Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila v spornem času darilna pogodba lahko sklenjena tudi ustno (ni sporno, da tožnica z očetom C. C. ni sklenila pisne darilne pogodbe) in da je lahko z realizacijo konvalidirala, zato je zmotno pravno naziranje toženke, da so bile ustne darilne pogodbe neveljavne.

Tožnica ima prav, da je s pogodbo, katere predmet je bil (le) frizerski salon, torej točno določen prostor v hiši, ki formalno ni bila razdeljena v etažno lastnino, nastala t. i. dejanska etažna lastnina. Tako (formalno neoblikovano in nevknjiženo, a v praksi obstoječo in funkcionirajočo) etažno lastnino pravni red in sodna praksa priznavata in ji nudita pravno varstvo. V času sklepanja sporne darilne pogodbe veljavni Zakon o lastnini na delih stavb (ZLDS) nastanka etažne lastnine ni pogojeval s formalnim aktom ali vknjižbo, temveč je med drugim določal (2. člen), da se etažna lastnina »pridobi« in preneha z naslovi in na način, ki veljajo za pridobitev in prenehanje lastnine na nepremičninah. Nadalje je določeno (36. člen ZLDS), da se »lahko« zahteva vknjižbo lastnine na enem posameznem delu, na več posameznih delih ali na vseh posameznih delih stavbe, ki so lahko predmet etažne lastnine. Dejanska etažna lastnina je lahko nastala s pravnim poslom ali z razdelitvijo stavbe s strani njenega izključnega lastnika, torej je po volji prvotnega lastnika celotne stavbe (C. C.) hkrati z ustno sklenitvijo darilne pogodbe za »salon« nastala tudi dejanska etažna lastnina, saj taka pogodba vsebuje implicitno voljo, da se del poprej enotne stavbe v lasti C. C. pravno »osamosvoji.« Zato ima tožnica prav, da je salon bil lahko samostojen predmet pravnega prometa in tudi, da je salonu pripadala pravica uporabe pripadajočega zemljišča (primerjaj 38. člen Zakona o prometu z zemljišči in stavbami).

Ni sporno, da se je toženka vknjižila kot lastnica sporne nepremičnine na podlagi avtomatizma iz 5. člena ZLNDL. Vrhovno sodišče RS je že večkrat pojasnilo, da vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL dejansko imel pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za odgovor na vprašanje, kdo je na podlagi določb ZLNDL postal lastnik nepremičnine, je ključno, kdo je bil na dan njegove uveljavitve upravičen (dejanski) imetnik pravice uporabe družbene lastnine in ne kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo. Kdor je bil torej ob uveljavitvi ZLNDL (dne 25. 7. 1997) resnični imetnik pravice uporabe, je z dnem uveljavitve ZLNDL originarno (izvirno) pridobil lastninsko pravico še pred in ne glede na vknjižbo v zemljiško knjigo. Naknadni vpisi v korist drugih oseb neposredno niso ustvarili stvarnopravnih posledic.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v točki I. 1. izreka spremeni tako, da se glasi: »1. Ugotovi se, da je tožnica A. A., Cesta ..., EMŠO: ..., lastnica nepremičnine s parc. št. 842/12 in parc. št. 842/13, obe k. o. ..., do celote.«

II. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v točki I.2. izreka in v II. točki izreka razveljavi ter v razveljavljenem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

_Odločitev sodišča prve stopnje:_

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev lastninske pravice na nepremičninah, ki v naravi predstavljajo zemljišče, na katerem stoji frizerski salon, in statusa pomožnih nepremičnin na priležnih zemljiščih. Nosilni razlog za zavrnitev zahtevkov je, da tožnica ni dokazala, da bi oče C. C. z darilno pogodbo nanjo prenesel lastninsko pravico na salonu, temveč je dogovor iz leta 1966 predstavljal zgolj pravico uporabe salona.

_Pritožbeni postopek:_

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnica in med drugim navaja, da je nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni dokazala obstoja darilne pogodbe. Tožnica je že v vlogah navajala, da sta bila z očetom dogovorjena, da bo vse, kar bo tožnica zgradila, njeno. Tudi izpovedala je, da kar bo sama zgradila in tudi delala, bo njena last, s čimer so se doma vsi strinjali. Tudi priča B. B. in D. D. sta potrdili, da so za lastnico frizerskega salona v družini vedno šteli tožnico. Sodišče je izpovedbe tožnice in prič uporabilo iztrgano iz konteksta, hkrati pa se sodba ne opredeli do številnih listin, ki jih je vložila tožnica in ki izkazujejo njeno lastništvo. Ker je izpodbijana sodba ugotovila, da je toženka s pogodbo z dne 21. 6. 1974 postala lastnica frizerskega salona, bi morala utemeljiti, zakaj toženka vsa ta leta ni zahtevala izpraznitve in izročitve frizerskega salona, pogodbene kazni, zakaj ga ni rušila in zakaj je v naslednjih štiridesetih letih večkrat izjavila, da je lastnica salona tožnica, zakaj je naročila parcelacijo in vpis te stavbe v kataster stavb, dovolila tožnici adaptacijo in ji odobrila posojila. Ob izraziti aktivnosti tožnice v zadnjih letih za prepis lastništva toženka ni predložila ene same pisne izjave ali odločbe, s katero bi jasno izrazila stališče, da je salon njena last. Napačna je dokazna ocena dopisa Javnega pravobranilstva z dne 10. 4. 1995. Tožnica je grajala dokazno vrednost te listine, ker je to pismo nastalo po več kot dvajsetih letih od sklenitve pogodbe, v njem je naknadna in zgrešena interpretacija s strani pravnega subjekta, ki sploh ni bil stranka pogodbe niti ni sodeloval pri nastanku besedila pogodbe ali dogovorih za njeno sklenitev, niti ni potrdil veljavnosti pogodbe leta 1974. Vsebina tega pisma je tudi sicer v nasprotju z dokumenti, ki jih je predložila tožnica in so zgoraj izpostavljeni.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

