Jedro

Četudi sta imela tožnika res namen oddajati stanovanji, nista upravičena do povrnitve škode v obsegu višine najemnine, ki bi jo v spornem obdobju iztržila z oddajo teh stanovanj v najem, saj toženca o tej nameri tožnikov nista bila seznanjena oziroma je bila to za toženca nepričakovana škoda.

Ker toženca spornih stanovanj v vtoževanem obdobju nista uporabljala ter sta bili stanovanji v tem obdobju tudi sicer neprimerni za uporabo in bivanje, toženca nista mogla biti obogatena za vtoževani znesek najemnine, saj od spornih stanovanj nista mogla imeti nikakršne koristi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v I. in III točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna plačati vsakemu od tožnikov 15.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka), zavrnilo pobotni ugovor tožencev (II. točka izreka) in odločilo, da sta tožnika dolžna povrniti tožencema njune pravdne stroške v znesku 2.794,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožujeta tožnika. Uveljavljata pritožbene razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka. zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi. Priglašata stroške pritožbenega postopka. Navajata, da je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo odškodnine oziroma uporabnine, kljub ugotovitvi, da sta toženca kršila pogodbene obveznosti in povzročila škodo, ker naj tožnika ne bi izkazala namena oddajanja kupljenih stanovanj v najem. Navedeno pa ne drži, saj sta tožnika izpovedala, da sta imela kupljeni stanovanji namen oddajati v najem. Nadomestno stanovanje sta uporabljala za svoje potrebe, ker je bilo v kupoprodajnih pogodbah izrecno prepovedano, da bi ga oddajala. Menita, da tožencev nista bila dolžna seznanjati o tem, kakšni so njuni nameni s kupljenima stanovanjema. Sodišče prve stopnje se neutemeljeno sklicuje tudi na dejstvo, da tožnika stanovanj od prevzema dalje še nista oddala v najem, saj je tožnik jasno izpovedal, da sta stanovanji neuporabni, ker je nad njima gradbišče. Škoda pa jima je nastala ne glede na nadomestno stanovanje, saj bi bila po 31.10.2004 upravičena do uporabe vsak svojega stanovanja. Nadalje menita, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da toženca s tem, ko tožnikoma nista predala stanovanj do predvidenega roka, nista bila obogatena. Navajata tudi, da so razlogi izpodbijane sodbe sami s seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje je tako zaključilo, da je bil dne 31.10.2004 predviden rok za predajo stanovanj v stanju po izvedbi gradbenih del, hkrati pa je zapisalo, da kupoprodajna pogodba dopušča možnost, da prodajalec od nameravane gradnje odstopi in spornih gradbenih del ne izvede. Menita, da so se stranke za izvedbo gradbenih del po kupoprodajni pogodbi izrecno dogovorile in da pogodba ne dopušča možnosti odstopa od gradnje teh del. Nadalje sodišče prve stopnje zaključuje, da je bil v kupoprodajni pogodbi naveden rok 31.10.2004, za izročitev nepremičnin kupcema v posest, določen le okvirno, kar pa je v nasprotju z nadaljnjim zaključkom sodišča prve stopnje, da je bil ta rok predviden rok za predajo stanovanj v stanju po izvedbi gradbenih del. Menita, da vsebina pogodbenih določil ne dopušča sklepanja, da bi stranke izročitev nepremičnin časovno kakorkoli vezale na pridobitev gradbenega dovoljenja.

Toženca sta po svojem pooblaščencu na pritožbo odgovorila. Menita, daje pritožba neutemeljena, zato pritožbenemu sodišču predlagata njeno zavrnitev. Priglašata stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da se zoper sodbo sodišča prve stopnje pritožujeta le tožnika, zato je ta glede zavrnitve pohotnega ugovora (v II. točki izreka) že pravnomočna in ni predmet preizkusa pritožbenega postopka. Pritožbeno sodišče je tako preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v I. in III. točki izreka), v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (1. In 2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP - Ur. I. RS, št. 26/99 - 45/08).

Tožnika zahtevata od tožencev plačilo odškodnine oziroma uporabnine zaradi nepravočasne izročitve stanovanj, ki sta ju kupila od tožencev na podlagi kupoprodajnih pogodb z dne 13.5.2004 (prilogi A3 in A7). Tožbeni zahtevek utemeljujeta tako na podlagi določil o pogodbeni oziroma poslovni odškodninski odgovornosti (glej 239. in naslednje člene Obligacijskega zakonika - Ur. I. RS, št. 83/01, 40/07 - v nadaljevanju OZ) kot na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi (glej 190. in naslednje člene OZ). Tožencema kot prodajalcema očitata kršitev določil kupoprodajne pogodbe, ker jima kupljeni stanovanji nista bili izročeni do v pogodbi dogovorjenega roka, do katerega bi morala po njunem mnenju toženca izvesti tudi vsa dodatna gradbena dela po kupoprodajni pogodbi, zaradi česar naj bi jima nastala škoda v višini najemnine, ki bi jo lahko iztržila z oddajanjem teh stanovanj v najem. Hkrati pa navajata, da sta zaradi navedenega za znesek vtoževane najemnine neupravičeno prikrajšana, toženca pa sta neupravičeno obogatena.

