževanja zemljišč v najemu na način, kot bi jih vzdrževal dober gospodar, oz. zaradi zanemarjenosti igrišča. Slednjo sicer pritožba ponovno zanika tudi s ponovitvijo trditve iz postopka na prvi stopnji, da si je tožena stranka razlog zanemarjenosti izmislila zaradi namena igrišče prodati, česar pa dokazna ocena ne potrjuje. Posplošen je pritožbeni očitek, da se sodišče sploh ni opredelilo do tožnikovih navedb o neobstoju razlogov za predčasno odpoved najemne pogodbe iz pripravljalnega spisa z dne 22. 11. 2017. Slednje tudi sicer ne drži, glede na obširno povzete navedbe v točkah 3 in 17, ter glede na celoten kontekst obrazložitve pod točkami 18 do 21, ki vsebuje še izrecni zaključek, da „pri visoki travi ni šlo le za konfiguracijo golf igrišča (igralne ovire, kot je izpovedal J. J.), pač pa za dejansko zaraščenost in nepokošenost celotnega zemljišča, ki je onemogočala igranje golfa.“11 V zvezi z zavrnitvijo dokaznega predloga po ogledu, ki ga je predlagal tožnik zaradi dokazovanja stanja golf igrišča v času odpovedi oz. v obdobju pred tem, je prvostopno sodišče sprejelo pravilno odločitev,12 do katere se je tudi opredelilo, in sicer v točki 8 obrazložitve, opirajoč se pravilno na spremenjeno dejansko stanje zemljišč v primerjavi z dnevom odpovedi najemne pogodbe,13 kar po skladnih navedbah pravdnih strank ni bilo sporno. Zavrnitev dokaznega predloga je tako tudi ustrezno vsebinsko obrazložena, saj temelji na enem od upravičenih razlogov za odstop od načelne dolžnosti prvostopnega sodišča, da izvede predlagane dokaze. Pritožbeno uveljavljana in proti koncu pritožbe konkretizirana graja zaradi kršitve pravice do izjave (8. točka 339. čl. ZPP) zato ni podana.

9. Glede na že izpostavljeno celovito dokazno oceno tudi pritožbi priloženi fotografiji (A122, A123) o videzu najbolj znanih igrišč za golf na Škotskem ne moreta izpodbiti v celoti in popolno ugotovljenega dejanskega stanja za konkretno sporno zemljišče, ki je podlaga za presojo utemeljenosti odpovedi najemne pogodbe zaradi nevzdrževanja.14 Nenazadnje tudi ni utemeljena pritožbena navedba, da bi morala tožena stranka stanje na dan odpovedi najemne pogodbe dokazati na bolj zanesljiv način, ker je prevzela posest, ne da bi ugotovila stanje v naravi. ZPP namreč ne pozna pravil o različni dokazni moči posameznih dokaznih sredstev. Pritožbeni razlog po čl. 340 ZPP ni podan.

10. Pritožba nadalje neprepričljivo polemizira z zanjo nesprejemljivim stališčem sodišča, ki ni sprejelo izpovedi zakonitega zastopnika tožnika, čeprav je ta jasno izpovedal, kdaj je opustil skrb za igrišče15 in s kašnim namenom je bila trava v letu 2013 višja, kot morda v prejšnjih letih. Izpoved je bila namreč podvržena celoviti in skrbni dokazni oceni.16 Navedba, da ima toženka namen v zelo kratkem času vzpostaviti prejšnje stanje, saj je začela nabirati potrebna denarna sredstva za ponoven zagon igrišča, predstavlja novoto, ki je pritožbeno sodišče ne sme upoštevati, ker gre za dejstvo, ki v času zaključka glavne obravnave ni obstajalo, zato ga učinek pravnomočnosti ne zajema.