_Odločitev sodišča druge stopnje:_

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je na seji dne 21. 9. 2022 podvomilo v dokazno oceno sodišča prve stopnje in ugotovilo, da sodišče prve stopnje nekaterih listinskih dokazov ni ocenilo, zato je treba dokazni postopek deloma ponoviti oziroma dopolniti na pritožbeni obravnavi. Senat je na podlagi četrtega in petega odstavka 347. člena Zakona o pravdnem postopku1 pooblastil sodnika poročevalca, da izpelje pritožbeno obravnavo in po izvedeni obravnavi odloči kot sodnik posameznik, saj ne gre za zapleteno zadevo glede pravnih ali dejanskih vprašanj, od odločitve o pritožbi pa tudi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega (precedenčnega) pravnega vprašanja; sporna je predvsem dokazna ocena, načelna pravna izhodišča, ki bodo podrobneje predstavljena v nadaljevanju (teorija realizacije; pomen zemljiške knjige v preteklosti; nastanek dejanske etažne; pridobitev lastninske pravice v postopkih lastninjenja nepremičnin), pa so v pravni teoriji in sodni praksi utrjena in enotna.

_Oris dejanskega stanja:_

6. Tožnica zatrjuje, da je sporni frizerski salon prejela v last od očeta C. C., da je lastninsko pravico priposestvovala in da je zato na podlagi določb Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini2 ona postala lastnica salona in pripadajočega zemljišča. 7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so nesporna naslednja dejstva: - prvotno je bil zemljiškoknjižni lastnik spornih nepremičnin tožničin oče C. C.; - C. C. je leta 1973 umrl, njegovi potomci so se odpovedali dedovanju v korist matere E. E., ki je tako postala (med drugim) lastnica celotne parcele 842; - dne 21. 6. 1974 je E. E. sklenila s toženkino pravno prednico pogodbo namesto razlastitve (po Zakonu o denacionalizaciji najemnih stavb in gradbenih zemljišč); - tožnica ima v sporni nepremičnini od cca 1967 frizerski salon, v katerem opravlja dejavnost; - tožnica nikoli ni bila vknjižena kot lastnica salona; - salon je stal (skupaj s hišo in še nekaj poslopji) na tedaj enotni parceli št. 842; - po določbah ZLNDL se je kot lastnica spornih nepremičnin vknjižila toženka; - hiša in frizerski salon ter še več okoliških stavb je bilo v prostorskih načrtih občine predvideno za rušenje, ki pa se glede salona nikoli ni realiziralo; - posebna pogodba v zvezi s salonom, ki se omenja v pogodbi z dne 21. 6. 1974, nikoli ni bila sklenjena; - tožnica je salon uporabljala več kot petdeset let, toženka nikoli ni zahtevala njene izselitve ali plačila najemnine oziroma uporabnine.

8. Toženka se brani z naslednjimi ugovori: - darilna pogodba med tožnico in C. C. ni bila sklenjena; - s pogodbo z dne 21. 6. 1974 je bila na toženkino pravno prednico prenesena lastnina na celotni parc. št. 842, vključno s salonom; - določba zgoraj navedene pogodbe, da se bo za salon sklenila posebna kupoprodajna pogodba, pomeni, da se bo le posebej določila odškodnina za investicije v salon in ne, da se bo sklepala še kakšna pogodba.

_Dokazna ocena sodišča druge stopnje:_

9. Utemeljene so pritožbene navedbe, da izpodbijana sodba nima razlogov o več pomembnih listinah, ki jih je predložila tožnica in s katerimi je utemeljevala svoje navedbe, da je lastnica spornega frizerskega salona (listine v prilogah A13 do A15, A27 do A33 in A48 ter 49, o katerih bodo razlogi sledili v nadaljevanju), s čimer je sodišče prve stopnje storilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, hkrati pa tudi nepopolno ugotovilo dejansko stanje.

10. Pritožbeno sodišče je na pritožbeni obravnavi ponovilo dokaz z branjem in vpogledom listin v spisu ter zaslišanjem priče D. D. (tožničinega brata). V soglasju s pooblaščenkama obeh strank je prebralo zapisnike o zaslišanju tožnice (ki se je opravičila zaradi slabega zdravja) in priče B. B. 11. Pritožbeno sodišče v ponovljenem postopku po opravljeni pritožbeni obravnavi ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju relevantnega dejanskega stanja pridodalo preveliko težo izpovedbam toženice ter prič, hkrati pa premalo upoštevalo listine. Že na načelni ravni je treba poudariti, da kadar o določenem pravnem razmerju ali poslu obstajajo listinski dokazi, so ti pogosto bolj zanesljivi kot izpovedbe prič, še posebej, kadar je od spornega dogajanja minilo že mnogo let ali desetletij – kot tudi v tem primeru. Zaradi naravnih fizioloških zakonitosti človeškega spomina so izpovedbe manj zanesljive, spomin je podvržen pozabljanju in nezavednim napakam (konfabulacija), medtem ko listine ohranjajo svojo sporočilno vrednost nespremenjeno ne glede na potek časa. Pomembno je, da v obravnavani zadevi nobena od strank ni oporekala pristnosti listin oziroma njihovi vsebini, temveč je spor zgolj o interpretaciji teh listin, to pa je vprašanje, ki ga lahko in mora razrešiti sodišče v okviru dokazne ocene listin ter uporabe materialnega prava.

