Jedro

Da je nek prostor v zgradbi skupni prostor večstanovanjske hiše in kot tak v solasti etažnih lastnikov hiše, še ne zadostuje zgolj dejstvo, da tak prostor funkcionalno služi večstanovanjski hiši, ampak morajo etažni lastniki na njem pridobiti tudi lastninsko oz.

solastninsko pravico na enega od z zakonom predviden način.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je nična oz. da je neobstoječa prodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki dne 11.1.1999 in dopolnili z enaksom z dne 10.6.1999 in katere predmet je bil skupni del - prostor v kleti V. stopnišča v izmeri 69,33 m2 stanovanjske zgradbe R. 26 v Ljubljani, da je prva toženka dolžna ta prostor izprazniti in ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki in ostalim etažnim lastnikom stanovanjske zgradbe R. 26 v Ljubljani, toženi stranki pa sta dolžni solidarno povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške. Tožeči stranki je naložilo v povrnitev toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 549.950,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da trditev sodišča, da tožeča stranka uveljavlja ničnost pogodbe na podlagi 103. člena Zakona o obligacjskih razmerjih (ZOR) in da naj bi v postopku trdila, da je drugotožena stranka prodala tujo stvar, kar po določbi

460. člena ZOR ni dovoljeno, ni točna, je nekorektna in tudi v nasprotju s tožbenimi trditvami, torej je ta trditev protispisna, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. V II. točki tožbe je namreč tožeča stranka podala povsem jasne in določne trditve, na katere sodba sicer ni podala odgovorov, da je pravna podlaga tožbenega zahtevka 47. člen ZOR (nedopustnost predmeta pogodbe, ker če je predmet pogodbe nedopusten, je pogodba nična). V tožbi se je tožeča stranka sklicevala tudi na določbe zakonov (Stanovanjski zakon - SZ, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - SPSPP in Zakon o zemljiški knjigi - ZZK), kot tudi na pravno teorijo, ki je zavzela povsem jasno stališče, da skupni deli stavb niso v samostojnem pravnem prometu in na njih tudi ne more obstajati izključna lastninska pravica. Ni sporno, da sporni prostor ne more predstavljati stanovanja. Da ne more predstavljati samostojne poslovne enote, pa ob upoštevanju določb SPSPP tudi ne bi smelo biti sporno. Prostor, ki nima nobene opreme, priključka, ki uporablja električno, toplotno in druge energije na prav tak način kot vsi drugi skupni prostori (hodnik, garaže, stopnišče), res ne more predstavljati poslovnega prostora. Da je oprema spornega prostora taka, kot je prej navedeno, izhaja iz izpovedb prav vseh prič, vendar pa sodišče teh izpovedb v teh delih sploh ni ocenilo. Ni materialnopravno pravilna odločitev sodišča, da si je druga toženka zadržala v lasti le sporni skladiščni prostor. Drugotoženka je namreč bila le izvajalec gradnje, ki so jo v celoti odkupili tedanja JLA in kupci posameznih poslovnih prostorov. Pravo lastninsko stanje se je pokazalo šele potem, ko je prišlo na podlagi določb SZ do lastninjenja družbenih stanovanj. Šele takrat se je ugotovilo, da si je drugotožena stranka kot graditelj brez vsake pravne podlage prilastila skladiščni prostor, ki ni ne stanovanje ne poslovni prostor. To pa pomeni, da je lahko le skupni del zgradbe in kot tak le v solasti lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov. Če bi bil tak skladiščni prostor res samostojna stvar, bi morala biti mogoča tudi njegova vknjižba v zemljiški E knjigi, kar pa ni in ne bo mogoče. Pravna nepomembna je ugotovitev prvega sodišča, da v prodajnih pogodbah ni navedeno, kateri prostori so skupni prostori. Taki prostori se ne določajo v pogodbi, ampak so določeni že po naravi stvari. S pogodbami se lahko urejajo le razmerja glede stvari, ki so v pravnem prometu in s katerimi stranke lahko prosto razpolagajo. Točno je, da je imela druga tožena stranka v tem prostoru svoj arhiv od vsega začetka izgradnje in ni izključeno, da je bil sklenjen o začasni uporabi prostora tudi dogovor s tedanjo JLA, česar danes ni več možno z gotovostjo ugotoviti. Vendar to tudi ni potrebno, ker začasna raba posameznega skupnega dela zgradbe za arhiv ali podobno svrho ne more spremeniti prostora v samostojni poslovni prostor. Pravno zmotno je enačenje skladiščnega prostora s poslovnim prostorom, ker je to lahko le pritiklina poslovnega prostora. Poslovni prostor mora biti gradbena celota, namenjen mora biti poslovni dejavnosti in imeti mora vsaj poseben vhod, verjetno pa mora imeti tudi svojo električno napeljavo, vodovod, sanitarije in še kaj, česar vsega sporni prostor nesporno nima. Vse to bi bilo lahko ugotoviti s predlaganim ogledom na kraju samem, ki pa ga je sodišče neutemeljeno zavrnilo. Ker lastninska tožba ne zastara, ni utemeljen očitek sodišča tožeči stranki, da je tožbo vložila šele leta 2000, saj je tožeča stranka skušala predhodno problem rešiti po mirni poti, vendar brez uspeha.

