Jedro

V zvezi s pritožbeno trditvijo, da tretjetožena stranka ni postala lastnik stavbe, ker je za pridobitev lastninske pravice na njej potreben tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa pritožbeno sodišče že na tem mestu opozarja, da je prodaja stavbe kot nepremičnine eden od načinov pravnega razpolaganja z nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice, opredeljene v 1. odstavku 3. člena ZTLR kot posest, uporaba in razpolaganje (dejansko in pravno) z nepremičnino. Posledice takega pravnega razpolaganja s stavbo (prodaja stavbe) ter dejanska izročitev kupcu v posest, uporabo in dejansko razpolaganje z njo pa so do vknjižbe kupca kot lastnika naslednje: prodajalec izgubi posest (in pravico do posesti), možnost in pravico uporabe in možnost in pravico dejanskega razpolaganja s stavbo, ker so te pravice prešle na kupca. Glede na to, da je v zemljiški knjigi še vedno vknjižen kot lastnik, pa prodajalcu ostane le še možnost pravnega razpolaganja s stvarjo, kar ni enako pravici do pravnega razpolaganja z njo. V taki situaciji ima namreč kupec v primeru uveljavljanja lastninskega zahtevka prodajalca po 1. odstavku 37. člena ZTLR nasproti njemu ugovor prodane in izročene stvari.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdne stranke same nosijo svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi tožene stranke tožeči stranki vrnile v neposredno posest zemljišče – parcelna št. 1846/5 k.o. B. in iz tega zemljišča odstranile vse njihove predmete in stvari, zlasti polovico elementov montažnega objekta, ki se nahaja na navedeni parceli ter so dolžne opustiti vsa nadaljnja poseganja v to nepremičnino (I/1 točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo zneska 90.336,00 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, uperjen zoper toženi stranki A. B. in B. G. s.p. (I/2 točka izreka) ter zavrnilo tožbeni zahtevek zoper B., d.o.o., na plačilo zneska 20.319,74 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi (I/3 izreka sodbe). Tožeči stranki je še naložilo povračilo pravdnih stroškov toženih strank v znesku 3.331,88 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi (II točka izreka) in odločilo, da tožeča stranka sama nosi svoje pravdne stroške (III točka izreka).

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka, uveljavljala pa je vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 338. člena ZPP in predlagala spremembo sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

V odgovoru na pritožbo so tožene stranke predlagale zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnica pri utemeljevanju tožbenega zahtevka na vrnitev zemljišča parcelna št. 1846/5 k.o. B. v neposredno posest in plačilo uporabnine za uporabo zemljišča tudi v pritožbi v pretežnem delu izhaja iz predpostavke, da se na tem zemljišču nahaja montažni objekt. Potem, ko je na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke B. B. sodišče prve stopnje ugotovilo, da predmet med tožečo stranko in tretjetoženo stranko dne 11. 01. 1994 sklenjene kupoprodajne pogodbe (priloga A3) ni bil montažni objekt, pač pa stavba kot nepremičnina, je v tej luči presojalo utemeljenost tožbenega zahtevka. Tožeča stranka namreč navedene ugotovitve izvedenca ni izpodbijala, kot tudi ne trditev toženih strank, da je bila navedena kupoprodajna pogodba z opredelitvijo objekta kot montažnega sklenjena zaradi uvedbe denacionalizacijskega postopka, nanašajočega se na zemljišče, na katerem stoji objekt. Po presoji pritožbenega sodišča ni brez pomena niti dejstvo, da predmetne kupoprodajne pogodbe tožeča stranka zaradi bistvene zmote glede lastnosti objekta ni razveljavljala (1. in 2. odstavek 61. člena ZOR).