11. Glede druge zatrjevane in ugotovljene kršitve najemne pogodbe kot razloga za predčasno odpoved najemne pogodbe (neplačevanje najemnine), za katero je prvostopno sodišče ugotovilo, da je toženka sicer neutemeljeno terjala najemnino za leto 2011, medtem ko je bila zahteva za neplačano najemnino za leto 2012 in 2013 utemeljena, pritožba sodišču očita, da se je izognilo zaključku, da toženka za sporno obdobje nikoli ni izdala računa skladno s pogodbenim dogovorom in ga tožniku ni nikoli vročila. Prav ima pritožba, da je dokazno breme za drugačne trditve na toženki, ni pa moč pritrditi pritožbeni kritiki, da ta bremena za trditve o utemeljenosti odpovedi pogodbe ni zmogla, kot tudi ne nadaljnji, da se sodišče do te ugotovitve ni opredelilo. To je prav tako na podlagi celovite in prepričljive dokazne ocene storilo v točkah 23 do 24 obrazložitve, in je pritožba s ponavljanjem razlogov, ki so bili dovolj skrbno presojani že v okviru prvostopnega sodišča, ne more izpodbiti. Pritožba namreč ponovno izpostavlja toženkino dolžnost (5. člen najemne pogodbe), da se najemnina plačuje enkrat letno na način, da najemodajalka v prvi četrtini leta izda račun za letno najemnino za tekoče leto. Trdi, da sodišče takšnega pogodbenega dogovora ne more predrugačiti in mu dati vsebine, ki je v nasprotju z zapisano voljo strank (preširoka razlaga zavez tožene stranke in zelo restriktivna razlaga zavez tožnika) ter vso krivdo zvaliti na pleča tožnika. Pritožbeno sodišča odgovarja, da razlogi prvostopnega sodišča, temelječi tudi v tem delu na celoviti dokazni oceni tekom postopka izvedenih dokazov s prepričljivimi zaključki, posledično ne morejo pomeniti po pritožniku zatrjevanega opravičevanja neaktivnosti tožene stranke. V pritožbi izpostavljeni davčni vidik17 je v obravnavanem primeru pravno nepomemben. Pritrditi gre sicer pritožbi, da izpisek odprtih postavk (IOP)18 ni račun, in da je enostranska listina tožene stranke. Vendar pa pritožnik v pritožbi ne zanika njegovega prejetja skupaj z opominom z dne 2. 7. 2013 (B5, B7), niti ne nasprotuje zaključkom sodišča, da na opomin ni reagiral v smislu ugovora19 ter da zneska (vsaj delno) ni poravnal. Upoštevaje določbo čl. 603/1 OZ,20 po kateri lahko zakupodajalec odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval, kar je izpostavilo prvostopno sodišče, se tudi pritožbene navedbe o tem, da obveznost plačila najemnine ni mogla zapasti v plačilo, preden je bil račun izdan in preden je potekel rok za njegovo izpolnitev, kljub pogodbeno dogovorjenim obveznostim, izkažejo za neutemeljene.21 Pravilen in zakonit je zato zaključek prvostopnega sodišča, zajet v točki 25 obrazložitve izpodbijane sodbe, ki se mu pritožbeno sodišče v celoti pridružuje, in sicer, da posledično ne obstaja po tožniku zatrjevano nedopustno ravnanje toženke,22 upoštevaje tudi člen 11 najemne pogodbe, da najemnik v primeru predčasne odpovedi najemne pogodbe s strani najemodajalca zaradi kršitev najemnika nima pravice do uveljavljanja odškodnine.