12. V zvezi z izpovedbami v postopku zaslišanih (tožnica, priča D. D. – tožničin brat in priča B. B. – tožničina hči) je treba opozoriti na dejstvo, da sta tožnica in D. D. bila v času zaslišanja že v poznih letih (80 in 78 let), od spornih dogodkov (ki so se dogajali med leti 1966 in 1974) pa je minilo že več kot petdeset let, zato je določena nezanesljivost spomina pričakovana. B. B. (roj. 1968) v času spornega sklepanja ustne darilne pogodbe (leta 1966) ni bila še niti spočeta, v času sklepanja pogodbe med tožničino materjo E. E. in toženko pa je bila stara šest let. Zato je evidentno, da o samem dogovarjanju pogodbenih strank in sklepanju pogodb ni mogla izpovedati ničesar na podlagi lastnega zaznavanja, temveč je lahko izpovedovala le to, kar so ji (najbrž mnogo let po sklenitvi pogodb) povedali drugi. Tako je jasno, da izpovedbam stranke in prič v teh okoliščinah ni mogoče pokloniti tolikšne teže kot listinskim dokazom.

13. Ne glede na to pritožbeno sodišče ne soglaša z dokazno oceno prvostopenjskega sodišča, da naj bi bila izpovedba tožnice ter D. D. presplošna in premalo konkretna (19. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Bistvo izpovedb obeh je bilo, da so družinski člani že vse od (približno) leta 1966 šteli tožnico za lastnico salona oziroma priznavali, da je salon njen. Nihče od tistih, ki bi lahko bili tožničini konkurenti glede lastništva salona v zapuščinskih postopkih (brat, sestra), ji lastništva nikoli niso oporekali. Iz konteksta iztrgana in zmotna je tudi interpretacija tožničine izpovedbe o nadomestni nepremičnini, ki naj bi bila oblika odškodnine (23. točka obrazložitve). Tožnica je ves čas skladno trdila in izpovedala, da je bilo dogovorjeno, da bo z njo sklenjena kupoprodajna pogodba (za salon) in da bo tožnici izročena nadomestna nepremičnina, šele potem bi se frizerski salon porušil. Tožničine izpovedbe so v vseh bistvenih okoliščinah skladne z listinami, ki bodo še obrazložene v nadaljevanju.

_Glede sklenitve darilne pogodbe leta 1966:_

14. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (17. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da je bila v spornem času darilna pogodba lahko sklenjena tudi ustno (ni sporno, da tožnica z očetom C. C. ni sklenila pisne darilne pogodbe) in da je lahko z realizacijo konvalidirala, zato je zmotno pravno naziranje toženke, da so bile ustne darilne pogodbe neveljavne.3

15. Ni pa se mogoče strinjati z razlogi prvostopenjske sodbe (19. in 20. točka obrazložitve), da tožnica ni z zadostno mero prepričljivosti izkazala obstoja dogovora (ustne darilne pogodbe) in konkretne vsebine pogodbe – kaj naj bi bil predmet te pogodbe in kdaj je bila sklenjena. Glede časa sklenitve pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica ves čas navajala in tudi izpovedovala, da naj bi bila ustna darilna pogodba sklenjena leta 1966, čemur toženka tudi ni nasprotovala, nadalje pa je sodišče prve stopnje (po oceni sodišča druge stopnje pravilno) ugotovilo, da je tožnica od leta 1967 frizerski salon posedovala. Tožnica je ves čas zatrjevala in tudi izpovedala, da ji je oče prepustil (podaril) prostor, kjer je imel on ropotarnico, kar naj bi tožnica adaptirala in preuredila v frizerski salon, kar je tudi storila. Sodišče druge stopnje tako ocenjuje, da iz dejstev: a) da je tožnica v prostoru, ki je bil poprej last njenega očeta (in zemljiškoknjižno sicer nikoli ni bil formalno prenesen na tožnico), uredila frizerski salon, v katerem je od leta 1967 opravljala frizersko dejavnost (odločba o dovoljenju za ustanovitev obrtne delavnice z dne 12. 4. 1967, priloga A7); b) da je salon ponovno adaptirala v 80. letih in v njem opravljala dejavnost več desetletij, ne da bi ji oče, mati ali kdorkoli od sorojencev oporekal to pravico;4 in c) ob hkratni izpovedbi tožnice in njenega brata D. D., da so v družini ves čas smatrali, da je frizerski salon tožničina last – vsaj s stopnjo pretežne verjetnosti izhaja, da je bila med tožnico in očetom sklenjena ustna darilna pogodba, katere predmet je bil frizerski salon.