Tožeča stranka tudi ne oporeka pravni naravi sklenjene pogodbe, ki se nanaša na objekt kot kupoprodajne pogodbe. S prodajno pogodbo pa se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (1. odstavek 454. člena ZOR). Med pravdnima strankama ni sporno: - da je bil predmet prodajne pogodbe le objekt in da sta pogodbeni stranki iz prodaje izrecno izključili prodajo lastninske pravice na zemljišču, na katerem stoji objekt in funkcionalnem zemljišču, ki spada k objektu, - da je tožeča stranka objekt izročila tretjetoženi stranki v posest in uporabo, - da je tretjetožena stranka kupnino za objekt tožeči stranki plačala.

Izhajajoč iz opisanega dejanskega stanja, da je šlo za prodajo stavbe, ne pa zemljišča, na katerem objekt stoji, je zato prišlo do situacije, ki jo je urejal v času sklenitve prodajne pogodbe veljaven ZTLR v 12. členu, po katerem je lastnik stavbe že po zakonu pridobil pravico uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena. V zvezi s pritožbeno trditvijo, da tretjetožena stranka ni postala lastnik stavbe, ker je za pridobitev lastninske pravice na njej potreben tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa pritožbeno sodišče že na tem mestu opozarja, da je prodaja stavbe kot nepremičnine eden od načinov pravnega razpolaganja z nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice, opredeljene v 1. odstavku 3. člena ZTLR kot posest, uporaba in razpolaganje (dejansko in pravno) z nepremičnino. Posledice takega pravnega razpolaganja s stavbo (prodaja stavbe) ter dejanska izročitev kupcu v posest, uporabo in dejansko razpolaganje z njo pa so do vknjižbe kupca kot lastnika naslednje: prodajalec izgubi posest (in pravico do posesti), možnost in pravico uporabe in možnost in pravico dejanskega razpolaganja s stavbo, ker so te pravice prešle na kupca. Glede na to, da je v zemljiški knjigi še vedno vknjižen kot lastnik, pa prodajalcu ostane le še možnost pravnega razpolaganja s stvarjo, kar ni enako pravici do pravnega razpolaganja z njo. V taki situaciji ima namreč kupec v primeru uveljavljanja lastninskega zahtevka prodajalca po 1. odstavku 37. člena ZTLR nasproti njemu ugovor prodane in izročene stvari (primerjaj Tone Frantar – Stvarno pravo, GV, Ljubljana 1993, stran 105 – 107). Pravilno je zato stališče prvostopenjskega sodišča, da je tretjetožena stranka s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobila tudi obligacijsko pravico zahtevati od tožeče stranke kot prodajalca izvršitev z zakonom določenega pridobitnega načina, torej terjatev na izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vpis lastninske pravice na objektu (oziroma njegovem delu) v njeno korist. S prodajno pogodbo za stavbo pa je zaradi neločljive povezanosti z zemljiščem, na katerem stoji, tretjetožena stranka pridobila tudi pravico uporabe tega zemljišča že po samem zakonu na podlagi 12. člena ZTLR, zato je brezpredmetna pritožbena trditev, da predmet pogodbe ni bila pravica uporabe zemljišča ter sklicevanje na določbe ODZ o posodbeni pogodbi in pravici do odpovedi pravice uporabe zemljišča. Pravice uporabe stavbe namreč že pojmovno ni mogoče izvrševati brez pravice uporabe zemljišča, na katerem stavba stoji.

Čim pa je tako, je neutemeljen tudi pritožbeni očitek bistvene postopkovne kršitve in posledično nepravilne uporabe materialnega prava, ker se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do uporabe določbe 358. člena ZOR in trditve tožeče stranke, da je toženi stranki odpovedala pravico uporabe zemljišča in o tem predložila dokaze (dopis z dne 05. 10. 2006). Po določbi 1. odstavka 12. člena ZTLR ima lastnik stavbe pravico uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena in zemljišča, ki je namenjeno za njeno redno rabo, ves čas, dokler stavba obstaja. Tak pravni režim uporabe zemljišča, vezan na obstoj stavbe, torej že pojmovno izključuje možnost uporabe 358. člen ZOR ki govori o možnosti odpovedi trajnega dolžniškega razmerja. Dokler stavba na zemljišču obstoji, pravice uporabe zemljišča pač ni mogoče enostransko odpovedati, ker ta temelji na zakonu. Ker gre zgolj za vprašanje uporabe materialnega prava, to pa je ob ugotovljenem dejanskem stanju mogoče preizkusiti, zato ni utemeljen pritožbeni očitek bistvene postopkovne kršitve, če se prvostopenjsko sodišče do tožnikove pravice do odpovedi uporabe zemljišča ni izrecno opredelilo.