12. Pritožba graja tudi zavrnitev plačila, zahtevanega na podlagi določb SPZ (zaradi povečane vrednosti) in OZ (zaradi neupravičene obogatitve). Pritožnik najprej obširno ponavlja svoje tekom prvega postopka ponujene navedbe glede zatrjevanega doseženega dogovora o povračilu vlaganj,23 v zvezi s čimer povzema vsebino izpovedb o tem zaslišanih v delih, v katerih so ti dogovarjanja potrdili (H. H., K. K., F. F.), in hkrati izraža nestrinjanje z izpovedjo priče I. I., da se o povrnitvi vlaganj niso pogovarjali. Navedbe so pravno nepomembne, glede na to, da pritožnik v nadaljevanju pritožbe sam priznava, kot ugotavlja tudi sodišče v točkah 26 do 28 obrazložitve, da do dogovora glede višine vračil vlaganj nikoli ni prišlo. Kljub temu pa se pritožnik še vedno ne strinja z zaključkom sodišča, da zaradi neobstoječega dogovora obveznost toženke ne obstaja; pritožbeno sodišče v zvezi s takšnim povzemanjem zaključka izpostavlja, da ni povzet korektno, saj je sodišče ravno zaradi nedoseženega posebnega soglasja glede vračila vlaganj tožnikov zahtevek presojalo na podlagi določb o obogatitvi tako po določbah OZ kot po SPZ.24

13. Pritožnik sicer utemeljeno graja zaključke sodišča v točki 28 obrazložitve, v kateri je sodišče najprej povzelo njegovo tožbeno navedbo, da je povečal vrednost celotnega kompleksa zemljišč tožene stranke zaradi obsežnih vlaganj, in nato pojasnilo, da je tožnik vlaganja nato konkretiziral v vlogi z dne 5. 1. 2018. Kljub uporabljenemu pojmu „obogatitev toženke“ je prvostopno sodišče štelo, da tožnik zahteva povračilo opravljenih investicij, ker ni navedel, kakšna je obogatitev; slednje je navedel šele v vlogi z dne 6. 9. 2021 s trditvami, da naj bi bila zaradi vlaganj razlika v vrednosti zemljišč 2,3 mio. EUR. Te navedbe je štelo za prepozne, medtem ko je za pred tem podane navedbe ocenjevalo, da ne dajejo osnove za prisojo obogatitvenega zahtevka. Pritožbeno sodišče poudarja, da se je tožnik v tožbi skliceval na zaradi vlaganj zahtevano vračilo po toženki pridobljene premoženjske koristi na njegovo škodo, nakar je že v prvi pripravljalni vlogi z dne 22. 11. 2017, prejeti na sodišče 5. 1. 2018 (torej pred prvim narokom; nanjo se sklicuje tudi prvostopno sodišče), še dodatno navedel (stran 7), da je tožeča stranka opravila obsežna vlaganja v ureditev golf igrišča in je s tem povečala vrednost celotnega kompleksa zemljišč tožene stranke, ki so bila predmet najemne pogodbe, in ki nima podlage, da obdrži koristi iz naslova vlaganj, kar predstavlja zadostne trditve za vsebinsko presojo. Ne glede na napačen zaključek o nepopolnih pravočasnih in o nepravočasnih kasnejših trditvah pa tožniku ni bila odvzeta možnost do izjave (smiselno uveljavljanje kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP), glede na to, da je sodišče v nadaljevanju vse navedbe o povečani vrednosti kompleksa zemljišč zaradi izvedenih vlaganj (točke 29 do 32) presojalo tudi vsebinsko in v tej smeri izvajalo dokaze. Iz tega razloga pritožbeno sodišče v pritožbi vsebovanih obširnih dobesednih navajanj tožeče stranke na prvi stopnji o neupravičeni obogatitvi (vsebovanih v prvem in četrtem pripravljalnem spisu) ter sklicevanj na teorijo in prakso, ki so dobesedno ponovljene, ne povzema.

14. Pritožnik očita prvostopnemu sodišču, da izvedencema ni dalo potrebnih napotil o vrednosti zemljišča v času sklepanja najemne pogodbe, po opravljenih vlaganjih ter o razliki na dan končanih vlaganj in na dan prekinitve najemne pogodbe, zaradi česar sta izvedenca po navedbah pritožbe na zadnjem naroku na zaslišanju govorila vrsto nesmislov.25 Pritožba očita, da nejasnosti izračuna izvedencev ni bilo možno razčistiti niti na zadnjem naroku, na katerem sodišče ni sledilo večkratni zahtevi tožnikovega pooblaščenca, kako naj izvedenca opravita izračun vrednosti obogatitve. Pritožbeno sodišče odgovarja, da je prvostopno sodišče pomanjkljivost v napotkih (predvsem prvemu izvedencu) saniralo s tem, ko je v ustnih dopolnitvah in nato ob soočenju obeh izvedencev dejansko dopustilo razjasnjevanje vprašanj, katere izpostavlja pritožba. Ni pa pritrditi pritožbi, da nejasnost izračuna izvedencev na naroku ni bila razjasnjena, saj sta se v za konkretni primer pravno pomembnem vprašanju izvedenca poenotila, in sodišče je na podlagi njune ocene sprejelo pravilen materialnopravni zaključek o neobstoju konkretne koristi za toženo stranko že v času predčasne odpovedi pogodbe (november 2013). Uporabljena materialnopravna podlaga, ki zahteva ugotavljanje okoriščenosti obogatitelja, je zapisana v točki 28 obrazložitve.