16. Tožnica ima tudi prav, da je s pogodbo, katere predmet je bil (le) frizerski salon, torej točno določen prostor v hiši, ki formalno ni bila razdeljena v etažno lastnino, nastala t. i. dejanska etažna lastnina. Tako (formalno neoblikovano in nevknjiženo, a v praksi obstoječo in funkcionirajočo) etažno lastnino pravni red in sodna praksa priznavata in ji nudita pravno varstvo.5 V času sklepanja sporne darilne pogodbe veljavni Zakon o lastnini na delih stavb6 nastanka etažne lastnine ni pogojeval s formalnim aktom ali vknjižbo, temveč je med drugim določal (2. člen), da se etažna lastnina »pridobi« in preneha z naslovi in na način, ki veljajo za pridobitev in prenehanje lastnine na nepremičninah. Nadalje je določeno (36. člen ZLDS), da se »lahko« zahteva vknjižbo lastnine na enem posameznem delu, na več posameznih delih ali na vseh posameznih delih stavbe, ki so lahko predmet etažne lastnine. Dejanska etažna lastnina je lahko nastala s pravnim poslom ali z razdelitvijo stavbe s strani njenega izključnega lastnika,7 torej je po volji prvotnega lastnika celotne stavbe (C. C.) hkrati z ustno sklenitvijo darilne pogodbe za »salon« nastala tudi dejanska etažna lastnina, saj taka pogodba vsebuje implicitno voljo, da se del poprej enotne stavbe v lasti C. C. pravno »osamosvoji.« Zato ima tožnica prav, da je salon bil lahko samostojen predmet pravnega prometa in tudi, da je salonu pripadala pravica uporabe pripadajočega zemljišča (primerjaj 38. člen Zakona o prometu z zemljišči in stavbami8).

17. Tudi (sicer nesporna) okoliščina, da je postopek pridobitve gradbenega dovoljenja za adaptacijo salona leta 1966 in 1967 tekel na zahtevo investitorja C. C., kateremu je bilo tudi izdano gradbeno dovoljenje, ne dokazuje nasprotnega, saj je tožnica prepričljivo in logično pojasnila, da je za gradbeno dovoljenje moral zaprositi njen oče, ker je bil v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik sporne nepremičnine. Splošno je znano, da se je tako ravnalo tudi v številnih drugih podobnih primerih v preteklosti, ko zemljiškoknjižno stanje ni bilo urejeno in ni ustrezalo dejanskim razmerjem.

18. Tožnica je tudi prepričljivo izpovedala, da ker so se v družini dobro razumeli in ker ni bilo sporno, da je frizerski salon njena last, tudi niso čutili potrebe po zemljiškoknjižni ureditvi in zato tudi v zapuščinskem postopku po očetu nihče ni ugovarjal, da frizerski salon ne spada v zapuščino. Splošno je znano, da je bil pred desetletji, v času družbene lastnine, pomen zemljiške knjige mnogo manjši kot danes, saj se je, na primer, pravica uporabe prenašala zunajknjižno, vpisi so bili deklaratorni, posledica dolgoletnega zanemarjanja pomena vknjižbe in (v sistemu družbene lastnine) relativizirani pomen lastninske pravice pa sta povzročila, da tudi v zavesti ljudi zemljiška knjiga ni imela takega pomena, kot ga ima sedaj in kot bi ji dejansko pritikal, zato so se zemljiškoknjižni vpisi neredko odlagali ali popolnoma opustili. Te specifične razmere so v sodni praksi dobro poznane in jih je treba ustrezno upoštevati. Teh, sicer objektivno gledano neskrbnih, ravnanj (opustitev ali zamude zemljiškoknjižnih vpisov, opustitev sklenitve pisne darilne pogodbe, opustitev ustreznih izjav v zapuščinskih postopkih) glede na razmere in čas, ko se je vse skupaj dogajalo, ni mogoče presojati tako strogo, kot je storilo sodišče prve stopnje, in tožnici zaradi tovrstnih – v spornem času pogostih in razumljivih – opustitev odreči lastninske pravice.

19. V zvezi z obstojem in veljavnostjo darilne pogodbe pritožbeno sodišče opozarja še na naslednji vidik, ki je bil v postopku na prvi stopnji spregledan. Toženka s tem, ko zanika obstoj oziroma veljavnost darilne pogodbe med tožnico in njenim očetom iz leta 1966, zanika obstoj pogodbe, sklenjene med tretjimi osebami, pri sklepanju katere ni sodelovala (in niti ni jasno, kdaj je zanjo sploh zvedela), kar je sicer njena legitimna pravica, vendar je pri presoji takega ugovora treba upoštevati, da toženka o samem sklepanju darilne pogodbe ne ve ničesar, medtem ko (še živeče) osebe, ki o sklepanju pogodbe kaj vedo in ki bi tudi potencialno lahko bile prikrajšane s to pogodbo, njen obstoj brez nadaljnjega priznavajo. Tožničina brat D. D. in sestra F. F. sta 2. 11. 1994 podala notarsko izjavo, v kateri potrjujeta, da je oče tožnici leta 1966 podaril del hiše na G. 99 in se strinjata, da se tožnica vknjiži kot lastnica (priloga A9). D. D. je svojo voljo, da je tožnica lastnica sporne nepremičnine, potrdil zaslišan kot priča na pritožbeni obravnavi, medtem ko je F. F. že pokojna. Upoštevati je treba, da bi navedena brat in sestra lahko uveljavljala lastninsko pravico na salonu kot dediča po pok. E. E. (ker tožnica ni uveljavljala svoje lastninske pravice v zapuščinskem ali kakem drugem postopku), pa je nista, temveč sta izrecno izjavila, da priznavata lastninsko pravico tožnice. Notarska izjava je bila podana mnogo let pred to pravdo in v času, ko je tudi toženka (glej razloge v nadaljevanju v zvezi z listinami v prilogah A30 do A33 in A42) priznavala tožnico za lastnico salona, zato je malo verjetno, da bi bila izjava neresnična in prirejena potrebam kakšnega postopka.

_Presoja listinskih dokazov:_

20. Tožničine navedbe, da je bila že od leta 1966 ali 1967 lastnica salona in imetnica pravice uporabe funkcionalnega zemljišča, potrjujejo tudi listine v spisu, ki jih je sodišče prve stopnje deloma napačno ocenilo, deloma pa se do njih sploh ni opredelilo. Pritožbeno sodišče zmotno dokazno oceno listin oziroma pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih v zvezi z nekaterimi listinami nadomešča s svojo dokazno oceno in svojimi razlogi, kot sledi v nadaljevanju.

