Jedro

V primeru nevpisane nepremičnine mora zemljiškoknjižno sodišče po vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo na predlog lastnika dovoliti vpis lastninske pravice, če lahko iz zemljiškoknjižnega dovolila nedvomno ugotovi, da gre za isto nepremičnino.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje se spremeni tako, da se po novem glasi: "1. Ugovoru dolžnika z dne 3.12.2019 se ugodi in se sklep o izvršbi I 324/2019 z dne 18.11.2019 in opravljena izvršilna dejanja razveljavijo ter zavrne predlog za izvršbo.

2. Upnici sta dolžni dolžniku povrniti stroške ugovornega postopka v znesku 562,65 EUR v roku 8 dni od dneva prejema tega sklepa."

II. Upnici sta dolžni dolžniku povrniti 622,65 EUR pritožbenih stroškov v roku 8 dni od dneva prejema tega sklepa.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (v nadaljevanju tudi sodišče) zavrnilo ugovor dolžnika zoper sklep o izvršbi z dne 3.12.3.2019 (pravilno 3.12.2019) (I. točka izreka) ter dolžniku naložilo, da je v roku 8 dni dolžan upnicama povrniti nadaljnje izvršilne stroške v višini 574,91 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper ta sklep se pritožuje dolžnik po pooblaščencu. Zaključek sodišča, da dolžnik ni izkazal predhodne pridobitve lastninske pravice v pričakovanju z učinkom pred upnikovo hipoteko, je nepravilen. Sodišče materialnopravno zmotno razlaga "perfektnost" zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, ko navaja, da bi morala biti podana istovetnost označbe nepremičnin v pogodbi in zemljiški knjigi. Sodišče namreč ne upošteva predhodno ugotovljenega dejstva, da v času overitve zemljiškoknjižnega dovolila etažna lastnina ni bila vzpostavljena oz. da je v času overitve zemljiškoknjižnega dovolila šlo za t.i. nevknjiženo nepremičnino. V obravnavani zadevi sta bila podpisa prodajalca S. G. d.d. na Pogodbi št.1 z dne 12.7.2002 (v nadaljevanju Pogodba) in Aneksu k Pogodbi št. 1 z dne 22.9.2004 (v nadaljevanju Aneks) overjena leta 2003 in 2004, medtem ko je bila etažna lastnina vzpostavljena in v zemljiško knjigo vpisana leta 2006. Zato je logično, da ni podana istovetnost med označbo nepremičnin v Pogodbi in Aneksu ter vpisom teh v zemljiški knjigi. V primeru razpolagalnih poslov za t.i. nevknjižene nepremičnine je zato bistveno, da sta nepremičnini v Pogodbi in Aneksu, ki sta bila oba notarsko overjena, jasno označeni, da je mogoče nesporno ugotovitvi identiteto teh dveh nepremičnin po vpisu nepremičnin v zemljiško knjigo.1 To dejstvo je v konkretni zadevi podano. Dolžnik bi se po vzpostavitvi in vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo pri zadevnih nepremičninah lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik že na podlagi Pogodbe in Aneksa. Izpostavlja, da sta upnici v odgovoru na ugovor nasprotovali zgolj dejstvu, da obravnavani nepremičnini v Pogodbi nista označeni s podatki, s katerimi sta vpisani v zemljiški knjigi in zato pravni posel po njunem mnenju ni „perfekten“, medtem ko sama identiteta nepremičnin za upnici ni sporna. Poleg tega je sodišče