15. Iz tega razloga ni utemeljena pritožbena graja, da je glede na nejasna (ki to niso) in nestrokovna (česar pritožba obrazloženo ne podkrepi) stališča izvedencev sodišče neutemeljeno zavrnilo tožnikov predlog za novega izvedenca, podan na zadnjem naroku. Pravila za določitev novega (tretjega) izvedenca določa člen 254. ZPP v drugem in tretjem odstavku. Oba med sodnim postopkom določena izvedenca iste stroke (A. A. in L. L.) sta po prvotnih razlikujočih se ocenah slednjo v delu, ki je pravno pomembna v obravnavanem primeru, poenotila (to je, da sporno zemljišče po izvršenih vlaganjih na račun teh, vse na dan odpovedane pogodbe, ni bilo več vredno; stran 11 in 12 prepisa zvočnega posnetka z naroka dne 12. 5. 2022). Ker z argumentacijo nista vzbudila utemeljenega dvoma v pravilnost takšne skladne ocene, ni bilo podlage, da sodišče zaradi tožnikovega nestrinjanja z mnenjema določi še tretjega izvedenca, sodišče pa se je tudi opredelilo do tistih strankinih pripomb, ki so za odločitev bistvenega pomena.26 Uveljavljana kršitev pravice do izjave iz 8. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP ob obrazloženem ni podana (ni namreč nujno, da sodišče izvede vse predlagane dokaze in sledi vsem dokaznim pobudam, ampak je to dolžno storiti le glede tistih pravno pomembnih za odločitev). Zato tudi ni prišlo do posega v jamstva, ki jih zagotavlja Ustava RS v 22. členu z zagotavljanjem enakega varstva pravic,27 kot tudi ne do z ničemer obrazložene le v uvodu uveljavljane kršitve človekovih pravic in temeljnih svoboščin po Evropski konvenciji o človekovih pravicah (EKČP).

16. Pritožbena trditev, da ni pravno pomembno, ali je toženka nadaljevala z izvajanjem igre golfa, in za kaj je po odpovedi najemne pogodbe uporabljala zemljišče, je pritožniku lasten zaključek, ki mu v konkretnem primeru ne gre pritrditi. Pomembnost takšne trditve v povezavi z ugotavljanjem okoliščin obogatitve (in v njej vsebovane koristi za toženko) je zaznalo tudi prvostopno sodišče, ko je v točki 30, sledeč izvedenskima mnenjema, najprej povzelo obe oceni izvedencev z vidika njune stroke. Nato je v točki 32 obrazložitve, upoštevaje v postopku ponujeno trditveno podlago tožeče stranke o okoliščinah obogatitve (oz. koristi) toženke, glede katere je tekom postopka podala le splošne trditve o tem, da obstaja,28, obrazložilo svojo pravno presojo, da ne glede na izvedena vlaganja tožnika toženka od njih ni imela nobenih koristi in z njimi že ob prevzemu zemljišč v svojo posest ob prenehanju najemnega razmerja ni bila obogatena. Da so vsa opravljena zemeljska dela in v to vložena vlaganja ostala uporabna ter da je ostalo uporabno vsako igralno polje od udarjališča, fairwya, peščenih ovir, zelenic in namakalnih sistemov, ne glede na to, ali se uporablja za igranje golfa ali za kaj drugega, predstavlja lasten pritožnikov zaključek, s katerim ne more uspešno izpodbiti zaključka sodišča o neutemeljenosti zahtevka na podlagi 190. člena OZ in prvega odstavka 48. člena SPZ. Glede slednjega, kot ugotavlja prvostopno sodišče že v izpodbijani sodbi pod opombo 4, tožnik ni podal prav nobene vsebinsko obrazložene trditvene podlage in sodbe v tem delu obrazloženo tudi ne izpodbija. Pritožbene navedbe, da bo tožena stranka na teh istih zemljiščih ponovno začela z izvajanjem igranja golfa in za to že pripravlja denarna sredstva, prijavila pa se je tudi na razpis v letu 2023, ter je 23. 7. 2022 objavila v medijih in na svoji spletni strani svoj uspeh na razpisu, glede česar se sklicuje na več objav v sredstvih javnega obveščanja, v zvezi s katerimi navaja spletne strani s povezavami, kjer se lahko te objave preverijo, predstavljajo dejstva, nastala po izdaji odločbe, s katero se konča postopek na prvi stopnji, oz. po zaključeni prvostopni glavni obravnavi.29 Takšnih dejstev učinek pravnomočnosti ne zajema, zato ne gre za dopustne novote,30 prav tako pa niso dopustni novi dokazi, s katerimi pritožnik takšna dejstva dokazuje, zaradi česar ne morejo biti predmet pritožbene presoje.