21. V kupoprodajni pogodbi z dne 21. 6. 1974, sklenjeni med pravno prednico toženke in materjo tožnice E. E. (priloga A6) je jasno zapisano, da prodajalka proda stanovanjsko hišo, garaže, vrtno kolibo, kurnico z ograjo, vrtne naprave, sadno drevje, cvetne nasade in trajne povrtnine na parceli št. 842 – stavbišče v izmeri 156 m2 in dvorišče v izmeri 463 m2, poleg tega pa tudi uživalne pravice na zemljiščih parc. št. 843, 844, 845/3, 845/4 in 845/5 (v naravi travnik, vrt in njive), kar niti ni sporno.

22. Sporna pa je interpretacija 5. člena pogodbe, ki se dobesedno glasi: _»Pogodbeni stranki ugotavljata, da se bo za frizerski salon, last A. A., ki se nahaja v prodani hiši na G. cesti št. 99 v ..., sklenila posebna kupoprodajna pogodba v skladu s cenitvijo H. H. z dne 5. 6. 1974.«_ Sodišče prve stopnje je v zvezi s to določbo v 23. točki obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovilo, da naj bi bilo dogovorjeno zgolj to, da bo za »frizerski salon in sicer vgrajene investicije« s posebno pogodbo naknadno dogovorjena odškodnina oziroma kupnina, »jasno pa je bilo, da je bil frizerski salon kot sestavni del prodane hiše že prodan s predmetno kupoprodajno pogodbo [...]« Sodišče druge stopnje taki razlagi ne more slediti. Prvič, sodišče prve stopnje je s tem razlagalo sicer pomensko jasno pogodbeno določilo in mu pripisalo pomen, kakršen iz samega pogodbenega določila ne izhaja. Jasnih pogodbenih določil se ne razlaga, temveč se uporabljajo tako, kot se glasijo (primerjaj 82. do 85. člen Obligacijskega zakonika9). V 5. členu pogodbe ni govora ne o odškodnini ne o investicijah, temveč je jasno zapisano, da se bo za frizerski salon (in ne morda nekakšne investicije) sklenila posebna kupoprodajna pogodba (in ne: le določila odškodnina ali kaj podobnega).

23. Drugič, treba je upoštevati, da je v navedenem členu pogodbe jasno zapisano, da je frizerski salon last A. A. (tožnice). S tem določilom je tožničina mati E. E. implicitno prizna(va)la, da je frizerski salon tožničina last, hkrati pa tudi izrazila svojo pogodbeno voljo, da salon ni predmet kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974, kar še dodatno potrjuje nadaljnja določba 5. člena pogodbe, da se bo za salon sklenila posebna kupoprodajna pogodba. Prodajalka očitno ni imela pogodbene volje, da pravni prednici toženke proda tudi frizerski salon, zato so zaključki sodišča prve stopnje (in navedbe ter pravna naziranja toženke), da je bil predmet prodaje po navedeni pogodbi tudi frizerski salon, zmotni. Ker je E. E. v pogodbi, sklenjeni 21. 6. 1974, izrecno priznala, da je salon last tožnice, tudi ni mogoče pripisati tolikšnega pomena dejstvu, da tožnica v zapuščinskem postopku po očetu (ki je umrl ... 10. 1973, sklep o dedovanju je bil izdan 1. 3. 1974 – glej prilogo A5) ni uveljavljala lastništva nad salonom. Volja E. E., izjavljena v 5. členu pogodbe z dne 21. 6. 1974, da je salon last tožnice, tudi potrjuje navedbe in izpovedbe tožnice ter prič D. D. in B. B., da so v družini ves čas smatrali, da je tožnica lastnica (in ne zgolj uporabnica) salona, kar je bil tudi razlog, da tožnica tega lastništva ni posebej uveljavljala v zapuščinskem postopku po očetu.

24. Sodišče prve stopnje je sicer v 23. točki obrazložitve (na koncu 12. strani) pravilno zapisalo, da je za ugotovitev prave pogodbene volje pogodbenih strank kupoprodajne pogodbe v konkretnem primeru treba upoštevati tako vsebino kupoprodajne pogodbe kot tudi cenitev, vendar vsebine kupoprodajne pogodbe ni ustrezno upoštevalo, saj ji je pripisalo vsebino, kakršna iz pogodbe ne izhaja. Pa tudi cenitev z dne 10. 9. 1973 (priloga B7) je sodišče prve stopnje po oceni pritožbenega sodišča interpretiralo zmotno. V tej cenitvi je na prvi strani sicer zapisana pripomba: »Lastnica investicij za frizerski salon v hiši je A. A.,« vendar zgolj ta zapis ne more potrditi teze toženke, da naj bi bil tudi frizerski salon predmet kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974 in da naj bi 5. člen pogodbe govoril zgolj o odškodnini za investicije. Poleg dejstva, da je vsebina 5. člena kupoprodajne pogodbe povsem drugačna, kot mu jo pripisuje sodišče prve stopnje, je treba upoštevati tudi, da je cenitev napravila oseba, ki ni pravni strokovnjak niti stranka pogodbe. Naloga cenilca je bila ugotovitev vrednosti nepremičnin, ne pa ugotavljanje lastništva ali pogodbene volje, zato tistim delom cenitve, ki se implicitno opredeljujejo tudi do pravnih vprašanj, ni mogoče pripisati tolikšnega pomena, kot se zavzema toženka in kot je ugotovilo sodišče prve stopnje.