S prenosom stavbe v dejansko posest, uporabo in dejansko razpolago tretjetoženi stranki na podlagi kupoprodajne pogodbe za stavbo je torej tožeča stranka dovolila tudi uporabo zemljišča, na katerem stavba stoji in zemljišča, potrebnega za njeno redno rabo vsakokratnemu upravičencu do uporabe stavbe, s katero je dejansko razpolagala tretjetožena stranka. Zato ne more biti utemeljen tožbeni zahtevek na odstranitev objekta in izročitev zemljišča v posest tožeči stranki niti zoper tretjetoženo stranko kot kupca stavbe, niti zoper prvo in drugo toženo stranko, ki sta stavbo uporabljala s soglasjem tretjetožene stranke. Ker nobena od toženih strank zemljišča ni uporabljala brez podlage, je zato neutemeljen tudi tožbeni zahtevek na plačilo uporabnine za zemljišče. Že je bilo zgoraj obrazloženo, da se pred lastninsko tožbo tožeče stranke na izročitev zemljišča v posest zaradi izročitve objekta tretjetožni stranki v posest in uporabo na podlagi kupoprodajne pogodbe tretjetožena stranka lahko brani z ugovorom prodane in izročene stvari, v obravnavanem primeru objekta, ki stoji na spornem zemljišču in da zaradi neločljive povezanosti obeh nepremičnin (objekta in zemljišča) tožeči stranki ni mogoče vrniti v posest zgolj zemljišče. Nobene pravne ovire pa ni bilo za različno pravno pripadnost zemljišča in stavbe na njem. Tako situacijo je namreč izrecno predvidel SPZ v 2. odstavku 271. člena in lastniku objekta priznal stavbno pravico na nepremičnini (zemljišču), dokler na njej stoji zgradba, lastnika zemljišča in imetnika stavbne pravice pa napotil na pogodbeno ureditev medsebojnega razmerja oziroma, če ta ne bi bila mogoča, na rešitev tega razmerja v nepravdnem postopku (4. odstavek 271. člena SPZ).

V zvezi s pritožbenim očitkom o ničnosti prodajne pogodbe po določbi 88. člena ZDen, če sta objekt in zemljišče v času prodaje tvorila celoto, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožnik v pritožbi ne izpodbija ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da je denacionalizacijski postopek zaključen in da zemljišče ni bilo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu. Določba 88. člena ZDen, po kateri ni bilo dopustno nobeno razpolaganje z nepremičninami oziroma premoženjem, glede katerega po določbah ZDen obstaja možnost vrnitve, pravni posli in enostranske izjave, ki so v nasprotju z navedeno prepovedjo, pa so nični, je bila namenjena varstvu denacionalizacijskih upravičencev. Njihov položaj se zaradi poslov, povezanih s premoženjem, ki je bilo predmet denacionalizacijskega zahtevka, ni smel poslabšati. S samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za objekt je namreč prišlo tudi do razpolaganja z zemljiščem, saj je na njem kupec pridobil pravico uporabe. Po 107. členu ZOR nična pogodba ne postane veljavna, če prepoved ali kakšen drug vzrok ničnosti pozneje preneha, če pa je prepoved manjšega pomena, pogodba pa izvršena, se ničnost ne more uveljavljati. Pravni standard prepovedi manjšega pomena se ne nanaša le na vsebino prepovedi, pač pa tudi na vprašanje, ali je kršitev prepovedi privedla do posledic, ki jih prepoved želi preprečiti. Glede na neizpodbijano ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je bil denacionalizacijski postopek končan in da do vrnitve zemljišča denacionalizacijskemu upravičencu ni prišlo, je očitno, da opisano razpolaganje z zemljiščem ni privedlo do negativnih posledic za denacionalizacijskega upravičenca, katerega položaj je bil z 88. členom ZDen varovan. Pritožbeno sodišče zato ugotavlja, da je bil pravni standard prepovedi manjšega pomena v obravnavanem primeru izpolnjen, kot tudi dejstvo, da je bila kupoprodajna pogodba s strani tretjetožene stranke kot kupca v celoti, s strani tožeče stranke kot prodajalca pa v pretežnem delu realizirana.

