Jedro

Določbe 508. čl. OZ, po katerem mora predkupni upravičenec ob sprejemu ponudbe hkrati plačati tudi kupnino, pri prodaji kmetijskih zemljišč ni mogoče avtomatično uporabiti. Navedeno pa ne pomeni, da takšen pogoj, v kolikor ga prodajalec postavi v ponudbi, ni dopusten.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da toženec izrecno in nepogojno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice pri nepremičninah parc. št. 183/18 in 183/85, obe k.o. ... na ime tožnice, ter na izročitev sklepa Okrajnega sodišča v Domžalah Dn. št. 2160/2006 in Dn. št. 5256/2006 o zaznambi vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, v 15 dneh, sicer se mu za vsak dan zamude naloži denarna kazen 138,84 EUR. Nadalje je sodišče zavrnilo tudi podredni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnini parc. št. 183/18 in 183/85 k.o. ... za kupnino 13.883,74 EUR, ki jo je kupec dolžan plačati ob sklenitvi pogodbe oziroma ob pravnomočnosti sodbe ter da toženec izrecno in nepogojno dovoli vknjižbo lastninske pravice. Glede na takšen izid postopka je tožnici naložilo, da tožencu povrne njegove pravdne stroške.

Zoper navedeno odločitev se pravočasno pritožuje tožnica. Uveljavlja vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, s stroškovno posledico. Pritožba v pretežnem delu napada stališče sodišča, da je veljavna določba o hkratnem plačilu oziroma deponiranju kupnine ob podaji izjave o sprejemu ponudbe. Opozarja, da je naslovno sodišče ob izdaji začasne odredbe o tem že zavzelo stališče, ki ga je potrdilo tudi pritožbeno sodišče, v predmetni sodbi pa je odločilo ravno nasprotno, kar je nedopustno. Pritožba meni, da je takšna določba v nasprotju s kogentnimi določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih, predvsem določbo 21. čl. in z naravo samega zakona. Določbi 508. in 513. čl. Obligacijskega zakonika res določata, da mora predkupni upravičenec ob izjavi o sprejemu ponudbe hkrati plačati tudi kupnino. Vendar je situacija v takšnem primeru drugačna, saj je potencialni kupec že znan. Uporabo določb OZ o predkupni pravici 21. čl. ZKZ zato izrecno izključuje, takšno stališče pa zastopa tudi teorija. Po stališču pritožbe takšen pogoj kupce postavlja v neenakopraven položaj, saj vse do prejema obvestila upravne enote ne vedo, ali bodo prav oni sklenili pravni posel. Poleg tega bi prodajalec s tem denarjem lahko razpolagal, sami pa bi bili v negotovosti, ali ga bodo dobili nazaj. Pritožba nadalje navaja, da so tožnici na izrecno vprašanje, ki ga je pred podajo izjave o sprejemu ponudbe naslovila na upravno enoto in pooblaščenca toženca, zatrjevali, da plačilo kupnine ni potrebno. Tega pogoja pa toženec ni upošteval, ko je sklepal prodajno pogodbo s F..., d.d., saj sta v pogodbi rok plačila določila drugače. Ker je tožnica ponudbo za obe zemljišči sprejela na predpisan način, je bila v tem trenutku med strankama sklenjena pogodba, zato je zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila utemeljen.

Pritožba je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril. Pritožba ni utemeljena.

Osrednje vprašanje za odločitev o utemeljenosti zahtevka je veljavnost določbe v ponudbi za prodajo (kmetijskih) zemljišč parc. 183/18 in 183/85 k.o. ..., da je treba ob sprejemu ponudbe hkrati plačati kupnino oziroma jo deponirati pri notarju M. B. (priloga A4). Glede na to, da tožnica kot predkupni upravičenec ob sprejemu ponudbe dne 7.12.2006 (priloga A5) kupnine v znesku 3.327.100,00 SIT nesporno ni plačala, je sodišče prve stopnje oba postavljena tožbena zahtevka zavrnilo.