Nekorekten je tudi zaključek, da je tožeča stranka v bistvu priznala, da si je drugotožena stranka že od začetka zgradila lasten poslovni prostor z namenom, da ga bo uporabljala za arhiv, ker tak zaključek nima podlage v izvedenih dokazih in je protispisen. Tožeča stranka je le trdila, da si je drugotožena stranka protipravno prisvojila del skupnih prostorov, kar pa je povsem nekaj drugega. Iz predloženih listin, ki pa niso bile ocenjene, izhaja, da je postal sporni prostor skladišče na podlagi nekakšnega uradnega zaznamka uslužbenca drugotožene stranke, ni pa bil ta prostor kot tak predviden že od vsega začetka gradnje.

Neutemeljeno je sodišče zavrnilo dokazni predlog za opravo poizvedb pri zgodovinskem arhivu, ker bi morala te dokumente pridobiti tožeča stranka sama. Drugotožena stranka je namreč menila, da je sporni prostor njen in bi zato morala dokumente o lastništvu pribaviti ona, ne pa tožeča stranka.

Iz listinske dokumentacije ne izhaja, kar zaključi sodišče, da je bil sporni prostor od vsega začetka izgradnje last drugotožene stranke (razlogi v zadnjem odstavku na šesti strani sodbe). Sodiče bi moralo jasno povedati, iz katerih listin naj bi bilo to razvidno. Splošnemu zaključku, brez navedbe konkretnih dokazov, se tožeča stranka ne more upreti in ji je v bistvu odvzeta možnost do pritožbe proti tej ugotovitvi sodišča, medtem ko pa je pravica do pritožbe vsaki stranki sodnega postopka zagotovljena z določbami Ustave RS. Neutemeljeno je tudi sklicevanje sodišča na stečajni postopek, ker ni bilo nikomur jasno, kaj so delavci drugotožene stranke popisali v stečajnem postopku kot njeno premoženje. Zlasti pa stečajni senat ni preveril nobenega lastništva popisanih stvari. V sodbi ni pojasnjeno, kdaj je Vrhovno sodišče na svoji občni seji sprejelo mnenje, da bi imelo premoženje, uvrščeno med stečajno maso, za posledico izgubo lastninske pravice. Ni potrebno dokazovati, da je določena stvar v solasti, če to določa že zakon. Dokazno breme je na tistem, ki trdi, da temu ni tako. Zato so tudi zaključki prvega sodišča o dokaznem bremenu napačni.

Pritožba citira še več izsekov izpovedb posameznih prič, katere so po njenem mnenju za odločitev o sporu pomembne, a jih sodišče sploh ni upoštevalo.

Pritožba ni utemeljena.

Edino sporno dejstvo v tem postopku, ugotovitev katerega je potrebna za materialnopravno pravilno odločitev o tožbenem zahtevku, je, ali sporni kletni prostor predstavlja skupni prostor v smislu 1. odstavka 8. člena SZ k stanovanjski zgradbi R. 26 v Ljublani in je kot tak v solasti vseh etažnih lastnkov te zgradbe (2. odstavek 12. člena SZ). Tožeča stranka namreč trdi, da je skupni prostor, medtem ko tožena stranka temu oporeka, češ da druga toženka prostora kot investitor gradnje nikdar ni prodala lastnikom posameznih stanovanj in lokalov, ampak ga je zadržala za sebe in ga ves čas tudi sama uporablja. Da lahko govorimo, da je nek določen prostor v zgradbi skupni prostor zgradbe v smislu 1. odstavka 8. člena SZ, ne zadostuje le njegova funkcionalna opredelitev, kar bi se lahko sklepalo zgolj na besedilo

1. odstavka 8. člena SZ, ampak tudi dejstvo, ali so lastniki etažnih delov objekta dejansko tudi postali lastniki takega prostora na eni od z zakonom določeni podlagi za pridobitev lastninske pravice. To pomeni, da četudi nek prostor v zgradbi, gledano zgolj funkcionalno, dejansko služi večstanovanjski hiši kot zgradbi, to še ni skupni prostor večstanovanjske hiše v smislu 1. odstavka 8. člena SZ, če lastniki posameznih etažnih delov hiše niso pridobili lastninske pravice na takem prostoru na enega od v zakonu predvidenih načinov (po zakonu, na podlagi pravnega posla ali z dedovanjem). V obravnavani pravdi je bilo dokazno breme, da je sporni prostor v solasti lastnikov posameznih delov hiše, na strani tožeče stranke, ki to dejstvo v tožbi zatrjuje in na njem gradi svoj tožbeni zahtevek.