na podlagi ugovora ter Pogodbe in Aneksa pravilno ugotovilo, da sta zadevni nepremičnini v odločbi OGU Nova Gorica in v zemljiški knjigi označeni kot posamezna dela stavbe št. 4 in 5, v stavbi št. 562, k.o. A. To jasno kaže, da je mogoče na podlagi označbe nepremičnin v Pogodbi in Aneksu nedvoumno ugotovitvi identiteto spornih nepremičnin. Slednje pa je skladno s sodno prakso Vrhovnega sodišča, ob izpolnjenem pogoju notarske overitve, pogoj za "perfektnost" zavezovalnega in razpolagalnega posla v smislu določbe 31. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Okoliščina, da se je dolžnik v zemljiško knjigo vpisal kot lastnik na podlagi Pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dne 11.12.2012 in ne na podlagi Pogodbe in Aneksa, ob dejstvu, da je pred tem, in sicer najmanj od 4.12.2006 dalje, razpolagal s „perfektnim“ razpolagalnim pravnim poslom, ni relevantna. Stališče sodišča, da notarsko overjena Pogodba in Aneks ne predstavljata „perfektnega“ razpolagalnega posla v smislu določbe 31. člena ZZK-1, je zato zmoten, posledično pa je nepravilna odločitev o zavrnitvi ugovora. Pravnomočen postane zgolj izrek sklepa. Zato bi moral le-ta izrecno določati, da se izvršba vodi zoper dolžnika zgolj v svojstvu hipotekarnega dolžnika (npr. da se izvršba na zadevni nepremičnini, last dolžnika, nadaljuje zoper dolžnika kot lastnika teh nepremičnin).2 S tem, ko izrek tega ne določa, je sodišče kršilo določbo 170. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), posledično pa zagrešilo še kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ. Upnici sta že pridobili hipoteko v zemljiški knjigi, zato je zmotna odločitev, da za zavarovanje te iste terjatve z izpodbijanim sklepom o izvršbi pridobi še eno hipoteko.3 Sodišče mu je s tem, ko je navedbe, da je terjatev upnic ugasnila na podlagi izpolnitve s strani osebnega dolžnika S. G. d.d. - v stečaju, bodisi pred stečajem ali v okviru izvršilnega postopka ali v okviru stečajnega postopka, zavrnilo brez izvedbe dokazov, odvzelo možnost obravnavanja pred sodiščem. Sam ni osebni dolžnik, zato ne razpolaga in ne more razpolagati s podatki o tem, ali je S. G. d.d. in v kakšnem znesku izpolnil obveznost do upnic. Razlaga sodišča, da bi se lahko o morebitnem poplačilu prepričal prek portala AJPES, je pretirano stroga in neživljenjska. Objav je veliko, zato jih v 8-dnevnem ugovornem roku ne more pregledati. V posledici tega je kot informacijsko šibkejša stranka predlagal zaslišanje stečajnega upravitelja in zaslišanje upnic. Sodišče neutemeljeno izenačuje trditve upnic in jim pripisuje pravno naravo izpovedbe. Razlika med navedbami in izpovedbo je bistvena, saj bi bili upnici, zaslišani kot priči, dolžni izpovedati po resnici in pod kazensko odgovornostjo. Glede dokaznega predloga z zaslišanjem stečajnega upravitelja pa je s tem, ko je presodilo, da ne bo vedel izpovedati ničesar več, kar je že objavljeno na AJPES, zavzelo tudi nedovoljeno vnaprejšnjo dokazno oceno. Posledično izpodbija tudi odločitev o stroških ugovornega postopka.