17. Pritožnik izpodbija tudi odločitev o stroških, navajajoč, da sprememba odločitve glede njegovega zahtevka zahteva tudi spremembo odločitve toženi stranki dosojenih pravdnih stroškov. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da obrazložene stroškovne odločitve31 pritožba vsebinsko ne izpodbija, ta pa je glede na neuspeh tožeče stranke z zahtevkom v pravdi v celoti pravilno oprta na določbe prvega odstavka 154. člena ZPP, glede odmerjenih potrebnih pravdnih stroškov pa na določbo 155. člen ZPP.

18. Glede na obrazloženo se pritožbene navedbe pokažejo za neutemeljene. Sodišče prve stopnje je ob pravilno ugotovljenem dejanskem stanju pravilno uporabilo materialno pravo, ko je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Pritožbeno očitane postopkovne kršitve niso bile storjene, pritožbeno sodišče pa ob pritožbenem preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zaradi neutemeljenosti zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19. Ker tožeča stranka s pritožbo ni bila uspešna, mora na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP svoje stroške pritožbe kriti sama. Na podlagi istih zakonskih določb mora toženi stranki povrniti njene potrebne stroške pritožbenega postopka, ki predstavljajo odvetniške stroške sestave odgovora na pritožbo v višini 2500 točk (tar. št. 22/1 OT – Uradni list RS, št. 2/2015 s spremembami), kar s priznanim 22 % DDV (člen 12/2 OT), ob vrednosti točke 0,60 EUR, predstavlja znesek 1.830,00 EUR. Ta znesek mora tožeča stranka plačati toženi stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.32 1 Kot to zapiše že sam pritožnik. 2 Sklicevanje na več objav igralcev o njihovih vtisih glede igranja footgolfa na družbenem omrežju facebook ni dovolj določno opredeljen dokazni predlog, da bi se lahko pritožbeno sodišče o njem opredelilo. 3 Pri čemer pritožnik šele v dopolnitvi pritožbe prvič podaja navedbo o nepoštenih trditvah tožene stranke tekom postopka na prvi stopnji, da se ta z dejavnostjo igranja golfa ne bo ukvarjala, in bi šlo za novoto, za katere dopustnost tožeča stranka ni izkazala pogojev po čl. 337/1 ZPP, kar pa tudi sicer tekom postopka prve stopnje ni bilo zatrjevano. 4 Ki potrjuje, da je večina zemljišč, ki so bila predmet najemne pogodbe, po osnovni namenski rabi območje stavbnih zemljišč, le pet pa jih predstavlja območje kmetijskih zemljišč. 5 Po tem, ko je sodišče na naroku dne 21. 12. 2018 v okviru materialno procesnega vodstva pravdnima strankama predočalo določbe ZKZ kot možno materialno podlago. 6 Torej da ureditev golf igrišča ustreza zasajenemu trajnemu nasadu, zgrajenemu objektu ter napravam, v zvezi s katerimi ima po prenehanju zakupa zakupodajalec pravico, če so bili napravljeni z njegovim soglasjem, zakupniku pa mora plačati njihovo tržno vrednost, česar vse na prvi stopnji ni zatrjeval. 7 Prvi odpovedni razlog se namreč nanaša na očitek nevzdrževanja najetih zemljišč. 