Stališče sodišča prve stopnje, da je takšen pogoj v ponudbi dopusten, je materialnopravno pravilno. V skladu s splošnimi načeli Obligacijskega zakonika (OZ), ki veljajo tudi pri prodaji tovrstnih zemljišč, udeleženci namreč prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralo (3. čl. OZ). Pritožba meni, da je pogoj o sočasnem plačilu kupnine v nasprotju z kogentnimi določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), vendar se s takšnim stališčem ni mogoče strinjati. Določba 21. čl. ZKZ od oseb, ki želijo kupiti zemljišče, sicer res zahteva le, da svojo odločitev o sprejemu ponudbe na predpisan način sporočijo upravni enoti in prodajalcu oziroma le upravni enoti. Uveljavljanje predkupne pravice ZKZ torej ureja drugače kot 508. čl. OZ, ki veljavnost izjave o sprejemu ponudbe veže na hkratno plačilo kupnine. Citirana določba, ki v razmerju do splošnih določb OZ o prodajni pogodbi predstavlja lex specialis, pa ne pomeni drugega kot to, da pri prodaji kmetijskih zemljišč določbe 508. čl. OZ ni mogoče avtomatično uporabiti. Gotovo pa je ni mogoče razlagati na način, da takšna v ponudbi izrecno navedena zahteva sploh ni dopustna, kot to razume pritožba. Da prodajalec lahko postavi dodatne omejitve oziroma zahteve, navsezadnje izhaja tudi iz 2. odst. 20. čl. ZKZ, ki govori o vsebini ponudbe. Ta lahko poleg podatkov o prodajalcu, zemljišču ter ceni vsebuje tudi morebitne druge prodajne pogoje, pri tem pa zakon ne postavlja nobenih omejitev. Tudi stališče, zastopano v sodni praksi (prim. sodbo U 189/2005 z dne 11.9.2008) in v pravni teoriji (M. Juhart, Komentar Obligacijskega zakonika, 3. knjiga, str. 326), na katero se sklicuje pritožba, je treba razumeti v zgoraj nakazani smeri.

Pritožbenega sodišča ne prepriča niti nadaljnji argument pritožbe, da vnaprejšnje plačilo ni dopustno zato, ker se ob sprejemu ponudbe ne ve, kdo bo končni kupec kmetijskih zemljišč. Podobna ureditev namreč velja tudi pri prodaji nepremičnine v izvršilnem postopku. Od oseb, ki želijo sodelovati na javni dražbi, se zahteva vnaprejšnje plačilo varščine v višini desetine vrednosti nepremičnine (prim. 185. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju, ZIZ). Tožnica bi svojo obveznost izpolnila tudi, če bi kupnino položila pri notarju M. B. in ne le, če bi jo izročila prodajalcu. Glede na status notarja kot osebe javnega zaupanja (2. čl. Zakona o notariatu, ZN) so odveč pritožbeni pomisleki, ali bi kupnino v primeru, da kmetijska zemljišča na koncu ne bi pripadla njej, dobila nazaj ali ne. Zahteva prodajalca o sočasnem plačilu oziroma deponiranju kupnine pri notarju po prepričanju pritožbenega sodišča kupcem ne nalaga nesorazmerne dajatve oziroma jih ne spravlja v neenakopraven položaj. Takšen pogoj je torej v okviru dovoljene dispozicije pogodbenih strank.

Glede na pritožbene očitke o nedoslednosti sodišča, ki je glede tega vprašanja pri odločanju o izdaji začasne odredbe (sklep z dne 21.3.2007 na list. št. 34) zavzelo drugačno stališče, pritožbeno sodišče poudarja, da je pravnomočen postal le izrek sklepa, ne pa tudi njegovi razlogi. Zato za drugačno stališče v nadaljevanju postopka, ki se je izkazalo za pravilno, ni ovir. Pri tem je treba dodati še, da se pritožbeno sodišče pri presoji pravilnosti izdanega sklepa s tem vprašanjem ni ukvarjalo, kot to napačno prikazuje pritožba (prim. sklep I Cp 2910 /2007 z dne 21.6.2007 na list. št. 49).

Vprašanje, ali je prodajalec ob tem, ko je sklepal pogodbo s F..., d.d. (priloga A13), spoštoval navedeni pogoj, za odločitev ni bistvena. Brez pomena je tudi nedokazana pritožbena trditev, da so tožnici na Upravni enoti Domžale in pri notarju B. izjavili, da ji kupnine ni treba plačati in da posebni pogoj prodaje (deponiranje kupnine) ne velja. Tega v tožbi tudi sicer ni zatrjevala, temveč je navedla le, da ji je bilo rečeno, da bo kupnino plačala ob sklenitvi pogodbe (prim. II. točko tožbe na list. št. 2). Toženec je te trditve smiselno prerekal (zato ne gre za priznano dejstvo), saj je v nadaljnjih vlogah (list. št. 70) vztrajal, da tožnica ni pravilno sprejela ponudbe, ker ni plačala kupnine in je tudi ni deponirala pri notarju, kar je bilo določeno kot prodajni pogoj. Razen tega upravna enota v toženčevem imenu ni mogla spreminjati pogojev prodaje, notar M. B. (toženčev pooblaščenec za izvedbo prodaje) pa je izpovedal, da je bil izrecen prodajni pogoj tudi deponiranje kupnine.

Glede na to, da sprejem ponudbe tožnice med pravdnima strankama nima nikakršnih učinkov, za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in za sklenitev prodajne pogodbe v pisni obliki ni materialnopravne podlage. Odločitev sodišča prve stopnje, ki je oba zahtevka zavrnilo, je torej pravilna. Ker so pritožbene trditve neutemeljene in pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev postopka, ki se upoštevajo po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).