25. Pritožbeno sodišče tudi ne soglaša z dokazno oceno sodišča prve stopnje, ki se tiče dopisa Javnega pravobranilstva RS toženki z dne 10. 4. 1995 (priloga B2). Pritožba utemeljeno opozarja, da je to pismo nastalo po več kot dvajsetih letih od sklenitve pogodbe, sestavil ga je pravni subjekt, ki ni bil stranka pogodbe z dne 21. 6. 1974 niti ni sodeloval pri nastanku besedila pogodbe ali dogovorih za njeno sklenitev, niti ni potrdil veljavnosti pogodbe leta 1974. Vsebina tega pisma je tudi sicer v nasprotju z dokumenti, ki jih je predložila tožnica in o katerih bodo razlogi sledili v nadaljevanju. Izpodbijana sodba v zvezi s to listino nima nobenih razlogov razen navedbe, da »ta listina potrjuje navedeno.« Ni jasno, na podlagi česa je namestnica javnega pravobranilca sprejela zaključek, da je treba 5. člen kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974 »razumeti tako, da je A. A. upravičena do odškodnine za neamortizirane in po cenilcu ocenjene investicije v frizerski salon, ne pa, da iz besedila člena izhaja, da je lastnica poslovnega prostora – frizerskega salona.« Da iz 5. člena kupoprodajne pogodbe izhaja ravno to, kar dopis pravobranilstva zanika (da je tožnica lastnica salona), in zakaj izhaja, je bilo že pojasnjeno v prejšnjih odstavkih.

26. Dejstvo, da je tožnica lastnica spornega salona, ki ga je pridobila z realizirano darilno pogodbo od očeta leta 1966 ali 1967, poleg kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974 potrjuje tudi več drugih listin, v katerih toženka oziroma različni njeni organi to lastništvo tožnici posredno ali neposredno priznavajo.

27. Sodišče prve stopnje je sicer na podlagi dopisov tožnice z dne 8. 3. 1983 in 15. 5. 1983 (prilogi A13 in A14) pravilno ugotovilo, da je bil frizerski salon predviden za rušenje, tožnici pa obljubljena nadomestna nepremičnina, vendar do sklenitve posla (za nadomestno nepremičnino) nikoli ni prišlo, salon pa nesporno tudi nikoli ni bil porušen. To izhaja tudi iz izjave Zavoda za izgradnjo Ljubljane, n. sol. o., z dne 18. 8. 1983 (priloga A15), v kateri je potrjeno, da je bil frizerski salon predviden za rušenje, »vendar realizacije v srednjeročnem planu 1981 do 1985 ne predvidevajo« in da se izjava daje na željo lastnika tega objekta (evidentno tožnice) zaradi pridobitve posojila. Očitno je bila sprva predvidena porušitev frizerskega salona, v zameno za kar bi tožnica dobila nadomestno nepremičnino, v kateri bi nadaljevala z opravljanjem svoje dejavnosti, vendar se to v praksi nikoli ni realiziralo. Zgolj predvideni, a neuresničeni prostorski ukrepi lokalne skupnosti (predvideno rušenje) ne pomenijo že kar sklenitve pravnega posla. Da je bilo temu tako, potrjujejo tudi naslednje listine: dopis tožnice toženki v zvezi s priglasitvijo del z dne 8. 3. 1983 (priloga A13), v katerem je tožnica napisala: »objekt je bil namenjen za rušitev, vendar je zaradi pomanjkanja sredstev za odkup in pridobitev nadomestne lokacije bilo dne 23. 6. 1982 dogovorjeno [...] da se objekt ohrani in ga adaptira.« Tožnica v pismu z dne 25. 5. 1983, naslovljenim na toženko (priloga A14), pojasnjuje, da se je odločila za adaptacijo obstoječega frizerskega salona, ker ji še vedno ni bila ponujena nadomestna nepremičnina. Toženka ni zatrjevala in dokazovala, da bi tem dopisom kadarkoli oporekala v smislu, da takih dogovorov ni bilo.

28. Zavod za izgradnjo Ljubljane je po pooblastilu pravne prednice toženke v izjavi z dne 13. 4. 1983 (priloga A42) zapisal, da dovoljuje tožnici »brezplačno začasno uporabo zemljišča, ki je DL [družbena lastnina] Občine ..., del v približni izmeri 70 m2 k. o. ..., in sicer vse dotlej, dokler bo na tem zemljišču še stal del objekta G. c. 99, v katerem se nahaja frizerski salon, last imenovane.« Tudi ta izjava negira tezo toženke, da naj bi bil tudi salon predmet kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974 in torej last toženke, in hkrati potrjuje tezo tožnice, da je bilo predvideno, da se bo za salon sklenila posebna kupoprodajna pogodba, ki pa je nikoli ni bilo.

29. Toženka ni niti zatrjevala niti dokazovala, da bi bil s tožnico sklenjen dogovor (ki naj bi bil predviden v 5. členu kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 1974) o odškodnini za salon ali investicije in da bi bila tožnici izplačana kakršnakoli odškodnina. Vse to dokazuje, da se predvideni pravni posli oziroma urbanistične operacije niso uresničili, torej sta se izjalovila tudi s strani toženke načrtovana odkup oziroma razlastitev. Če bi sledili tezi toženke (ki ji je nekritično sledilo sodišče prve stopnje), bi to pomenilo, da bi javnopravna oseba – občina in torej strokovnjak za upravljanje z nepremičninami, zaradi svoje pasivnosti dobila vse, tožnica pa ničesar. Takšna interpretacija pravnega razmerja bi bila – poleg tega, da je v nasprotju z iz listin izhajajočim dejanskim stanjem – tudi izrazito nepravična in v nasprotju z nekaterimi temeljnimi načeli obligacijskih razmerij (pacta sunt servanda, načelo enake vrednosti dajatev), ki jih je treba upoštevati tudi v razmerjih z javnopravnim elementom.

