Jedro

Sprememba statusa zemljišča je lahko le posledica takšne določitve v ustreznih državnih ali občinskih aktih.

Tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca o sprejemu ponudbe po določbah ZKZ, je doseženo soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe v smislu 15. čl. OZ. S sprejemom ponudbe je nastala za prodajalca tudi zaveza, da, upoštevaje 23. člen ZKZ, z osebo, ki je sprejela ponudbo, podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, glede katerih je med pogodbenikoma že bilo doseženo soglasje in so razvidni iz prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema le te. V prid takšni razlagi govori tudi zahteva po pisnosti pogodbe o prodaji nepremičnine za njeno veljavnost, določbe ZKZ o tem, da je potrebno pogodbo predložiti upravni enoti v odobritev in pravila zemljiške knjige. Tožniku v takšnem primeru tako ni mogoče odreči sodnega varstva.

Obrazložitev

1. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremeni tako, da se ta glasi: „Tožena stranka je dolžna v 15-ih dneh skleniti s tožnikom prodajno pogodbo z naslednjo vsebino : PRODAJNA POGODBA, ki sta jo sklenila in dogovorila: PRODAJALKA: B. M., ...

in

KUPEC: H. D., roj. ...

kot sledi:

I.

Pogodbene stranke uvodoma ugotavljajo: da je prodajalka solastnica parc. št. 750 – gozd 17566 m2, parc. št. 751 – gozd 461 m2 in travnik 381 m2 ter parc. št. 752 – njiva 6239 m2, travnik 1753 m2 in gozd 1377 m2, vse vpisane pri vl. št. 221, k.o. ..., v deležu do 5/10, da je prodajalka solastnica parc. št. 774 – travnik 2640 m2, parc. št. 775 – njiva 2590 m2, parc. št. 788/2 – sadovnjak 248 m2, parc. št. 789 – sadovnjak 543 m2, parc. št. 790 – njiva 11049 m2 in parc. št. 792 – gozd 8021 m2, vse vpisane pri vl. št. 386, k.o. ..., v deležu do 10/70, da je prodajalka pri UE Domžale podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, ki so predmet te pogodbe, kupec pa je ponudbo sprejel. Ponudba je visela na oglasni deski UE D. od 30.10.2007 do 30.11.2007, kar izhaja iz obvestila o sprejemu ponudbe EU D. št. 330-524/2007-24171 z dne 06.12.2007 in št. 330-525/2007-24171, oba z dne 05.12.2007, da ima kupec status kmeta in kot tak prednostno pravico za nakup predmetnega zemljišča. II.

Prodajalka proda in prepusti kupcu zase in za vse svoje pravne naslednike z dnem sklenitve te pogodbe, v last, posest in uporabo nepremičnine parc. št. 750, 751 in 752, vpisane pri vl. št. 221, k.o. ..., v deležu do 5/10 in parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vpisane pri vl. št. 386, k.o. ..., v deležu do 10/70, kupec pa to sprejme.

III.

Pogodbeni stranki se dogovorita za kupnino za nepremičnine parc. št. 750, 751 in 752, vpisane pri vl. št. 221, k.o. ..., v deležu do 5/10, v znesku 14.337,00 EUR in za nepremičnine parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vpisane pri v. št. 386, k.o. ..., v deležu do 10/70, v znesku 55.662,00 EUR.

Skupni znesek kupnine je 69.999,00 EUR.

Kupnino se zaveže kupec plačati v roku 15 dni, od overovitve pogodbe.

IV.

Prodajalec se zaveže nepremičnine, ki so predmet te pogodbe, izročiti kupcu v posest z dnem plačila celotne kupnine.

V.

Kupec se zavezuje od overovitve pogodbe dalje plačevati vse davke, prispevke in druga javna bremena, ki se nanašajo na prodane nepremičnine.

Obratovalne stroške, ki se nanašajo na hišo, pa se kupec zaveže plačevati od izročitve v posest. VI.

Prodajalec jamči kupcu bremen prosti prenos nepremičnin, kakor tudi, da druge osebe na prodanih nepremičninah nimajo nobenih stvarnopravnih ali obligacijskih pravic.

VII.

Davek na promet nepremičnin in stroške od overovitve pogodbe plača prodajalec.