8 Navaja, da priča C. C. v letu 2013 ni videl nikogar igrati golfa, čeprav ni imel pregleda nad celim igriščem, da priča B. B. izpoveduje, da igrišče nikoli ni zaživelo in da trava nikoli ni bila nizko pokošena, in da priča D. D. govori, da je bila trava povsod enako pokošena (kar je glede na naravo vsakega igrišča za golf notorna neresnica), razen pri luknjah, kjer je bila še bolj natančno pokošena, pri čemer jim očita, da noben od obeh prvoimenovanih ni igralec golfa in ni bil neposredno na igrišču, da bi si ogledal celotno igrišče od znotraj, zaradi česar so ocene precej pavšalne, precej laične in povsem nezanesljive. 9 Zunanji del igralnega polja (raf, angleško roug) se praktično nikoli ne kosi, vse z namenom doseči dvojni raf; ob njem nahajajoči semi raf (angleško semi roug) se kosi morda enkrat letno na višino trave 5 do 50 cm; sledi igralno polje z nizko košeno travo (angleško fairway), ki se kosi bolj pogosto, morda 1x tedensko, če je igrišče v funkciji in na višino trave 2 do 5 cm; medtem ko je na delu igrišča z jamico in zastavico, in kjer je zelenica, še ena višina košnje trave - zelenica (angleško for green) se kosi na višino 0,5 do 2 cm, medtem ko se zelenica poleg udarjališča, kjer se nahajata jamica in zastavica za končanje igralnega polja, kosi na najnižji možni višini, ponavadi 0,5 mm do največ 5 mm. 10 Zajeta v točkah 18 do 21 obrazložitve. 11 Pri čemer nezmožnost igranja golfa, upoštevaje 2. člen najemne pogodbe, v skladu s katerim je SKZG zemljišče oddal v najem tožniku z namenom zgraditve in ureditve igrišča za golf, že po naravi stvari predstavlja takšno nevzdrževanost, ki ustreza odpovednemu razlogu po 8. členu najemne pogodbe; zato pritožnik ne more uspeti z navedbami, da se pogodbeni stranki v najemni pogodbi nista nikjer dogovorili, kako bo igrišče košeno, kdaj in na kakšno višino, niti da opustitev košnje lahko predstavlja odpovedni razlog. 12 Sledeč ustaljeni praksi Vrhovnega sodišča, v skladu s katero je sodišče dolžno izvesti le dokaze, ki so pomembni za odločitev, in v takšnem obsegu, da ne pride do nepotrebnega podaljševanja postopka, pri čemer predlaganega dokaza ni dolžno izvesti med drugim tudi, če je dokaz neprimeren za ugotovitev določenega spornega dejstva, kar izhaja iz obrazložitve zavrnitve dokaznega predloga; II Ips 698/2007 z dne 28. 10. 2010. 13 November 2013. 14 Še posebno, ker za odpoved zadošča en krivdni razlog, v konkretnem primeru pa je odpoved slonela še na dodatno ugotovljenem razlogu neplačevanja najemnine. 15 Šele v novembru 2013 zaradi odpovedi najemne pogodbe. 16 Spregleda pa celo lastne drugačne trditve tekom postopka na prvi stopnji, in sicer, da je igrišče zaradi različnih dejavnikov potrebovalo nova vlaganja, pri čemer je tožeča stranka ne tako male investicijske posege nameravala narediti ravno spomladi leta 2013, ko je s toženo stranko stopila v nova pogajanja, zaradi česar jih je preložila in je počakala na izhod pogajanj in morebitno sklenitev nove pogodbe (da do sklenitve slednje ni prišlo, med pravdnima strankama ni bilo sporno). 17 Pritožnik se namreč sklicuje na določbe davčne zakonodaje, ki nalagajo vsem subjektom na območju RS in EU, ki opravljajo promet blaga in storitev na območju RS, obvezno izdajanje računov z njihovo obvezno sestavino, ker drugačno postopanje in plačila brez izdanih računov ne morejo ustvarjati davčno pravnih posledic za subjekt, ki ga plačuje. 18 Pritožbeno ni sporno, da se je v njem vsebovani znesek 33.959,90 EUR nanašal na zahtevano najemnino za leta 2011, 2012 in 2013. 