3. Upnici v odgovoru na pritožbo le-tej nasprotujeta, predlagata njeno zavrnitev in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je izvršilno sodišče s sklepom o izvršbi I 324/2019 z dne 18.11.2019 v zvezi s popravnim sklepom z dne 24.3.2020 zoper pritožnika kot dolžnika (hipotekarnega dolžnika) dovolilo izvršbo s prodajo dolžnikovih nepremičnin ID znak del stavbe 562-20 in ID znak dela stavbe 562-4. Pritožnik je stranka tega postopka kot novi lastnik nepremičnin, pri katerih je bila že predhodno vknjižena zastavna pravica in zaznamovana izvršljivost terjatve v korist upnic (prim. 142. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ oz. drugi odstavek 170. člena ZIZ).

6. Z izpodbijanim sklepom, ki je predmet tega pritožbenega postopka, je sodišče ugovor dolžnika zoper sklep o izvršbi zavrnilo. Presodilo je, da dolžnik v času upnikove pridobitve hipoteke z zaznambo sklepa o izvršbi (prisilna hipoteka) na zgoraj navedenih nepremičninah še ni imel lastninske pravice v pričakovanju ter da so njegovi ostali ugovorni razlogi neutemeljeni.

7. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je sodišče pravilno presodilo, da se na obravnavani ugovor zoper sklep o izvršbi ne raztezajo meje in učinki pravnomočnosti sklepa o ugovoru tretjega In 333/2011 z dne 25.1.2013. Razlogi sodišča so v tem delu pravilni. Pritožbeno sodišče jih sprejema ter se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.4

8. Sodišče je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pravilno pojasnilo stališče sodne prakse glede varstva pridobitelja nepremičnine, ki ni hkrati tudi zemljiškoknjižni lastnik, ima pa lastninsko pravico v pričakovanju. Po stališču sodne prakse, ki izhaja iz odločb Ustavnega sodišča, Vrhovnega sodišča ter višjih sodišč, je pričakovana lastninska pravica, kot pravni standard, varovana v primeru, ko je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča neposredno na podlagi „perfektnega“ zavezovalnega in razpolagalnega posla. Torej ko pridobitelj že ima, poleg veljavnega zavezovalnega pravnega posla, overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, le vknjižil se še ni. V konkretni zadevi je zato za presojo utemeljenosti dolžnikovega ugovora in sedaj pritožbe, kot je pravilno navedlo že sodišče v izpodbijanem sklepu, odločilno, ali je pred zaznambo sklepa o izvršbi In 333/2011 v zemljiški knjigi (ta po podatkih zemljiške knjige učinkuje od 21.2.2012), s katero sta upnici pridobili hipoteko na obravnavanih nepremičninah, dolžnik že razpolagal z veljavnim ("perfektnim") zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za vknjižbo svoje lastninske pravice.

9. Kot je pravilno ugotovilo že sodišče, je dolžnik že ob sklenitvi Pogodbe in Aneksa razpolagal s pravno podlago za pridobitev lastninske pravice (torej zavezovalnim pravnim poslom). Navedena Pogodba je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo in je bila pravilno overjena po takratnih predpisih in prijavljena za odmero davka. Dalje je sodišče ugotovilo, da obravnavani nepremičnini v Pogodbi in Aneksu nista bili pravilno označeni tako, kot sta v zemljiški knjigi, in da zato Pogodba in Aneks nista bila sposobna za zemljiškoknjižno vknjižbo oz. da ju zato ni mogoče šteti za „perfekten“ pravni posel. Takšen zaključek sodišča pa ni pravilen in mu pritožba utemeljeno nasprotuje.

10. Kot pravilno izpostavlja pritožba, je v konkretni zadevi bistveno, da v času sklenitve in overitve Pogodbe in Aneksa obravnavani nepremičnini še nista bili vpisani v zemljiški knjigi. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je bila etažna lastnina vzpostavljena in v zemljiško knjigo vpisana šele 4.12.2006, torej po izdaji in overitvi zemljiškoknjižnega dovolila vsebovanega v Pogodbi (Pogodba je bila overjena dne 4.3.2003). Zato obravnavani nepremičnini v tem zemljiškoknjižnem dovolilu nista mogli biti označeni z zemljiškoknjižnimi podatki, kot to zahteva 31. člen ZZK-1. Kar pa ne pomeni, da je zato takšno zemljiškoknjižno dovolilo neveljavno oz. da ne bi bilo sposobno za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo po vzpostavitvi etažne lastnine in vpisu obravnavanih nepremičnin v zemljiško knjigo. V primeru nevpisane nepremičnine mora zemljiškoknjižno sodišče po vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo na predlog lastnika dovoliti vpis lastninske pravice, če lahko iz zemljiškoknjižnega dovolila nedvomno ugotovi, da gre za isto nepremičnino. V tovrstnih primerih zato vztrajanje pri istovetnosti med podatki iz zemljiškoknjižnega dovolila in zemljiške knjige ni pravilno, temveč je odločilno, ali je mogoče iz zemljiškoknjižnega dovolila nedvomno ugotoviti, da gre za isto nepremičnino.5 V konkretni zadevi gre za tak primer. Istovetnost obravnavanih nepremičnin namreč v tem postopku ni bila vprašljiva. Upnici sta v postopku zatrjevali, da nepremičnini v Pogodbi in Aneksu nista bili označeni s podatki, s katerimi sta bili vpisani v zemljiški knjigi (prim. 5. točka odgovora na ugovor). Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da je zemljiškoknjižno dovolilo, vsebovano v Pogodbi, ki je bilo pravilno notarsko overjeno dne 4.3.2003, šteti za veljaven ("perfekten") razpolagalni pravni posel. To pa pomeni, da je dolžnik v času upnikove pridobitve hipoteke z zaznambo sklepa o izvršbi (t.j. dne 21.2.2012), že razpolagal z "perfektnim" zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo in je zato že pred začetkom učinkovanja zaznambe sklepa o izvršbi na obravnavanih nepremičninah imel lastninsko pravico v pričakovanju.