Stroške zemljiškoknjižnega vpisa plača kupec.

Ta pogodba je sklenjena, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

Pogodba je sestavljena v 4 izvodih, od katerih prejme vsaka stranka en izvod, dva izvoda pa sta za potrebe predložitve Upravni enoti, DURS in overovitve.

Domžale, dne__________ Prodajalka: Kupec: B. M. _________ D. H. ________ sicer bo to pogodbo nadomestila ta sodba“.

2. Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (to je v 1. in 3. točki izreka) potrdi.

3. Tožena stranka je v 15-ih dneh dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 544,25 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka do plačila.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega se bo tožnik pri nepremičninah parc. št. 750, 751, 752, vse vpisane pri vl. št. 221, k.o. ..., vpisal kot lastnik do 5/10 in pri nepremičninah parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vse vpisane pri vl. št. 386, k.o. ... vpisal kot lastnik do 10/70. V preostanku je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo, toženi stranki pa naložilo tudi povračilo stroškov pravdnega postopka tožeče stranke v višini 1.309,00 EUR.

Zoper navedeno sodbo se po svojih pooblaščencih pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami) izpodbija zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje. Postavlja se ji vprašanje izvršljivosti izpodbijane sodbe, saj se sicer strinja z oceno sodišča, da je pogodba v smislu določb Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) sklenjena v trenutku, ko je toženka od tožnika prejela sprejem svoje javne ponudbe, vendarle je po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) potrebna odobritev pristojne upravne enote, pogodba je torej sklenjena pod odložnim pogojem. Odobritev se opravi na podlagi predložene pisne pogodbe, v primeru, da prodajalec odkloni sklenitev pogodbe, pa je potrebno v 60-ih dneh vložiti tožbo na sklenitev pogodbe in dokazilo predložiti upravni enoti. Pogodbo ali sodbo je potem potrebno predložiti tudi DURS, šele potem je mogoča vknjižba v zemljiško knjigo. Sodba, ki je njenemu tožbenemu zahtevku ugodila le v razpolagalnem delu, ne zadostuje, ne vsebuje cene za odmero davka, ne bo dovolj za odobritev pravnega posla, zato predlaga, da se njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Priglaša tudi stroške pritožbe.

Tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov izpodbija ugodilni del sodbe sodišča prve stopnje. Meni, da prodano zemljišče ni kmetijsko zemljišče, saj gre za zemljišče, namenjeno raziskovanju mineralnih surovin, za katero je podeljena tudi koncesija. Za obstoj koncesije je tožena stranka vedela že ob prodaji zemljišča, vendar ni uspela pridobiti ustreznih listin, zato vlaga potrdilo o namenski rabi zemljišča in mnenje Ministrstva za gospodarstvo, ki ju brez svoje krivde ni mogla predložiti prej. Zato je izbira ZKZ napačna uporaba materialnega prava, enako pa tudi uporaba 512. člena OZ. Prva predkupna upravičenka je namreč solastnica M. S., s katero je bila že 22.01.2008 sklenjena prodajna pogodba v pisni obliki, odmerjen pa je bil tudi že davek na promet z nepremičninami. Zato bi moral tožnik najprej zahtevati razveljavitev te prodajne pogodbe. Sodišče je prezrlo tudi določilo o potrebni pisnosti tovrstne prodajne pogodbe, ki tudi ni bila realizirana, zato ni mogoče trditi, da je bila pogodba sklenjena. Sodišče je odločilo tudi mimo in preko tožbenega zahtevka, saj tožniku ni naložilo plačila kupnine. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne in priglaša stroške pritožbe.

Tožeča stranka je na vročeno pritožbo tožene stranke odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, priglasila pa tudi stroške odgovora.

Tožena stranka na vročeno pritožbo tožeče stranke ni odgovorila.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena.