To izhaja iz 1. odstavka 212. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki določa, da mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Če tožena stranka oporeka zatrjevanim dejstvom tožeče stranke, to še ne pomeni prehoda dokaznega bremena, ampak le, da je to dejstvo sporno in da ga mora tisti, ki ga zatrjuje, potrditi z dokazi.

Zgoraj navedeno glede pravnopomembnega spornega dejstva pravilno smiselno enako ugotovi sodišče prve stopnje v razlogih izpodbijane sodbe (glej zadnja dva stavka v 1. odstavku na 3. strani sodbe). Nadalje je pravilen zaključek prvega sodišča v 1. odstavku na četrti strani sodbe, kar v razlogih podpre z izrecno navedenimi dokazi in kar med pravdnimi strankami glede na njihove navedbe niti ni sporno, da je zgradbo, v kateri je sporni prostor, zgradila druga toženka, katera je tudi kot prodajalec posamezne dele zgradbe potem prodala posameznim kupcem (pretežno takratni JLA, delno pa tudi drugim posameznim kupcem), pri čemer pa v prodajnih pogodbah ni opredeljeno, kaj spada med skupne prostore zgradbe, torej tudi ne, ali se kot tak tretira obravnavani sporni kletni prostor. Iz tega sledi, da je bila lastnik hiše R. 26 v Ljubljani kot investitor gradnje druga toženka, vsi poznejši lastniki posameznih delov zgradbe pa kupci, in to v toliko, kolikor dela zgradbe so kupili. Končno je pravilen tudi zaključek prvega sodišča (glej 1. odstavek na 7. strani sodbe), da tožeča stranka ni uspela dokazati, da je pridobila solastninsko pravico na spornem kletnem prostoru kot skupnem prostoru zgradbe, v posledici česar je materialnopravno pravilno odločilo o tožbenem zahtevku, ko ga je zavrnilo. Pripomniti je potrebno, da tožeča stranka v svojih navedbah med postopkom niti ne zatrjuje katerega od zakonskih načinov pridobitve lastnine oz. solastnine na spornem delu zgradbe, ampak to pridobitev zatrjuje zgolj na dejstvu, da je etažni lastnik enega izmed stanovanj v tej zgradbi in je z nakupom stanovanja avtomatično postala tudi solastnik spornega prostora, ker ta funkcionalno predstavlja skupni prostor zgradbe. Takega načina pridobitve lastninske pravice pa zakon ne pozna.

Iz zgoraj navedenega sledi, da so vse pritožbene navedbe izven že navedenega edinega spornega dejstva brezpredmetne (funkcionalna opredelitev spornega prostora in izvedeni oz.

neizvedeni dokazi glede tega), kakor so bile takšne navedbe brezpredmetne tudi med samim postopkom pred sodiščem prve stopnje in se je prvo sodišče o teh vprašanjih nepotrebno ubadalo. Zato se pritožbeno sodišče o njih ne opredeljuje, v kolikor ni nanje odgovorilo že predhodno.

Sodišče prve stopnje niti ni zagrešilo v pritožbi smiselno zatrjevane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, ko v sodbi navaja pravno podlago tožbenega zahtevka in ko v zadnjem odstavku na šesti strani sodbe izrecno ne navede listin, na katere opre svojo odločitev o lastništvu spornega prostora. Navajanje pravne podlage je namreč le povzemanje tožbenih navedb in če jih je sodišče povzelo netočno, to na samo pravilnost materialnopravne odločitve o tožbenem zahtevku ne more vplivati. V zadnjem odstavku 6. strani sodbe res ni izrecno navedeno, na katere listine je sodišče oprlo svojo odločitev, vendar pa je to izrecno navedeno že v predhodnih razlogih sodbe (glej 1. odstavek na 4. strani sodbe).

Ko se izpodbijana sodba sklicuje na stečajni postopek zoper drugotoženko, predstavlja le eno izmed okoliščin, ki potrjujejo pravilnost določenih ugotovitev prvega sodišča, kar je vsekakor dovoljeno in skladno z določbami ZPP.

Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo niti kršitev, na katere pazi v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP po uradni dolžnosti, pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).