11. Glede na zgoraj obrazloženo je pritožbeno sodišče pritožbi dolžnika ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, kot je to razvidno iz točke I/1 izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Glede na tak izid pritožbenega postopka je moralo pritožbeno sodišče skladno z drugim odstavkom 165.člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ poseči tudi v odločitev o stroških ugovornega postopka (točka II izreka izpodbijanega sklepa). Gre za stroške, ki so dolžniku nastali z vložitvijo ugovora zoper sklep o izvršbi z dne 3.12.2019. Dolžnik je v ugovornem postopku uspel, stroški, priglašeni v ugovoru, pa so za izvršbo potrebni. Zato sta mu jih upnici dolžni povrniti (prim. prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in peti odstavek 38. člena ZIZ). Te je pritožbeno sodišče upoštevaje vrednost spornega predmeta, stroškovnik in Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) dolžniku priznalo skupaj v višini 562,65 EUR, in sicer 522,65 EUR na račun stroškov zastopanja6 in 40,00 EUR na račun sodnih taks.

13. Glede na dolžnikov uspeh s pritožbo in potrebnost nastalih pritožbenih stroškov, sta upnici dolžni dolžniku povrniti tudi stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ). Na enaki podlagi, kot je odmerilo stroške ugovornega postopka, je pritožbeno sodišče odmerilo tudi stroške pritožbenega postopka. Dolžnik je tako upravičen do povračila stroškov pritožbenega postopka v znesku 622,65 EUR, od tega 522,65 EUR na račun stroškov zastopanja7 in 100,00 EUR na račun sodnih taks. Pritožbeno sodišče dolžniku ni priznalo v pritožbi priglašene nagrade za pregled spisa in dokumentacije v višini 400 točk (2. točka Tar. št. 39 OT), saj je nagrada za to opravilo zajeta že v priznani nagradi za sestavo pravnega sredstva.

14. Povrnitve zakonskih zamudnih obresti od stroškov ugovornega in pritožbenega postopka dolžnik ni zahteval. 1 Prim. stališče Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 328/2015 z dne 19.5.2016. 2 Prim. VSL II Ip 2901/2017 z dne 18.10.2017. 3 Prim. VSK Cdn 8/2015 z dne 11.2.2015. 4 Točka 16 obrazložitve. 5 Prim. VSRS II Ips 328/2015, VSRS II Ips 196/2010, VSRS II Ips 211/2010 in VSK Cp 873/2013. 6 Za sestavo ugovora zoper sklep o izvršbi 700 točk (6. točka Tar. št. 27 OT) in za poštne in telefonske storitve v višini 2% oziroma 14 točk (3. odstavek 11. člena OT), kar ob vrednosti točke 0,6 EUR (prvi odstavek 13. člena OT), znese 428,40 EUR, vse povečano za 22% DDV v skladu z drugim odstavkom 2. člena OT. 7 Za sestavo pritožbe 700 točk (6. točka Tar. št. 27 OT) in za poštne in telefonske storitve v višini 2% oziroma 14 točk (3. odstavek 11. člena OT), kar ob vrednosti točke 0,6 EUR (prvi odstavek 13. člena OT), znese 428,40 EUR , vse povečano za 22% DDV v skladu z drugim odstavkom 2. člena OT.