30. Nadalje je iz predloženih listin razvidno, da si je tožnica več let prizadevala za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in svoj vpis lastništva frizerskega salona (dopisi različnim organom toženke oziroma njenih pravdnih prednic z dne 19. 7. 1990, 1. 12. 1994 in 28. 8. 2003 – priloge A27 do A29), v vseh teh dopisih pa se je označila za lastnico spornega frizerskega salona. Toženka ni izkazala, da bi na ta pisanja tožnice kadarkoli odgovorila s konkretizirano in dokazno podprto izjavo, zakaj meni, da tožnica ni lastnica spornega salona.

31. V zvezi s spornim frizerskim salonom (in drugimi nepremičninami) je pred upravno enoto tekel tudi postopek denacionalizacije pod opr. št. 351-1963/93, v zvezi s katerim je toženka zelo jasno zapisala: »Frizerski salon ni bil razlaščen, niti odkupljen in je še v dejanski lasti A. A., vendar pa mu je potrebno dodeliti zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe« (dopis toženkinega oddelka za gospodarjenje z nepremičninami z dne 16. 3. 2005, priloga A30 – prvostopenjska sodba o tem dopisu nima razlogov). V tem dopisu toženka nadalje navaja, da »pogodba [z dne 21. 6. 1974] ni bila v celoti realizirana, saj frizerski salon ni bil odkupljen, čeprav je v 5. členu te pogodbe zaveza, da se bo to uredilo s posebno pogodbo.« S tem je toženka (in to njen specializirani oddelek za gospodarjenje z nepremičninami, torej najbolj usposobljena služba za nepremičninska vprašanja) negirala svoje trditve iz te pravde (ki jim je nekritično sledilo prvostopenjsko sodišče), da naj bi bil predmet 5. člena pogodbe z dne 21. 6. 1974 le odškodnina za investicije. Prav tako v nadaljevanju tega dopisa toženka jasno zapiše, da »dovoljuje A. A. vknjižbo lastninske pravice na frizerskem salonu v taki površini, kakršna je, saj je z obnovitvijo lokala soglašala naša [toženkina] pravna prednica.« Nadalje v istem dopisu toženka navaja, »da bi zaveza E. E., da ne bo niti sama niti njeni pravni predniki uveljavljala nobenega odškodninskega zahtevka, veljala, če bi Soseska [pravna prednica toženke, ki je sklenila pogodbo z dne 21. 6. 1974] sama izpolnila vse obveznosti« [pa jih očitno ni], kar zopet dokazuje, da je toženka še leta 2005 tožnico priznavala za lastnico salona in imetnico pravice uporabe pripadajočega oziroma funkcionalnega zemljišča. 32. Tudi v dopisu z dne 28. 8. 2006 isti oddelek za gospodarjenje z nepremičninami toženke med drugim sporoča tožnici in drugim osebam v zvezi z vodenjem denacionalizacijskega postopka (dopis v prilogi A31), da bo po končanem denacionalizacijskem postopku toženka »ustrezno uredila lastninskopravno in zemljiškoknjižno stanje za objekt frizerskega salona z A. A., kot lastnico objekta ...« Toženka je v letu 2008 naročila parcelacijo in zahtevo za vpis frizerskega salona v kataster stavb, pri čemer je na vlogi izrecno navedeno: »Lastnica objekta z naslovom G. 99, je A. A.« (vloga z dne 30. 7. 2008, priloga A33). Tudi o teh dveh listinah prvostopenjska sodba nima razlogov, po oceni pritožbenega sodišča pa obe potrjujeta tožničino tezo.

_Glede pridobitve lastninske pravice:_

33. Ni sporno, da se je toženka vknjižila kot lastnica sporne nepremičnine na podlagi avtomatizma iz 5. člena ZLNDL. Vrhovno sodišče RS10 je že večkrat pojasnilo, da vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL dejansko imel pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za odgovor na vprašanje, kdo je na podlagi določb ZLNDL postal lastnik nepremičnine, je ključno, kdo je bil na dan njegove uveljavitve upravičen (dejanski) imetnik pravice uporabe družbene lastnine in ne kdo je bil kot njen imetnik vpisan v zemljiško knjigo.11 Kdor je bil torej ob uveljavitvi ZLNDL (dne 25. 7. 1997) resnični imetnik pravice uporabe, je z dnem uveljavitve ZLNDL originarno (izvirno) pridobil lastninsko pravico še pred in ne glede na vknjižbo v zemljiško knjigo. Naknadni vpisi v korist drugih oseb neposredno niso ustvarili stvarnopravnih posledic.12

34. V konkretnem primeru je bilo ugotovljeno, da je tožnica nepremičnino (frizerski salon) v dejanski etažni lastnini uporabljala dolga desetletja na podlagi veljavnega pravnega naslova – realizirane ustne darilne pogodbe. Pogodba je bila sklenjena v času, ko je bil pomen zemljiške knjige bistveno manjši kot danes. Ni izkazano, da glede pridobitve lastninske pravice tožnica ne bi bila v dobri veri, temveč nasprotno: sorodniki, ki bi se kot dediči po prejšnjem lastniku C. C. lahko potegovali za sporno nepremičnino, so tožnici lastništvo ves čas priznavali, prav tako toženka oziroma njeni organi v različnih uradnih pisanjih. Zato je dokazano, da je tožnica lastninsko pravico (izvenknjižno in protiknjižno) priposestvovala v dobi 20 let, ki je iztekla leta 1986 ali 1987. Glede na v prejšnjem odstavku povzeta utrjena stališča sodne prakse pravni prednik toženke zgolj na podlagi vpisa na predlog po drugem odstavku 5. člena ZLNDL ni mogel pridobiti lastninske pravice, četudi je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime.