Med pravdnima strankama ni spora, da je toženka solastnica do 5/10 nepremičnin parc. št. 750, 751, 752, vse vpisane pri vl. št. 221, k.o. ... in do 10/70 nepremičnin parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vse vpisane pri vl. št. 386, k.o. ... (v nadaljevanju sporne nepremičnine). Pa tudi ne, da je toženka kot prodajalka v skladu z ZKZ na UE D. vložila dve ponudbi za prodajo teh solastniških deležev, ki sta bili od 30.10.2007 do 30.11.2007 objavljeni na oglasni deski upravne enote. Tožnik se je na ponudbi odzval in podal izjavi o njunem sprejemu, hkrati pa kot kmet uveljavljal tudi prednostno pravico pri nakupu. Toženka je glede spornih nepremičnin dne 16.01.2008 (po navedbah pritožbe tožene stranke pa 22.01.2008) z M. S., ki je solastnica spornih nepremičnin, a ni podala izjave o sprejemu ponudbe po pravilih ZKZ, sklenila prodajno pogodbo.

Tožnik meni, da bi morala toženka glede spornih nepremičnin skleniti prodajno pogodbo z njim, saj ima kot kmet prednostno pravico do nakupa po določbah ZKZ, tožena stranka pa, da tega ni dolžna, saj ne gre za kmetijsko zemljišče, M. S. pa je tudi solastnica spornih nepremičnin in s tem predkupna upravičenka po določbah Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).

2. člen ZKZ določa, da so kmetijska zemljišča zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč ter za druge namene določenih zemljišč. Med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi Zakona o gozdovih. Namenska raba zemljišč se določi z občinskimi ali državnimi prostorskimi akti (4. točka 1. odstavka v zvezi z 11. in 12. členom Zakona o urejanju prostora (1)). Določitev zemljišč, primernih za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen, je možna le v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti v skladu z zakonom (1. odstavek 3. člena ZKZ). Tožena stranka zatrjuje, da sporne nepremičnine niso kmetijsko zemljišče, saj so namenjene raziskovanju mineralnih surovin, za katerega je podeljena tudi koncesija. Zgolj ta okoliščina, ki med strankama niti ni sporna, pa še ne spremeni statusa spornih nepremičnin, ne glede na mnenje Ministrstva za gospodarstvo, ki ga je tožena stranka priložila pritožbi. Da je zemljišče (bilo) primerno za kmetijsko obdelavo, pravzaprav ne more biti sporno, saj je (bilo) kot kmetijsko tudi določeno. Sprememba njegovega statusa pa je lahko le posledica takšne določitve v ustreznih državnih ali občinskih aktih. Da bi bile sporne nepremičnine z ustreznim aktom določene kot nekmetijsko zemljišče, tožena stranka ni dokazala, saj tudi iz pritožbi priloženega potrdila o namenski rabi zemljišč izhaja, da so sporne nepremičnine še vedno na območju kmetijskih zemljišč (četudi v območju za raziskovanje mineralnih surovin - B9). Da so sporne nepremičnine kmetijsko zemljišče, pa je štela tudi tožena stranka sama, saj je podala ponudbo po pravilih ZKZ, ki jo zavezuje (1.odstavek 25. člena OZ).

Za prodajo spornih nepremičnin je tako potrebno uporabiti določbe ZKZ. Določbe ZKZ, ki urejajo predkupno pravico in njen vrstni red (23. člen ZKZ), pa so specialnejše od določb OZ in SPZ (2), zato bi morala M. S., da bi lahko uveljavljala prednostno pravico do nakupa kot solastnica spornih nepremičnin, upoštevati določbe 21. člena ZKZ in podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, s čemer bi svojo predkupno pravico (solastnik ima predkupno pravico z najboljšim vrstnim redom tudi po določbi 23. člena ZKZ) uveljavila. Ker tega ni storila, tudi nima prednostne pravice do nakupa.

Ne drži pa niti, da bi glede na to, da je bila za sporne nepremičnine že sklenjena prodajna pogodba z M. S., moral tožnik najprej zahtevati njeno razveljavitev. Lastninska pravica na nepremičninah na podlagi pravnega posla preide šele z vpisom v zemljiško knjigo (1. odstavek 49. člena SPZ). Tožena stranka niti ne zatrjuje, da bi bila ta pogodba že zemljiškoknjižno izvedena, iz spisa pa je tudi razvidno, da je tožeča stranka v tem postopku dosegla začasno odredbo, ki vpis lastninske pravice na spornih nepremičninah na M. S. Preprečuje (3). Samo dejstvo naknadne sklenitve kupoprodajne pogodbe s tretjo osebo za parcele, ki so predmet tožbenega zahtevka, spričo določbe 190. člena ZPP, ne predstavlja razloga za zavrnitev tožbenega zahtevka. Obligacijskopravna zaveza prodajalca, da izroči stvar, je namreč popolnoma neodvisna od tega, ali on stvar sploh ima, oziroma ali je njen lastnik.

