Jedro

Sankcij za pravne napake, ki jih lahko uveljavlja nasproti prodajalcu, kupec nepremičnmine ne more uveljavljati nasproti posredniku pri nakupu te nepremičnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi. Stroške odgovora na pritožbo nosi tožena stranka sama.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožničin zahtevek za plačilo odškodnine 1.194.237,00 SIT, ker ji je tožena stranka kot posrednik pri nakupu hiše zamolčala, da je nepremičnina obremenjena s hipoteko. Prvo sodišče je namreč ocenilo, da tožnici škoda zaradi takega nakupa ni oz. še ni nastala. Proti sodbi se tožnica pritožuje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlaga, da se razveljavi in zadeva vrne v novo odločanje. Meni, da vsaka omejitev lastninske pravice, kot je vsebinsko opredeljena v 3. členu ZTLR, pomeni zmanjšanje lastninske kot premoženjske pravice. S tem pa je podana škoda, ki je po definiciji 155. člena ZOR zmanjšanje premoženja. Pri uporabi te norme je sodišče napačno pravno sklepalo, kaj pomeni lastninska pravica, kaj stvarno breme na njej in kaj prodaja nepremičnine s pravno napako. Po 1. odst. 508. člena ZOR prodajalec odgovarja za pravne napake na prodani stvari, tako napako pa pomeni tudi to, če ima na stvari kdo tretji kakšno pravico, ki omejuje kupčevo pravico, pa kupec o tem ni bil obveščen in tudi ni privolil v prevzem obremenjene stvari. Za obstoj pravne napake ni potrebno, da bi hipotekarni upnik svojo pravico že realiziral. Ena izmed sankcij za izročitev nepremičnine s stvarnopravnim bremenom oz. s pravno napako pa je po 3. odst. 510. člena ZOR tudi povračilo škode. Tožnica je torej škodo utrpela že z izročitvijo nepremičnine s pravno napako. Nepravilno pa je tudi stališče sodišča, da je vpis lastninske pravice možen. Po določilu 11. člena ZZK vknjižba ni mogoča, ker je v pogodbi predmet prenosa neomejena lastninska pravica in ne omejena in se tako predlagana vknjižba ne bi ujemala z vsebino listine. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava prvo sodišče v sodbi ni presojalo drugih dejstev, pomembnih za odločitev, zato je podana tudi procesna kršitev iz 14. točke 339. člena ZPP. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, z opozorilom, da bi bila tožnica neupravičeno obogatena, če bi z zahtevkom uspela, hkrati pa bi bil hipotekarni dolg poravnan. Pritožba ni utemeljena. Pritrditi je sicer mogoče pritožbenemu stališču, da vsaka omejitev lastninske pravice, kakršno nedvomno predstavlja tudi zastavna pravica (hipoteka), pomeni zmanjšanje vrednosti lastninske pravice kot premoženjske pravice. Na taki podlagi bi bilo mogoče zahtevati n. pr. znižanje kupnine, vendar od prodajalca nepremičnine, ne pa od posrednika. Podlaga razmerja med pravdnima strankama je namreč pogodba o posredovanju pri prodaji, ne pa kupoprodajna pogodba, čeprav je bila ta sestavljena pri toženi stranki. Zato tudi odgovornosti prodajalca za pravne napake in njenih posledic, na katere opozarja pritožba, ni mogoče enostavno prenesti na posrednika. Za uveljavljanje kakršnekoli odškodnine, tako nasproti prodajalcu (sankcija za pravne napake po 3. odst. 510. člena ZOR) kot nasproti posredniku (1. odst. 820. člena ZOR) pa mora škoda že nastati, najmanj pa biti njen eventuelni bodoči nastanek z visoko stopnjo verjetnosti izkazan. Ne eno ne drugo pa v obravnavani zadevi ni dokazano, kot sledi iz izvedenih dokazov ter jasnih in tehtnih razlogov izpodbijane sodbe. Prvostopenjski argumenti so tako v dejanskem kot pravnem smislu v celoti pravilni in poleg povedanega dajejo odgovore na vse pritožbene trditve, zato jim ni potrebno ničesar dodati in jih torej pritožbeno sodišče povzema, da jih ne bi ponavljalo. Kot prav tako ustrezno pojasnjuje že prvo sodišče, obstoječa hipoteka ne glede na določilo 11. člena ZZK ne predstavlja ovire za samo vknjižbo lastninske pravice, le da se bo z njo preneslo tudi vknjiženo breme. Po pritožbenem tolmačenju bi se namreč namen in pomen zastavne pravice izničil. Pritožbeno sodišče je torej izpodbijano sodbo potrdilo, ko tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (čl. 353 ZPP). Izrek o stroških pritožbenega odgovora temelji na določilu 1. odst. 166. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 155. člena ZPP.