_Glede pripadajočega zemljišča (pomožne nepremičnine):_

35. Skupaj s salonom je tožnica pridobila tudi neločljivo povezano pravico uporabe funkcionalnega zemljišča, ki se je ob uveljavitvi ZLNDL ex lege preobrazila v lastninsko pravico na funkcionalnem, pozneje pripadajočem zemljišču oziroma sedaj solastnino pomožne nepremičnine (127.a do 127.č člen Stvarnopravnega zakonika13). Slednja ima enako funkcijo kot splošni skupni deli stavb v etažni lastnini.14 Vendar o tem delu zahtevka (točka I.2. izreka izpodbijane sodbe) sodišče druge stopnje ni moglo odločiti, saj je tožnica zahtevala, da se kot pomožna nepremičnina ugotovi tudi dela dveh parcel, zato bo potrebna geodetska parcelacija. Obseg pomožne nepremičnine (nekdanjega pripadajočega zemljišča) je med strankama sporen, vendar v zvezi s tem sodišče prve stopnje ni izvajalo dokazov, kar je razumljivo, saj je zahtevek v celoti zavrnilo po temelju. Zato bi sodišče druge stopnje, če bi samo dopolnilo postopek tudi glede obsega pomožne nepremičnine, pretirano poseglo v pravico strank do izjave in do dvostopenjskega sojenja. Zato je bilo treba v tem delu izpodbijano sodbo razveljaviti. Pri ugotavljanju obsega pomožne nepremičnine se bo sodišče prve stopnje lahko smiselno poslužilo kriterijev, ki jih Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča15 določa za ugotavljanje pripadajočega zemljišča stavbam v etažni lastnini.

_Sklepno:_

36. Sodišče druge stopnje je v ponovljenem postopku ugotovilo, da je s stopnjo prepričanja ali vsaj pretežne verjetnosti izkazano, da je tožnica na podlagi ustno sklenjene, vendar v celoti realizirane darilne pogodbe iz leta 1966 ali 1967 pridobila lastninsko pravico na frizerskem salonu in posledično na pripadajočem delu funkcionalnega zemljišča. Torej je bila tožnica tista, ki je na podlagi določb ZLNDL pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini, in ne toženka, ki je bila na podlagi določb ZLNDL vknjižena kot lastnica zgolj na podlagi dejstva, da je bila ob uveljavitvi navedenega zakona pri sporni nepremičnini vpisana toženkina pravica uporabe, kar pa ni ustrezalo dejanski pravici.

37. Glede na povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožbeni zahtevek glede ugotovitve lastninske pravice iz točke I.1. utemeljen, zato je na podlagi prve in šeste alineje 358. člena ZPP v zvezi s tem delom zahtevka odpravilo kršitve, dopolnilo oziroma nadomestilo dokazno oceno in glede na ugotovitve pritožbi tožnice ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zahtevku iz točke I.1. v celoti ugodilo (I. točka izreka te odločbe).

38. Ker je glede dela zahtevka v zvezi s pomožno nepremičnino (točka I.2. izreka izpodbijane sodbe) zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno (glede obsega pomožne nepremičnine), česar sodišče druge stopnje ni moglo samo sanirati, je v tem delu sodbo razveljavilo (prvi odstavek 355. člena ZPP) in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (II. točka izreka te odločbe). Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku ugotoviti obseg (velikost) pomožne nepremičnine.

39. Ker je sodišče druge stopnje sodbo deloma razveljavilo in vrnilo v novo sojenje, je na podlagi tretjega in četrtega odstavka 165. člena ZPP odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.

1 Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB 3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP. 2 Uradni list RS, št. 44/97 in 59/2001, v nadaljevanju ZLNDL. 3 Primerjaj na primer odločbe VS RS II Ips 53/2000, II Ips 155/2006, II Ips 491/96 in II Ips 53/2010. 4 Prav tako ni niti zatrjevalo niti izkazano, da bi kdorkoli od nje terjal najemnino ali uporabnino, kar bi bilo logično, če bi držala teza toženke oziroma ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi oče tožnici dovolil le brezplačno uporabo salona, saj taka obligacijska pravica brezplačne rabe ne more biti neomejena, temveč je lahko kvečjemu prekarij. 5 Glej npr. sklep VSRS II Ips 20/2018 z dne 18. 4. 2018 in številne druge odločbe. 6 Uradni list SFRJ, št. 43/1965 – prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZLDS. 7 Glej npr. sodbo VSRS II Ips 119/2018 z dne 10. 10. 2019 in sklep VSRS II Ips 334/93 z dne 17. 3. 1994. 8 Uradni list SFRJ, št. 43/1965 – prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZPZS. 9 Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ. 10 Npr. sklep II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010 in številne druge odločbe. 11 Tako npr. sklep VSRS II Ips 49/2016 z dne 8. 3. 2018. 12 Prav tam. 13 Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ. 14 Glej predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Stvarnopravnega zakonika, prva obravnava, EVA 2018-2030-0047, str. 58-59. 15 Uradni list RS, št. 34/2017.