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je tožeča stranka prodala tretjetoženi stranki le objekt, ne pa zemljišča. Že je bilo obrazloženo, da je z nakupom objekta tretjetožena stranka pridobila tudi pravico uporabe zemljišča, zato je nesprejemljivo pritožbeno stališče, da je bil predmet pogodbe nemogoč, pogodba pa po 47. členu ZOR zato nična.

Tožbeni zahtevek na plačilo sorazmernega dela nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je tožeča stranka temeljila na določilu VI. člena prodajne pogodbe z dne 11. 01. 1994 s trditvijo, da je sama plačevala celoten znesek nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, zaradi česar je bila tretjetožena stranka obogatena na račun tožeče stranke. Vtoževani znesek 20.319,74 EUR pa je izračunan iz površine objekta, ki je predmet pogodbe. V dokaz je priložila le dva izpisa odprtih postavk (na kontu 1200 in na kontu 1205). Pravilno pritožnik ugotavlja, da je bila glede na obrambo tožene stranke, da ni jasno, kako je tožeča stranka prišla do vtoževanih zneskov in po kakšni metodologiji, sporna višina terjatve. Zmotno pa je pritožbeno stališče, da bi višino terjatve moralo ugotoviti prvostopenjsko sodišče samo, ker gre za javnopravno dajatev, upoštevaje površino zemljišča, sklicujoč se pri tem na kupoprodajno pogodbo in kategorizacijo zemljišča glede na namembnost, sklicujoč se pri tem na zemljiškoknjižni izpisek. Kadar je sporna višina tožbenega zahtevka, mora le-to utemeljiti z načinom obračuna nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča tožnik do te mere, da je njegov obračun preizkusljiv. Tožeča stranka temu trditvenemu bremenu v nasprotju s 1. odstavkom 7. člena in 212. členom ZPP v postopku ni zadostila, saj na obrambo tožene stranke ni odreagirala z ustrezno obrazložitvijo obračuna nadomestila, sodišče pa samo ne izvaja dokazov za ugotovitev dejstev, ki jih stranka niti ne zatrjuje. Povezanost zatrjevanih (pa spornih) dejstev z dokazno ponudbo je namreč dosledno izpeljana v 1. odstavku 287. člena ZPP. Pritožnica zato neutemeljeno očita prvostopenjskemu sodišču neizvedbo dokazov (vpogleda kupoprodajne pogodbe in zemljiškoknjižnega izpiska) glede dejstev, ki jih v prvostopenjskem postopku niti ni zatrjevala, tista, ki jih je šele v pritožbi glede načina obračuna pa so pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče skladno s 1. odstavkom 337. člena ZPP ni smelo presojati, saj pritožnica ni verjetno izkazala, zakaj jih brez svoje krivde ni mogla navajati pravočasno že v prvostopenjskem postopku.

Pritožbeno sodišče je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so bile odločilnega pomena za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijane sodbe (1. odstavek 360. člena ZPP).

Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali delno za neutemeljene, delno pa za neupoštevne, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je ob reševanju pritožbe dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške. Ker pa tožena stranka z odgovorom na pritožbo ni prispevala k rešitvi pritožbe, njenih pritožbenih stroškov pritožbeno sodišče ni štelo kot potrebne stroške v smislu 155. člena ZPP, zato je odločilo, da je dolžna sama nositi svoje stroške odgovora na pritožbo.