Utemeljeno pa tožeča stranka opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugoditi v celoti. ZKZ določa način in postopek prodaje in omogoča lastniku, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, da ga lahko proda po postopku, ki je urejen v 23. in 24. členu ZKZ. ZKZ določa, da prodajalec pri upravni enoti da ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba (21. in 22. člen OZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, mora v 30-ih dneh dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (20. in 22. člen ZKZ). 23. člen ZKZ pa določa osebe, ki lahko uveljavljajo pravico do prednostnega nakupa kmetijskih zemljišč in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb. Če nihče od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec kmetijsko zemljišče proda vsakomur, ki ponudbo sprejme pravočasno po opisanem postopku.

ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ. Upoštevajoč zgoraj opisani poseben postopek prodaje, zlasti, ko lahko ponudbo sprejme več oseb (akceptantov), med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (1. odstavek 23. člena ZKZ), ali pa celo več oseb z istim vrstnim redom, med katerimi ima lahko ponudnik tudi pravico izbire (2. odstavek 23. člena ZKZ), ob hkratnem upoštevanju, da je kot pogoj za veljavnost pravnega posla določena odobritev upravne enote (19. člen ZKZ), pa ni mogoče soglašati s stališčem sodišča prve stopnje, da je potrebno zaradi tega, ker je bila pogodba že sklenjena, tožnikov tožbeni zahtevek v tem delu zavrniti (4).

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem VS v odločbi II Ips 835/2007, z dne 28.01.2009, da je tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca o sprejemu ponudbe, doseženo soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe v smislu 15. člena OZ. S sprejemom ponudbe pa je nastala za prodajalca tudi zaveza, da, upoštevaje 23. člen ZKZ, z osebo, ki je sprejela ponudbo, podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, glede katerih je med pogodbenikoma že bilo doseženo soglasje in so razvidni iz prodajalčeve ponudbe in kupčevega sprejema le te. V prid takšni razlagi govori tudi zahteva po pisnosti pogodbe o prodaji nepremičnine za njeno veljavnost (52. člen OZ), določbe ZKZ o tem, da je potrebno pogodbo predložiti upravni enoti v odobritev (1. odstavek 22. člena ZKZ) in pravila zemljiške knjige (142. člen ZZK-1). Tožniku v takšnem primeru tako ni mogoče odreči sodnega varstva.

Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot izhaja iz 1. točke izreka te sodbe (5. točka 358. člena ZPP). Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi tožene stranke niso podani, pri presoji pa pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zoper ugodilni del sodbe kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Ker je tožnik s tožbenim zahtevkom v celoti uspel, je upravičen do povračila potrebnih stroškov pravdnega in pritožbenega postopka (154. člen ZPP). Ker so bili potrebni stroški za postopek pred sodiščem prve stopnje že v celoti priznani v 3. točki izreka izpodbijane sodbe, pritožbeno sodišče v to odločitev ni poseglo. Za postopek pred pritožbenim sodiščem pa se tožeči stranki prizna 625 odvetniških točk za sestavo pritožbe, kar skupaj z 20% DDV in sodno takso za pritožbo v višini 200,00 EUR znaša 544,25 EUR. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP), tožeča stranka pa sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj je pritožbeno sodišče ocenilo, da ta ni doprinesel k pritožbeni razsoji in ni bil potreben (155. člen ZPP). Če tožena stranka stroškov ne bo povrnila v 15 dnevnem roku, je dolžna po poteku tega roka plačati tudi zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. člena OZ).

(1) Ur. l. RS, št. 108/2009 s spremembami, nadaljevanju ZUreP-1. (2) Da je ureditev predkupnih pravic po ZKZ specialnejša od ureditve v SPZ kaže ravno dejstvo, da je tudi po 23. členu ZKZ solastnik prvi predkupni upravičenec, o tem tudi Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, str. 320. (3) Ibidem.

(4) Ibidem, str. 330.