Poslovna oziroma pogodbena odškodninska odgovornost je tista vrsta obligacijskega razmerja, v katerem je pogodbena stranka, ki je kršila svojo pogodbeno obveznost opraviti izpolnitveno ravnanje, ki se ga je s pogodbo zavezala opraviti, dolžna drugi pogodbeni stranki povrniti škodo, ki ji jo je s to kršitvijo povzročila, druga pogodbena stranka pa je upravičena zahtevati takšno povrnitev (glej 2. odstavek 239. člena OZ). Predpostavke poslovne odškodninske odgovornosti so: kršitev pogodbene obveznosti, ki ima znake protipravnega stanja, vzrok za kršitev mora izvirati iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti, vzročna zveza med kršitvijo pogodbene obveznosti in škodo ter škoda, ki jo v sferi pogodbi zveste stranke povzroči kršitev pogodbene obveznosti druge stranke (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, stran 205, 207-208). Navedene predpostavke morajo biti podane kumulativno, če ni podana že ena izmed njih, ne moremo govoriti o poslovni oziroma pogodbeni odškodninski odgovornosti.

Kot že povedano, sta tožnika zatrjevala nastalo škodo (le) v višini najemnine, ki bi jo lahko iztržila z oddajanjem spornih stanovanj v najem. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo z obrazložitvijo, da tožnika nista dokazala, da bi sporni stanovanji v resnici imela namen oddajati v najem, s čimer nista izkazala vtoževane škode. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem tudi zaključilo, da tožnika nista dokazala niti tega, da bi o namenu oddajanja kupljenih nepremičnin v najem seznanila toženca. Slednjega zaključka pritožba ne izpodbija. Nasprotno, tožnika v pritožbi vztrajata pri svojih trditvah, da tožencev nista bila dolžna seznanjati o tem, kakšni so njuni nameni s kupljenima stanovanjema. Kupec načeloma res ni dolžan seznanjati prodajalca o tem, kaj bo počel s predmetom nakupa. Vendar pa sta tožnika upravičena do povrnitve škode le v obsegu, kot bi jo morala toženca ob kršitvi pogodbe (kot možno posledico kršitve) pričakovati, glede na dejstva, ki so jima bila takrat znana ali bi jima morala biti znana (glej 1. odstavek 243. člena OZ. Pogodbenik namreč zaradi kršitve pogodbe ne odgovarja za vso nastalo škodo, temveč le v obsegu, ki je bil ob kršitvi predvidljiv (primerjaj odločbi VSL I Cp 3988/2009 in II Cp 4194/2008). Kot že povedano, iz pred sodiščem prve stopnje izvedenega dokaznega postopka (predvsem iz vsebine dopisov med pravdnima strankama) ne izhaja, da bi tožnika obvestila toženca o namenu oddajanja stanovanj v najem. Nenazadnje tožnika niti nista zatrjevala, da bi toženca o tej nameri obvestila. Glede na navedeno določilo 1. odstavka 243. člena OZ tožnika, tudi če sta res imela namen oddajati stanovanji, nista upravičena do povrnitve škode v obsegu višine najemnine, ki bi jo v spornem obdobju iztržila z oddajo teh stanovanj v najem, saj toženca o tej nameri tožnikov nista bila seznanjena oziroma je bila to za toženca nepričakovana škoda. Druge škode, ki bi tožnikoma nastala zaradi očitane kršitve kupoprodajne pogodbe, pa tožnika nista zatrjevala. Ker tožnika tako nista upravičena do plačila vtoževane škode, so nerelevantne pritožbene navedbe, ki se nanašajo na samo kršitev kupoprodajne pogodbe, zaradi katere naj bi prišlo do te škode, zato se pritožbeno sodišče do njih ni opredeljevalo (1. odstavek 360. člena ZPP).

Sodišče prve stopnje je pravilno odločilo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen niti na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi. Zaključilo je, da tožnika, s tem, ko nista dokazala namena oddajati spornih stanovanj v najem, nista dokazala svojega prikrajšanja ter da hkrati nista dokazala obogatitve tožencev. Za uspešno uveljavljanje tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve mora namreč tožeča stranka dokazati, da je prišlo do neutemeljenega premika premoženja, zaradi katerega je sama prikrajšana, nasprotna stranka pa obogatena, pri čemer mora med prikrajšanjem in obogatitvijo obstajati vzročna zveza (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, stran 44). Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da toženca spornih stanovanj v vtoževanem obdobju nista uporabljala ter da sta bili stanovanji v tem obdobju tudi sicer neprimerni za uporabo in bivanje, česar pritožba ne izpodbija. Na podlagi navedenih ugotovitev je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženca nista mogla biti obogatena za vtoževani znesek najemnine, saj od spornih stanovanj nista mogla imeti nikakršne koristi (glej 198. člen OZ).

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu (v I. in III. točki izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker tožnika s pritožbo nista uspela, krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

Ker ni odgovor na pritožbo v ničemer pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek, krijeta tudi toženca sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 155. člena ZPP).