19 Ravno pritožbene navedbe, da tožnik ni mogel plačati najemnine (ki jo je v IOP obrazcu tožena stranka terjala za tri leta, in sicer za vsako leto različen znesek, ki je bil vsak večji kot 11.000,00 EUR, čeprav je bila najemnina v pogodbi bistveno nižja in ni ustrezala nobenem od zneskov, ki so bili navedeni v IOP obrazcu, poleg tega pa je bila zahtevana tudi za leto 2011 že poravnana najemnina) samo na podlagi IOP obrazca zaradi neustreznih zneskov glede na pogodbeni dogovor, predstavlja razlog za ugovor. 20 V povezavi s členom 299/2 OZ o nastopu zamude s plačilom, če rok ni določen. 21 Ravno navedba, da je bil IOP obrazec po toženi stranki sestavljen z namenom in za potrebe ustvarjanja fiktivnih in nestvarnih razlogov za predčasno odpoved najemne pogodbe, kot tudi trditev, da iz obrazca tožnik ni mogel ugotoviti višine obveznosti in zapadlosti, je razlog za ugovor, ki se ga tožnik ni poslužil. 22 Ki sicer predstavlja eno od predpostavk odškodninske odgovornosti, ki morajo biti podane kumulativno – o tem prvostopno sodišče v točki 16 obrazložitve. 23 Sklicujoč se na javni razpis v delu, da bodo vlaganja predmet posebnega dogovora, nadalje na kasnejša dogovarjanja, čeprav do dogovora ni prišlo, ter na najemno pogodbo, ki jo je sestavljal drug pogodbenik; ta o vlaganjih ni vsebovala nobenega zapisa. 24 Obrazložitev v točkah 28 do 32. 25 In sicer, od tega, da sta računala le višino vlaganj, do tega, da se ne da ugotoviti vrednosti zemljišča na začetku in po končanih vlaganjih, kot tudi, da vlaganj ni, ker so propadla v dveh letih po prekinjeni pogodbi, ker toženka z igro golfa ni nadaljevala, ter do ugotovljene razlike v vrednosti zemljišča, ki je bila posledica vlaganj (in da to znaša po izvedencu A. A. 630.000,0 EUR, po izvedencu L. L. pa do višine izračunanega vložka). 26 Torej v zvezi z oceno, da se vrednost spornih zemljišč, glede na upoštevno opredelitev namembnosti v občinskih prostorskih načrtih (območje športno rekreacijskih in zelenih površin, v minimalnem delu poselitveno območje/območje stanovanj oz. površine za oddih, rekreacijo in šport), ni spremenila za več, kot je bilo splošno gibanje cen tovrstnih zemljišč na trgu. 27 Kar velja tudi za že obrazloženo zavrnilno odločitev predlaganega ogleda. 28 Da ta za toženko obstaja zaradi nadaljevanja uporabe zemljišča kot golf igrišča, tožeča stranka ni zatrjevala, čeprav je tožena stranka na prvem naroku zatrjevala odsotnost trditev in še, da zemljišče ni drugega kot pašnik, primeren za pašo živine. 29 12. 5. 2022 30 Pri čemer pritožnik šele v dopolnitvi pritožbe prvič podaja navedbo o nepoštenih trditvah tožene stranke tekom postopka na prvi stopnji, da se ta z dejavnostjo igranja golfa ne bo ukvarjala (in bi šlo za novoto, za katere dopustno navajanje pa tožeča stranka ni izkazala pogojev po čl. 337/1 ZPP), kar pa tudi sicer ne drži, saj kaj takšnega tekom postopka prve stopnje ni bilo zatrjevano s strani nobene od pravdnih strank (edine trditve tožeče stranke so bile o nameravani prodaji zemljišča s strani tožeče stranke). 31 Točke 33 do 35 obrazložitve izpodbijane sodbe. 32 Načelno pravno mnenje, občna seja VS RS z dne 13. 12. 2006.